Помнится, как-то уже поднимал эту тему. Но давайте ещё раз, раз случай подвернулся.

У нас по сделке классическая ситуация. Предоплата и оставшаяся сумма через номинальный счет. Мы продаем.

Агент покупателя пишет, расчет подтверждается банковским документом и распиской. Нам в целом-то без разницы на то, что агент покупателя планирует увеличить риски своего клиента такой формулировкой. Но не хочется, чтобы наш клиент мучался в написании рукописной расписки. Тем более, очевидно по ситуации, что там захотят, чтобы он в шапке расписки написал всё, включая место рождения и код подразделения)

В общем завязалась дискуссия. В итоге разум победил и передача денег подтверждается Договором и банковским документом.

Не редко вижу ситуацию, когда покупатель хочет расписку, несмотря на безналичный расчет. И вписывает это желание в ДКП.

На мой взгляд, это не очень хорошее желание. Чем хороши безналичные расчеты, так это тем, что можно получить независимое от продавца подтверждение передачи денег. И нужно им пользоваться.

Почему? Да потому что может возникнуть ситуация, когда за продавцом нужно побегать, чтобы получить расписку. И это может быть, как злой умысел продавца, так и несчастный случай.

Именно поэтому при расчете через ячейку мы, работая со стороны покупателя, всегда настаиваем на закладывании расписки в другую ячейку с зеркальными условиями доступа.

Не нужно усложнять себе жизнь. Расписку ведь потом еще и хранить придется, а документ из банка можно при его потере восстановить.

@expertned

да, к теме. Возникает вопрос иногда по сумме предоплаты. Ее ведь часто отдельной распиской подтверждают при внесении. С ней-то что делать? Хранить отдельно?

Иногда встречаю "изысканные" варианты, когда продавец возвращает внесенную предоплату, а затем вся сумма уходит по безналу. Нам, кстати, в выше описанной ситуации такое и предложили.

Но, это плохой вариант. Потому что часто как делают, деньги вернули, и провели оплату по безналу. А соглашение о предоплате? Вообще-то, его нужно расторгать. Т.е. составлять и подписывать соглашение о расторжении. Брать расписку с покупателя, что сумма возвращена. Ну, ужас же, зачем так усложнять процесс?

Иногда предлагают порвать это соглашение. Особенно удивительно, когда такое предложение идет со стороны покупателя. Не нужно рвать подписанные документы. Во-первых, вы порвете, а вторая сторона вдруг нет? Паранойя? Согласен. Но во-вторых, для покупателя соглашение о предоплате лишний документ, подтверждающий, что продавец хотел продать квартиру. Мало ли какой суд потом возникнет?

Поэтому ничего не рвём. А нормально описываем получение денег в ДКП.

Грубо так. Сумма в размере 100 тысяч получена продавцом до подписания договора. Подписывая договор, продавец подтверждает получение данной суммы.

Достаточно. И можно смело терять расписку по предоплате. Хотя лучше ничего не терять.

@expertned

ну, и раз зашла тема про расписку

Всегда недоумеваю зачем заставляют бедного продавца мучаться, переписывая все эти паспортные данные, место рождения, адрес проживания, коды подразделений.

Просто всю шапку из ДКП целиком заставляют в расписку вписать. А если там два или три покупателя? Вообще жесть.

И главное, ни разу!! Вот реально, ни один раз я не смог убедить ни покупателя, ни агента покупателя, что это дичь и воообще не нужно.

Такая тряска над этими расписками. Прям в случае проблем, судья такой "странный" попадется, что по ФИО и дате рождения не сможет стороны идентифицировать, учитывая, что в расписке есть ссылка на ДКП и указывается адрес объекта, который продается/покупается.

Главное. Ничего, что паспортные данные и место проживания меняться могут? Никого это не смущает. Ну, ок. Прям переживания, а вдруг совпадет ФИО и дата рождения? Ну впишите место рождения до кучи. Ну хорошо, будут утверждать, что деньги получил брат близнец. Ну впишите СНИЛС или ИНН. Чего огород городить с этими всеми паспортными данными и особенно трепетными желаниями указать в расписке код подразделения?

Ну и вообще-то, расписка пишется собственноручно. И если продавец будет говорить, что деньги он не получал, то хоть вы в расписке заставите его перечислить всю его родословную, то все равно будет проводиться почерковедческая экспертиза.

Резюмируя. Коллеги и господа/дамы покупатели, давайте людей жалеть будем?
дата, место написания,
ФИО, дата рождения (кто и кому), ссылка на ДКП, указание адреса объекта, сумма, подпись.

Этого вполне достаточно. Не заставляйте людей вписывать всю шапку договора.

#расписка

@expertned

Вот что значит "мощная" юридическая экспертиза.

Из перечня требуемых от нас документов:
4. Вдк
5 справка об отсутствии зарегистрированных
6 Адресная справка
7 Ежд

Еще была архивная выписка из домовой книги, но мы отбились)

Речь про первых собственников, ДДУ от 2019 года, прописанных нет...

@expertned

Новости по законопроекту о маткапе: https://sozd.duma.gov.ru/bill/396291-8

Мрак, конечно, как тяжело это идёт... Умиляет меня всё же система работы Государственно-правового управления Президента.. Приносится, значит, им законопроект, они такие:
- мы считаем, что эта норма не должна быть включена в этот закон, она должна быть в другом законе. Вычеркиваем.
- А в каком другом?
- это уже не наше дело, мы только этот закон смотрим...

Может быть, конечно, у них только к законам от Думы такое отношение. Но тоже дичь. Ты считаешь, что в другом законе, так скажи в каком. Тебе же не дичь принесли, а то, что нужно исправить. Так скажи как. Но нет. Они только оценку делают того, что принесли. Остальное сами.

Главное, правовое управление Думы -норм, а ГПУ - не норм. Удивительно, и там юристы, и там юристы, но...

Ну, что есть. В общем, начальный законопроект, который хоть какие-то "костыли" вставлял в текущую редакцию покорежили так сильно, что исключили из него почти всё.

Планировали:
1. Отказ совершеннолетних от наделения их долями (ГПУ сказало, что норма избыточна, это и так следует из гражданского кодекса. Но если так, то в чем проблема еще и в спец. законе это продублировать? Тем более, что куча юристов с такой позицией ГПУ не согласны)
2. Замена объекта в обязательстве (т.е. если направили мат.кап на квартиру в ипотеке и ипотеку не выплатили, но хотим продавать и покупать другое, то наделить можно долями детей уже в новом объекте. И это все без необходимости получать разрешение опеки).

Что остается? Остается возможность наделить детей долями до выплаты ипотеки без необходимости получать согласие банка-залогодержателя.

Возможно и это бы вычеркнули, не знаю. Но тут уже есть серьезная поддержка в виде решения Пленума Верховного суда, который сказал, что так можно делать..

Ну, хоть какая помощь тем, кто не выплатил кредит, но хочет продать квартиру с маткапом.

Одна беда, опека, по крайней мере в Москве и МО, не разрешает продажу детских долей с одновременной покупкой чего-то в ипотеке.

Я направил свои предложения по исправлению этой ситуации в Думу.

Я вижу так: если цена нового жилого помещения минус размер кредита больше стоимости долей, причитающимся детям, то опека не может делать отказ на основании использования ипотечного кредита.

Так же предложил не включать правило про минимальные 6 кв.м., если при продается детская доли с покупкой взамен другой.

Посмотрим, может быть что-то и выгорит.

Но в любом случае, в ситуации описанной выше, опека ведь должна лояльнее смотреть. Если в старом жилье ипотека действующая, то почему в новом не может быть?

#маткап, #материнскийкапитал

@expertned

Доля в квартире. Как определить цену. Проблемы владения и продажи.

https://youtu.be/kif4DdCf7s0

Поговорим о долевой собственности. По какой цене можно продать долю. Какие ограничения есть в праве собственности на долю. О сложностях владения и выделения доли в натуре. Как лучше продавать долю.

0:00 – 03:08 – что такое доля в праве собственности
03:09 – 04:42 – проблемы долевой собственности
04:43 – 07:01 – выдел доли в натуре
07:02 – 10:55 – ограничения в распоряжении долей
10:56 – 11:30 – исключения из преимущественного права покупки
11:31 – 19:40 – порядок пользования долей, сложности
19:41 – 20:40 – определение продажной цены доли
20:41 – 23:22 – цена доли – основная причина конфликтов.
23:23 – 27:22 – к чему приводят конфликты сособственников
27:23 –32:38 – как продавать долю
32:39 –35:02 – минимальная доля в жилом помещении 6 кв.м.
35:03 – 34:41 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала


#продажаквартир, #доля, #полезное

Доля в квартире. Как определить цену. Проблемы владения и продажи.

https://rutube.ru/video/f254a274a61ccc3de3336138f1a990b6/

Поговорим о долевой собственности. По какой цене можно продать долю. Какие ограничения есть в праве собственности на долю. О сложностях владения и выделения доли в натуре. Как лучше продавать долю.

#продажаквартир, #доля, #полезное

@expertned

послушать

Доля в квартире.
Как определить цену. Проблемы владения и продажи.

Поговорим о долевой собственности. По какой цене можно продать долю. Какие ограничения есть в праве собственности на долю. О сложностях владения и выделения доли в натуре. Как лучше продавать долю.

0:00 – 03:08 – что такое доля в праве собственности
03:09 – 04:42 – проблемы долевой собственности
04:43 – 07:01 – выдел доли в натуре
07:02 – 10:55 – ограничения в распоряжении долей
10:56 – 11:30 – исключения из преимущественного права покупки
11:31 – 19:40 – порядок пользования долей, сложности
19:41 – 20:40 – определение продажной цены доли
20:41 – 23:22 – цена доли – основная причина конфликтов.
23:23 – 27:22 – к чему приводят конфликты сособственников
27:23 –32:38 – как продавать долю
32:39 –35:02 – минимальная доля в жилом помещении 6 кв.м.
35:03 – 34:41 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

https://www.banki.ru/news/lenta/?id=11014148

И в принципе это логично. Греф, ведь даже не скрывал, что доля одобрений упадет. И где там интересно ВТБ с их воплями, что они самые первые отменили комиссии и всем банка на них равняться нужно? Тоже поди в лидерах по отказам? Позорище. Что Сбер, что ВТБ..

Лично на мой взгляд, нужно просто исключать банк из программы льготной ипотеки полностью и точка. Не выгодно тебе? Ну и не нужно. Ни одной программы льготной ипотеки выдавать не можешь.

@expertned

Еще раз про продавца под влиянием, но с другой стороны.

Все мы понимаем, что в этом отношении, сегодня покупка свободной квартиры хуже, чем покупка квартиры с альтернативой.

Однако, давайте представим, что где-то внизу оказался "заколдованный" продавец. Что будет делать тот, кто купил его квартиру, когда не сможет в неё попасть?

Очевидно, что с громадной вероятностью он будет рассуждать таким образом: раз я не могу попасть в квартиру, то и я не буду передавать квартиру. Раз мою сделку оспаривают, то и я буду свою сделку оспаривать. То, что он свою сделку оспорить не сможет - вопрос десятый (хотя, кстати, если там сделки будут жестко связаны опекой, то ещё не факт, что не сможет). В любом случае - это существенно коснется вашей ситуации.

При этом ни разу (!) когда мы были снизу нас не спрашивали о том, делали ли мы что-то чтобы понять, что продавец не под влиянием. Ни разу!

Такая странная сейчас практика сложилась, что низы верхам вообще ничего не хотят сообщать. Мол это наша сделка. Какая вам разница. Максимум сроки синхронизировать. Понятно, что прошли те времена, когда нужно было проводить юр.экспертизу всех нижних квартир, как свою собственную. И всё же, в какой-то части они снова наступили.

Поэтому рекомендую, обязательно при покупке с альтернативой уточнять у коллег снизу проводили ли они какие-то мероприятия на установку того, что продавец не под влиянием. И в курсе ли они вообще этой проблематики. А то ведь некоторые до сих пор не знают, что на рынке такая беда.

@expertned

Если вдруг не понимаете о чём я.
То вот видео на эту тему https://rutube.ru/video/12967d892e53d277e737325535033440/

Обратите внимание, снимал в апреле 23-го. Проблема до сих пор никуда не ушла, а только усугубилась..

А если думаете, то как вообще такое возможно? Как взрослый человек вообще такую дичь делать может?

То вот здесь я рассказывал о механизме, возможно это знание поможет вам в обнаружении такого поведения https://t.me/expertned/2706

Росреестр по Москве дал данные по количеству сделок на вторичке в апреле.

Цифры уже начинают походить на реальные.

Напомню, что в февраль и март этого года у Росреестра Москвы были с аномально высоким количеством сделок. Больше не только чем в 2024, но и больше, чем в 2023 году. Что вообще не совпадала с "ощущениями" на земле.

Я ранее писал, что скорее всего эта аномальность связана со сделками в построенных новостройках, которые для риэлторов не являются вторичкой и мы их не видим. А для Росреестра вполне себе вторичка.

Похоже, что так оно и есть. Потому что при таком объяснении апрельское падение вполне логично.

@expertned

#вторичка, #статистикаВторичка

Поговорили на ОТР о ситуации на рынке ипотеки, и о том что будет с ценами.

https://otr-online.ru/programmy/segodnya-v-rossii/zhaloby-na-ipoteku-89405.html

Уважаемые подписчики. Кто в последние три месяца делал покупку жилого дома или тауна с маткапом? Или направлял маткап на погашение ипотеки на жилой дом.

Отпишитесь, пожалуйста, в комментариях, как вы получали заключение о пригодности дома для проживания? Без оплаты за экспертизу или с оплатой?
Если с оплатой, то сколько стоила. И регион укажите, пожалуйста.

Хотим от гильдии Москвы обратиться в Правительство, чтобы не рекомендации дали, а указание. А то бред какой-то, хочешь маткап использовать - плати..

Буду признателен за репост.

@expertned

Как отмена банковских комиссий повлияет на льготную ипотеку? Отвечает Председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

Смотрите видео с пресс-конференции.

Настолько ужасно это слышать. ЦБ! Регулятор! Мы считаем, что комиссии это плохо, но ничего делать с этим не будем..

Как может быть такая позиция у регулятора, который обладает всем инструментарием, чтобы прекратить комиссии?

В целом, давайте посмотрим на проблематику со стороны.

Государство даёт льготную ипотеку, чтобы помочь гражданам и застройщикам.

А почему банки на этом зарабатывают? И не просто зарабатывают, а получают сверхприбыли.

Хорошо, это плата за то, чтобы государство не тратило ресурсы на создание и поддержание центров выдачи денег населению, которые бы оценивали заемщиков, следили за платежами и т.п.

Государство нанимает для этого банки.

Но почему государство не может устанавливать при этом цену за услуги и выбирать подрядчика? Как нормальный заказчик услуг.

С чего Минфин идет на поводу у сбера, втб и иже с ними? С чего подняли компенсацию банкам?

Есть банки, которые не вводили комиссии и готовы были работать за те деньги, что им предлагали.

Нормальный заказчик в такой ситуации просто все свои ресурсы направляет тем, кто готов работать за озвученное вознаграждение. Остальные - мимо.

Почему государство в нормальной ситуации проводит тендер, чтобы получить лучшее предложение. Но только не в ситуации льготной ипотеки?

Да плевать должно быть на втб, сбер, дом. рф. Не хотите выдавать льготку на озвученных условиях? Давай, до свиданья!

Хотя в целом вообще странна ситуация, когда государство не может повлиять на банк с гос.участием для работы с гос. программой, государственной же, важности.

@expertned

Знаете, что такое "юрист на сделке"?

Это когда основании права в подписываемом ДКП указано Брачный договор № 59/325-н..., а в ЕГРН указано Брачный договор 59/325-н...,. И он говорит, что это расхождение и что нужно вносить исправление в ДКП и заново его сшивать.

В принципе, учитывая всё, что до этого было в рамках подготовки к сделке, мы ожидали цирк на сделке, но такое, мне кажется, я вижу впервые...

@expertned