Статистика от Гильдии риэлторов Москвы по январю.

Главный итог выражен в заголовке: "цены подросли, количество предложений снижается".

Итог ожидаемый, те кто смотрели мои последние видео с прогнозами, причину такого явления понимают. Если коротко, то она в том, что на пустой рынок пришел декабрь. Всё что было по нормальным ценам купили, остались одни завышенные.

Итогом стала картина, которую мы сегодня видим. Если хотите подробнее, то смотрите здесь или здесь. Первое видео чуть раньше снято, в ноябре. Второе уже в декабре, когда картинка стала очевидной.

Какой вывод из этого можно сделать? Да пока тот же самый, что и в приведенных видео. Ждем конец февраля-начало марта. Будет понятно, как реагируют на происходящее покупатели. Если начнут покупать по завышенным ценам, значит будет рост цен. Не начнут - останутся на том же уровне.

Как это понять? Да по тем же аналитикам. Если февраль и март показывают снижение цены и наполнение рынка, значит цены остаются на том же уровне. А вот если цены по данным аналитиков зафиксируются на уровне января или продолжится рост, то есть громадная вероятность, что цены начинают расти.

А где же про падение? На мой взгляд, очень низкая вероятность этого сценария. Менее 1% вероятность реализации. Поэтому о нём пока не говорю.

@expertned

Нерезидентам на заметку!

Ходят упорные слухи, что ФНС и система миграционного учёта в этом году начнут взаимодействовать друг с другом.

Таким образом, для ФНС станет очевидным момент потери статуса налогового резидента. Будут видны только те, кто уедет после начала взаимодействия или ФНС сможет получить информацию задним числом - пока не понятно. Но я бы, на месте ФНС обеспокоился возможностью "ретроспективного взгляда".

А если вы нерезидент (налоговый) и продаете недвижимость, и у вас не вышли предельные сроки 3-5 лет, то вычеты налоговые не действуют. А значит и схема "налог = цена продажи минус стоимость покупки" не работает. При этом ставка налога составляет 30%.

И обратите внимание, что статус резидента нужно иметь идеально, на дату сделки и на конец календарного года. Т.е. если вы продали в начале года и надолго уехали из страны до июня. То в конце года вы станете нерезидентом, со всеми вытекающими последствиями.

@expertned

Давайте по налогам с продажи пройдемся. Начнём с самого неожиданного.
Теперь доход при переуступке облагается по прогрессивной шкале, как и налог с зарплаты.
Сразу оговорюсь, доход с переуступки - это цена продажи минус цена покупки.

А налоговые ставки выглядят так:
13% – для доходов до 2,4 млн. руб. в год;
15% – от 2,4 млн до 5 млн. руб. в год;
18% – от 5 млн до 20 млн. руб. в год;
20% – от 20 млн до 50 млн. руб. в год;
22% – свыше 50 млн. руб. в год.

И что самое неприятное - для вычисления ставки доход с переуступки суммируется с зарплатой (и некоторыми другими видами доходов). Т.е. если вы получили зарплату 2,4 млн за год. И доход от переуступки составил 2,4 млн. То налог с переуступки составит не 13%,а 15%...

@expertned

Звонок от журналиста: "Стало известно, что россиянину, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке 20%, требуется 4 года. Прокомментируйте, пожалуйста, согласны ли вы с такой оценкой".

Я когда такое слышу, оторопь берёт. Хотя, конечно, пора уже привыкнуть. И всё же. Каком россиянину? В каком регионе? В каком возрасте? На какую квартиру?

Что несёт в себе данная средняя цифра, которая даже не натягивается на "сферическую лошадь в вакууме"...

Ну что ж вы новости из пальца высасываете? Можно же написать о куче всего. И ведь не абы какое издание. Вполне себе нормальная радиостанция звонила..

А про рассрочку? Вчера разорвали просто по поводу рассрочки. Вот ЦБ сказал, что рассрочка несет в себе риски и звонков десять от разных изданий на эту тему. Кто-то в лоб, кто-то с какого-то хитрого конца хочет на тему посмотреть. И это только мне. Я так понимаю, весь интернет начинает пестрить этой рассрочкой...

Но вот говоришь им, мол, ребята, давайте лучше про маткапитал поговорим. Проблема ведь, закон изменили, а постановления правительства нет. И как дома продавать с маткапом - не известно. В ответ, мол да-да, передам редактору и тишина...

Зато вот средний россиянин, на среднюю ипотеку, на среднюю квартиру, в среднем регионе, в среднем четыре года....

@expertned

Вышли данные Дом. Рф по прогнозу выдачи ипотеки в январе.

Очень низкий уровень ипотеки, конечно. Давно таких цифр не помню.

По первичке - это меньше, чем даже в мае 2022 года. По вторичке - на уровне мая 2022 года.

Что ж, ЦБ можно поздравить их борьба с кредитованием, наконец-то закончилась в пользу ЦБ. И на фоне этих цифр теперь можно смело утверждать, что ипотека умерла..

Но всем, кто ждет падения цен, повторю то, что я говорю уже больше года - влияние ипотеки на цены сильно преувеличено.

Теперь у нас появилась возможность проверить верность данного утверждения.

Может быть после этого все, кто основывались в своей аналитике на то, что цены в 2020-2021 году разогнались благодаря льготной ипотеке, пересмотрят свои взгляды. И задумаются о правильности альтернативных мнений. Например, моего. Которое я транслирую аккурат с конца 21-го, что льготная ипотека там была воообще не при чем...

@expertned

Кстати, на этом фоне любопытны данные Росреестра по Москве.

Это выданная ипотека и на первичку, и на вторичку. Январь в Москве на высоком уровне.

При этом в целом по РФ, если брать за основу данные Дом. РФ, будет:
январь 2025 - 35 тысяч ипотек на вторичке и первичке,
январь 2024 - 76 тысяч
январь 2023 - 77 тысяч

Интересно даже, вся ипотека в Москву ушла, или Дом. Рф ошибся тысяч на 30 выданных ипотек?

@expertned

Смотрю вообще никому не интересно, что там с ключевой ЦБ будет делать. А в конце 23-го и начале 24-го перед каждым заседанием новости пестрели мнениями экспертов.

Какие мнения, дамы и господа? Вверх, вниз, на месте?

Консенсус-прогноз подписчиков моего канала - ключевая останется на том же уровне.
На втором месте (11%) - вниз, не более 1%.
На третьем (6%) - вверх, не более 1%.

Можно сделать небольшую манипуляцию (мы ведь про статистику говорим, как же без этого), то вниз 11% и вверх 6%, можно сказать, что это плюс/минус - 17%. Ну и добавим 3% из такого варианта ответа.
Итого.

75% - за то, что ставка останется на том же уровне
20% - за "плюс/минус 1%".

Или 95% за то, что ставка почти не изменится.

Мастер-класс по интерпретации статистических данных)

@expertned

⚡ ключевая на том же уровне - 21%

Проблема вроде решена. По крайней мере в Правительстве считают, что все необходимые регламенты в муниципалитетах есть, новых выдумывать не нужно. В ближайшее время спустят методические рекомендации в муниципалитеты. И те уже официально начну признавать дома годными для проживания.

И это пугает.. Потому что были у меня надежды на то, что сделают какую-то облегченную версию признания дома пригодным для проживания. Хотя бы в ситуациях с ипотекой, можно было бы, чтобы оценщик делал такую оценку. Или банк..

Хотелось бы ошибиться, но похоже нас ждет комиссия и выездной эксперт. Когда всё это заработает, попробуем провести эксперимент по получению такого документа. Заодно понятно станет и срок изготовления, и условия, и цена..

Ещё раз обратите внимание, теперь на использования маткапитала на жилой дом (часть жилого дома), в том числе на таунхаус, требуется получить заключение о их соответствии требованиям предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания.

@expertned

да, учтите, это действует не только, если вы хотите купить дом с использованием маткапа, но и погасить ипотеку, которую взяли на покупку дома или таунхауса.

Что у нас на первичке после января?

Картинка не сильно изменилась в сравнении с декабрем (что логично).

Итого мы имеем.
Смотреть будем на то, что вводится в эксплуатацию в этом и следующем году.

По этому году в оставшиеся 11 месяцев нужно продать на 4,7 млн.кв.м. больше, чем в за те же 11 месяцев прошлого.

Если сравнивать с 2023-м годом, то на 4 млн.кв.м. больше.

По следующему году ситуация лучше, чем в прошлом году, но хуже, чем в 2023-м на 2,4 млн.кв.м.

Если взять два года, текущий и следующий, то по 2025 году ситуация на 4 млн.кв.м. хуже, чем в январе прошлого года, и на 6,5 млн.кв.м., чем в январе 2023 года.

Какой вывод из этого можно сделать? Простой. Товара у застройщиков стало больше, чем раньше.

Теперь задача, которая стоит перед застройщиками: не снижать, а лучше повышать цену.

Итого имеем: продать нужно больше, спрос меньше, а снижать цену нельзя.

Что делаем?

Ну, во-первых, просто не снижаем цену и продаем с той скоростью, что продаётся. Всё равно ведь купят, да?

Во-вторых, сокращаем расходы. В том числе путём нарушения сроков сдачи домов. Благо Правительство позаботилось, чтобы за это не было наказания.

Так что в этом году, на месте покупателей новостроек, я бы однозначно ожидал бы сдвигов срока сдачи на срок от 4 до 6 месяцев.

Так же сокращаем расходы путем снижения темпов строительства. Тем более, что можно в загородке стройки начинать (пока смотрю, у крупных застройщиков очень медленно загородка идет).

Почему загородка? Потому что дефицит новых домов в хороших локациях есть. А один загородный дом - это как 5 студий или как 3 однушки (минимум). И можно продавать товар, пользующийся спросом, и выполнять планы по вводу жилья в эксплуатацию.

Посмотрим, что будет в конце этого года. По 24-му доля загородки составила 58% (замечу, что по итогам 23-го эта доля была 54%, т.е. за год прирост на 4% - не плохо).

Возможно, сокращение расходов будет в том, числе за счет повышения производительности труда. Я бы в эту сторону на месте застройщиков точно не то, что смотрел, а уже бежал бы, причем еще пару лет назад.

В-третьих, будем увеличивать спрос. Как? Нужно забрать его со вторички. Ну или хотя бы не давать утекать на вторичку.

Как? Для начала, её величество рассрочка. Как-то тянет Правительство с законом о рассрочке (не удивлюсь, что ЦБ мешает, так как она не находится под регулированием ЦБ). А ведь всего-то облегчить изъятие объекта в случае, если просрочка по выплатам будет. И застройщики могут начать давать рассрочку (сами или при помощи разных организаций, и тех же банков) на 10-15 лет.

Шикарно же, альтернатива ипотеке без контроля ЦБ и минуя банк.

Далее, нужно нагнетать на вторичке рост цен. Нагнетать через публикации в СМИ. Сейчас цена сильно зависит от настроения покупателей и продавцов. И можно на них влиять.

Ну, и не забывать про помощь государства. Например, вот новая налоговая шкала делает переуступку существенно менее выгодной, чем раньше. А значит, убирается конкурент застройщика.

Может быть ещё какая-то помощь появится.

В общем план действий для застройщиков и Правительства я накидал) А как оно реально выйдет, посмотрим. Но на падение цен на новостройки, я бы точно не ставил.

@expertned

Для тех, кому лень читать, краткое изложение выше написанного от OpenAi

Вывод: На первичном рынке жилья застройщикам предстоит работать с увеличенным объёмом нового товара, при этом спрос снижён, а цены снижать не вариант.

В ответ компании будут сокращать расходы (например, задерживать сроки сдачи и замедлять темпы строительства), переключаться на загородные проекты и активнее искать способы привлечения спроса со вторичного рынка (например, через рассрочку и провоцирование повышения цен на вторичке), чтобы компенсировать избыточное предложение и выполнить план по вводу жилья в эксплуатацию.

Цены на новостройки снижаться не будут.

@expertned

Давно таких запросов не слышал. Хотят, чтобы мы нашли объект, которого нет в рекламе. Ведь у каждого хорошего агентства есть эксклюзивные варианты, которых нет в рекламе. И, конечно, такие варианты должны стоить дешевле рынка.

Друзья, такого не бывает. Да, объекты, которых в моменте нет в рекламе - есть. Но именно в моменте. Пока идет подготовка к продаже. И они явно не будут ниже рынка.

А если будут ниже рынка, то их не рекламируют, потому что агентство самостоятельно или через своих партнеров выкупает этот объект. Смысл его хранить для кого-то?

Просто подумайте зачем продавцу агент, который не рекламирует его объект?

Да, в элитке такое есть. Когда человек не хочет, чтобы было известно о продаже его объекта, он выставляет его в закрытые продажи. Но на массовом сегменте - нет такого.

Обратная сторона такого, это когда какое-нибудь агентство (часто федеральное...) рассказывает продавцам сказки о том, что у них есть много иногородних покупателей, которым в первую очередь будут показывать именно их объекты, поэтому они лучше всего продаваться будут именно у них. И по цене выше рынка.

Ну, для Москвы - это в целом дичь. Потому что покупатель, конечно, бывает далекий от рынка, чтобы самостоятельно в циан не залезть и не спросить у агента, почему он не показал ему те и те объекты, а показывает этот, самый дорогой, и который в его компании продается.

Единичный случай, возможен, конечно. Но в массе "покупатель не придурок" (с)

Но в некоторых регионах такое бывает. Правда, там обычно покупателю рассказывают, что он ничего за услугу не платит, так как платит продавец. Ну вот за бесплатно он и получает ограниченное предложение. Зато бесплатно.

А всё дело в том, что люди часто путают то, зачем нужен риэлтор. Он нужен не затем, чтобы найти объект, которого нет в рекламе и он стоит ниже рынка. Да, если так повезет, то будет такое. Но именно, если повезет.

А вот зачем на самом деле нужен риэлтор, можете посмотреть здесь 👇👇 👇

@expertned

Я выше уже писал про "жаркий январь" на московском рынке недвижимости.

А тут Росреестр по Москве выдал ещё одну очень наглядную инфографику по первичке.

Из неё хорошо видно, как доля ипотеки падает, а число сделок растет.

Теперь вспомните все эти разговоры о том, как умрет первичка, когда не будет льготной ипотеки. И о том, что без ипотеки вообще ничего на рынке недвижимости не покупают и не продают.

А ведь я всегда говорил, что роль ипотеки многие сильно переоценивают. За счет чего у них искажается анализ ситуации.

Отсюда и все эти разговоры про предстоящее падение, которые мы слышали в течение двух последних лет.

Сейчас такое преувеличение значимости ипотеки становится заметнее.

В общем, пока все идёт по сценарию, который я описывал. Однако вероятность роста цен в апреле-мае, я сегодня возможно пересмотрел бы в пользу повышения вероятности роста.

Но пока не буду. Дождемся середины марта.