Хуснуллин подчеркнул, что сохраняется «серьезная нехорошая тенденция», которая связана с остановкой новых проектов в строительной сфере. «Это означает, что в 2027 году не будет ввода жилья или будет значительно меньше. Это первый тревожный фактор»

ЦБ, значит, о пузыре на первичке, а строй отрасль в ответ вот это вот...

А реально и пузыря нет вообще ни разу. И на 2027 год уже сейчас 24 млн.кв.м. нового жилья запланировано вводить.

То есть до минус 30% от стандартных 45 млн.кв.м. всего 6 млн.кв.м за два года надо. И это еще без учета того, что очевидно сдвинется вправо от 2026 года..

@expertned

Ну, что ж. Ждём сегодня решение ЦБ по ключевой ставке.

Поговаривают, что ждать снижение нужно. Ну, и некоторые банки уже анонсировали снижение ставок по ипотеке на следующей неделе.

Кстати, в районе 24% уже несколько банков, а не парочка, как месяцем ранее.

Но, я всё же думаю, что сегодня все будет без изменений. Рано давать рынку сигналы о смене тренда, многие не так поймут...

А вы что думаете? Будет снижение или нет?

@expertned

Итого. Большинство за "оставят как есть"
Затем - снизят в пределах 1%.

Ну и в целом за снижение существенно выше, чем за повышение.

Скоро увидим, насколько прогноз большинства совпадет с решением ЦБ..

По закону о риэлторской деятельности.

Ответа от Правительства пока нет. Но сегодня позвонили журналисты с Коммерсанта дать комментарий по закону о риэлторской деятельности, который есть в пакете законов от Минцифры по противодействию мошенникам. И с удивлением по описанию узнал наш законопроект.

Посмотрел в каком виде он представлен - всё, что мы писали без изменений.

Так что неожиданно наш законопроект получил поддержку в виде Минцифры.

Посмотрим, во что это в итоге выльется. Отзыв от Правительства на законопроект всё ещё ждём.

@expertned

💥 о как. А ключевую снизили! На 1 процентный пункт до 20%.

И так. Ключевая 20%. Не думал, что ЦБ рискнет это делать сейчас. Но это мнение чисто по рынку недвижимости.

Посмотрим что будет. Но хуже всего, если сейчас пронесется восторженный всплеск по продавцам. В том числе через различных "аналитиков" и "экспертов". Мол началось. Сейчас каждый раз вниз. Ипотечники придут, всё раскупят.

Почему хуже всего? Потому что это создаст ложные иллюзии у тех, кто и так стоит в рынке с завышенными ценами.

Первое!
Да, я считаю, что до конца года мы увидим рост цен на вторичку в пределах 10%. НО! Не априори. А с высокой вероятностью. Порядка 80%.
Но есть и порядка 20% за то, что цены останутся на том же уровне.

Второе!
Снижение ключевое не означает повышение доступности ипотеки. По сути месяц остался в работе без лимитов. С июля начнут действовать механизмы снижающие для банков привлекательность рисковой ипотеки. А риск - это ПВ ниже 30%, ПДН более 50%.

Третье!
Рост, если он будет, то будет в реальной стоимости объектов. В той, по которой сделки происходят. Я же вижу КУЧУ объектов с завышенными ценами на суммы выше 10%. Эти объекты как не покупали, так и не будут покупать. Особенно те, что висят год, не продаются, а потом раз, и цену поднимают..

Вот как-то так.

@expertned

Да. И, друзья-ипотечники! Все кто брали кредиты по ставке выше 25%, есть смысл подумать о рефинансировании.

Я к концу следующей недели сделаю обзор ставок, по которым можно будет рефинансироваться. И опубликую на канале. И в боте для рефинансирования.

@expertned

К слову о ВТБ и их продуктах. В частности М2.

В кои-то веки сложились звезды, чтобы сделку в М2 делать. И офис "Привилегия" - не хухры-мухры.

Итого, приходим за полчаса до сделки. А офис закрыт! Сидит один сотрудник, мебель разбирает. Говорит, что сделки не делают.

Пишем в М2. Мол проблема. В ответ - У вас не в обычном офисе сделка, а в "Привилегии". Как правило находятся на разных этажах, можно уточнить у менеджера зала.

Мы пока ответ ждали, увидели объявление, что офис переехал на другой адрес. Хорошо не далеко. Пишем в М2, пишем куратору. Чтобы подтвердили, что офис действительно по другому адресу. А то вдруг действительно "на другом этаже".

Пока ждём ответ. Сотрудник дошел до другого адреса. И чудо. Они реально переехали. Ещё в феврале (!!!). А М2 не в курсе!

И в отделении никто не знает, что у них сделка. Спрашивают у нас кто менеджер. А нам до этого в М2 сказали, что менеджера укажут в отделении. А еще у них в офисе сейчас совещание и сделку не очень хотят делать.

В итоге, пока сотрудники М2 искали, где теперь офис. Мы убедили офис ВТБ, что сделку делать нужно.

Минут через 10 после этого, М2 отписались, что да, адрес другой... Менеджера они так и не знают...

И ведь даже не создать свой инструмент нужно было. А просто скопировать его у Сбера. И даже это ВТБ нормально сделать не смог...

@expertned

Из выступления Э. Набиуллиной:

Напомню: ставка в 21% была установлена в конце октября. Чтобы она полностью транслировалась в экономику и инфляцию, требуется не менее 3 кварталов. Это означает, что с учетом инерции и лагов наши предыдущие решения продолжат обеспечивать торможение инфляции. В условиях, когда баланс по-прежнему смещен в сторону проинфляционных рисков, наш подход к снижению ставки требует большой осторожности. Он может предполагать паузы между шагами. Более того, если инфляция перестанет устойчиво снижаться и тем более начнет расти, не исключено повышение ключевой ставки.

Для дальнейшей дезинфляции нам нужно поддерживать жесткие денежно-кредитные условия. Это возможно даже при снижении ставки, если одновременно уменьшаются инфляция и инфляционные ожидания. Наши дальнейшие решения будут направлены на достижение цели по инфляции вблизи 4% в следующем году.

Выделил жирным два фрагмента. Про второй я последнее время постоянно говорю. Первый - это правильные слова, чтобы не было завышенных ожиданий.

Так вот, если слышите от каких-нибудь "экспертов/аналитиков", что ещё немного и ипотечники толпой побегут сметать всё с рынка, можете смело им эти два фрагмента отсылать.

Ну, и самое важное. Многие продавцы квартир с альтернативой, забывают, что после продажи, им ещё и покупать нужно. Обратите внимание, что вам на растущем рынке сделку будет связывать существенно сложнее, чем на ровном. И пытаться выставить сейчас объект дороже рынка "потому что цены расти будут" - не самая правильная стратегия.

Потому, что если вы реально дождетесь продажи на растущем рынке, то объект свой вы, конечно, дороже продадите. Но вот за какую сумму потом покупать будете? И с каким нервом будет сделка проходить?

@expertned

⚔️ ЦБ наносит ответный удар...

Напомню последние эпизоды этого "столкновения":

ЦБ заявляет — у застройщиков всё отлично, спрос есть, строят с запасом. А заодно намекает на «пузырь».

В ответ застройщики в лице Вице-премьера Хуснуллина озвучили, что если так пойдёт дальше, в 2027 году ничего не сдадим. Плюс предложения по новым льготным программам — для учителей, врачей и т.д. 👨‍🏫👩‍⚕️

Но это всё лирика. А реальность такова, что продажа квартир в рассрочку (т.е. минуя ипотеку и контроль ЦБ) увеличилась в сравнении с прошлым годом вдвое.

🏗 Строители в начале года попытались узаконить рассрочку как альтернативу ипотеке — не вышло. ЦБ встал намертво. Но и запретить рассрочку он не смог.

Поэтому придумали зайти через удорожание проектного финансирования для тех застройщиков, кто слишком активно использует рассрочку!

Итого сегодня ЦБ разослал кредитным организациям информационное письмо, в котором:
— Прямо называет рассрочку «риском» для покупателей и банков
— Рекомендует понижать рейтинг застройщиков, активно использующих такую схему
— Готовит норматив, усиливающий резервирование по проектам с рассрочкой

Формально — забота о покупателях. Фактически — давление на альтернативу ипотеке, в обход банковской системы.

💬 Что это значит:
Если застройщик продаёт жильё в рассрочку — банк теперь может отказать ему в финансировании, или ужесточить условия. А значит, рассрочка станет менее выгодной.

🏗 В этом противостоянии пока выигрывает ЦБ. Но уверен, что застройщики просто так не сдадутся. Ждём интересного продолжения.

#застройщики #ипотека #регулирование #рассрочка_от_застройщика #ЦБ

@expertned

Но вот, кстати, вопрос. Уйдет ли рассрочка? Думаю, что в текущей ситуации - нет.

Что дальше будет? Дальше застройщики попытаются увеличение цены рассрочки переложить на покупателей.

А ЦБ? А ЦБ начнет говорить, что увеличение цены объекта из-за использования инструмента рассрочки - это зло. И начнет сильнее ужесточать требования к резервированию. Так, что реально зажмут рассрочку.

Что сделают застройщки? Придумают что-то ещё, что не будет попадать под критерии ЦБ, но при этом позволит создать инструмент альтернативной оплаты.

Я понимаю, почему ЦБ так дергается по поводу рассрочки. Риски, которые они описывают реальны.

⚠️ для покупателей:
— Трудности с получением ипотеки для погашения рассрочки
— Завышенная стоимость квартиры
— Нельзя использовать господдержку
— Отсутствие защиты, как при ипотеке
— Риск потери жилья даже при небольших просрочках

🏗 для застройщиков и банков:
— Рост просрочек по рассрочкам
— Финансовые проблемы с погашением кредитов на стройку

Но сходу же видно, что если будет законом отрегулированы принципы выдачи рассрочки, с увеличением её сроков, то большая часть проблем снимается.

Так что скорее всего никуда не денутся, будут вводить законодательное регулирование рассрочки. И тут будет вопрос, кто передавит.

Потому что у застройщиков идеал - мы хотим выдавать рассрочку на 20 лет без оценки платежеспособности с нулевым первоначальным взносом.

У ЦБ идеал - ни одного инструмента без регуляции ЦБ.

И если разобраться, то весь вопрос лежит в плоскости: достаточно ли зрел сейчас потребитель, чтобы отпустить его в самостоятельное решение финансового вопроса или нужно вводить ограничения, чтобы он своими безрассудными действиями не навредил себе.

Пока всё что делает ЦБ - это вторая позиция. Но правы ли они в ней?

@expertned

Хороший вопрос подняли коллеги.

Мужчина продает квартиру, в которой прописан он и его несовершеннолетний ребёнок.
Выписываться намерены по заявлению «в воздух», т.к. сейчас постоянно всей семьей (+ мама ребенка) проживают в ОАЭ.
При этом, мама ребенка прописана в другой московской квартире, которая принадлежит теще. Отказываются туда прописать ребенка.

Можно такое покупать?

#юридеская проверка #закон #прописка

@expertned

Сделал обзор ситуации на рынке недвижимости. Получилось много, поэтому разбил на две части.

Часть 1. Новостройки.

https://www.youtube.com/watch?v=qrvbOsGmvyA

О ситуации на рынке новостроек. ЦБ хочет ограничить спрос на новостройки. Стройкомплекс оказывает сопротивление. Что будет с ценами?

0:00 – 02:12 – Анонс. Выгода рефинансирования
02:24 – 03:20 – Прогноз. Что будет с ценами до конца года
03:21 – 09:13 – как ЦБ будет регулировать выдачу ипотеки
09:14 – 11:08 – какую роль может сыграть ипотека в росте цен
112:09 – 14:56 – проблемы определения динамики цен на рынке новостроек
14:57 – 25:51 – борьба ЦБ и стройкомплекса.
25:52 –26:30 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Тоже самое в Рутьюб

https://rutube.ru/video/f69289ec6d1798176eb7ed8fb4e61a18/

Рынок новостроек. ЦБ бьет по стройкомплексу. Что будет с ценами.

О ситуации на рынке новостроек. ЦБ хочет ограничить спрос на новостройки. Стройкомплекс оказывает сопротивление. Что будет с ценами?

0:00 – 02:23 – Анонс. Выгода рефинансирования
02:24 – 04:20 – Прогноз. Что будет с ценами до конца года
04:21 – 09:53 – зачем застройщикам нужно, чтобы цены росли
09:54 – 12:58 – рост цен, как считать?
12:59 – 14:56 – проблемы определения динамики цен на рынке новостроек
14:57 – 25:51 – борьба ЦБ и стройкомплекса.
25:52 –26:30 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Заявку на консультацию можно оставить здесь: @expert_ned

Много людей с пониманием проголосовало.

Теперь ответ на вопрос.
Если коротко, то нужно требовать регистрацию по новому месту жительства ребенка.

Если длинно, то снимал на эту тему видео.

Рекомендую, особенно тем, кто считает, что проблем с покупкой такой квартиры нет

https://youtu.be/a9bVyc1pSv0?si=vyjghRu-LNFDTPDa

тоже самое на рутьюб

https://rutube.ru/video/4ee0e80792dad073f557e2f6d337e9e4/

Обзор по вторичному рынку

https://youtu.be/DOFg90F33P8

О ситуации на вторичном рынке недвижимости. Что будет с ценами после снижения ключевой ставки. Как ЦБ регулирует выдачу ипотеки. Советы продавцам.

0:00 – 02:12 – Анонс. Выгода рефинансирования
02:24 – 03:20 – Прогноз. Что будет с ценами до конца года
03:21 – 09:13 – как ЦБ будет регулировать выдачу ипотеки
09:14 – 11:08 – какую роль может сыграть ипотека в росте цен
11:09 – 14:06 – что будет с ценами?
14:07 – 25:51 – почему цены начнут расти?
25:52 –24:24 – совет продавцам: ждать или снижать?
24:25 –28:04 – для продавцов квартир с альтернативой
28:05 –26:30 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала