Ставки, конечно, всё равно дикие база 28,5%, можно и ниже найти.

Но сам факт! Очень давно не видел таких сообщений..

На тенденцию не намекаю, просто интересный факт.

До июля критичного снижения ключевой я не жду.

Напоминаю, что с сегодняшнего дня расчёты с иноагентами при продаже и аренде недвижимости могут производиться исключительно через специальный счет.

Сегодня был круглый стол, организованный "Парламентской газетой".

Обсудили новый законопроект о создании периода охлаждения для использования денег, полученных от продажи жилья.

Идея в том, чтобы дать людям дополнительное время и защиту, если они оказались под влиянием мошенников при продаже недвижимости.

Запись доступна здесь

@expertned

Минтруд и Минстрой дали разъяснения по тому, как признавать дом пригодным для проживания, чтобы можно было использовать маткапитал.

Основное.
1. Действовать будут на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 200б г, № 47
2. Решение будет принимать такая же комиссия, по той же процедуре, в те же сроки, как в вышеуказанном Положении.
3. Доп. экспертиза от спец.организаций не требуется. Так что скорее всего всё бесплатно будет. Иное было бы очень странным.
Я в картинку скриншот этого куска из письма вынес, там как раз подписи Баталиной и Стасишина есть, можно в администрацию ими тыкать, если запрашивать будут избыточные документы или экспертизы.

Интересно, получится ли такое получить без покупателя. Если да, то будет хорошо. Но сильно сомневаюсь. Скорее всего будут требовать покупателя с маткапом показать. Но попробуем. Если получится без покупателя, то будем получать такое решение после принятия загородки на продажу. Вдруг покупатель с маткапом придет. А мы уже готовы...

@expertned

Посмотрели на это с моим юристом. Вообще есть сомнения в том, что такое решение может получить продавец. Скорее всего обращаться должен покупатель, который маткап хочет использовать. Либо продавец при наличии покупателя с маткапом.

И если так, то это засада.. Потому что в нормальном ликвидном объекте продавец не будет ждать больше месяца (а срок вполне может стать именно таким), чтобы получить решение.

Можно, конечно, взять ипотеку на размер маткапа - но это расход дополнительный, и, главное, не нужный. А еще вдруг и не признают пригодным...

В общем, пока всё очень не понятно..

@expertned

Смотрю вчерашняя новость о снижении Сбером ставки по ипотеке взбудоражила некоторых граждан.

Прям сигналы для рынка увидели. Даже не сигналы, а СИГНАЛЫ!!!! Путь в дешевую и доступную ипотеку открывается, рынок в предвкушении потока покупателей и растущих цен.

Ну-ну..

Не, то, что некоторый оптимизм это может придать продавцам -да. Но скорее, если 21-го ЦБ ключевую снизит. Тогда оптимизм может возникнуть. Что может привести к сценарию роста цен уже в апреле.

Но! Роста какого? Сдержанного! Не знаю, может быть я и не прав, но я не видел ни одного намека от ЦБ на то, что они готовы в ближайшее время делать кредиты доступными.

Наоборот, постоянно вижу разговоры об ограничении кредитования.

Так что еще раз повторюсь, никакого серьезного изменения ключевой до июля я не жду. На фоне снижения ключевой ожидаю ужесточение требований к заемщикам.

А снизил там сбер на 1,5% ставку или не снизил, или даже снизил на 3% - на фоне их текущих 30%, роли не играет.

Так как это запредельные ставки. И для меня искренняя загадка, зачем люди в Сбер идут, если есть банки выдающие сегодня кредиты по ставкам 24-26%.

Но для некоторых, почему-то существует только один банк...

Общался сейчас с сотрудником одной администрации МО, который непосредственно работой межведомственной комиссии занимается.

Краткая суть.
1. Получать заключение нужно путем обращения в межведомственную комиссию. Пока установленной формы нет, но можно в свободной форме подать.
2. Подается заявление через региональный портал гос.услуг или МФЦ
3. Заявление подаёт собственник (!)
4. Заключение о пригодности дома для проживания выдается в течение 45 дней! У всех муниципалитетов регламенты свои, но думаю, что в целом у всех примерно такие срок. Сомневаюсь, что где-то менее 30 дней. Если только не совсем маленький населенный пункт.

Теперь самое неприятное.
Ниже, частное мнение сотрудника администрации, но, на мой взгляд, оно очень логично. Сомневаюсь, что где-то будет по другому, но посмотрим.

1. Письмо от Минстроя и Минтруда, опубликованное мною, они еще не видели.
2. Письмо носит рекомендательный характер. Поэтому абзац о том, что Положением не предусмотрена обязанность комиссии по истребованию заключения специализированной организации, скорее всего учтен не будет. Так как обязанность не предусмотрена, а право на истребование есть.

Сложность в том, что признание дома пригодным для проживания - это процесс возлагающий на администрацию ответственность за вынесенное заключение. Поэтому решение выносится межведомственной комиссией, которая состоит из представителей не только администрации, но и других ведомств, например, МЧС.

А как они могут выносить решение, если дом в глаза не видели? Значит, нужно, чтобы кто-то посмотрел. При этом этот кто-то понимал в строительстве. Поэтому комиссия будет требовать заключение специализированной организации.

В Московской области процедура такая отработана на признании нежилых садовых домов - жилыми.

Теоретически можно сказать, что конкретно в целях использования маткапа, нужно просто убедиться, что дом не разрушенный, а нормальный. А крепкие там несущие конструкции или нет - не важно.

Но, тогда эти критерии нужно установить внесением изменений в 47-е Постановление.

Но снова упираемся в то, что дом кто-то должен увидеть глазами. Кто?

Теперь, ремарка от меня.

Есть у меня ощущение, что скорее всего вначале все будут требовать эти заключения спец.организаций. Т.е. использование маткапа на дом или таун станет платным.

Затем "глас народный" возможно будет услышан в Минстрое, и они внесут изменения в Постановления, где запретят требовать эти заключения. Может быть это будет сделано и раньше, принятием решений на уровне Администраций.

Но, вопрос в "увидеть дом глазами" никуда не денется. Значит сроки.

Если это станет без заключения спец. организации, т.е. бесплатно, то продавцы домов могут решить заранее заказывать такие заключения. А это сильно увеличит нагрузку на администрацию, которая должна будет кого-то направлять смотреть дом. Вполне могут решить, что пока нет покупателя с маткапиталом, то и заключение не требуется.

В общем, есть у меня ощущение, что купить дом с маткапом теперь станет сложнее. Особенно ликвидный дом. Теоретически можно закрыть вопрос ипотекой, которая погасится маткапом. Но! Это доп.расходы. И что делать, если комиссия не признает дом пригодным для проживания?

Так что пока вопросов больше чем ответов. Посмотрим на практику. Но! Рекомендую, если вас посылает администрация за заключением спец.комиссии, ссылаться на письмо, что я указал. И спорить с ними, что не требуется заключение. Может быть общими усилиями получится это сделать.

@expertned

Февраль закончился. можно подвести некоторые итоги.

Поговорим про вторичку. По первичке некоторых данных еще нет. Но по ощущениям, плюс-минус одинаково будет.

А ощущения у меня такие, что февраль был очень тихим и почти мертвым. Обычно январь такой бывает. Дождемся цифр Росреестра, сверим насколько ощущения совпадут с реальностью.

Что уже точно можно сказать - цены растут. По крайней мере, у некоторых "аналитиков" вижу это в графиках.

Ну, собственно, как я и ожидал: декабрь-февраль - рост цен.

Правда, речь идёт про цены в объявлениях. По реальным стоимостям пока всё ровно. Но жду рассказы про рост цен, любопытны будут попытки разъяснения этого роста. Он, почему-то для многих аномален. Хотя на мой взгляд, довольно ожидаем и логичен, но об этом я в последнем видео с аналитикой рассказывал.

Итак февраль - цены в объявлениях ожидаемо выросли. Рынок в январе дочистили за декабрем. Стоимости реальных сделок пока примерно на том же уровне.

Это сторона продавца. Что с покупателями? А их особо сейчас нет. Те, кто продали своё жильё в декабре, купили другое в декабре же или январе. А на февраль этого "драйва" не хватило.

Кто-то ушёл в депозит, считая дикостью покупать то, что осталось, по тем ценам, что видят. Ведь пару месяцев назад было лучше, а еще несколько месяцев назад ещё лучше.

В общем, покупатель затаился. Но нерв пошёл. Чувствуется по некоторым моментам. Ну, и, конечно, много тех, кто купить бы хотел, но не может. Потому что ипотеку не реально взять, свое не продали и т.п. Хотя, вот судя по комментариям к моим видео, есть те, кто всё ещё ждёт падение цен.

Да, кстати, новые продавцы, ожидаемо, выходят на рынок по по завышенным ценам. Они ведь именно их видят. Причем, склонность есть немного выше поставить, посмотреть. Они ведь сейчас не торопятся.

Итого. Что ждём дальше?

Март, думаю, будет немного живее февраля. И он будет показателен для дальнейшего движения цен. И здесь уже можно будет смотреть на цены в объявлениях. Если они остаются на месте или идут вниз в уровень ноября. Значит, реальные стоимости остаются на месте, думаю, что до осени.

Если же цены в объявлениях по марту показывают рост, то есть все шансы, что апрель-май будет точкой начала роста реальной стоимости квартир.

Кстати, решение ЦБ по ключевой, которое ждем 21 марта, может сыграть роль триггера. Если ЦБ оставляет ключевую на месте и хоть какой-то намек дает на снижение или снижает, то это продавцами однозначно будет воспринято, как возможность поднять цены. Если ЦБ не дает сигнал к снижению или повышает ключевую, то рвение продавцов в поднятии цен это может остановить.

Так что ждем конец марта.

@expertned

Ещё две мысли вдогонку.
1. Мы можем увидеть феномен роста цен непроданных объектов. И сегодня попадаются объявления, где продавец год продать не может, но цену поднимает. Но это редкость. А может стать и не редкостью.

Логика такая. Я продаю квартиру, хочу купить другую. Смотрю, а там, где я хочу купить, цены выросли. Т.е. я купить не могу. Я не делаю анализ глубокий, не смотрю на сроки продажи и т.п. (А кто это делает?). Просто вижу рост цен. Купить не могу. Значит, поднимаю своё. "А иначе мне смысла нет продавать".

2. Фиксация на дешевом объекте. Хочет человек квартиру купить. Денег на то, что хочет нет. Копит на депозите, ждёт. Видит цены растут. Купить то, что хочет не может. Ипотеку на остаток взять не может, потому что платеж дикий. Что делать? Купим дешевле, добьем остаток небольшой ипотекой. Пока по сдаём, потом, когда ипотека нормальной станет, продадим и купим то, что надо.

Думаю, что это может и спрос на землю приподнять. Целый дом купить не могу, землю могу. Куплю пока землю, потом построю.

Понятно, что п.2 не будет массовым, но возможно будет как-то заметным.

@expertned

Как я и говорил, будет любопытно почитать разъяснения "аналитиков" об аномальном росте цен...

Вот у нас рынок, конечно, он как рынок "аквариумных рыбок". Можно дичь годами нести, и никто ничего не скажет. Потому, что человек, который хочет купить или продать квартиру/дом, он в массе своей рынком интересоваться начинает за полгода до своей операции и затем еще полгода после неё интересуется.

Да, сейчас, учитывая депозиты, ставки по ипотеке, кто-то год и чуть больше того за рынком наблюдает.

Есть те, кто два-три. Но таких меньшинство.

Поэтому, ляпнул чего угодно, кто там через год об этом вспомнит. Главное, в волну основных ожиданий попасть. Вот у нас с начала 23-го всё падения цен ждут-ждут и ждут..

Читаю тут, одних "аналитиков" с обзором за февраль, ну слов нет..

"В качестве причин пусть и незначительного удорожания готового жилья можно отметить следующие. Прежде всего, вторичка выглядит более привлекательной по цене по сравнению с перегретыми новостройками, средняя стоимость которых составляет порядка 400 тысяч рублей за метр и более (если учитывать более дорогие сегменты: премиум, делюкс и т.п.) И если в прошлые годы новостройки привлекали массовой льготной ипотекой и иными маркетинговыми схемами от застройщиков, чего нет на вторичке, то с 2025 года ситуация изменилась. Во-первых, вступил в действие ипотечный стандарт от ЦБ, запрещающий «схематозы» застройщиков, которые нередко не несут реальной выгоды, а лишь вводят покупателей в заблуждение. Во-вторых, ЦБ собирается также пресечь распространение рассрочек. А также люди все больше начинают понимать риски покупки строящего жилья, особенно на котлованах."

Чивооо??? (с)

Ну о чём вы? Какой уход от первички во вторичку? Потому что ЦБ собирается пресечь распространение рассрочек?? Всемогущий ЦБ только собрался, а уже народ побежал на вторичку?! Риски люди понимать начинают??

И дальше базу они поводят, мол смотрите современный монолит в цене не растет, основной рост на недорогие районы.. Ну, а то, что всегда растет первым и падает последним - дешевое, они не в курсе.

И ещё оттуда же

При этом московская вторичка демонстрирует уникальный факт – рынок способен прекрасно существовать вообще без ипотеки!

Надо же какой удивительный факт для аналитиков.. Ну и стандартные "льготная ипотека раздула пузырь в 2020.."

Да и итоговый вывод, не очень понятен, но вроде как о том, что цены всё же должны упасть...

А для меня "пузырь цен 2020 от льготной ипотеки" - это прям "лакмусовая бумажка" для выявления плохого аналитика рынка недвижимости.

Ну, и в целом, сегодня удобно. Слушаешь мнение, какого-нибудь экономиста. Как понять, дичь или умно? Легко, ищем его высказывания за 2022 и 2023 год и слушаем, что он тогда говорил. Очень понятен уровень становится. Особенно, если он про недвижимость говорил, в которой я понимаю. Помню много "великих" экономистов рассказывали всякое...

Дааа, а вот учитывая, что я себе так и не могу купить то, что хочу, потому что ничего нет нормального, конечно, очень хотелось бы, чтобы цены упали)

@expertned

Ничего нового пока не придумали?

https://www.rbc.ru/finances/06/03/2025/67c8768c9a7947d0384e922e

У меня вот есть идея. Нужно просто государству у застройщиков квартиры напрямую покупать, а потом продавать их ниже рынка. Можно в рассрочку.

Прям шикарная помощь будет. Все застройщики рады буду. А то всё с этой семейной ипотекой мучаются и мучаются...

https://rutube.ru/video/955aad0019b2d6777dfd101228b6689e

Налоги для нерезидентов. О налоговых вычетах для покупателя. О том, как определять дату при продаже в конце года. И опасность занижения цены для продавца.

https://youtu.be/paRdmsqBSbM

0:00 – 08:10 – Какие налоговые вычеты есть при покупке
08:11 – 16:11 – Налоговые нерезиденты, нюансы определения при продаже недвижимости
16:12 – 19:05 – Налоговые нерезиденты – налоговая ставка и нюансы
19:06 – 25:21 – момент продажи недвижимости для уплаты налога
25:22 – 28:24 – пример расчета налога для нерезидента
28:25 – 30:29 – проблемы занижения стоимости для продавца
30:30 – 35:34 – Про автоматическое определение статуса нерезидента и продажу после дарения от нерезидента/не гражданина

Канал Екатерины Ахметшиной https://t.me/katy_rieltor

в ближайшие дни выпущу еще одно видео. Там я попросил Екатерину рассказать о ситуациях, когда нужно подавать декларацию и пояснения в налоговую, даже если налог платить не нужно.

Советую посмотреть всем, кто продавал недвижимость в 2024-м

С Праздником вас, девушки!!!

Либо в Домклике раздел объявлений ушел из приоритетных и, возможно, будет сворачиваться. Либо, что ещё хуже, это общая беда Домклика.

У меня проблему решить не могут с 02 марта. Причем суть не в том, что проблема какая-то сверхсложная. А в том, что я банально ответ не могу получить на вопрос, почему произошло то, что произошло. И как сделать, чтобы оно не повторялось.

Т.е. обратная связь фактически не работает.

Несколько лет назад было прекрасно. Очень быстро отвечали на все вопросы, решали проблемы. Затем начали сокращать персонал и переходить с телефонной связи в онлайн. Качество решения проблем ухудшилось. Но были кураторы, которые очень быстро во всем помогали.

Затем у кураторов стали возникать проблемы, и иногда было проще написать на сайте в раздел поддержка.

Сейчас сломалось всё. Куратор помочь не может, потому что ему не отвечает отдел тех.поддержки. И у меня в разделе поддержки - тишина. В итоге, я думаю, мы уже квартиру продадим, а они раздуплятся..
@expertned

Но с другой стороны, а чего ожидать от проекта, который изначально был обречен.

Лично для меня идея создания базы объявлений о недвижимости, но под эгидой Сбера - изначально была сомнительна. Кому она нужна в таком виде, но в общем формате?

Если бы они отдельное подразделение сделали, независимое от Сбера, с ресурсами Сбера, но не заточенное под Сбер. Был бы толк.

В итоге история, как с М2 от ВТБ, я ведь команде, ушедшей из Яндекса в ВТБ для создания М2, сразу сказал. Не получится. Потому что не даст вам ВТБ делать ресурс, который позволит подавать заявки в кучу банков, а не только в ВТБ. Конфликт в природе этого продукта изначально заложен.

Так и с Домкликом. Общая база по недвижимости, заточенная под нужды Сбера, не нужна.

По сути, вся жизнь базы данных Домклика, держалась на скидке в 0,3% для ипотечников Сбера. Убери её, и в этом виде она никому не будет нужна.

Как её использовать продуктивно в том виде, в каком она есть, в Сбере видимо не понимают. А ведь есть хороший потенциал, только реализация его должна идти в русле того, что я говорю. Или общая база, без Сбера. Или база для Сбера, но без нацеливания на весь рынок. Было бы куда двигаться. Но, а здесь, так как есть..

Итог? Резать ресурсы на развитие и поддержание. Пусть живёт, как живёт, на самоокупаемости.

У меня, например, сейчас большие сомнения в необходимости тратить деньги сейчас на объявления в Домклике. Ипотечников, чтобы привлекать их скидкой - мало. Сама скидка в 0,3%, на фоне ставки в 30% - просто смешна. Да ещё и проблему решить не смогли, которая чуть к срыву сделки нас не привела.

@expertned

кстати, а заметили такую вещь, что "рост на уровне инфляции" начал восприниматься как логичный и само собой разумеющийся?

Ведь, если задуматься, тоже ловкая манипуляция. С чего он логичный? Где-то растет, а где-то уже так выросло, что все инфляции на пару лет обогнало..

И чтоо-то мне подсказывает, что в этом году мы много раз услышим из уст чиновников от Минстроя, что произошла стабилизация цен, и цены на новостройки растут не выше уровня инфляции. Кстати, и по 24-му году можно примерно тоже самое говорить, если взять 9% от дом. РФ...

@expertned