Ещё раз про апартаменты

Вот люди у нас расслабленные всё же. Я понимаю, что очень красиво, когда стены из старого кирпича и всё такое лофт. Но именно такие переделки старых заводов в "жилые" апарты - основная зона риска.

Пришли клиенты, выбрали себе красоту такую. Просят проверить, а там проверять - то даже нечего. У земли ВРИ без гостиницы. Ну в боте ещё глянули - "на крючке" у ГИН. Всё.

Можно, конечно, и рискнуть, вдруг госинспекция по недвижимости плюнет на начатое дело и не будет требовать приведения ВРИ в соответствие с видом использования площадей или приведения использования в соответствие с ВРИ. А если не плюнет?

Это ещё хорошо, если вид разрешенного использования можно в данном месте будет поменять на гостиницу, но сколько это стоить будет? А если нельзя?!

На всякий случай, вот здесь у меня список полезных ботов, там есть в том числе боты от ГИН по проверке самостроя и апартаментов. Не ленитесь пользоваться.

Ну и вид разрешенного использования смотрите у земли, где здание с апартаментами стоит. ВРИ должно подходить под гостиницы. Тогда апартаменты можно использовать для проживания. Иначе - нет!

@expertned

Слышали новость? Говорят, что зумерам не нужны теперь кухни. Мол, если квартира без кухни, то и сдается быстрее и продается дороже... Поставил уголок с микроволновкой и норм. Якобы они готовить не умеют, не любят, да и вообще есть доставка хорошей готовой еды. Разогрел и норм.

Я вот думаю, что можно в целом развить этот тезис ещё дальше, а зачем зумерам нормальная однокомнатная квартира, а тем более двух и более комнатная? Они же жить в ней не собираются. Так, заночевать только. А остальное время работа, гуляния, тусовки и т.п.

15 кв.м. - за глаза хватит!! Даже много!

А тут глупость какую-то придумали, что площадь жилой квартиры менее 28 кв.м. не должна быть. Еще и кухни хотят в этих квартирах оборудовать. Дикость какая!

@expertned

Всех с праздниками.

Канал на время майских будет работать в полуавтоматическом режиме, т.е. писать буду только, если будет какая-то интересная новость или мысль. Просьба не расходиться. Продолжим после праздников в нормальном режиме.

Напоминаю, что в меню есть ссылки на подборки полезных видео по технологии сделок и юр.вопросам. Если вы сейчас в поиске или продаже недвижимости - рекомендую ознакомиться.

Если вам понадобится помощь, ты мы работаем и в праздничные дни. Пишите в личку или сюда https://relait.ru/chat

Ну, а тем, кто отдыхает - хорошего отдыха и настроения. Надеюсь, что всем любителям шашлыка снег, дождь и холод - не будет помехой)

Крепитесь, через пару дней обещают +18
@expertned

С Днём Победы!

Приветствую всех. Закончились праздники. И канал снова начинает работать в нормальном режиме.

Обратите внимание. Перед началом майских я написал, что публикации будут, если на рынке недвижимости случится что-то интересное.

Судя по количеству постов, можно увидеть, что ничего интересного, по крайней мере, на мой взгляд, не произошло.

В принципе логично, так как майские праздники для рынка недвижимости - это почти как новогодние. Хотя в этом году новогодние каникулы прошли существенно активнее, чем начало мая.

Итого, что мы имеем на выходе в нормальный рабочий режим.

1. Есть ощущения, что активность рынка начинает повышаться. Я не делаю пока никакие заявления, всё пока на уровне ощущений )

2. Цены на вторичке пока остаются на прежнем уровне. Посмотрим, конечно, еще на мнение аналитиков, которые скорее всего отфиксируют в апреле очередной рост на какие-нибудь пару сотен процентов. Но в целом пока продавцы и покупатели остались при своих. Немногие продавцы - ждут роста и не спешат сбрасывать, зачастую завышенные цены (даже при наличии конкретных предложений). Немногие покупатели не хотят покупать по завышенной цене, но по рынку покупки пусть и не так, как в декабре-январе, но идут.

Специально указал про немногих покупателей и немногих продавцов, так как дефицит и тех, и других, продолжает наблюдаться. Активного наполнения рынка не вижу ни с одной стороны.

В общем, пока всё без каких-то изменений.

@expertned

Ремарка к грядущему лету.

На рынке недвижимости бытует много мифов и легенд. Один из них - это то, что лето обязательно сезон низкого спроса.

Когда-то это так действительно и было. Была явная цикличность активности. Январь-мертво. Февраль полумертво, затем активный март-май, с перерывом на майские праздники. Затем полумертвый, чуть ли не на уровне января июнь-июль. Небольшой августовский всплеск с затишьем в последнюю неделю, в которою проходят сборы детей в школу. Далее отдых от этих сборов. И начиная с третье части сентября нарастание активности с ударным декабрем.

Но уже много лет этот цикл не работает. Он сбит. Начиная с 19-го года лето более активно, чем весна, ну или по крайней мере на том же уровне. Но всё равно я каждый год слышу о том, что лето - это всегда сезон низкого спроса.

Посмотрим, что будет этим летом. Но даже, если всё лето продолжится затишье на текущем уровне, не нужно списывать его на некий стандарт рынка недвижимости. Это не совсем не так. И такая интерпретация может сильно исказить анализ событий.

@expertned

Продавец, 41 год. Состоит на учете с 2013 года. Со слов молодости баловался травкой. По справке "психические и поведенческие расстройства, связанные с употреблением ПАВ".

Покупать будете?

@expertned

А если квартира именно эта очень-очень-очень-очень-очень-очень-очень понравилась и другой нет? )

@expertned

https://realty.rbc.ru/news/6821b1cc9a79476679b3e5b0

Благодетели.... Такое позорище, на самом деле... И не стыдно? Главное, зацените как ВТБ подал

ВТБ улучшил условия льготной ипотеки для своих партнеров и клиентов, первым исполнив поручение президента по итогам президиума Госсовета. Призываем другие банки, работающие с господдержкой, последовать нашему примеру. сказал зампред ВТБ Георгий Горшков.

Георгий Горшков, а вы в курсе, сколько всего банков брали эту комиссию?! Может быть не нужно рассказывать про примеры ВТБ? И Президент не поручение дал, а сказал, что то, что делает ВТБ и Сбер - недопустимо!

Поручение.. Не могли молча комиссии убрать? Из всего пиар нужно сделать...

@expertned

А нейросеть-то какие правильные советы оказывается даёт)

@expertned

Что делать, если всё же очень-очень хочется купить такую квартиру. Покупать! Но с антирисковыми мероприятиями.
Вот почему я и говорю, что хорошая юр.эксперитиза - это связка риэлтора и юриста-жилищника. Риэлтор видит продавца, понимает есть ли признаки неадекватности, действующей наркомании и т.п.
Юрист видит документы.

Но как же в итоге такое покупать? Во-первых, поторговаться. Кстати, обращу внимание, что не факт, что сейчас сильно получится. Последнее время народ расслабленный такой, так пренебрежительно к проверке относится. Из последнего мы тут грязь очевидную нашли по квартире одной, и ничего, продали ее кому-то другому и вполне по рыночной цене.

Но в любом случае поторговаться надо.

Далее, обязательно посмотреть на продавца, понять что явных признаков наркомании нет. Тем более, утверждает, что давно не наркоманит.

Следующее. В день подписания ДКП - обследование в Сербского по психической части (я не сторонник выездных психиатров, смысла в них нет). Почему психиатр, если наркотики? Потому что изменения в психике от употребления могут произойти.

И анализы на следы наркотиков до подписания ДКП и после подписания ДКП. Причем до подписания сдаем экспресс-тест. А после - нормальный анализ в МНПЦ наркологии.

Обратите внимание, что нормальный анализ - после ДКП. А то часто вижу, что анализы предлагают сдавать до подписания ДКП, что в корне не верно.

Но тут нюанс, последний анализ 7 дней делают. Поэтому подписали ДКП, а на регистрацию подаем после получения результата. Идеально вообще и деньги заложить тоже после. Тут уже как с продавцом договоритесь.

Вот грубо, как-то так. Только задайте себе вопрос, оно вам на самом деле очень надо?

@expertned

К слову о "нотариус- гарант безопасности сделки", что любит часто повторять нотариальная палата лоббируя обязательный нотариат.

Проверяем квартиру - наследство от мамы к дочке. У мамы есть муж. Смотрим основание права на наследственную квартиру - справка о выплате пая. Спрашиваем состоял ли муж с мамой в браке на дату выплаты пая - состоял. Т.е. в квартире вообще-то супружеская доля есть. А нотариус при открытии наследственного дела - это прошляпил.

Взял отказ от мужа от наследства в пользу дочки. И всё.

Причем сейчас продавцы у этого нотариуса копию отказа для нас брали, так нотариус еще отмазываться начал. У него в тексте отказа от наследства перечисление статей есть, и указана 54 статья СК РФ. И вот он начал говорить, мол я же в тексте статью эту указал и это означает, что отказ не только от наследства, но и от супружеской доли.

Я даже не знаю, что хуже, что он такую дичь несет или что прошляпил супружескую долю.

@expertned

https://grmos.ru/statistika/itogi-aprel-2025-moskva-vtorichka

Любопытная разнонаправленность цен у однушек и двушек-трешек. Но в целом логичная. Быстрее дорожают, медленнее дешевеют.

Для тех, кто недавно подписался. Не спешите делать выводы. Это цены в объявлениях, а не реальных сделок.

Для тех, кто давно подписан. Как я и говорил, результат апреля будет сигналом. IRN вон пишет, что торможение цен наметилось, у них апрель +0,2% показал (а март показывал +0,4%).

Т.е. процесс развивается по пути, на который я давал большую вероятность: цены в объявлениях снижаются. Значит, с большей вероятностью реальная стоимость недвижимости до конца лета останется на том же уровне.

@expertned

Вот интересно, когда IRN вот такое пишет, они вообще о чем?

При этом, следует отметить, что в 2022 году недвижимость оказалась бенефициаром санкционного кризиса как тихая гавань в шторм.

Я правильно понимаю, что когда цены на недвижимость падают - это значит, что недвижимость тихая гавань во время шторма? Я-то всегда думал, что наоборот....

@expertned

Когда же это уже прекратится?))

При работе от продавца со второго на третий договор, обязательно встретим фразу: на основании статьи 421 (Свобода договора) в случае изъятия квартиры у покупателя бла-бла-бла, продавец обязуется купить покупателю равнозначное по площади и состоянию жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе или дать денег в сумме рыночной стоимости такого жилья бла-бла-бла..

Ладно, если покупатель, действующий самостоятельно, перечитавшись яндекса вставляет такое. Но коллеги, когда это видишь от риэлтора, ну это прям стыдоба. Ну, хоть как-то ведь нужно матчасть подтягивать. Зачем же в договор вставлять недействительный пункт? Создавать ложные иллюзии у клиента? Ну какое аналогичное жилье?

Если договор признают недействительным то стороны возвращаются в исходное состояние. Точка.

@expertned

давайте немного истории.

Давным-давно когда еще за квартиры расплачивались долларами, было очень-очень много сделок с занижением цены по договору. Т.е. в договоре указывалась сумма меньше, чем реально получал продавец. Чтобы не платить налоги с продажи квартиры.

И было у покупателей волнение, мол что делать, если договор признают недействительным, и денег дадут только как в ДКП. А остальные?

И были тогда придуманы разные схемы и расписки на неотделимые улучшения, и обязательства по выплате штрафа в сумме такой-то, если квартиру заберут. И т.п.

Но случилась беда и суды все эти штрафы и расписки о неотделимых улучшениях перестали принимать во внимание. Стали суды говорить, мол по договору 5 млн. выплатил? Ну вот эти 5 и получи. А то, что у тебя неотделимые улучшения на 15 млн - это к делу не относится.

Вот тогда-то, какой-то юрист от недвижимости и придумал писать в ДКП такую фразу. Причем мне кажется, я даже понимаю кто, кандидатур не так много, учитывая быструю популяризацию фразы.

Было понятно, что фраза нерабочая. Но, хоть что-то. Плюс на продавца давление. Плюс расписка о неотделимых улучшениях. Мало ли, вдруг суд соблаговолит...

И кучу лет эта фраза фигурировала исключительно в тех договорах, где было занижение цены. Почему? Да потому что юристы агентств контролировали, что в ДКП пишется. Существенная доля сделка проводилась несколькими крупными агентствами.

Затем произошло размывание этой доли, люди стали чаще слушать гугл с яндексом, а не юриста. И вот результат.

Резюмирую. Не работает эта фраза. Не работает! Никто вам аналогичное жилье покупать не будет. Заплатили 10 млн, признают договор не действительным, и даже, если квартира стоит уже 20 млн, то 10 млн и получите.

@expertned

дом. Рф выдал прогноз по числу ипотек в апреле.

Первичка более-менее начала выдаваться.

А вот во вторичку на уровне 38 тысяч, как-то не очень верится. Потому что 38 тысяч - это на 40% больше, чем в марте. Как-то не заметно было. Думаю, что по ЦБшным данным будет что-то в уровне 29-32 тысяч.

Но, в принципе, что 38 тысяч, что 29 тысяч - все равно полумертвая ипотека на вторичке. Хотя и существенно лучше, чем мертвая, какой она была в январе-феврале.

#ипотека, #прогноз

@expertned

Моя условная (на сегодня) градация "живости" ипотеки

@expertned

Помнится, как-то уже поднимал эту тему. Но давайте ещё раз, раз случай подвернулся.

У нас по сделке классическая ситуация. Предоплата и оставшаяся сумма через номинальный счет. Мы продаем.

Агент покупателя пишет, расчет подтверждается банковским документом и распиской. Нам в целом-то без разницы на то, что агент покупателя планирует увеличить риски своего клиента такой формулировкой. Но не хочется, чтобы наш клиент мучался в написании рукописной расписки. Тем более, очевидно по ситуации, что там захотят, чтобы он в шапке расписки написал всё, включая место рождения и код подразделения)

В общем завязалась дискуссия. В итоге разум победил и передача денег подтверждается Договором и банковским документом.

Не редко вижу ситуацию, когда покупатель хочет расписку, несмотря на безналичный расчет. И вписывает это желание в ДКП.

На мой взгляд, это не очень хорошее желание. Чем хороши безналичные расчеты, так это тем, что можно получить независимое от продавца подтверждение передачи денег. И нужно им пользоваться.

Почему? Да потому что может возникнуть ситуация, когда за продавцом нужно побегать, чтобы получить расписку. И это может быть, как злой умысел продавца, так и несчастный случай.

Именно поэтому при расчете через ячейку мы, работая со стороны покупателя, всегда настаиваем на закладывании расписки в другую ячейку с зеркальными условиями доступа.

Не нужно усложнять себе жизнь. Расписку ведь потом еще и хранить придется, а документ из банка можно при его потере восстановить.

@expertned

да, к теме. Возникает вопрос иногда по сумме предоплаты. Ее ведь часто отдельной распиской подтверждают при внесении. С ней-то что делать? Хранить отдельно?

Иногда встречаю "изысканные" варианты, когда продавец возвращает внесенную предоплату, а затем вся сумма уходит по безналу. Нам, кстати, в выше описанной ситуации такое и предложили.

Но, это плохой вариант. Потому что часто как делают, деньги вернули, и провели оплату по безналу. А соглашение о предоплате? Вообще-то, его нужно расторгать. Т.е. составлять и подписывать соглашение о расторжении. Брать расписку с покупателя, что сумма возвращена. Ну, ужас же, зачем так усложнять процесс?

Иногда предлагают порвать это соглашение. Особенно удивительно, когда такое предложение идет со стороны покупателя. Не нужно рвать подписанные документы. Во-первых, вы порвете, а вторая сторона вдруг нет? Паранойя? Согласен. Но во-вторых, для покупателя соглашение о предоплате лишний документ, подтверждающий, что продавец хотел продать квартиру. Мало ли какой суд потом возникнет?

Поэтому ничего не рвём. А нормально описываем получение денег в ДКП.

Грубо так. Сумма в размере 100 тысяч получена продавцом до подписания договора. Подписывая договор, продавец подтверждает получение данной суммы.

Достаточно. И можно смело терять расписку по предоплате. Хотя лучше ничего не терять.

@expertned

ну, и раз зашла тема про расписку

Всегда недоумеваю зачем заставляют бедного продавца мучаться, переписывая все эти паспортные данные, место рождения, адрес проживания, коды подразделений.

Просто всю шапку из ДКП целиком заставляют в расписку вписать. А если там два или три покупателя? Вообще жесть.

И главное, ни разу!! Вот реально, ни один раз я не смог убедить ни покупателя, ни агента покупателя, что это дичь и воообще не нужно.

Такая тряска над этими расписками. Прям в случае проблем, судья такой "странный" попадется, что по ФИО и дате рождения не сможет стороны идентифицировать, учитывая, что в расписке есть ссылка на ДКП и указывается адрес объекта, который продается/покупается.

Главное. Ничего, что паспортные данные и место проживания меняться могут? Никого это не смущает. Ну, ок. Прям переживания, а вдруг совпадет ФИО и дата рождения? Ну впишите место рождения до кучи. Ну хорошо, будут утверждать, что деньги получил брат близнец. Ну впишите СНИЛС или ИНН. Чего огород городить с этими всеми паспортными данными и особенно трепетными желаниями указать в расписке код подразделения?

Ну и вообще-то, расписка пишется собственноручно. И если продавец будет говорить, что деньги он не получал, то хоть вы в расписке заставите его перечислить всю его родословную, то все равно будет проводиться почерковедческая экспертиза.

Резюмируя. Коллеги и господа/дамы покупатели, давайте людей жалеть будем?
дата, место написания,
ФИО, дата рождения (кто и кому), ссылка на ДКП, указание адреса объекта, сумма, подпись.

Этого вполне достаточно. Не заставляйте людей вписывать всю шапку договора.

#расписка

@expertned