Вот как государственный инструмент - это может работать. Но нужно приватизацию бессрочную прекратить. Строить дома по гос.заказу и выдавать их в коммерческий найм.

Получится хороший инструмент, например, можно семьям с детьми давать на супер льготных условия, а при каких-то обстоятельствах и без оплаты арендной платы.

Одна беда, боюсь, что такое муниципальное жилье быстро в подобие гетто превратится.

Старожилы рынка думаю помнят лужковские подъезды в новостройках?

Кто не знает - было так. Застройщик строит дом, и в качестве платы отдает какую-то часть построенного городу. Обычно подъезд или секция. А город использует это как муниципальное жилье. Выдает там очередникам и другим нуждающимся.

Даже если застройщик не экономил на муниципальных подъездах. И оформлял их так же как коммерческие. То через пару месяцев заселения дома коммерческие подъезды начинали сильно отличаться от муниципальных. Сожженные кнопки на лифтах, надписи в лифтах и подъездах и т.п.

@expertned

Вот это очень понравилось:

...в дореволюционной России 80% жилого фонда Санкт-Петербурга и 40% жилья в Москве приходилось на доходные дома.

"Это у нас такой незаслуженно забытый сегмент недвижимости. Институт доходных домов надо возрождать, чтобы у наших граждан появилась еще одна дополнительная возможность улучшить свои жилищные условия с помощью такого расширения предложения на нашем рынке...

В дореволюционной России в целом не особо было с собственностью на недвижимость у довольно большой категории граждан.

Да и вылететь с доходного дома легко было. Не заплатил - и вали.

Всё это тоже возрождать будем?

Можно, кстати, вспомнить и такие явления как аренда угла в комнате, этакий аналог хостела с долгосрочным проживанием.

Доступность жилья с такими инструментами резко повысить можно...

@expertned

📄 Проверка квартиры перед покупкой — это не просто формальность.

Это ваша защита от обмана, ошибок и потери денег.

Не верьте на слово — требуйте письменный отчёт о состоянии объекта!

👇 Оставьте заявку на консультацию по:

• Городской и загородной недвижимости
• Юридическим вопросам
• Ипотеке

📩 Оставить заявку: @expert_ned

Смотрю, у довольно большого количества экспертов ожидание по снижению ключевой.
Видел пост, что Блумберг считает будет снижение до 19%. (По теории заговора - это прямое указание ЦБ от теневого правительства).

Повторю своё мнение. Думаю, что не будет снижения, так как ещё не начали действовать макропруденциальные лимиты.

Теоретически можно подумать, а чего бы не снизить на 1%. На рынке сильно не отразится. Я думаю, что отразится, так как психологически покажет, что движение вниз пошло.

В общем посмотрим, но в любом случае повторю важную мысль.

Снижение ключевой не будет означать повышение доступности ипотеки. Так как будет сопровождаться ужесточением требований и к заемщику, и к кредиту.

Это важно понимать для планирования решения своих жилищных задач.

@expertned

Наглядная картинка того, как "прижато" ипотечное кредитование.

Картинка, кстати, даже хуже, чем в 2022 году.

Там за 4 месяца "плохой ипотеки" (с апреля по июль) было выдано 242 тысячи кредитов

А в этом году за 4 месяца такой же "плохой" ипотеки - 207 тысяч кредитов.

И восстановления выдач, такого же, как было в 2022-м (с августа по декабрь в среднем 140 тысяч кредитов в месяц), я не жду.

Но, обратите внимание, цены падать не планируют, а наоборот, есть все предпосылки к росту.

К чему я? А к тому, что влияние ипотеки не нужно переоценивать. Недооценивать тоже не нужно. Но обычно проблема во всех прогнозах с переоценкой.

Причем не только в прогнозах, но и в ретроспективных объяснениях поведения рынка. Ошибки в которых, затем дают некорректный взгляд на будущее.

Например, пресловутый "рост цен в 2020-2021 годах из-за льготной ипотеки". Тот самый, на который льготная ипотека вообще никак не повлияла.

Но до сих пор я нет-нет, да слышу, от "аналитиков", что вот как льготная ипотека цены взвинтила...

Но вот почему тогда отсутствие ипотеки цены не уронило, в рамках такого взгляда, объяснение не находит. Так как тогда нужно признать, что не ипотекой единой жив рынок недвижимости...

@expertned

Вот кому семейная ипотека не нужна)

Повесили с ребенком скворечник весной, не ожидал, .что будет толк. Но.. вот сегодня птенцы вылетели. Гуляют под присмотром родителей.

Думаю на следующий год камеру приспособить, чтобы стримить.

@expertned

Почитал основные подходы к макропруденциальной политике от ЦБ.

В принципе я выше уже приводил примерное ожидание того, что нас ждет, на основе макропруденциальных лимитов и надбавок.

Но если грубо, то с июля будет так
- Ограничение выдач по сегментам с высоким ПДН (платёж/доход > 50%)
- Ограничение выдач по кредитам с низким первоначальным взносом (< 15–20%)
- Лимиты на долгосрочные кредиты (> 25 или 30 лет)

А еще, ЦБ ввел антициклические надбавки, так что банкам (особенно небольшим) выдача кредитов станет обходиться дороже. Так что сверхнизкие ставки (типа ниже или на уровне ключевой) тоже под вопросом.

еще раз повторю свой тезис.

Снижение ключевой не будет означать повышение доступности ипотеки.

@expertned

📌 Установлены критерии признания земельных участков неиспользуемыми!

Обратите внимание! Неиспользуемый участок могут изъять.

С 1 сентября 2025 года вводятся единые критерии для определения заброшенных или нецелевым образом используемых земельных участков в населённых пунктах, включая садовые и огородные участки.

🔴 Основные признаки неиспользования (один из признаков достаточен):

1️⃣ Захламление >50% площади (мусор, отходы) без уборки более года.

2️⃣ Наличие на земельном участке ветхого здания (разрушены крыши, стены, окна), если не выполняются работы по ремонту в течение года

3️⃣ Отсутствие объектов недвижимости на участке, предназначенном для ИЖС - более 7 лет

4️⃣ Неиспользование под застройку более 5 лет для НЕ ИЖС

5️⃣ Так же отдельно для садовых, огородных и участков, которые не предусматривают строительство зданий: Сорняки >1 м или дикие деревья/кустарники на >50% участка (без ухода более года).

🟠 Исключения:
Правила не применяются, если:

На участок наложен арест или запрет на использование.
Использование невозможно из-за обстоятельств непреодолимой силы (стихийные бедствия и т. д.).
📆 Действуют правила до 1 сентября 2031 года.

🔗 Полный текст документа доступен по ссылке

#земля #участок #садоводство #закон #правила #неиспользование #РФ #постановление

@expertned

вот теперь любопытен момент. Если у человека два смежных земельных участка.
Оба ИЖС. На одном дом стоит, на другом - нет. Получается, что или объединять, или дом строить нужно...

Да, и еще интересно. Постановление действует до сентября 2031 года, вступает в силу в сентябре 2025 года. Т.е. 6 лет. А дом построить нужно в течение 7 лет...

Обрабатываю видео про наследство.

Сделал наглядную матрицу принятия решения о покупке/не покупке объекта, исходя из вероятности возникновения спора и вероятности признания сделки недействительной.

@expertned

Разобрал историю, которую публиковал ранее.

https://youtu.be/G1EtufK_F28?si=jVBsRH1C7WbQdzzX

На реальном примере разберем проблематику завещаний. Факторы которые не позволили убедиться, что историей квартиры всё хорошо. А так же о том, как правильно оценивать риски для принятия решения о покупке квартиры.

0:00 – 03:16 – наследство – это табу? Есть ли то, что сразу нужно отсекать?
03:16 – 08:26 – как правильно оценивать риски для принятия решения о покупке
08:27 – 09:45 – описание ситуации
09:46 – 11:23 – проблемы наследства
11:24 – 22:56 – сложности с завещанием - было ли волеизъявление?
22:57 – 24:38 – прошло пять лет, кто оспорит завещание?
24:39 – 31:15 – вменяемость на момент составления завещания
31:16 –32:49 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

То же самое на Рутуб

https://rutube.ru/video/8de6e0afaf1ebee5184419834e5f2024/

Хуснуллин подчеркнул, что сохраняется «серьезная нехорошая тенденция», которая связана с остановкой новых проектов в строительной сфере. «Это означает, что в 2027 году не будет ввода жилья или будет значительно меньше. Это первый тревожный фактор»

ЦБ, значит, о пузыре на первичке, а строй отрасль в ответ вот это вот...

А реально и пузыря нет вообще ни разу. И на 2027 год уже сейчас 24 млн.кв.м. нового жилья запланировано вводить.

То есть до минус 30% от стандартных 45 млн.кв.м. всего 6 млн.кв.м за два года надо. И это еще без учета того, что очевидно сдвинется вправо от 2026 года..

@expertned

Ну, что ж. Ждём сегодня решение ЦБ по ключевой ставке.

Поговаривают, что ждать снижение нужно. Ну, и некоторые банки уже анонсировали снижение ставок по ипотеке на следующей неделе.

Кстати, в районе 24% уже несколько банков, а не парочка, как месяцем ранее.

Но, я всё же думаю, что сегодня все будет без изменений. Рано давать рынку сигналы о смене тренда, многие не так поймут...

А вы что думаете? Будет снижение или нет?

@expertned

Итого. Большинство за "оставят как есть"
Затем - снизят в пределах 1%.

Ну и в целом за снижение существенно выше, чем за повышение.

Скоро увидим, насколько прогноз большинства совпадет с решением ЦБ..

По закону о риэлторской деятельности.

Ответа от Правительства пока нет. Но сегодня позвонили журналисты с Коммерсанта дать комментарий по закону о риэлторской деятельности, который есть в пакете законов от Минцифры по противодействию мошенникам. И с удивлением по описанию узнал наш законопроект.

Посмотрел в каком виде он представлен - всё, что мы писали без изменений.

Так что неожиданно наш законопроект получил поддержку в виде Минцифры.

Посмотрим, во что это в итоге выльется. Отзыв от Правительства на законопроект всё ещё ждём.

@expertned

💥 о как. А ключевую снизили! На 1 процентный пункт до 20%.

И так. Ключевая 20%. Не думал, что ЦБ рискнет это делать сейчас. Но это мнение чисто по рынку недвижимости.

Посмотрим что будет. Но хуже всего, если сейчас пронесется восторженный всплеск по продавцам. В том числе через различных "аналитиков" и "экспертов". Мол началось. Сейчас каждый раз вниз. Ипотечники придут, всё раскупят.

Почему хуже всего? Потому что это создаст ложные иллюзии у тех, кто и так стоит в рынке с завышенными ценами.

Первое!
Да, я считаю, что до конца года мы увидим рост цен на вторичку в пределах 10%. НО! Не априори. А с высокой вероятностью. Порядка 80%.
Но есть и порядка 20% за то, что цены останутся на том же уровне.

Второе!
Снижение ключевое не означает повышение доступности ипотеки. По сути месяц остался в работе без лимитов. С июля начнут действовать механизмы снижающие для банков привлекательность рисковой ипотеки. А риск - это ПВ ниже 30%, ПДН более 50%.

Третье!
Рост, если он будет, то будет в реальной стоимости объектов. В той, по которой сделки происходят. Я же вижу КУЧУ объектов с завышенными ценами на суммы выше 10%. Эти объекты как не покупали, так и не будут покупать. Особенно те, что висят год, не продаются, а потом раз, и цену поднимают..

Вот как-то так.

@expertned

Да. И, друзья-ипотечники! Все кто брали кредиты по ставке выше 25%, есть смысл подумать о рефинансировании.

Я к концу следующей недели сделаю обзор ставок, по которым можно будет рефинансироваться. И опубликую на канале. И в боте для рефинансирования.

@expertned