А вообще новостройщики, конечно совсем беззубые стали.

Сейчас минипланерку с сотрудниками провели. Ещё раз пробежались по "долинской схеме", подумали что ещё, кроме имеющегося арсенала, может помочь в выявлении продавца "под влиянием".

Руководитель отдела у меня мысль пробросила, что для сомневающихся покупателей это будет повод выбрать новостройку, а не вторичку.

И мы задумались, что на фоне этой истории от застройщиков нет никакого PR- сопровождения в пользу такого выбора.

Маркетологи у них "мышей совсем не ловят". Во времена Мортона мы уже давно увидели бы что-то типа: Покупайте наш ЖК, здесь не обманет Долина.

Хотя, конечно, непосредственно у Мортона реклама (да и концепция) были ужасны)

@expertned

Кстати, "продавец под влиянием" уже устаревший термин. С сотрудниками МВД пересекался, которые этой темой плотно занимаются. Они их называю "заколдованные". А процесс вывода из под влияния - "расколдовать".

Так интересно рассказывали об этом всём. Они реально разобрали механизм, почему так происходит. Как нормальный человек "заколдовывается". Всё банально - гормоны.

Вот сама методика раскачки - она не банальна. А механизм вот такой простой - эмоциональные качели. За счет раскачки стресс - спасение, устраивают гормональные пляски: Окситоцин - Кортизол. Окситоцин вызывает доверие. Кортизол - стресс.

Но у кортизола есть ещё один эффект - снижение работы префронтальной коры головного мозга, которая отвечает за логику и принятие решений. И повышает древние отделы мозга (бей - беги). Т.е. человек начинает действовать ипульсивно и не логично.

Они раскачивают, раскачивают человека, в какой-то момент у него максимально выстреливает Кортизол, и он всё начинает делать, как ему говорят.

Со слов сотрудников МВД, дня три такое держится и в это время главная задача мошенников не допускать снижение уровня Кортизола. Т.е. всё время держать жертву в стрессе.

С некоторыми людьми они такое делают много раз. Поддерживая доверие и стресс. И все время качели эмоциональные, чтобы уровень кортизола рос.

Так что обращайте внимание на поведение. Да, нахождение в стрессе не означает, что человек бегает, кричит, машет руками или они у него трясутся. Таких реакций нет, потому что заколдованному человеку ставят задачи и он их выполняет. Но эмоциальное напряжение всё равно есть.

Его, конечно, можно спутать с "предсделочным мандражом". А этот мандраж есть в том или ином виде у всех, и покупателей, и продавцов. Но здесь важно, что стресс длится длительный промежуток времени, а не только на сделке.

@expertned

А кто может програнтировать, что дом будет построен? Что через пару лет покупатель не будет в списке "обманутых дольщиков" и не получит вместо квартиры деньги, на которые ничего не купишь.

Банкротство банка, где эскроу счет. Да этого еще вроде ни разу не было. Но замечу, что мало кто помнит - АСВ страхует эскроу максимум на 10 млн. рублей...

Я могу еще всякого написать. Но суть не в том, что плохо в новостройках.

Суть в том, что не нужно делать сделки без нормального сопровождения.

В рамках Гильдии риэлторов Москвы ежемесячно отлавливается несколько случаев "заколдованных" продавцов.

И если бы покупатели, которые купили квартиру у Долиной, обратились к профессиональным риэлторам, с высокой степенью вероятности, эту ситуацию выловили.

Мы еще почитаем решение суда. Но если там будет ссылка на недобросовестность покупателя, то могу заметить, что профессиональное сопровождение, так же позволяет отбиться от этого. И получить признание добросовестности.

Не нужно пренебрегать юр.экспертизой, покупаемой недвижимости! Это критично важное условие.

А многие или не делают этого, или делают не так. Я уже писал ранее о том, что такое правильная юр.экпертиза. Найду, ниже дам ссылку

@expertned

Вот два последовательных поста на тему юр.экспертизы.
Подробно расписал, что такое правильная проверка недвижимости

https://t.me/expertned/2458

https://t.me/expertned/2460

Осталось упростить процедуру взыскания компенсации до трёх кликов и "здравствуй Альфа-банк".

Первым бы у меня под раздачу попал бы..

Самый бесячий банк со своим потоком спама об открытии у них счета и получения кредита на развитие бизнеса. Ещё и вруны..

https://www.kommersant.ru/doc/7619977

удивительно. Оказывается рассрочка на вторичке уже 10% занимает. Чего только не выдумают для заголовка..

https://iz.ru/1861719/iana-shturma/oplatnye-ozhidanija-rossiiane-nachali-sami-vydavat-rassrochku-na-vtorichku

Для ипотечников со ставкой 26% и выше!

Если вы брали ипотечный кредит по ставке 26% и выше, то у меня для вас есть хорошее предложение - рефинансирование по ставке 23,5%

На кредите в 4 млн, со ставкой 26%, платеж снизится примерно на 8 тысяч рублей.

Можно, конечно, рефинансироваться и при ставке менее 26%, но тогда экономия меньше будет.

подробные условия можно узнать здесь: @expert_ned

@expertned

Кстати! По ставке 23,5% можно не только рефинансироваться, но и получить ипотечный кредит. Квартиры, загородка, земля..

@expertned

Напоминаю, что теперь семейная ипотека доступна на вторичке.

Есть ограничения:
- в городе не должно строиться более двух новостроек
- дом на вторичке не должен быть старше 20 лет

Узнать подходит ли ваш дом под первое требование можно здесь
https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/services/check-city-for-family-mortgage/

Получить семейку на вторичку могут семьи с одним ребенком и более в возрасте до 6 лет включительно

@expertned

Ну, что, коллеги, как март прошел? Прочувствовали звенящую тишину?

По моим ощущениям и по опросу, который делал среди коллег, конечно, не апрель-май 22-го. Но на июнь 22-го вполне похоже.

Любопытно даже, удивит ли Росреестр по Москве новыми рекордами по числу сделок за март. Кстати, похоже в январско-февральских рекордах подтверждается версия по покупкам на вторичкке уже сданных новостроек. Мы их не видим, а Росреестр фиксирует. По крайней мере всплеск там определенный был.

Почему тишина? Потому что декабрь все вымел: и спрос, и предложение. Январь довымел. А нового мало. Продавцы вдруг решили, что цена начала расти, и новые объекты вижу по более высоким цифрам. Очевидно, что мы увидим рост цен в объявлениях.

Увидим ли его в сделках? Пока сомневаюсь. Слишком покупателей нет. Я бы так это назвал. Во-первых, покупатели немного в недоумении, с чего это цены подрастать начали. И ждут адекватности (на их взгляд) от продавцов. Во-вторых, многие может быть и хотели бы купить, но банально не могут, потому что денег на всю сумму нет, а ипотека дико дорогая.

ИРН.ру порадовал новым обзором. До них наконец начало доходить, что цены падать не будут. Завели мантру про "номинальное" падение.. Типа, мы говорили, что цены падать будут, но они не падают, но ведь есть инфляция, а значит, если цена не растет, то она падает на размер инфляции..

Ну-ну. Как я и предупреждал, сейчас куча сторонников падения на 30-40-50% будет рассказывать именно про это самое. Потому что не понимание механизмов ценообразования приводит к удивлению, а его нужно как-то объяснить.

Зачем это я говорю? Не для того, чтобы ИРН по обижать, а затем, чтобы показать перелом настроений. Еще раз повторю, психология сейчас будет критично важной. Потенциал роста на вторичке в 30-40%, на мой взгляд, заложен. Вопрос не в том реализуется он или нет, а в том когда. ЦБ готовит плавную посадку через лимитирование ипотеки.

Хотят сделать так, чтобы рост был чуть выше инфляции. А не жахнул, как в 2020-21 годах. Кстати, еще раз задам вопрос всем, кто верит в то, что именно льготная ипотека в 2020-21 годах спровоцировала рост цен. Где падение? Льготки фактически нет, ипотеки нет. Где падение цен? Нету. Но почему, если именно ипотека спровоцировала рост? Может быть всё же потому что не она?

Обратите внимание, все кто строили свои прогнозы на том, что льготка привела к росту цен в 2020-21, в итоге в прогнозах критично ошиблись. Они и в декабре 22-го, и в начале 23-го, и даже в конце 23-го говорили, что цены падать будут. На 30-40-50%. Кто-то даже в 24-м ждал снижения процентов на 20%. А в итоге ничего этого не было.

Пишу об этом специально, потому что это критично для понимания ценообразования. Ипотека - это важный фактор. Но не всегда критичный. Иногда да, как в 2023-м. А иногда нет, как в 2020-21. Сейчас она тоже станет важным фактором для вторички. Но! Зависит от того, как справится ЦБ. Так что строить прогнозы нужно аккуратно, а не только на ипотеку смотреть.

Итого. Апрель-май ещё может показать рост стоимости реальных сделок на вторичке. Вероятность такого события не снижаю, но и не увеличиваю. Порядка 35%-40%. И соответственно, 60-65%, что цены не поменяются.
А вот увидеть рост осенью - всё больше и больше предпосылок. Процентов 75-80%, что в октябре-ноябре начнется и к концу года до плюс 10% увидим. Ну и 20%-25%, что до конца года цены останутся на том же уровне.

Ну, и советы. Для покупателей. Следите за рынком. Спонтанно не действуйте. Переоцененных объектов много. Цены в объявлениях могут и снизиться немного, так как продавцы могут понять, что роста пока нет и начнут приводить цену в объявлениях к рыночной.

Продавцам. Внимательно оцените свои объекты. Если то, на что вы ориентируетесь висит в рекламе уже кучу времени, особенно, если аналоги не купили в декабре, то явно они переоценены. И нужно в оценке делать поправку на этот факт.

@expertned

Кстати, для продавцов. У меня есть видео на тему, как правильно оценивать квартиру в период дефицита покупателей. Рекомендую.
https://rutube.ru/video/23b9dfdb9083d563e15cfd62e3d4f6e3/

и вот еще, кстати, там про падающий рынок, так как в сентябре 2022 снято, но многое актуально и сейчас

https://www.youtube.com/watch?v=mIHh9RMJYbk

Меню вот новое сделали. Как вам? Если баг или неудобство обнаружите - напишите, пожалуйста.

И даже лучше. Теперь ипотека от 22,0%

@expertned

Вчера удивительным образом от Генерального прокурора в докладе Совету Федерации прозвучало:

"Вместе с тем считаю необходимым ..... нормативно урегулировать деятельность риелторов, через которых мошенники ускоренно продают квартиры потерпевших. Соответствующие предложения мы направили в Совет Безопасности, рассчитываю и на вашу поддержку."

В связи с чем хотелось бы заметить что вообще-то сами риэлторы уже кучу лет пытаются доказать государству, что отрасль нужно зарегулировать. Хотя бы для того, чтобы все подряд перестали тыкать в проф.сообщество "черными риэлторами", а теперь еще и риэлторами помогающими мошенникам.

Потому что профессиональных риэлторов в таких бандах обычно нет. Встречаются там чиновники, полицейские, нотариусы, бывает даже прокуроры, ну и конечно же, самые настоящие мошенники, но называют их почему-то "черными риэлторами".

Несколько подходов было к закону о риэлторской деятельности. Каждый раз инициатива исходила именно от риэлторов. И каждый раз именно государство заворачивало эти инициативы!

Вот и сейчас на рассмотрении у Правительства лежит законопроект, которым предполагается ввести регулирование в сфере оказания услуг по недвижимости. Но, что мы видим опять? Поддержку? Нет!

А видим мы простую вещь, как рекламные площадки массово выражают мысль, что это не нужно. А Авито, при этом идет дальше. Платит деньги институту Гайдара, чтобы они провели исследование рынка недвижимости в разрезе предлагаемого законопроекта с публикацией негативного вывода. Что институт им.Гайдара и делает, подтверждая свою "репутацию".

Профессионалы рынка недвижимости, читая выводы института им. Гайдара, диву давались, как можно было так виртуозно натянуть сову на глобус.

Но, главный тезис был сформулирован. Оказывается, если ввести регулирование риэлторской деятельности, то государство тут же начнет терять на налогах. Потому что риэлторы не то, что не пойдут в Реесстры вноситься, а даже наоборот, те, что работали в белую, тут же перестанут так работать и соответственно, собираемость налогов упадет.

Дальше Авито водрузило этот тезис на флаг, и вот уже Опора России рассылает своё "против", основываясь на "исследовании" данного института..

Итого, полностью отвергая тезис Игоря Викторовича Краснова о риэлторах, помогающих мошенникам, полностью поддерживаю его желание нормативно урегулировать деятельность риэлторов. И надеюсь на поддержку в этом вопросе.

@expertned

Если говорить про "под влиянием", то для суда есть то, что указано в 178 -179 ст. ГК РФ: под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы.

Ничего из этого к ситуации с Долиной не подходит. Поэтому скорее всего они пошли по пути "не осознавала значение своих действий". По крайней мере про экспертизу Долиной на этот предмет я читал.

Теперь про суть вопроса. Вот выдержка из нотариально удостоверенного договора купли-продажи

... стороны настоящего договора в присутствии нотариуса подтверждают, что они действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и заключили настоящий договор не вследствие заблуждения, не по принуждению, не под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной...

Как видите, здесь нет слов "нотариус установил что..", здесь есть "стороны подтвердили что..."

Т.е. нотариус не устанавливает факт осознавания или неосознавания своих действий человеком, он не устанавливает факт находится ли человек под угрозой или обманом, не проверяет психическую вменяемость.

Поэтому, очевидно, что не несет за наличие чего-то из этого ответственность.

Поэтому, суду по сути не важно был нотариус или нет, если эксперт, которому верит судья сказал, что не осознавал свои действия человек, значит не осознавал. А нотариус, не специалист, чтобы это определять.

Многие заблуждаются, считая нотариат панацей от оспаривания сделок.

К сожалению, такое мировосприятие, в том числе, формирует и нотариальная палата.

Например, президент нотариальной палаты Корсик К.А. любит говорить о безопасности сделок, удостоверенных нотариусом и о том, что нотариусы несут ответственность всем своим имуществом. Однако, при этом не рассказывает за что именно отвечают нотариусы всем своим имуществом. А так же не упоминает о том, что была у нас в стране эпоха обязательного нотариата при сделках с недвижимостью. И как-то оспариваний там меньше не было, и расплатой за оспоренную сделку имуществом нотариуса я тоже не слыхал.

И если хочется узнать за что именно отвечают нотариусы и делают ли они юр.экпертизу, то вот:

https://dzen.ru/a/Y9YCKskAwQ8OML9d

@expertned

Обсудим нестандартные подходы в продаже недвижимости.

Сегодня про загородку поговорим. Очень красиво у нас получилось.

Задача. Продать дом 140 кв.м. с участком в 13 соток, 20 км. от МКАД. Место хорошее, участок хороший дом новый. Есть небольшие минусы, но в целом, в определенном смысле "дефицитный товар". Но, есть отягчающий фактор - часть жилого дома, которая расположена на этом же участке.

Т.е. изначально был большой участок в 50 соток со старым домом. Затем все это было разделено на две неравные части. 1/3 у нас оказалась, 2/3 у соседа.

Почему отягчающий? Потому что выглядело это так, что заходишь на участок, а там дом чужой стоит. Да соседская часть была огорожена забором, и все же какой-то кусок с соседскими окнами на участок. В общем сложно объяснять, но реально было не очень. Плюс участок из-за этого было не прямоугольный, а с закутком. Не критично, но все же..

Мы сначала попробовали в лоб выставить объект, как есть, попробовали обыграть это в рекламе, как преимущество в виде доп.домика, который может быть использован, как гостевой (правда там ремонт пришлось бы делать и все же) или как отапливаемый сарай (дом отапливался газом).

Но жизнь сразу показала, что такое из потенциальных покупателей никто не оценивает. Несколько человек посмотрели. Всех часть дома смущала.

И тогда мы подумали, что надо от этой части дома избавиться! Два варианта: или разделить участок на два: 5 соток и 8. Часть дома с 5 сотками продать отдельно, а 8 с домом - отдельно. Второй - продать соседу часть дома и кусок в районе 2-2,5 соток, а остальное продавать отдельно. Тогда мы получим красивый прямоугольный участок и новый дом.

Плюс этой идеи был еще и в том, что в любой из этих концепций мы можем снижать цену нашего дома. Она тогда уходит в уровень 20 млн (а если идти по первому варианту, то в уровень 16-17 млн). И это становится прям уникальным предложением в этом районе.

Причем еще один момент, если убрать часть дома, то ликвидность увеличится. И цену можно попробовать получить большую. Т.е. мы увидели в объекте потенциал того, что продажа двух частей отдельно даст в сумме больше денег, чем продажа всего целиком.

Как итог, после переговоров сосед купил у нас часть. Поставили по границе новый сплошной забор. Потратили 100 тысяч на посадку туй и кустарника, которые прикрыли старый дом.

И очень быстро после этого нашелся покупатель. В итоге суммарно получили примерно на 1,2-1,5 млн больше, чем рассчитывали.

Единственный нюанс. Так как проводились манипуляции с участком. То новый образовался новый участок. А значит, срок владения начал истекать с момента его образования. И при продаже возникает налог от цены земли.

Как решили. Во-первых, в цене дома цену земли указали пониже. Покупателю не важно, а нам норм. Сильно ниже не могли, так как соседу в этом же году землю продавали. Не хорошо сильно ниже, чем там делать. Но чуть ниже сделали. Плюс вычет в цене затрат. В итоге налога получилось тысяч на 50. Учитывая общую цену продажи - вышло сложнее, но выгоднее и скорее всего быстрее, чем если бы продавали всё целиком.

В общем, иногда нестандартный подход - это хорошее решение.

@expertned

Всё же сколько вижу такого, но не могу логику понять до сих пор. Вот человек, покупает объект недвижимости. Цена под десяток миллионов. Но не делает юр.экспертизу. Ну как?!

Ладно, кто-то считает, что он её делает, потому что не разобрался до конца. И заказывает, что-то типа проверки от Сбера или М2, думая, что он полноценно проверил объект.

Но ведь вообще без проверки покупают. Почему?

Нам тут просто заказали экспертизу по офисному помещению. Мы "брак" нашли, сейчас ждем ответ от страховой, если примут на страхование, то будем думать покупать или нет. Если не примут, то точно нет. Я склоняю клиентов в любом случае не покупать, но у них свои резоны.

При этом наши продавцы продали уже в этом помещении с десяток офисов. И сильно удивлялись, что мы хотим предоплату, как минимум на 7 дней. А лучше на 14, чтобы проверить всё и нормально сделку сделать. Даже авансового не было нормального у них. Говорят обычно, выбирают, устная бронь на три дня и сделка...

Но, как говорит мой партнер, юрист-судебник, если бы все делали проверку до сделки, то кто бы обращался к нему после сделки...

@expertned

Итого, почему мы не стали покупать объект (или как испортить историю объекта)
- май 2023 года, некий ИП (ИП-1) покупает с торгов здание за 160 млн. Всё здание 1300 кв.м.
- июль 2024 года, регистрация права собственности того, что куплено с торгов
- август 2024 года, продажа части здания в размере 400 кв.м. за 18 млн. другому ИП (ИП-2).
- далее ИП-2 делает разбивает свою покупку на кабинеты, присваивает им кадастровые номера, делает ремонт и продает по кабинетно (кстати, хороший ремонт сделали).

Мы приходим в покупку апрель 2025 года. И не покупаем.

Результаты проверки: ИП-2, всё очень хорошо, проверка положительная
ИП-1: несколько исполнительных производств совокупно, на сумму в районе 1 млн, из них открытых на 600 тысяч, включая долги по налогам. Несколько этого года, несколько прошлого.
Есть подозрения аффилированности ИП-2 и ИП-1.

А вы купили бы?

@expertned

Что опять?!!!!

Я же говорю, на рынке недвижимости память людей, как у рыбок. Год прошел и хватит..

Могу напомнить, что с сентября по декабрь 2023 года тоже затовариванием пугали. Все эти 70 млн.кв.м. непроданного жилья, скорый крах рынка новостроек, цены минус 20%.

И где оно всё?

А ведь достаточно просто посмотреть структуру этих непроданных площадей. Как они с годами ввода в эксплуатацию сочетаются.

Но "затоваренность" ведь звучит красивее...

@expertned