Продавцам в помощь
https://rutube.ru/video/a7f54bcfd5e619aa9ba10a1b93b0755e/

Для покупателей:
https://rutube.ru/video/d7d75749cc5762f1424256aa645f2cc0/

Обратите внимание. Это как раз ложится в плоскость того, что мы рассказали с Екатериной. Со следующего года "диалог" с налоговой станет намного актуальнее.

https://www.kommersant.ru/doc/7604750

На всякий случай, если кто-то запаникует. Не паникуйте.

https://dvizhenie.ru/media/2804/v-level-group-rasskazali-povliyaet-li-zaderzhanie-osnovatelya-kompanii-moshkovicha-na-ee-rabotu

Интересно, продавят в итоге рассрочку для застройщиков? Повод-то хороший выбрали. По сути то, грозит срыв Нац.проекта. Застройщики сейчас как снизят нормы стройки и всё, не будет 120 млн.кв.м. в год...

https://erzrf.ru/news/marat-khusnullin-pravitelstvo-rf-gotovit-ryad-konkretnykh-mer-podderzhki-stroitelnoy-otrasli

Вчера прошел "Первый ипотечный саммит", организованный Гильдией Риэлторов Москвы.
Помимо прочего одно важное наблюдение для рынка: одобряемость падает.

Причем, сморите. По разным оценкам, которые я видел в СМИ, у банков число отказов в среднем в январе 56%. В июле 2024 была цифра 59%. Но в целом по 2024 году, порядка 50%. В 2023-м году примерно 40%. А в 2020-м, на конец года было около 30% отказов.

Т.е. в целом растет цифра. Но эта некая средняя цифра из разных источников, в которой могут быть зарыты куча факторов, искажающих её. Например, увеличение использования различных автоматических систем для подачи одной заявки сразу в несколько банков. Вот вам и увеличение доли отказов.

А здесь было консолидированное мнение ипотечников, основная задача которых довести конкретного человека до получения кредита. Т.е. работа не просто кинули заявку в 10 банков и ждем, кто одобрит. А "индивидуальный пошив", когда в ходе интервьюирования клиента получается цельная картинка, на основе которое принимается решение в каких банках можно получить кредит, какие нужны для этого документы, выписки по счетам и т.п.

Т.е. разница критичная. И поэтому одобряемость у всех была выше 90%. Иногда и 95-97%.

Так вот, во-первых, многие отметили спад в уровень 85%. Во-вторых, увеличение сложности в процессе одобрения.

И основная проблема в отказах - это требования по норме ПДН (показатель долговой нагрузки)! Т.е. цифра, показывающая какую долю в доходе человека составляют платежи по всем кредитам.

К чему я так долго всё это пишу? К тому, что ужесточение требований по норме ПДН - это "рука" Центробанка. И пристальный взгляд ЦБ на этот показатель, появился не так уж и давно. Около года назад ужесточили требования. Ну и примерно с полгода, как это начало работать в полном объеме.

Ещё один важный момент, что реализация норм по ПДН происходит не за счет запрета на выдачу кредита человеку, который за пределами нормы. А за счет создания для банка невыгодности такого кредита (увеличение резервирования).

А в июле у ЦБ появится возможность прямого запрета на выдачу таких кредитов! И так же на выдачу кредитов при других параметрах.

Итого. Уже сегодня мы видим, что меры ЦБ действенны. При получении Центробанком возможности прямых запретов - действенность мер проявится еще сильнее.

В общем, скоро мы поймем, что доступная ипотека - это не только про ставку

@expertned

Да, всё отлично. Один вопрос, а когда банки требуют выплату комиссии за получение льготной ипотеки, которую им пообещало государство - это как? Это не нарушение прав заемщиков? ЦБ не должен с этим бороться? Или это другое?

@expertned

О как! С нетерпением ждем апелляцию и решение ВС...

Если, конечно, покупатель будет спорить..

https://www.gazeta.ru/social/2025/03/28/20788874.shtml

@expertned

Подождем, конечно, публикации решения. Но скорее всего основания были такие:
1. Долина не осознавала значение собственных действий. Ранее я уже писал, что была экспертиза, которая это подтвердила.
2. Объект продавался существенно дешевле рыночной стоимости. Вроде что-то такое мелькало в прессе. Ну и нужно же было как-то обойти вопрос добросовестности покупателя. А низкая цена - это для суда отличный повод для недобросовестности.

Хотя, конечно, суд мог притянуть и другие обстоятельства для недобросовестности. В общем почитаем.

Что в этой истории важно - это не решение суда первой инстанции, а решение Верховного суда.

Я думаю, что до него дойдут, если только всё это не договоренность сторон, в рамках которой Долина получает квартиру, а покупатель деньги.

В общем, ждем публикацию решения..

@expertned

А вообще новостройщики, конечно совсем беззубые стали.

Сейчас минипланерку с сотрудниками провели. Ещё раз пробежались по "долинской схеме", подумали что ещё, кроме имеющегося арсенала, может помочь в выявлении продавца "под влиянием".

Руководитель отдела у меня мысль пробросила, что для сомневающихся покупателей это будет повод выбрать новостройку, а не вторичку.

И мы задумались, что на фоне этой истории от застройщиков нет никакого PR- сопровождения в пользу такого выбора.

Маркетологи у них "мышей совсем не ловят". Во времена Мортона мы уже давно увидели бы что-то типа: Покупайте наш ЖК, здесь не обманет Долина.

Хотя, конечно, непосредственно у Мортона реклама (да и концепция) были ужасны)

@expertned

Кстати, "продавец под влиянием" уже устаревший термин. С сотрудниками МВД пересекался, которые этой темой плотно занимаются. Они их называю "заколдованные". А процесс вывода из под влияния - "расколдовать".

Так интересно рассказывали об этом всём. Они реально разобрали механизм, почему так происходит. Как нормальный человек "заколдовывается". Всё банально - гормоны.

Вот сама методика раскачки - она не банальна. А механизм вот такой простой - эмоциональные качели. За счет раскачки стресс - спасение, устраивают гормональные пляски: Окситоцин - Кортизол. Окситоцин вызывает доверие. Кортизол - стресс.

Но у кортизола есть ещё один эффект - снижение работы префронтальной коры головного мозга, которая отвечает за логику и принятие решений. И повышает древние отделы мозга (бей - беги). Т.е. человек начинает действовать ипульсивно и не логично.

Они раскачивают, раскачивают человека, в какой-то момент у него максимально выстреливает Кортизол, и он всё начинает делать, как ему говорят.

Со слов сотрудников МВД, дня три такое держится и в это время главная задача мошенников не допускать снижение уровня Кортизола. Т.е. всё время держать жертву в стрессе.

С некоторыми людьми они такое делают много раз. Поддерживая доверие и стресс. И все время качели эмоциональные, чтобы уровень кортизола рос.

Так что обращайте внимание на поведение. Да, нахождение в стрессе не означает, что человек бегает, кричит, машет руками или они у него трясутся. Таких реакций нет, потому что заколдованному человеку ставят задачи и он их выполняет. Но эмоциальное напряжение всё равно есть.

Его, конечно, можно спутать с "предсделочным мандражом". А этот мандраж есть в том или ином виде у всех, и покупателей, и продавцов. Но здесь важно, что стресс длится длительный промежуток времени, а не только на сделке.

@expertned

А кто может програнтировать, что дом будет построен? Что через пару лет покупатель не будет в списке "обманутых дольщиков" и не получит вместо квартиры деньги, на которые ничего не купишь.

Банкротство банка, где эскроу счет. Да этого еще вроде ни разу не было. Но замечу, что мало кто помнит - АСВ страхует эскроу максимум на 10 млн. рублей...

Я могу еще всякого написать. Но суть не в том, что плохо в новостройках.

Суть в том, что не нужно делать сделки без нормального сопровождения.

В рамках Гильдии риэлторов Москвы ежемесячно отлавливается несколько случаев "заколдованных" продавцов.

И если бы покупатели, которые купили квартиру у Долиной, обратились к профессиональным риэлторам, с высокой степенью вероятности, эту ситуацию выловили.

Мы еще почитаем решение суда. Но если там будет ссылка на недобросовестность покупателя, то могу заметить, что профессиональное сопровождение, так же позволяет отбиться от этого. И получить признание добросовестности.

Не нужно пренебрегать юр.экспертизой, покупаемой недвижимости! Это критично важное условие.

А многие или не делают этого, или делают не так. Я уже писал ранее о том, что такое правильная юр.экпертиза. Найду, ниже дам ссылку

@expertned

Вот два последовательных поста на тему юр.экспертизы.
Подробно расписал, что такое правильная проверка недвижимости

https://t.me/expertned/2458

https://t.me/expertned/2460

Осталось упростить процедуру взыскания компенсации до трёх кликов и "здравствуй Альфа-банк".

Первым бы у меня под раздачу попал бы..

Самый бесячий банк со своим потоком спама об открытии у них счета и получения кредита на развитие бизнеса. Ещё и вруны..

https://www.kommersant.ru/doc/7619977

удивительно. Оказывается рассрочка на вторичке уже 10% занимает. Чего только не выдумают для заголовка..

https://iz.ru/1861719/iana-shturma/oplatnye-ozhidanija-rossiiane-nachali-sami-vydavat-rassrochku-na-vtorichku

Для ипотечников со ставкой 26% и выше!

Если вы брали ипотечный кредит по ставке 26% и выше, то у меня для вас есть хорошее предложение - рефинансирование по ставке 23,5%

На кредите в 4 млн, со ставкой 26%, платеж снизится примерно на 8 тысяч рублей.

Можно, конечно, рефинансироваться и при ставке менее 26%, но тогда экономия меньше будет.

подробные условия можно узнать здесь: @expert_ned

@expertned

Кстати! По ставке 23,5% можно не только рефинансироваться, но и получить ипотечный кредит. Квартиры, загородка, земля..

@expertned

Напоминаю, что теперь семейная ипотека доступна на вторичке.

Есть ограничения:
- в городе не должно строиться более двух новостроек
- дом на вторичке не должен быть старше 20 лет

Узнать подходит ли ваш дом под первое требование можно здесь
https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/services/check-city-for-family-mortgage/

Получить семейку на вторичку могут семьи с одним ребенком и более в возрасте до 6 лет включительно

@expertned

Ну, что, коллеги, как март прошел? Прочувствовали звенящую тишину?

По моим ощущениям и по опросу, который делал среди коллег, конечно, не апрель-май 22-го. Но на июнь 22-го вполне похоже.

Любопытно даже, удивит ли Росреестр по Москве новыми рекордами по числу сделок за март. Кстати, похоже в январско-февральских рекордах подтверждается версия по покупкам на вторичкке уже сданных новостроек. Мы их не видим, а Росреестр фиксирует. По крайней мере всплеск там определенный был.

Почему тишина? Потому что декабрь все вымел: и спрос, и предложение. Январь довымел. А нового мало. Продавцы вдруг решили, что цена начала расти, и новые объекты вижу по более высоким цифрам. Очевидно, что мы увидим рост цен в объявлениях.

Увидим ли его в сделках? Пока сомневаюсь. Слишком покупателей нет. Я бы так это назвал. Во-первых, покупатели немного в недоумении, с чего это цены подрастать начали. И ждут адекватности (на их взгляд) от продавцов. Во-вторых, многие может быть и хотели бы купить, но банально не могут, потому что денег на всю сумму нет, а ипотека дико дорогая.

ИРН.ру порадовал новым обзором. До них наконец начало доходить, что цены падать не будут. Завели мантру про "номинальное" падение.. Типа, мы говорили, что цены падать будут, но они не падают, но ведь есть инфляция, а значит, если цена не растет, то она падает на размер инфляции..

Ну-ну. Как я и предупреждал, сейчас куча сторонников падения на 30-40-50% будет рассказывать именно про это самое. Потому что не понимание механизмов ценообразования приводит к удивлению, а его нужно как-то объяснить.

Зачем это я говорю? Не для того, чтобы ИРН по обижать, а затем, чтобы показать перелом настроений. Еще раз повторю, психология сейчас будет критично важной. Потенциал роста на вторичке в 30-40%, на мой взгляд, заложен. Вопрос не в том реализуется он или нет, а в том когда. ЦБ готовит плавную посадку через лимитирование ипотеки.

Хотят сделать так, чтобы рост был чуть выше инфляции. А не жахнул, как в 2020-21 годах. Кстати, еще раз задам вопрос всем, кто верит в то, что именно льготная ипотека в 2020-21 годах спровоцировала рост цен. Где падение? Льготки фактически нет, ипотеки нет. Где падение цен? Нету. Но почему, если именно ипотека спровоцировала рост? Может быть всё же потому что не она?

Обратите внимание, все кто строили свои прогнозы на том, что льготка привела к росту цен в 2020-21, в итоге в прогнозах критично ошиблись. Они и в декабре 22-го, и в начале 23-го, и даже в конце 23-го говорили, что цены падать будут. На 30-40-50%. Кто-то даже в 24-м ждал снижения процентов на 20%. А в итоге ничего этого не было.

Пишу об этом специально, потому что это критично для понимания ценообразования. Ипотека - это важный фактор. Но не всегда критичный. Иногда да, как в 2023-м. А иногда нет, как в 2020-21. Сейчас она тоже станет важным фактором для вторички. Но! Зависит от того, как справится ЦБ. Так что строить прогнозы нужно аккуратно, а не только на ипотеку смотреть.

Итого. Апрель-май ещё может показать рост стоимости реальных сделок на вторичке. Вероятность такого события не снижаю, но и не увеличиваю. Порядка 35%-40%. И соответственно, 60-65%, что цены не поменяются.
А вот увидеть рост осенью - всё больше и больше предпосылок. Процентов 75-80%, что в октябре-ноябре начнется и к концу года до плюс 10% увидим. Ну и 20%-25%, что до конца года цены останутся на том же уровне.

Ну, и советы. Для покупателей. Следите за рынком. Спонтанно не действуйте. Переоцененных объектов много. Цены в объявлениях могут и снизиться немного, так как продавцы могут понять, что роста пока нет и начнут приводить цену в объявлениях к рыночной.

Продавцам. Внимательно оцените свои объекты. Если то, на что вы ориентируетесь висит в рекламе уже кучу времени, особенно, если аналоги не купили в декабре, то явно они переоценены. И нужно в оценке делать поправку на этот факт.

@expertned

Кстати, для продавцов. У меня есть видео на тему, как правильно оценивать квартиру в период дефицита покупателей. Рекомендую.
https://rutube.ru/video/23b9dfdb9083d563e15cfd62e3d4f6e3/

и вот еще, кстати, там про падающий рынок, так как в сентябре 2022 снято, но многое актуально и сейчас

https://www.youtube.com/watch?v=mIHh9RMJYbk