А решение по Долиной запрещено к публикации.. Вот вам и раскрытие интриги...
Причем основание:

Не подлежат размещению в сети "Интернет" тексты судебных актов, вынесенных по делам:....
5) о принудительной госпитализации гражданина в психиатрический стационар и принудительном психиатрическом освидетельствовании;

В общем, фактура такая, что освидетельствование Долиной было. Признание, что она не понимала значение своих действий - тоже. Публикация запрещена по схожей мотивировке.

Так что с громадной вероятностью решение примерно так звучит: "Признать договор купли-продажи не действительным на основании ст. 177 ГК РФ, в связи с тем, что продавец (Долина) не понимала значение своих действий в момент совершения сделки".

И это прям беда в такой ситуации. Потому что заблуждаться в том, что ты делаешь и не понимать значение в целом разные вещи. Она ведь понимала, что подписывает ДКП, что продает квартиру. Но заблуждается в цели этих действий. И вот с заблуждением оспаривание было, на мой взгляд, не реальным.

Теперь начнут граждане, попавшие в руки мошенников и продающие свои квартиры, так же утверждать, что мол не понимали значение своих действий. Хотя реально ведь понимали..

Да, жаль, что решение не видно. Интересно ведь вопрос добросовестности поднимался или нет. Что там с возвратом денег, как его оговорили - всё отдать сразу или процентом с доходов возвращать, а может быть вообще раз уголовное дело, то пошлют с мошенников забирать...

Ну, ждем, когда кто-нибудь решение всё же сольет. И апелляцию..

@expertned

Рынок ипотеки за март по данным Дом. РФ

пока "жухленько", хотя увеличение числа кредитов в сравнении с февралем.

Посмотрим, конечно, еще на данные ЦБ. Напомню у ЦБ по февралю было 27 тысяч - первичка, 25,5 - вторичка.

Нормальный рынок для вторички - это порядка 100 тысяч ипотек. Ну хотя бы 70. Сейчас, ипотеки считай, что нет.

Кто-то ждет падения цен?

Кстати, опять вижу рассказы про затоваривание на рынке новостроек. Уже даже не смешно. Нормальный анализ в СМИ вообще перестали делать? Её величество копипаста? А зачем? Можно ведь и нейронку уже подключить. Справится не хуже с рассказами о затоваренности первички...

@expertned

А как вам новость о том, что Греф и Костин великодушно снизошли до отмены комиссий за выдачу льготной ипотеки?

Т.е. уровень. В октябре прошлого года Вице-Премьер обещает позвонить Грефу и решить вопрос комиссиями. Не решил. или не звонил. Тут не важно.

И пока Президент не озвучил, что это неправильно, чтобы банки с госучастием (!!!!) брали комиссию за выдачу гос.программы. Они не дергались.

А теперь они везде рассказывают, какие они молодцы, что брать перестанут.

Такие хапуги, слов нет. Т.е. небольшой коммерческий банк устраивает маржинальность, которую дают сверх ключевой. А весь из себя высокотехнологичный Сбер, у которого вроде как расходная часть и на масштабе, и на технологичности, ниже должна быть - не устраивает.

И ВТБ туда же. С 2017 года ничего не поменялось. Как начали копипастить Сбер, так везде и копипастят. Своего ничего придумать не могут. А ведь был передовой банк, в свое время на ипотечном рынке. В итоге, что? Тоже заявляют, что в убыток себе работать придется, если без комиссии выдавать льготку.

Ещё раз. Куча коммерческих банков выдает и норм. А им в убыток. Так у вас значит с процессами беда какая-то! Сбер, ВТБ вам расходную часть перетрясти нужно, раз вы в убыток уходите там, где у других плюс.

И ведь больше чем уверен, что и Сбер, и ВТБ сейчас тупо начнут жестко лимитировать выдачу на объекты, которые не под их проектным финансированием! Кому-то, конечно, выдадут, чтобы на очередной встрече с Президентом и Греф, и Костин могли рассказать, какие они молодцы и как себе в убыток работают ради блага государства.

А реально, я бы проще сделал. Не выгодно вам? Комиссию берете? Хорошо. Никакой льготной ипотеки с завтрашнего дня вы не выдаете. Её выдают те банки, которым это выгодно, кто комиссии не берет.

Но расходную часть Сбера и ВТБ потрясти точно надо. Я вот Счетной палате прям строго рекомендую обратить внимание на то, что Сбер и ВТБ нуждаются для получения прибыли в большей маржинальности, чем другие, существенно менее крупные банки. А учитывая, что у них и доля рыночная высокая, то там однозначно перерасход средств есть.

@expertned

Громадная проблема долевой собственности в том, что люди критично не понимаю цену доли. Они делят цену всей квартиры на размер своей доли. И думают, что доля столько и стоит.

А на самом деле доля стоит 50%-70% от цены, определенной выше указанным способом. Поэтому продавать совместно всю квартиру куда выгоднее.

И в какой бы вы ссоре не были, насколько несправедливым бы вы считали получение доли другим собственником, чем быстрее будет понимание, что нужно действовать в продаже совместно - тем выгоднее это будет всем.

В противном случае все получают существенно меньше, чем могли. И это печально..


@expertned

Напоминаю, что есть возможность рефинансировать вашу ипотеку под 22%.

Если вы брали ипотечный кредит по ставке 24% и выше, то будет выгодно!

Рассчитать свою выгоду от рефинансирования и подать заявку, можно здесь: @ref_ned_bot

https://ria.ru/20250423/gosduma-2012864161.html

По-хорошему, с посуточной арендой в жилых помещениях нужно что-то делать. Но нюансы, конечно, есть...

А я бы проще путь предложил.
Смотрите, что хотят депутаты. Чтобы соседям никто не мешал.
Ок, берем согласие соседей:
а) кто будет проверять подлинность?
б) уберет ли это шум?

Ну, и согласие соседей подразумевает, что процентах в 90% случаев, этого согласия не будет! Т.е. по сути запрет на сдачу жилых помещений на срок, меньший 12 месяцев. Ну, так запретите и всё.

Что будет? Будет массовый уход в серую зону. Способов масса. И, по сути, будет перечеркнута вся работа государства за многие годы по выводу этого "бизнеса" в белую зону.

Плюс, не нужно забывать, что граждане, сдающие квартиры в найм, не только деньги зарабатывают, но и выполняю социальную функцию по обеспечению других граждан жильем. Давайте уберем всю аренду на срок менее 12 месяцев. Где куча народа жить будет?

Т.е. запретительная мера - не выход из ситуации. А согласие соседей - это запрет.

Поэтому надо идти другим путем.
Какие задачи стоят?
1. Не мешать соседям
2. Показывать государству кто живет в данном помещении.

Ну, так и надо решать эти задачи.
1. Повысить штрафы за нарушение "тишины". У нас ведь в законе уже всё прописано. Когда шуметь можно, когда нельзя и т.п. Ну и сделайте градацию штрафов от типа использования помещения. Грубо, если собственники шумят - 1000 рублей. Если наниматели на длительный срок - 2000, наниматели на короткий срок - 5000. И штраф, как с собственника, так и с того, кто шумит.
2. Сделайте легкий сервис, через те же гос.услуги, об уведомлении о тех, кто проживает. Заселился человек, собственник в телефоне нажал две кнопки, фото паспорта приложил, фио и дату рождения написал. И всё. Нет уведомления - плати штраф.

На мой взгляд, это лучше решит задачу, чем согласие соседей.

@expertned

А вообще меня "радует" напор журналистов по комментариям на подобные темы.
Это показатель тишины на рынке. Когда событий на рынке недвижимости мало, то любой такой инфоповод вызывает громадный всплеск активности журналистов.
Писать ведь о чем-то надо, да не о чем. А тут тема появилась.

В общем, чтобы Россреестр Москвы не говорил про рекорды по количеству сделок, а сделок на вторичке, на самом деле, не так уж и много.

Что опять начало провоцировать разговоры про "коррекцию". Как будто есть от чего корректироваться. Ну и вообще, на мой взгляд, употребление "биржевой" терминологии для рынка недвижимости абсолютно не корректно. Как и попытки просчитать рынок теханализом.

Ни одного случая не знаю, кто бы с теханализом прав оказался по движению рынка недвижимости. А ведь сколько раз такие попытки видел. Ну, очевидно же, что для рынка недвижимости - это использование методики не правильно. Но пытаются...

Ну. что, граждане "трейдеры" и "аналитики", цены-то когда падать будут?

@expertned

https://t.me/expertned/2763

Предоплату вчера принимали....

В целом много чего можно сказать, но апофеозом было требование предоставить документ от ПИКа, подтверждающий расхождение в цене из-за разницы между площадью в ДДУ и фактической. И документ обязательно должен быть в бумажном виде с печатью.

Я опускаю сейчас то, что у нас вообще-то и регистрация электронная, и ПИК все присылает в электронном виде. И то, что у нас акт с ПИКом есть после всех измерений. И то, что деньги не мы ПИКу должны. А ПИК нам эти деньги присылал, так как площадь меньше.

Сейчас важно другое. Сам аргумент по этому требованию. Он нам говорит, потом ПИК будет требовать деньги с нового собственника. Да-да!!

Не смотря на то, что прошло три года с даты подписания Акта и у нас не переуступка, а ДКП...

И главное, вот площадь в ЕГРН, вот площадь в ДДУ, вот пункт из ДДУ, где указано кто кому и сколько платит, если есть расхождение с фактом. Вот Акт, подписанный застройщиком.

Нет, дайте отдельную бумагу на бумажном носителе с печатью... А то с нового собственника затребуют.

А ведь его клиент нанял его для того, чтобы была проведена юр.экспертиза!! Как он ее проведет с таким уровнем? С незнанием базовых вещей. Мне руководитель отдела, говорила потом, что нашу замену аванса на обеспечительный платеж, он спрашивал, чем аванс отличается от обеспечительного платежа....

Не должен риэлтор без юриста или юридического образования проводить юр.экспертизу и общаться на юридические темы, не должен!

@expertned

Рай нужен?

#суровый_маркетинг

ЦБ установил макропруденциальные лимиты для ипотеки.

На картинке то, как они будут выглядеть.

Грубо, ЦБ сильно ограничивает ПВ менее 20% и ПДН более 50%.

Завтра на это попробую ещё наложить макропруденциальные надбавки. И картинка станет целостной.

@expertned

Итого, если на словах, а не в таблице. То с 1 июля 2025 года ипотека будет выглядеть так:

1. Считаем, что исчезнут:
Кредиты на вторичное жильё с ПВ менее 20% (или, что тоже самое LTV >80%) + ПДН >50%
— Надбавки к риску 4,0–7,0 делают их невыгодными для банков, даже если формально лимит ЦБ 10%.
— Особенно проблемные: займы с первоначальным взносом <20% + ПДН >80% – их почти не будет.

ДДУ (новостройки) с ПДН >50% и взносом <20%
— Лимит ЦБ всего 2%, а надбавки 1,5–4,0. Банки быстро исчерпают квоту и перестанут выдавать. Да и надбавка - 4, как-то тоже не очень будет стимулировать банки в выдаче такого "добра".

- ПДН> 80%, что ДДУ, что вторичка - не выгодны банкам, с учетом лимитов, их практически не будет.

2. Останутся, но будут серьезно ограничены:
Стандартная ипотека на новостройки (ДДУ) и на вторичку с ПДН ≤50% и взносом < 20%.
— Надбавки здесь небольшие, но лимиты всего до 5% (для ДДУ) и 10% (для вторички) – банки будут выдавать, но ужесточат требования. Скорее всего будет повышенная ставка.

3. Помним про запрет по льготным программам (выше писал).

4. Что останется доступным:
Классическая ипотека с низким риском (ПВ > 40% (LTV ≤60%), ПДН ≤50%)
— Надбавки 0,25–0,5, без жёстких лимитов – банки будут выдавать охотно.

Льготная ипотека по госпрограммам при строгом соблюдении условий (ПДН ≤50%, взнос ≥20%)
— Например, семейная ипотека – спрос останется высоким, но без «перекредитований» с высоким ПДН.

@expertned

⚡️ А тем временем ключевую оставили на том же уровне - 21%

@expertned

Я даже термин к такому подобрать не могу))
Зацените.
Объявление. Краткая суть - 30 соток земли, ИЖС, 15,5 млн.

По тем местам 517 тысяч за сотку в целом норм. С учетом размера участка можно и чуть дешевле, но если есть подъездные группы, чтобы попилить его хотя бы на два участка - то можно и покупать. А на три, так и вообще хорошо.

Ищем по публичной карте. Не можем найти в том месте ничего похожего на 30 соток. Просим продавца прислать кадастровый номер. В ответ вот такое:

Здравствуйте
К.н. участка ХХ:ХХ:ХХХХХХ:18. Площадь по документам 7,8соток. Фактически с 1945 года вся территория наша за счет межквартального неделимого участка ХХ:ХХ:ХХХХХХ:18, площадью 77 соток, являющегося НЕДЕЛИМЫМ округом санитарной охраны курорта федерального значения

Даже если когда-нибудь этот участок разделят, нам по закону положен сервитут для проезда экстренных служб( это как минимум еще 7-8 соток, так как до дороги от дома 50метров и между нашим и соседним участком дома номер 11 совершенно неприменимый для строительства кусок земли около двух соток).

Так же ровно посередине части этого округа проходят охранные зоны водопровода, канализации и электричества.
Осенью ещё к дому протянут газ. Будет ещё одна охранная зона, исключающая строительство

Т.е. человеку реально принадлежит 7,8 соток, но он самозахват произвел и теперь продает это всё, как 30 соток))

@expertned

Ещё раз про апартаменты

Вот люди у нас расслабленные всё же. Я понимаю, что очень красиво, когда стены из старого кирпича и всё такое лофт. Но именно такие переделки старых заводов в "жилые" апарты - основная зона риска.

Пришли клиенты, выбрали себе красоту такую. Просят проверить, а там проверять - то даже нечего. У земли ВРИ без гостиницы. Ну в боте ещё глянули - "на крючке" у ГИН. Всё.

Можно, конечно, и рискнуть, вдруг госинспекция по недвижимости плюнет на начатое дело и не будет требовать приведения ВРИ в соответствие с видом использования площадей или приведения использования в соответствие с ВРИ. А если не плюнет?

Это ещё хорошо, если вид разрешенного использования можно в данном месте будет поменять на гостиницу, но сколько это стоить будет? А если нельзя?!

На всякий случай, вот здесь у меня список полезных ботов, там есть в том числе боты от ГИН по проверке самостроя и апартаментов. Не ленитесь пользоваться.

Ну и вид разрешенного использования смотрите у земли, где здание с апартаментами стоит. ВРИ должно подходить под гостиницы. Тогда апартаменты можно использовать для проживания. Иначе - нет!

@expertned

Слышали новость? Говорят, что зумерам не нужны теперь кухни. Мол, если квартира без кухни, то и сдается быстрее и продается дороже... Поставил уголок с микроволновкой и норм. Якобы они готовить не умеют, не любят, да и вообще есть доставка хорошей готовой еды. Разогрел и норм.

Я вот думаю, что можно в целом развить этот тезис ещё дальше, а зачем зумерам нормальная однокомнатная квартира, а тем более двух и более комнатная? Они же жить в ней не собираются. Так, заночевать только. А остальное время работа, гуляния, тусовки и т.п.

15 кв.м. - за глаза хватит!! Даже много!

А тут глупость какую-то придумали, что площадь жилой квартиры менее 28 кв.м. не должна быть. Еще и кухни хотят в этих квартирах оборудовать. Дикость какая!

@expertned

Всех с праздниками.

Канал на время майских будет работать в полуавтоматическом режиме, т.е. писать буду только, если будет какая-то интересная новость или мысль. Просьба не расходиться. Продолжим после праздников в нормальном режиме.

Напоминаю, что в меню есть ссылки на подборки полезных видео по технологии сделок и юр.вопросам. Если вы сейчас в поиске или продаже недвижимости - рекомендую ознакомиться.

Если вам понадобится помощь, ты мы работаем и в праздничные дни. Пишите в личку или сюда https://relait.ru/chat

Ну, а тем, кто отдыхает - хорошего отдыха и настроения. Надеюсь, что всем любителям шашлыка снег, дождь и холод - не будет помехой)

Крепитесь, через пару дней обещают +18
@expertned

С Днём Победы!

Приветствую всех. Закончились праздники. И канал снова начинает работать в нормальном режиме.

Обратите внимание. Перед началом майских я написал, что публикации будут, если на рынке недвижимости случится что-то интересное.

Судя по количеству постов, можно увидеть, что ничего интересного, по крайней мере, на мой взгляд, не произошло.

В принципе логично, так как майские праздники для рынка недвижимости - это почти как новогодние. Хотя в этом году новогодние каникулы прошли существенно активнее, чем начало мая.

Итого, что мы имеем на выходе в нормальный рабочий режим.

1. Есть ощущения, что активность рынка начинает повышаться. Я не делаю пока никакие заявления, всё пока на уровне ощущений )

2. Цены на вторичке пока остаются на прежнем уровне. Посмотрим, конечно, еще на мнение аналитиков, которые скорее всего отфиксируют в апреле очередной рост на какие-нибудь пару сотен процентов. Но в целом пока продавцы и покупатели остались при своих. Немногие продавцы - ждут роста и не спешат сбрасывать, зачастую завышенные цены (даже при наличии конкретных предложений). Немногие покупатели не хотят покупать по завышенной цене, но по рынку покупки пусть и не так, как в декабре-январе, но идут.

Специально указал про немногих покупателей и немногих продавцов, так как дефицит и тех, и других, продолжает наблюдаться. Активного наполнения рынка не вижу ни с одной стороны.

В общем, пока всё без каких-то изменений.

@expertned