Напоминаю, что всем подписчикам моих каналов - скидка 10% на высококлассные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания.

Мы умеем продавать, покупать, обменивать квартиры.

А ещё мы специализируемся на смене городской недвижимости на загородную. Если вы хотите переехать из городской квартиры в загородный дом - обращайтесь! Поможем!

Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм своих экспертов.

Заявки можете направлять сюда: https://relait.ru/chat/

@expertned

https://vkvideo.ru/video-213095360_456239073

Обсудили на РБК "рекордные" выдачи ипотеки в Москве. А так же поговорили о том, что будет с ценами.

Был сегодня на одном мероприятии, где было много представителей банковского сообщества.

Сложилось ощущение,что не очень банки верят в то, что макропруденциальные лимиты от ЦБ смогут затормозить рост спроса (а значит и цен) при снижении ключевой ставки.

Поэтому основной сценарий - очень медленное и плавное снижение ключевой.

У меня мнение немного другое.

Учитывая, что лимиты ЦБ ввёл заранее. То я, думаю, что в отношении роста спроса на кредиты ЦБ будет занимать проактивную, а не реактивную позицию.

В связи с этим, скорее всего на первых порах, действительно снижение ключевой ставки будет незначительным и плавным.

И ЦБ будет смотреть на реакцию, при необходимости ужесточая лимиты и надбавки.

И только после понимания, что рынок идет в нужной динамике, будут шаги в несколько процентов.

В общем, сценария прошлых снижений, на мой взгляд ждать не нужно.

Что касается доступности ипотеки, то на мой взгляд, в ближайшие года полтора - два её ждать не нужно. Хотя ставки в районе 10-15% за это время мы вполне можем увидеть.

А вы как считаете?

Гусейн Гасанов переписал свою квартиру в «Москве-Сити» на нового собственника после возбуждения уголовного дела, чтобы избежать ареста недвижимости. По информации Mash, сделку провернули представители звезды пару дней назад. Блогер владел трёхкомнатными апартаментами в элитном ЖК Neva Towers за 100 млн рублей. 124 квадрата с дизайнерским ремонтом и панорамным видом с 44-го этажа он сдавал за 750 тыс. руб., пока не жил в столице. Ранее Гасанов продал свой Rolls-Royce Cullinan 2020 года (около 50 млн).

Гасанова обвиняют в отмывании денежных средств в особо крупном размере. С 2024-го блогер скрывается за границей и находится в розыске. Он заочно арестован. @banksta

Смотрите, какая интересная история.

Положим, сейчас этот объект начнут продавать и кто-то его купит.

Как считаете, каковы перспективы отстоять у нового собственника этот объект, если в рамках уголовного дела его решат обратить в пользу государства?

А практика показывает, что покупатель найдется...

Обращайте внимание на предыдущих собственников! Особенно, если речь идет про совсем недавних владельцев.

@expertned

🔥 Огонь!

@expertned

По одной этой фотографии можно сказать, что объект будет сложно продаваться.

Иногда даже хороший (в смысле качества) ремонт может существенно снизить ликвидность

@expertned

Застройщики, похоже побеждают ЦБ в битве за льготную ипотеку.

Хотя, думаю, что банки тоже приняли участие в игре на стороне застройщиков.

https://www.rbc.ru/finances/23/05/2025/6830442b9a794712f8b92bdd

Посмотрим, конечно, что из этого еще реально получится. Например, будет ли это распространяться на Москву, достаточно ли будет одного ребенка до 14 лет и т.п.

@expertned

При сделке с альтернативой согласованность - это критичное условие.

Причем согласованность на всех этапах. И на этапе передачи объекта тоже!

Делаем сделку. Мы верхние покупатели под нашей квартирой еще одна.

Что должен делать риэлтор в середине по срокам передачи своей квартиры? Очевидно сделать так, чтобы его клиентам хватило времени переехать в новую. Т.е. срок передачи нижней квартиры должен быть меньше передачи верхней квартиры.

Учитывая, что всего две квартиры в цепочке, в принципе достаточно пары дней. А лучше больше. В нашей ситуации передача нижней квартиры - 1 календарный день. Передача нашей квартиры 7 календарных дней.

Вроде всё хорошо? Запас большой? А нет. Потому что в нашем ДКП 7 дней с даты регистрации права, в нижнем ДКП с даты зачисления денег на счет продавца.

А Сбер решил в очередной раз денег прижать. Причем! Ведь имеет право, так как при расчете через номинальный счет Домклика в договоре купли-продажи очевидно и явно прописано, что перечисление денег до 5 дней с даты регистрации.

Плюс время на зачисление.

@expertned

Да, для полноты картины. У нас в ДКП стоят штрафные санкции за нарушение срока передачи. А в нижней квартире таких санкций нет.

Плюс сама фраза - 1 день с даты зачисления денег на счет продавца.

Во-первых, о зачислении денег на счет может знать только продавец. И он при желании может обмануть, чтобы потянуть время. Пара-тройка дней - легко, особенно, если счет продавца не в банке, через который делаются расчеты.

Во-вторых, любая ошибка в цифре счета и деньги повисли до исправления, а может и до возврата и повторной отправки.

Ну, и вот сейчас продавец нашей квартиры, вдруг начинает понимать ситуацию и очевидно нервничает.

И это еще хорошо, что 1 день и 7 дней. Потому что всё же с большой вероятностью деньги продавец нижней квартиры получит завтра или послезавтра, и всё успеет. Но вместо спокойного переезда с хорошим запасом времени, в итоге получится нерв.

А ведь всего-то нужно было внести согласованные условия или увеличить сроки передачи.

Причем! Делать всё это нужно еще на этапе внесения предоплат.

@expertned

Президент России Владимир Путин поручил правительству представить варианты льготной ипотеки для семей с детьми в возрасте до 14 лет включительно

Приведет ли такое расширение к росту цен?

Интервью для радио "Комсомольская правда".

@expertned

Я заголовок прочитал, так удивился.

Подумал, ну неужели?!

А потом текст прочитал.. Не, всё нормально, ничего не изменилось: бедный застройщик, которого все обидеть хотят..

Вообще, чего вошкаются с этими покупателями новостроек, да? Надо просто запретить предъявлять претензии и всё! Ещё и штрафы брать с людей , если отзыв плохой где напишут.

@expertned

Про наследство.

Юрист вчера поделилась историей. Обращались к нам по экспертизе объекта. Мы на входе решили, что такое покупать нельзя.

История. Бабушка, несколько лет назад завещала квартиру троюродному брату, который недавно умер и теперь квартира продается, вступившей за ним в наследство женой.

Это вход. В целом уже можно сделать вывод о том, что если свежее наследство за мужчиной, то сходу есть повышенные риски. Которые невозможно до конца снять. Но, пока все не так ужасно, поэтому были заданы доп.вопросы. И вот уже на основе ответов, мы решили, что лучше не покупать.

Вопрос – ответ по представленным данным:

1. Когда было написано завещание?
– 22 июля 2020

2. Когда умерла бабушка?
– Июль 2023 года (в возрасте 91 года)

3. Почему оформлялось именно завещание? Были ли другие наследники по закону?
– Предположительно есть родная (или двоюродная) сестра в Мюнхене (68 лет)

4. Есть ли подтверждение родства между бабушкой и троюродным братом?
– Нет

5. Кто занимался похоронами бабушки и есть ли подтверждающие документы?
– Город , документов нет

6. Когда умер вступивший в наследство троюродный брат?
– 6 октября 2024 года (70 лет, онкология — со слов)

7. Когда было выдано свидетельство о праве наследования брату?
– 29 марта 2024

8. Когда было выдано последнее свидетельство о праве (жене брата)?
– 9 апреля 2025

9. Как давно троюродный брат и жена, которая вступила в наследство были в браке?
- с 1977 года

А вы бы стали покупать?

@expertned

Как май, коллеги?

У меня ощущения, что поживее, чем март-апрель. Хотя увеличение числа объектов не вижу.

Думаю, что определенное затишье продлится до июля включительно. Потому что 6 июня ключевая с большой вероятностью останется на том же уровне. Не думаю, что до введения в действие лимитов, ЦБ будет ее снижать.

А вот на заседании 25-го июля вполне может и снижение произойти. Что даст психологический толчок рынку.

Но, даже в конце июля снижения не будет, то все равно примерно в августе, думаю, уже накопится определенная активность из покупок/продаж мая-июля, которая дернет рыночную активность так, как это было в декабре прошлого года.

Т.е. пришел покупатель, купил квартиру и запустил цепочку покупок/продаж. Цепочки эти иссякают на вялом рынке. Поэтому мы и не видели их результаты в марте-апреле. Хотя покупки и продажи, пусть и в малом количестве но были.

А вот когда покупателей столько, что пока одна цепочка еще не иссякла, появилась другая - тогда мы видим увеличение активности.

Учитывая текущее состояние рынка, я думаю, что для него какое-то время будет нормой череда активных и пассивных периодов, которые в том, числе будут накладываться на обычную картину высоких и низких сезонов.

Поэтому думаю, что рынок в августе может быть активнее, чем сейчас. Затем тихий сентябрь-октябрь, с повышением активности в ноябре-декабре.

Если же все лето будет тихим, то возможно будет более долгий всплеск где-то с середины октября по декабрь.

Через месяц будет понятнее.

@expertned

https://rg.ru/2025/05/27/na-svoj-dom.html

Точные условия пока не понимаю, как узнаю напишу.

Про продажи в новостройках.

Согласно данным Росреестра в Москве дела с продажами новостроек существенно лучше, чем в общем по России.

Дом. РФ (вся Россия) - в апреле 2025 на 23% меньше, чем в апреле 2024 года
Росреестр Москвы - апрель 2025, на 16,5% меньше апреля 2024 года

Дом. РФ (вся Россия) - январь — апрель 2025/2024 меньше на 10%
Росреестр Москвы - январь — апрель 2025/2024 больше на 5,7%

@expertned

Обратите внимание, по загородке приостановки пошли, если средняя квадратичная погрешность определения координат характерных точек границ земельного участка по ИЖС больше 0,1 или по СНТ больше 0,3.

Насколько это массово не знаю, но по МО приостановки уже были. Заставляют перемерять. Поэтому, если видите такое, лучше заранее переделать измерения.

@expertned

Эти данные есть в расширенной ЕГРН. Вообще, по земле всегда нужно просить продавца расширенную выписку из ЕГРН предоставлять, а не сведения онлайн. Например, для того, чтобы не было приостановки из-за ограничений по земле, которые вы не указали в ДКП. Да и самому эти ограничения хорошо бы посмотреть. В выписке онлайн их нет.

Сейчас появился еще один повод для заказа именно такой выписки. А то загродку продаем, очень редко, когда именно выписку просят. Сведения онлайн вполне устраивают покупателей..

@expertned

Читаю обзор ЦБ по рынку новостроек, смотрите какая фраза:

Портфель проектного финансирования (ПФ) вырос на значительные 5% после 2% в 4к24 7. Основной причиной
стало снижение объема раскрытых счетов эскроу, в том числе из-за замедления ввода в эксплуатацию части объектов.
Это, в свою очередь, замедлило погашение застройщиками проектных кредитов. Общий объем портфеля ПФ составил
8,7 трлн руб. (47% капитала банковского сектора).
• Если будет развиваться практика продажи жилья в рассрочку, когда оно полностью оплачивается после ввода дома
в эксплуатацию, погашение проектных кредитов замедлится еще больше. Это повлияет на объем портфеля ПФ.

Вот еще одна причина того, почему ЦБ сильно против рассрочки. Здесь, кстати, помимо увеличения объема портфеля ПФ (что еще не факт, учитывая сокращение стройки), увеличивается и доля непогашенного кредита застройщиками. Падает наполняемость эскроу.

Т.е. в совокупности все эти факторы в текущей модели увеличивают долговую нагрузку на застройщика, который захочет это все компенсировать:
а) за счет цены недвижимости
б) за счет ухода от проектного финансирования банками.

Итого имеем давление на цены с ухудшением ситуации в виде повышения кредитной нагрузки, что может привести к попытке (может быть и успешной) слома имеющейся системы.

Если рассрочка станет хорошей альтернативой ипотеки, то почему бы не брать деньги на проектное финансирование не у банка, а у организации (причем скорее всего аффилированной с банком), которая выдает рассрочки..

@expertned

Краткая выжимка из обзора ЦБ по проектному финансированию за 1 кв. 2025 года

📉 Строительство жилья в I квартале 2025 года замедлилось:

• Объем новых проектов упал до 8,2 млн м² (с 13,1 млн м² в 4к24).
• Введено в эксплуатацию 7,3 млн м² — минимум за 4 года.
• Нераспроданная площадь выросла до 51 млн м², а общий объем строящегося жилья — до 114,5 млн м². (Следствие того, что ввод в эксплуатацию замедлился)

💰 Финансирование и продажи:

• Портфель проектного финансирования вырос на 5%, до 8,7 трлн руб.
• Продажи остались на уровне 1,8–2,0 млн м², но поступления на счета эскроу сократились на 11% из-за роста рассрочек.
• Цены выросли на 2%, но с учетом инфляции реальное снижение — 0,7%. (Если бы не было комиссий банков и доплат за рассрочку, то реальное снижение было бы существенно выше).

⚠️ Риски:

Рассрочки увеличивают нагрузку на застройщиков и риски для покупателей.
Покрытие долга средствами эскроу — 72% - в целом на уровне нормы, но в некоторых регионах (например, Санкт-Петербург — 59%) ситуация хуже.

📌 Итог: Рынок ищет баланс в условиях снижения господдержки и неопределенности спроса. Подробнее — в отчете ЦБ.

#Недвижимость #Строительство #ЦБ #Экономикам

@expertned

Пузырь на рынке новостроек: миф или правда?

Недавно в СМИ заговорили о «пузыре» на рынке новостроек. Но давайте разберёмся, что к чему 🧐

ЦБ не говорил про пузырь
Важно понимать: Центробанк не констатировал наличие пузыря . Он говорит лишь о повышении рисков его возникновения. А один из зампредов ЦБ прямо заявил:

«В обзоре мы приводим некоторые значения индекса, но как "пузырь" непосредственно мы не фиксируем такого риска. Сами значения индекса в действительности несколько подросли, но сопоставимые индексы в других странах находились на тех же значениях».

То есть если кто-то пишет, что ЦБ нашёл пузырь — это неправильная трактовка , либо просто манипуляция.

Почему все об этом кричат?
Потому что как только вы слышите слово «пузырь» применительно к недвижимости — знайте: за этим стоит чей-то интерес

ЦБ подтверждает: во вторичке никакого пузыря нет. На первичке — да, есть повышение рисков . Но это пока не факт , а всего лишь возможный сценарий.

Именно на этом фоне начинается игра между ЦБ и застройщиками.

Застройщики просят помощи
Они говорят: у нас плохо с продажами, мы в беде. Нужна помощь:
- Льготная ипотека
- Долгая рассрочка (типа на 20 лет)
и другое

Иначе, мол, строить перестанем, новые дома вводить будем медленно, отрасль загнётся.

А ЦБ им — нет
ЦБ же отвечает: ребята, вы не такие уж и несчастные 🤷‍♂️
В своих обзорах регулятор указывает, что рынок остаётся стабильным, хотя и стал чуть сложнее. То есть — не кризис, а скорее переход к новой норме.

Разрыв цен: реальный или надуманный?
Ещё один любимый аргумент ЦБ — разница цен между первичкой и вторичкой доходит до 52% .

Но если посмотреть внимательно — это средние значения , где вторичка включает квартиры из домов прошлого века, а иногда и позапрошлого. 🏚

Сравнивать их с современными новостроями — всё равно что сравнивать яблоко и гранат. Если взять аналоги — разница будет гораздо меньше.

Вывод
Эта история про пузырь — не просто экономика. Это информационная борьба:
- ЦБ не хочет дальше раздувать рынок;
- Застройщики требуют поддержки через СМИ и экспертов.

Так что когда видите заголовок про пузырь — спрашивайте: а кому это нужно? 👀

🔗 #Недвижимость #ЦБ #Новостройки #РынокЖилья #Пузырь

@expertned