Давайте по налогам с продажи пройдемся. Начнём с самого неожиданного.
Теперь доход при переуступке облагается по прогрессивной шкале, как и налог с зарплаты.
Сразу оговорюсь, доход с переуступки - это цена продажи минус цена покупки.

А налоговые ставки выглядят так:
13% – для доходов до 2,4 млн. руб. в год;
15% – от 2,4 млн до 5 млн. руб. в год;
18% – от 5 млн до 20 млн. руб. в год;
20% – от 20 млн до 50 млн. руб. в год;
22% – свыше 50 млн. руб. в год.

И что самое неприятное - для вычисления ставки доход с переуступки суммируется с зарплатой (и некоторыми другими видами доходов). Т.е. если вы получили зарплату 2,4 млн за год. И доход от переуступки составил 2,4 млн. То налог с переуступки составит не 13%,а 15%...

@expertned

Звонок от журналиста: "Стало известно, что россиянину, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке 20%, требуется 4 года. Прокомментируйте, пожалуйста, согласны ли вы с такой оценкой".

Я когда такое слышу, оторопь берёт. Хотя, конечно, пора уже привыкнуть. И всё же. Каком россиянину? В каком регионе? В каком возрасте? На какую квартиру?

Что несёт в себе данная средняя цифра, которая даже не натягивается на "сферическую лошадь в вакууме"...

Ну что ж вы новости из пальца высасываете? Можно же написать о куче всего. И ведь не абы какое издание. Вполне себе нормальная радиостанция звонила..

А про рассрочку? Вчера разорвали просто по поводу рассрочки. Вот ЦБ сказал, что рассрочка несет в себе риски и звонков десять от разных изданий на эту тему. Кто-то в лоб, кто-то с какого-то хитрого конца хочет на тему посмотреть. И это только мне. Я так понимаю, весь интернет начинает пестрить этой рассрочкой...

Но вот говоришь им, мол, ребята, давайте лучше про маткапитал поговорим. Проблема ведь, закон изменили, а постановления правительства нет. И как дома продавать с маткапом - не известно. В ответ, мол да-да, передам редактору и тишина...

Зато вот средний россиянин, на среднюю ипотеку, на среднюю квартиру, в среднем регионе, в среднем четыре года....

@expertned

Вышли данные Дом. Рф по прогнозу выдачи ипотеки в январе.

Очень низкий уровень ипотеки, конечно. Давно таких цифр не помню.

По первичке - это меньше, чем даже в мае 2022 года. По вторичке - на уровне мая 2022 года.

Что ж, ЦБ можно поздравить их борьба с кредитованием, наконец-то закончилась в пользу ЦБ. И на фоне этих цифр теперь можно смело утверждать, что ипотека умерла..

Но всем, кто ждет падения цен, повторю то, что я говорю уже больше года - влияние ипотеки на цены сильно преувеличено.

Теперь у нас появилась возможность проверить верность данного утверждения.

Может быть после этого все, кто основывались в своей аналитике на то, что цены в 2020-2021 году разогнались благодаря льготной ипотеке, пересмотрят свои взгляды. И задумаются о правильности альтернативных мнений. Например, моего. Которое я транслирую аккурат с конца 21-го, что льготная ипотека там была воообще не при чем...

@expertned

Кстати, на этом фоне любопытны данные Росреестра по Москве.

Это выданная ипотека и на первичку, и на вторичку. Январь в Москве на высоком уровне.

При этом в целом по РФ, если брать за основу данные Дом. РФ, будет:
январь 2025 - 35 тысяч ипотек на вторичке и первичке,
январь 2024 - 76 тысяч
январь 2023 - 77 тысяч

Интересно даже, вся ипотека в Москву ушла, или Дом. Рф ошибся тысяч на 30 выданных ипотек?

@expertned

Смотрю вообще никому не интересно, что там с ключевой ЦБ будет делать. А в конце 23-го и начале 24-го перед каждым заседанием новости пестрели мнениями экспертов.

Какие мнения, дамы и господа? Вверх, вниз, на месте?

Консенсус-прогноз подписчиков моего канала - ключевая останется на том же уровне.
На втором месте (11%) - вниз, не более 1%.
На третьем (6%) - вверх, не более 1%.

Можно сделать небольшую манипуляцию (мы ведь про статистику говорим, как же без этого), то вниз 11% и вверх 6%, можно сказать, что это плюс/минус - 17%. Ну и добавим 3% из такого варианта ответа.
Итого.

75% - за то, что ставка останется на том же уровне
20% - за "плюс/минус 1%".

Или 95% за то, что ставка почти не изменится.

Мастер-класс по интерпретации статистических данных)

@expertned

⚡ ключевая на том же уровне - 21%

Проблема вроде решена. По крайней мере в Правительстве считают, что все необходимые регламенты в муниципалитетах есть, новых выдумывать не нужно. В ближайшее время спустят методические рекомендации в муниципалитеты. И те уже официально начну признавать дома годными для проживания.

И это пугает.. Потому что были у меня надежды на то, что сделают какую-то облегченную версию признания дома пригодным для проживания. Хотя бы в ситуациях с ипотекой, можно было бы, чтобы оценщик делал такую оценку. Или банк..

Хотелось бы ошибиться, но похоже нас ждет комиссия и выездной эксперт. Когда всё это заработает, попробуем провести эксперимент по получению такого документа. Заодно понятно станет и срок изготовления, и условия, и цена..

Ещё раз обратите внимание, теперь на использования маткапитала на жилой дом (часть жилого дома), в том числе на таунхаус, требуется получить заключение о их соответствии требованиям предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания.

@expertned

да, учтите, это действует не только, если вы хотите купить дом с использованием маткапа, но и погасить ипотеку, которую взяли на покупку дома или таунхауса.

Что у нас на первичке после января?

Картинка не сильно изменилась в сравнении с декабрем (что логично).

Итого мы имеем.
Смотреть будем на то, что вводится в эксплуатацию в этом и следующем году.

По этому году в оставшиеся 11 месяцев нужно продать на 4,7 млн.кв.м. больше, чем в за те же 11 месяцев прошлого.

Если сравнивать с 2023-м годом, то на 4 млн.кв.м. больше.

По следующему году ситуация лучше, чем в прошлом году, но хуже, чем в 2023-м на 2,4 млн.кв.м.

Если взять два года, текущий и следующий, то по 2025 году ситуация на 4 млн.кв.м. хуже, чем в январе прошлого года, и на 6,5 млн.кв.м., чем в январе 2023 года.

Какой вывод из этого можно сделать? Простой. Товара у застройщиков стало больше, чем раньше.

Теперь задача, которая стоит перед застройщиками: не снижать, а лучше повышать цену.

Итого имеем: продать нужно больше, спрос меньше, а снижать цену нельзя.

Что делаем?

Ну, во-первых, просто не снижаем цену и продаем с той скоростью, что продаётся. Всё равно ведь купят, да?

Во-вторых, сокращаем расходы. В том числе путём нарушения сроков сдачи домов. Благо Правительство позаботилось, чтобы за это не было наказания.

Так что в этом году, на месте покупателей новостроек, я бы однозначно ожидал бы сдвигов срока сдачи на срок от 4 до 6 месяцев.

Так же сокращаем расходы путем снижения темпов строительства. Тем более, что можно в загородке стройки начинать (пока смотрю, у крупных застройщиков очень медленно загородка идет).

Почему загородка? Потому что дефицит новых домов в хороших локациях есть. А один загородный дом - это как 5 студий или как 3 однушки (минимум). И можно продавать товар, пользующийся спросом, и выполнять планы по вводу жилья в эксплуатацию.

Посмотрим, что будет в конце этого года. По 24-му доля загородки составила 58% (замечу, что по итогам 23-го эта доля была 54%, т.е. за год прирост на 4% - не плохо).

Возможно, сокращение расходов будет в том, числе за счет повышения производительности труда. Я бы в эту сторону на месте застройщиков точно не то, что смотрел, а уже бежал бы, причем еще пару лет назад.

В-третьих, будем увеличивать спрос. Как? Нужно забрать его со вторички. Ну или хотя бы не давать утекать на вторичку.

Как? Для начала, её величество рассрочка. Как-то тянет Правительство с законом о рассрочке (не удивлюсь, что ЦБ мешает, так как она не находится под регулированием ЦБ). А ведь всего-то облегчить изъятие объекта в случае, если просрочка по выплатам будет. И застройщики могут начать давать рассрочку (сами или при помощи разных организаций, и тех же банков) на 10-15 лет.

Шикарно же, альтернатива ипотеке без контроля ЦБ и минуя банк.

Далее, нужно нагнетать на вторичке рост цен. Нагнетать через публикации в СМИ. Сейчас цена сильно зависит от настроения покупателей и продавцов. И можно на них влиять.

Ну, и не забывать про помощь государства. Например, вот новая налоговая шкала делает переуступку существенно менее выгодной, чем раньше. А значит, убирается конкурент застройщика.

Может быть ещё какая-то помощь появится.

В общем план действий для застройщиков и Правительства я накидал) А как оно реально выйдет, посмотрим. Но на падение цен на новостройки, я бы точно не ставил.

@expertned

Для тех, кому лень читать, краткое изложение выше написанного от OpenAi

Вывод: На первичном рынке жилья застройщикам предстоит работать с увеличенным объёмом нового товара, при этом спрос снижён, а цены снижать не вариант.

В ответ компании будут сокращать расходы (например, задерживать сроки сдачи и замедлять темпы строительства), переключаться на загородные проекты и активнее искать способы привлечения спроса со вторичного рынка (например, через рассрочку и провоцирование повышения цен на вторичке), чтобы компенсировать избыточное предложение и выполнить план по вводу жилья в эксплуатацию.

Цены на новостройки снижаться не будут.

@expertned

Давно таких запросов не слышал. Хотят, чтобы мы нашли объект, которого нет в рекламе. Ведь у каждого хорошего агентства есть эксклюзивные варианты, которых нет в рекламе. И, конечно, такие варианты должны стоить дешевле рынка.

Друзья, такого не бывает. Да, объекты, которых в моменте нет в рекламе - есть. Но именно в моменте. Пока идет подготовка к продаже. И они явно не будут ниже рынка.

А если будут ниже рынка, то их не рекламируют, потому что агентство самостоятельно или через своих партнеров выкупает этот объект. Смысл его хранить для кого-то?

Просто подумайте зачем продавцу агент, который не рекламирует его объект?

Да, в элитке такое есть. Когда человек не хочет, чтобы было известно о продаже его объекта, он выставляет его в закрытые продажи. Но на массовом сегменте - нет такого.

Обратная сторона такого, это когда какое-нибудь агентство (часто федеральное...) рассказывает продавцам сказки о том, что у них есть много иногородних покупателей, которым в первую очередь будут показывать именно их объекты, поэтому они лучше всего продаваться будут именно у них. И по цене выше рынка.

Ну, для Москвы - это в целом дичь. Потому что покупатель, конечно, бывает далекий от рынка, чтобы самостоятельно в циан не залезть и не спросить у агента, почему он не показал ему те и те объекты, а показывает этот, самый дорогой, и который в его компании продается.

Единичный случай, возможен, конечно. Но в массе "покупатель не придурок" (с)

Но в некоторых регионах такое бывает. Правда, там обычно покупателю рассказывают, что он ничего за услугу не платит, так как платит продавец. Ну вот за бесплатно он и получает ограниченное предложение. Зато бесплатно.

А всё дело в том, что люди часто путают то, зачем нужен риэлтор. Он нужен не затем, чтобы найти объект, которого нет в рекламе и он стоит ниже рынка. Да, если так повезет, то будет такое. Но именно, если повезет.

А вот зачем на самом деле нужен риэлтор, можете посмотреть здесь 👇👇 👇

@expertned

Я выше уже писал про "жаркий январь" на московском рынке недвижимости.

А тут Росреестр по Москве выдал ещё одну очень наглядную инфографику по первичке.

Из неё хорошо видно, как доля ипотеки падает, а число сделок растет.

Теперь вспомните все эти разговоры о том, как умрет первичка, когда не будет льготной ипотеки. И о том, что без ипотеки вообще ничего на рынке недвижимости не покупают и не продают.

А ведь я всегда говорил, что роль ипотеки многие сильно переоценивают. За счет чего у них искажается анализ ситуации.

Отсюда и все эти разговоры про предстоящее падение, которые мы слышали в течение двух последних лет.

Сейчас такое преувеличение значимости ипотеки становится заметнее.

В общем, пока все идёт по сценарию, который я описывал. Однако вероятность роста цен в апреле-мае, я сегодня возможно пересмотрел бы в пользу повышения вероятности роста.

Но пока не буду. Дождемся середины марта.

Сбер с завтрашнего дня закрывает программу "продажа с переводом долга покупателю". Сегодня последний день подачи заявки.

@expertned