К слову о ВТБ и их продуктах. В частности М2.

В кои-то веки сложились звезды, чтобы сделку в М2 делать. И офис "Привилегия" - не хухры-мухры.

Итого, приходим за полчаса до сделки. А офис закрыт! Сидит один сотрудник, мебель разбирает. Говорит, что сделки не делают.

Пишем в М2. Мол проблема. В ответ - У вас не в обычном офисе сделка, а в "Привилегии". Как правило находятся на разных этажах, можно уточнить у менеджера зала.

Мы пока ответ ждали, увидели объявление, что офис переехал на другой адрес. Хорошо не далеко. Пишем в М2, пишем куратору. Чтобы подтвердили, что офис действительно по другому адресу. А то вдруг действительно "на другом этаже".

Пока ждём ответ. Сотрудник дошел до другого адреса. И чудо. Они реально переехали. Ещё в феврале (!!!). А М2 не в курсе!

И в отделении никто не знает, что у них сделка. Спрашивают у нас кто менеджер. А нам до этого в М2 сказали, что менеджера укажут в отделении. А еще у них в офисе сейчас совещание и сделку не очень хотят делать.

В итоге, пока сотрудники М2 искали, где теперь офис. Мы убедили офис ВТБ, что сделку делать нужно.

Минут через 10 после этого, М2 отписались, что да, адрес другой... Менеджера они так и не знают...

И ведь даже не создать свой инструмент нужно было. А просто скопировать его у Сбера. И даже это ВТБ нормально сделать не смог...

@expertned

Из выступления Э. Набиуллиной:

Напомню: ставка в 21% была установлена в конце октября. Чтобы она полностью транслировалась в экономику и инфляцию, требуется не менее 3 кварталов. Это означает, что с учетом инерции и лагов наши предыдущие решения продолжат обеспечивать торможение инфляции. В условиях, когда баланс по-прежнему смещен в сторону проинфляционных рисков, наш подход к снижению ставки требует большой осторожности. Он может предполагать паузы между шагами. Более того, если инфляция перестанет устойчиво снижаться и тем более начнет расти, не исключено повышение ключевой ставки.

Для дальнейшей дезинфляции нам нужно поддерживать жесткие денежно-кредитные условия. Это возможно даже при снижении ставки, если одновременно уменьшаются инфляция и инфляционные ожидания. Наши дальнейшие решения будут направлены на достижение цели по инфляции вблизи 4% в следующем году.

Выделил жирным два фрагмента. Про второй я последнее время постоянно говорю. Первый - это правильные слова, чтобы не было завышенных ожиданий.

Так вот, если слышите от каких-нибудь "экспертов/аналитиков", что ещё немного и ипотечники толпой побегут сметать всё с рынка, можете смело им эти два фрагмента отсылать.

Ну, и самое важное. Многие продавцы квартир с альтернативой, забывают, что после продажи, им ещё и покупать нужно. Обратите внимание, что вам на растущем рынке сделку будет связывать существенно сложнее, чем на ровном. И пытаться выставить сейчас объект дороже рынка "потому что цены расти будут" - не самая правильная стратегия.

Потому, что если вы реально дождетесь продажи на растущем рынке, то объект свой вы, конечно, дороже продадите. Но вот за какую сумму потом покупать будете? И с каким нервом будет сделка проходить?

@expertned

⚔️ ЦБ наносит ответный удар...

Напомню последние эпизоды этого "столкновения":

ЦБ заявляет — у застройщиков всё отлично, спрос есть, строят с запасом. А заодно намекает на «пузырь».

В ответ застройщики в лице Вице-премьера Хуснуллина озвучили, что если так пойдёт дальше, в 2027 году ничего не сдадим. Плюс предложения по новым льготным программам — для учителей, врачей и т.д. 👨‍🏫👩‍⚕️

Но это всё лирика. А реальность такова, что продажа квартир в рассрочку (т.е. минуя ипотеку и контроль ЦБ) увеличилась в сравнении с прошлым годом вдвое.

🏗 Строители в начале года попытались узаконить рассрочку как альтернативу ипотеке — не вышло. ЦБ встал намертво. Но и запретить рассрочку он не смог.

Поэтому придумали зайти через удорожание проектного финансирования для тех застройщиков, кто слишком активно использует рассрочку!

Итого сегодня ЦБ разослал кредитным организациям информационное письмо, в котором:
— Прямо называет рассрочку «риском» для покупателей и банков
— Рекомендует понижать рейтинг застройщиков, активно использующих такую схему
— Готовит норматив, усиливающий резервирование по проектам с рассрочкой

Формально — забота о покупателях. Фактически — давление на альтернативу ипотеке, в обход банковской системы.

💬 Что это значит:
Если застройщик продаёт жильё в рассрочку — банк теперь может отказать ему в финансировании, или ужесточить условия. А значит, рассрочка станет менее выгодной.

🏗 В этом противостоянии пока выигрывает ЦБ. Но уверен, что застройщики просто так не сдадутся. Ждём интересного продолжения.

#застройщики #ипотека #регулирование #рассрочка_от_застройщика #ЦБ

@expertned

Но вот, кстати, вопрос. Уйдет ли рассрочка? Думаю, что в текущей ситуации - нет.

Что дальше будет? Дальше застройщики попытаются увеличение цены рассрочки переложить на покупателей.

А ЦБ? А ЦБ начнет говорить, что увеличение цены объекта из-за использования инструмента рассрочки - это зло. И начнет сильнее ужесточать требования к резервированию. Так, что реально зажмут рассрочку.

Что сделают застройщки? Придумают что-то ещё, что не будет попадать под критерии ЦБ, но при этом позволит создать инструмент альтернативной оплаты.

Я понимаю, почему ЦБ так дергается по поводу рассрочки. Риски, которые они описывают реальны.

⚠️ для покупателей:
— Трудности с получением ипотеки для погашения рассрочки
— Завышенная стоимость квартиры
— Нельзя использовать господдержку
— Отсутствие защиты, как при ипотеке
— Риск потери жилья даже при небольших просрочках

🏗 для застройщиков и банков:
— Рост просрочек по рассрочкам
— Финансовые проблемы с погашением кредитов на стройку

Но сходу же видно, что если будет законом отрегулированы принципы выдачи рассрочки, с увеличением её сроков, то большая часть проблем снимается.

Так что скорее всего никуда не денутся, будут вводить законодательное регулирование рассрочки. И тут будет вопрос, кто передавит.

Потому что у застройщиков идеал - мы хотим выдавать рассрочку на 20 лет без оценки платежеспособности с нулевым первоначальным взносом.

У ЦБ идеал - ни одного инструмента без регуляции ЦБ.

И если разобраться, то весь вопрос лежит в плоскости: достаточно ли зрел сейчас потребитель, чтобы отпустить его в самостоятельное решение финансового вопроса или нужно вводить ограничения, чтобы он своими безрассудными действиями не навредил себе.

Пока всё что делает ЦБ - это вторая позиция. Но правы ли они в ней?

@expertned

Хороший вопрос подняли коллеги.

Мужчина продает квартиру, в которой прописан он и его несовершеннолетний ребёнок.
Выписываться намерены по заявлению «в воздух», т.к. сейчас постоянно всей семьей (+ мама ребенка) проживают в ОАЭ.
При этом, мама ребенка прописана в другой московской квартире, которая принадлежит теще. Отказываются туда прописать ребенка.

Можно такое покупать?

#юридеская проверка #закон #прописка

@expertned

Сделал обзор ситуации на рынке недвижимости. Получилось много, поэтому разбил на две части.

Часть 1. Новостройки.

https://www.youtube.com/watch?v=qrvbOsGmvyA

О ситуации на рынке новостроек. ЦБ хочет ограничить спрос на новостройки. Стройкомплекс оказывает сопротивление. Что будет с ценами?

0:00 – 02:12 – Анонс. Выгода рефинансирования
02:24 – 03:20 – Прогноз. Что будет с ценами до конца года
03:21 – 09:13 – как ЦБ будет регулировать выдачу ипотеки
09:14 – 11:08 – какую роль может сыграть ипотека в росте цен
112:09 – 14:56 – проблемы определения динамики цен на рынке новостроек
14:57 – 25:51 – борьба ЦБ и стройкомплекса.
25:52 –26:30 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Тоже самое в Рутьюб

https://rutube.ru/video/f69289ec6d1798176eb7ed8fb4e61a18/

Рынок новостроек. ЦБ бьет по стройкомплексу. Что будет с ценами.

О ситуации на рынке новостроек. ЦБ хочет ограничить спрос на новостройки. Стройкомплекс оказывает сопротивление. Что будет с ценами?

0:00 – 02:23 – Анонс. Выгода рефинансирования
02:24 – 04:20 – Прогноз. Что будет с ценами до конца года
04:21 – 09:53 – зачем застройщикам нужно, чтобы цены росли
09:54 – 12:58 – рост цен, как считать?
12:59 – 14:56 – проблемы определения динамики цен на рынке новостроек
14:57 – 25:51 – борьба ЦБ и стройкомплекса.
25:52 –26:30 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Заявку на консультацию можно оставить здесь: @expert_ned

Много людей с пониманием проголосовало.

Теперь ответ на вопрос.
Если коротко, то нужно требовать регистрацию по новому месту жительства ребенка.

Если длинно, то снимал на эту тему видео.

Рекомендую, особенно тем, кто считает, что проблем с покупкой такой квартиры нет

https://youtu.be/a9bVyc1pSv0?si=vyjghRu-LNFDTPDa

тоже самое на рутьюб

https://rutube.ru/video/4ee0e80792dad073f557e2f6d337e9e4/

Обзор по вторичному рынку

https://youtu.be/DOFg90F33P8

О ситуации на вторичном рынке недвижимости. Что будет с ценами после снижения ключевой ставки. Как ЦБ регулирует выдачу ипотеки. Советы продавцам.

0:00 – 02:12 – Анонс. Выгода рефинансирования
02:24 – 03:20 – Прогноз. Что будет с ценами до конца года
03:21 – 09:13 – как ЦБ будет регулировать выдачу ипотеки
09:14 – 11:08 – какую роль может сыграть ипотека в росте цен
11:09 – 14:06 – что будет с ценами?
14:07 – 25:51 – почему цены начнут расти?
25:52 –24:24 – совет продавцам: ждать или снижать?
24:25 –28:04 – для продавцов квартир с альтернативой
28:05 –26:30 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Вторичка. Обзор рынка и что будет с ценами на квартиры.

О ситуации на вторичном рынке недвижимости. Что будет с ценами после снижения ключевой ставки. Как ЦБ регулирует выдачу ипотеки. Советы продавцам.

0:00 – 02:12 – Анонс. Выгода рефинансирования
02:24 – 03:20 – Прогноз. Что будет с ценами до конца года
03:21 – 09:13 – как ЦБ будет регулировать выдачу ипотеки
09:14 – 11:08 – какую роль может сыграть ипотека в росте цен
11:09 – 14:06 – что будет с ценами?
14:07 – 25:51 – почему цены начнут расти?
25:52 –24:24 – совет продавцам: ждать или снижать?
24:25 –28:04 – для продавцов квартир с альтернативой
28:05 –26:30 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Заявку на консультацию можно оставить здесь: @expert_ned

нашел, кстати, нормативку. Но обратите внимание, говорят, что Москва всё, где выше 0,10 приостанавливает рег.действия и требует исправить.
МО всё, как в приказе.

Рекомендую, если в вашей ситуации московский Росреестр в нарушение этих значений делает приостановку - обязательно жалуйтесь.

Ну и при сделках с загородкой обращайте на это внимание.

Вообще, я давно говорил, что по земле обязательно нужно брать не обычную выписку из ЕГРН (о характеристиках и правах) и не сведения он-лайн, а расширенную выписку (об объекте недвижимости). Там есть информация об ограничениях, которой нет в первых выписках. И координат с погрешностями в них тоже нет.

Так что обязательно это учтите.

И этот приказ Росреестра не только на Москву и МО распространяется, так что в других регионах так же возможны приостановки рег.действий при нарушении этих значений.

#земля #покупателям #продавцам

@expertned

В последнем видео упоминал о том, что я делал наложение макропруденциальных лимитов и надбавок.

Вот оно.

Можно наглядно увидеть, что нас ждет в ипотеке с 1 июля.

@expertned

Ну, что же, многострадальный законопроект по правкам в ФЗ о маткапитале, в разработке которого я принимал непосредственное участие, наконец-то (спустя почти два года) добрался до второго чтения.

К сожалению, выйдет он в сильно усеченном виде.

- Отметки в ЕГРН об использовании маткапа исчезли еще на стадии обсуждения.
- После первого чтения из законопроекта убрали прописанную в явном виде возможность отказа совершеннолетних от наделения их долями (Правое управление при Президенте посчитало, что оно и так возможно, с чем не согласно много юристов, но как есть)
- так же убрана возможность замены объекта в обязательстве о наделении долями без согласия опеки

Вместо замены объекта в обязательстве появилась другая правка, уже в ФЗ об ипотеке, хотя бы частично купирующая проблему - это возможность наделения долями в объекте, находящемся в залоге, без согласия кредитора.

Таким образом, хоть как-то снята проблема граждан, которые направили маткап на погашение ипотеки (или первоначальный взнос), а затем им понадобилось продать свою недвижимость до погашения кредита.

Если законопроект примут, они смогут до погашения кредита наделить детей долями, а затем, в стандартном порядке продавать объект недвижимости.

Послезавтра второе чтение. Надеюсь, что всё пройдет нормально.

@expertned

Дом. РФ выдал прогноз по выданной в мае ипотеке.

По этим данным выходит просадка в мае по первичке и рост по вторичке.

Ну, через две недели выйдет обзор ЦБ за май. Узнаем точные цифры.

Но, некий странный момент есть. В прошлом у Дом. Рф более-менее точные цифры были по первичке, и не очень точные по вторичке.

А в апреле, как-то Дом. РФ лихо махнул и по первичке. Показали 35 тысяч выданных ипотек. По данным же ЦБ было 29 тысяч.

Так что дождемся данных ЦБ, чтобы увидеть точные цифры.

Но в любом случае общая картинка видна.

Первичка - выдача ипотеки четвертый месяц примерно на одном уровне (февраль 27 тысяч, далее около 30 тысяч).

Ну, и в целом, средняя выдача с августа 24-го по май 25-го, порядка 29 тысяч кредитов в месяц.

Чтобы вы понимали цифры приведу среднемесячные показатели по годам:
2020 - 40 тысяч
2021 - 39,5 тысяч
2022 - 34 тысячи
2023 - 57 тысяч

Тут же, если добавить еще июль 2024, то почти год - 28 тысяч.

С одной стороны просадка сильная.

С другой. Первая половина 2024 года была очень бурной. И с ее учетом застройщики закончили год, даже не смотря на последующее падение выдачи кредитов со средней цифрой - 39 тысяч выданных ипотек.

Т.е. в целом на уровне 20-21 года. Да, у них и стройки стало на 20% больше, чем 21 году. Но за счет будущих периодов, а не за счет того, что будет введено в текущем году.

Так же нужно наложить сюда увеличивающиеся продажи в рассрочку, о которых бьет тревогу ЦБ.

Т.е. в целом, пока, как я и говорил, у застройщиков продажи не очень. Но не ужас ужасный, как иногда от них транслируется.

При этом локально, конечно же, на фоне таких продаж у кого-то конкретного могут быть проблемы. Кто-то в банкротство уйдет.

Но не нужно по разовым историям делать выводы о всей отрасли в целом.

Думаю, застройщики понимают, что цикл низких продаж будет еще долго. Поэтому по этому году снижение новых строек мы явно должны увидеть.

Но, опять, не нужно из этого делать вывод о грядущем дефиците жилья. Он возможен, но не однозначен.

@expertned

Что касается вторички, то цифра 42 тысячи скорее всего сильно преувеличена. Думаю, что реально в районе 35-38 тысяч будет.

Но в целом, что 42 тысячи, что 35 тысяч - это для вторички с одной стороны уже не "мертвая" ипотека, но "почти мертвая".

@expertned