Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Аккуратнее с землей в Домодедовском районе.
Да, сразу всем, кто сейчас начнет кричать "кошмар, кошмар", подождите. Ещё решения суда не было. И есть конфигурации, при которых решение будет в пользу людей. Причем с высокой вероятностью. Особенно, при такой массовости проблемы.
Хотя, конечно, люди бедные, не представляю даже, что они сейчас испытывают.
@expertned
Да, сразу всем, кто сейчас начнет кричать "кошмар, кошмар", подождите. Ещё решения суда не было. И есть конфигурации, при которых решение будет в пользу людей. Причем с высокой вероятностью. Особенно, при такой массовости проблемы.
Хотя, конечно, люди бедные, не представляю даже, что они сейчас испытывают.
@expertned
😱10🤔2🤮1
Продавцу на заметку!
Положим вы продаете за Х млн рублей квартиру, которую купили год назад за Х-же млн. рублей. И думаете, что не платите налог. А налоговая вдруг, раз, и присылает вам требование по уплате налога.
Думаете ошибка? А оказывается нет.
Как такое может быть? Открываем пункт 2 статьи 214.10 НК РФ. И видим, что если доход от продажи недвижимости меньше 70% от кадастровой стоимости, то для расчета налога учитывают 70% от кадастра.
Ситуация редкая, но встречающаяся. Поэтому, если идете по схеме "налог от разницы доход минус расход", проверяйте кадастровую стоимость своей недвижимости.
@expertned
Положим вы продаете за Х млн рублей квартиру, которую купили год назад за Х-же млн. рублей. И думаете, что не платите налог. А налоговая вдруг, раз, и присылает вам требование по уплате налога.
Думаете ошибка? А оказывается нет.
Как такое может быть? Открываем пункт 2 статьи 214.10 НК РФ. И видим, что если доход от продажи недвижимости меньше 70% от кадастровой стоимости, то для расчета налога учитывают 70% от кадастра.
Ситуация редкая, но встречающаяся. Поэтому, если идете по схеме "налог от разницы доход минус расход", проверяйте кадастровую стоимость своей недвижимости.
@expertned
👍26👏1🤮1
Донстрой придумал "хороший" способ, чтобы убрать конкуренцию своим продажам со стороны людей, продающих по переуступке.
По ЖК Остров (не знаю все корпуса или только те, где мы смотрим) объявляют, что у них переуступка закрыта, до конца марта, пока дом не введут в эксплуатацию.
Причем конец марта - это тоже не точно, потому что "мы стараемся, соблюсти срок, но всякое может быть"..
То есть вносишь предоплату на 2 месяца, и не факт, что купишь. Потому что может быть на сентябрь перенесут.
Кому такое счастье надо?
Да, я понимаю, что можно по судиться и всё-такое. Но кто это будет делать?
Кстати, за согласие на уступку права требования, донстрой берёт 300 тысяч...
Донстрой - вспомни сервис двухтысячных...
@expertned
По ЖК Остров (не знаю все корпуса или только те, где мы смотрим) объявляют, что у них переуступка закрыта, до конца марта, пока дом не введут в эксплуатацию.
Причем конец марта - это тоже не точно, потому что "мы стараемся, соблюсти срок, но всякое может быть"..
То есть вносишь предоплату на 2 месяца, и не факт, что купишь. Потому что может быть на сентябрь перенесут.
Кому такое счастье надо?
Да, я понимаю, что можно по судиться и всё-такое. Но кто это будет делать?
Кстати, за согласие на уступку права требования, донстрой берёт 300 тысяч...
Донстрой - вспомни сервис двухтысячных...
@expertned
👍12🤬3👏2🤮1
Forwarded from Ассоциация ГРМ
Гильдия риэлторов Москвы отстояла сохранение возможностей для перепланировок с санузлами 🤝
Гильдия риэлторов Москвы активно поддерживает развитие законного и цивилизованного рынка недвижимости.
📌 В конце прошлого года стало известно, что Мосжилинспекция готовит поправки в постановление 508, регулирующее перепланировки в городе Москве.
🚫 Согласно проекту поправок предполагалось установить запрет на устройство санузлов под жилыми комнатами.
🗣 Мы считаем, что данная норма существенно сократила бы возможности перепланировок как для жилых, так и для коммерческих помещений.
В большом количестве коммерческих объектов санузлы расположены под комнатами верхних квартир.
✍️Наше профессиональное сообщество считает недопустимым введение дополнительных ограничений в перепланировках. Поэтому мы написали соответствующее обращение в Правительство Москвы.
💬 Нас услышали, и данные поправки не будут приняты!
✨Мы выступаем за то, чтобы требования в перепланировках не ужесточались, а наоборот, были понятными и прозрачными для всех сторон. Не нужно создавать дополнительных препятствий для собственников недвижимости.
Вместе мы сила 💪
Гильдия риэлторов Москвы активно поддерживает развитие законного и цивилизованного рынка недвижимости.
В большом количестве коммерческих объектов санузлы расположены под комнатами верхних квартир.
✍️Наше профессиональное сообщество считает недопустимым введение дополнительных ограничений в перепланировках. Поэтому мы написали соответствующее обращение в Правительство Москвы.
✨Мы выступаем за то, чтобы требования в перепланировках не ужесточались, а наоборот, были понятными и прозрачными для всех сторон. Не нужно создавать дополнительных препятствий для собственников недвижимости.
Вместе мы сила 💪
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍23🔥2❤1🤮1
Как и обещал. Пост про Грузию.
Итак, Грузия нам кажется интересным направлением для инвестиции. Собственно эту инвестицию и сделали.
Приобретено: в г. Батуми, Апартаменты 40 кв.м. (включая балкон). Комфорт-класс. Центр города. До моря 2 минуты пешком
итоговая цена $ 73.300
Расходы + $ 150 (за ускорение регистрации).
Еще были расходы за перевод денег в Грузию. Они составили от 2% до 3%.
Но здесь величина тяжело считается, так как были разные перечисления. Часть перевели в рублях, часть сразу в долларах.
Поэтому, наверное, лучше всего посчитать так.
Курс ЦБ был 101,4
Мы потратили порядка 7,586 млн. рублей на перевод 73,300 долларов.
т.е. грубо для нас курс был 103,5
Билет на самолет туда-обратно порядка 30 тысяч, проживание 2 дня порядка 10 тысяч рублей.
Итого, потрачено на покупку: 7,64 млн.
Что можно за эти деньги получить?
Долгосрочная аренда: с учетом затрат на обслуживание (включая, доверительное управление) и «амортизацию», порядка $4540 в год
Посуточная аренда: с учетом затрат на обслуживание (здесь все, начиная от рекламы и заканчивая уборкой после выезда гостей), «амортизацию» и простой, порядка $8200 в год
коммуналка здесь учтена, очень дешевая. Если никто не живет порядка 500 рублей, если постоянно проживают порядка 2 тысяч. Из любопытного - пользование лифтом оплачивается отдельно и им можно не пользоваться)
Т.е. рентабельность, в зависимости от типа использования от 6% до 11% годовых в долларах.
Мы понимаем, что с посуточной арендой риски простоя помещения существенно возрастают. Поэтому планируемая доходность и реальная могут отличаться. Но пока наши партнеры из Грузии, говорят, что цифры вполне достижимы.
И обращу внимании, что это без учета возможного роста стоимости нашей покупки. Прогноз роста за 2025 год порядка 5%.
В других постах опишу нюансы, в том числе по перечислению денег.
Вопросы оставляйте в комментариях.
@expertned
Итак, Грузия нам кажется интересным направлением для инвестиции. Собственно эту инвестицию и сделали.
Приобретено: в г. Батуми, Апартаменты 40 кв.м. (включая балкон). Комфорт-класс. Центр города. До моря 2 минуты пешком
итоговая цена $ 73.300
Расходы + $ 150 (за ускорение регистрации).
Еще были расходы за перевод денег в Грузию. Они составили от 2% до 3%.
Но здесь величина тяжело считается, так как были разные перечисления. Часть перевели в рублях, часть сразу в долларах.
Поэтому, наверное, лучше всего посчитать так.
Курс ЦБ был 101,4
Мы потратили порядка 7,586 млн. рублей на перевод 73,300 долларов.
т.е. грубо для нас курс был 103,5
Билет на самолет туда-обратно порядка 30 тысяч, проживание 2 дня порядка 10 тысяч рублей.
Итого, потрачено на покупку: 7,64 млн.
Что можно за эти деньги получить?
Долгосрочная аренда: с учетом затрат на обслуживание (включая, доверительное управление) и «амортизацию», порядка $4540 в год
Посуточная аренда: с учетом затрат на обслуживание (здесь все, начиная от рекламы и заканчивая уборкой после выезда гостей), «амортизацию» и простой, порядка $8200 в год
коммуналка здесь учтена, очень дешевая. Если никто не живет порядка 500 рублей, если постоянно проживают порядка 2 тысяч. Из любопытного - пользование лифтом оплачивается отдельно и им можно не пользоваться)
Т.е. рентабельность, в зависимости от типа использования от 6% до 11% годовых в долларах.
Мы понимаем, что с посуточной арендой риски простоя помещения существенно возрастают. Поэтому планируемая доходность и реальная могут отличаться. Но пока наши партнеры из Грузии, говорят, что цифры вполне достижимы.
И обращу внимании, что это без учета возможного роста стоимости нашей покупки. Прогноз роста за 2025 год порядка 5%.
В других постах опишу нюансы, в том числе по перечислению денег.
Вопросы оставляйте в комментариях.
@expertned
👍19❤1🤮1
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Опасное дарение или почему мы не купили квартиру Собственность продавца на основе договора дарения. Какие проблемы мы нашли и как их искали? На что еще нужно обращать внимание в такой ситуации? Выручит ли обязательный нотариат? #ЮридическаяЭкспертиза #Недвижимость…
Некоторые комментаторы к этому видео возмутились моими словами о том, что проверка Сбера - это не проверка.
Давайте поясню свою позицию, так как для многих, оказывается, это новость.
Домлик, М2 и многие другие сервисы, которые выдают некие сертификаты защиты/финансовой гарантии и т.п., с оплатой в районе 15- 30 тысяч - на самом деле просто делают титульное страхование.
В целом, сейчас на рынке недвижимости всё, что называется вот так типа финансовая защита, финансовая гарантия, сертификат защиты/гарантии и т.п. - это страхование титула, даже если это выдает агентство недвижимости.
Основная проблема в том, что страхование в таком виде очень ограничено. Например, там нет ответственности из-за проблем по прошлым сделкам, до появления собственности у вашего продавца. Да и по текущей сделке достаточно моментов, чтобы не делать выплату.
Более того, например, у Домклика выплата ограничена кадастровой стоимостью. Что в целом логично с их стороны, так как если человек признан добросовестным приобретателем, то при изъятии у него жилья, государство возместит кадастровую стоимость. А если не будет признан добросовестным, то и Домлик ничего не выплатит.
Просто понимайте, что это не полная защита от всего, как многие думают. А ограниченная страховка.
И плохо, что компании, которые это предоставляют, не говорят об этом открыто. А вводят людей в заблуждение.
В принципе, можно сделать ролик, где прям по пунктам разобрать договор Домклика. Но так как я такое не очень люблю делать, то думаю, что всего что я написал выше достаточно. Однако, если вы хотите такой обзор, то лайкните. Если будет много откликов, возможно и сделаю.
@expertned
Давайте поясню свою позицию, так как для многих, оказывается, это новость.
Домлик, М2 и многие другие сервисы, которые выдают некие сертификаты защиты/финансовой гарантии и т.п., с оплатой в районе 15- 30 тысяч - на самом деле просто делают титульное страхование.
В целом, сейчас на рынке недвижимости всё, что называется вот так типа финансовая защита, финансовая гарантия, сертификат защиты/гарантии и т.п. - это страхование титула, даже если это выдает агентство недвижимости.
Основная проблема в том, что страхование в таком виде очень ограничено. Например, там нет ответственности из-за проблем по прошлым сделкам, до появления собственности у вашего продавца. Да и по текущей сделке достаточно моментов, чтобы не делать выплату.
Более того, например, у Домклика выплата ограничена кадастровой стоимостью. Что в целом логично с их стороны, так как если человек признан добросовестным приобретателем, то при изъятии у него жилья, государство возместит кадастровую стоимость. А если не будет признан добросовестным, то и Домлик ничего не выплатит.
Просто понимайте, что это не полная защита от всего, как многие думают. А ограниченная страховка.
И плохо, что компании, которые это предоставляют, не говорят об этом открыто. А вводят людей в заблуждение.
В принципе, можно сделать ролик, где прям по пунктам разобрать договор Домклика. Но так как я такое не очень люблю делать, то думаю, что всего что я написал выше достаточно. Однако, если вы хотите такой обзор, то лайкните. Если будет много откликов, возможно и сделаю.
@expertned
👍81🤮1
🎯 ПЛЕНАРНАЯ СЕССИЯ | FRESH UP 2025
🚀 7 февраля — ключевой день Fresh Up 2025, посвященный глобальным изменениям рынка недвижимости!
🏡 Будущее рынка: тренды, технологии и трансформация — ведущие эксперты страны обсудят законодательные инициативы, безопасность сделок и перспективы развития.
Государственное регулирование и безопасность сделок
⚡️ Ключевые вопросы рынка недвижимости в 2025 году:
⚡️ Как изменится законодательство?
⚡️ Как бороться с мошенничеством?
⚡️ Какие перспективы ждут рынок жилищных программ?
👤 Спикеры, которые раскроют эти темы:
🔹 Светлана Разворотнева – законодательные инициативы в сфере недвижимости
🔹 Данил Филиппов – борьба с дистанционными хищениями
🔹 Константин Ярославцев – перспективы военной ипотеки
🎟 Присоединяйтесь к обсуждению будущего рынка!
🚀 7 февраля — ключевой день Fresh Up 2025, посвященный глобальным изменениям рынка недвижимости!
🏡 Будущее рынка: тренды, технологии и трансформация — ведущие эксперты страны обсудят законодательные инициативы, безопасность сделок и перспективы развития.
Государственное регулирование и безопасность сделок
⚡️ Ключевые вопросы рынка недвижимости в 2025 году:
⚡️ Как изменится законодательство?
⚡️ Как бороться с мошенничеством?
⚡️ Какие перспективы ждут рынок жилищных программ?
👤 Спикеры, которые раскроют эти темы:
🔹 Светлана Разворотнева – законодательные инициативы в сфере недвижимости
🔹 Данил Филиппов – борьба с дистанционными хищениями
🔹 Константин Ярославцев – перспективы военной ипотеки
🎟 Присоединяйтесь к обсуждению будущего рынка!
👍3🔥1🤮1
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
🎯 ПЛЕНАРНАЯ СЕССИЯ | FRESH UP 2025 🚀 7 февраля — ключевой день Fresh Up 2025, посвященный глобальным изменениям рынка недвижимости! 🏡 Будущее рынка: тренды, технологии и трансформация — ведущие эксперты страны обсудят законодательные инициативы, безопасность…
Промокод СПИКЕР - скидка 1000 р
Действует при покупке билета категории «Стандарт» на сайте https://fresh-up.moscow/#tickets
Действует при покупке билета категории «Стандарт» на сайте https://fresh-up.moscow/#tickets
🤮1
К слову о покупке объекта с занижением цены по ДКП:
Здесь про многократно сказано, но вообще, занижение цены более, чем на 20% - это уже зона риска. И суд будет исходить именно из таких понятий, что покупатель не может быть добросовестным, покупая объект по заниженной цене.
Вообще, у нас странная позиция у судов сформировалась, что покупатель должен думать обо всех: о кредиторах продавца, о наследниках, о том вменяемости продавца, о детях продавца, о третьих лицах, чьи права могли быть ущемлены по предыдущим сделкам, не имеющим отношениям к продавцу и прочим, прочим, прочим лицам...
Суд интересы всех готов защищать, кроме интересов покупателя, добросовестность которого, лично на мой взгляд, должна определяться лишь по одному параметру - был он в сговоре с продавцом или нет. Но у нас (если кто-то не знает) покупатель является добросовестным, если он: не знал, не мог знать и сделал всё от себя зависящее, чтобы узнать, но не узнал...
Я понимаю, что при упрощении этого подхода так, как предлагаю я, возникнет масса возможностей для прикрытия грязной сделки. Продал объект и свободен. А кредиторы, дети, супруги, третьи лица - остаются ни с чем, и их права не защищаются. НО! Почему за то, что их обманули, они не знали о факте нарушения своих прав и т.п. должен страдать человек, который заплатил свои деньги?
Да, он увидел товар дешевле рынка, он купил его. С чего он должен отвечать за кредитора, который не позаботился о залоге объекта?
В целом, конечно, хорошо, что суды начали хоть как-то смещать свой акцент на защиту покупателя. И всё же, делается это, лично на мой взгляд, не в достаточной мере..
@expertned
Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно
породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения ( Определение ВС № 305-ЭС21-21196 (2) от 28.04.2022 года)
Здесь про многократно сказано, но вообще, занижение цены более, чем на 20% - это уже зона риска. И суд будет исходить именно из таких понятий, что покупатель не может быть добросовестным, покупая объект по заниженной цене.
Вообще, у нас странная позиция у судов сформировалась, что покупатель должен думать обо всех: о кредиторах продавца, о наследниках, о том вменяемости продавца, о детях продавца, о третьих лицах, чьи права могли быть ущемлены по предыдущим сделкам, не имеющим отношениям к продавцу и прочим, прочим, прочим лицам...
Суд интересы всех готов защищать, кроме интересов покупателя, добросовестность которого, лично на мой взгляд, должна определяться лишь по одному параметру - был он в сговоре с продавцом или нет. Но у нас (если кто-то не знает) покупатель является добросовестным, если он: не знал, не мог знать и сделал всё от себя зависящее, чтобы узнать, но не узнал...
Я понимаю, что при упрощении этого подхода так, как предлагаю я, возникнет масса возможностей для прикрытия грязной сделки. Продал объект и свободен. А кредиторы, дети, супруги, третьи лица - остаются ни с чем, и их права не защищаются. НО! Почему за то, что их обманули, они не знали о факте нарушения своих прав и т.п. должен страдать человек, который заплатил свои деньги?
Да, он увидел товар дешевле рынка, он купил его. С чего он должен отвечать за кредитора, который не позаботился о залоге объекта?
В целом, конечно, хорошо, что суды начали хоть как-то смещать свой акцент на защиту покупателя. И всё же, делается это, лично на мой взгляд, не в достаточной мере..
@expertned
👍19💯13🤮1
Вот, цены в декабре и январе растут..
собственно картинка именно такая, какую я и прогнозировал в своих последних видео.
Ключевым сейчас остается поведение покупателей в марте.
Там ИРН написал, что московский рынок недвижимости на распутье, в смысле, что падать надо, а он чет не падает, но скоро упадёт..
Я по поводу распутья с ними согласен, но только в другом разрезе. Падения не будет. Вопрос будет рост или цены останутся на текущем уровне.
И здесь будут показательны конец февраля -март.
Логика простая. Вторичный рынок в декабре вымели. Остались завышенные цены. Новые продавцы будут заходить именно в эти завышенные цены и ждать продажи.
Если продажи не будет, будут цену снижать. И мы увидим "падение цен" по итогам марта.
А вот если будут, то можем увидеть закрепление на этих цифрах, и это явный сигнал к дальнейшему движению вверх.
Единственный вопрос, когда оно будет реализовано.
Ну, и я не согласен с ИРН в их оценке снижения ключевой. Они пишут, мол ну ниже станет немного ключевая. Ну станет ипотека не 25%, а 20%. Разницы нет.
Да как нет?! Разница существенная - ожидания дальнейшего снижения будут сильно давить на рынок.
Тут, конечно, для многих окажется сюрпризом, что ключевая падает, а выдача кредитов не растет (по крайней мере я ожидаю именно таких действий от ЦБ).
Но пока люди это поймут, давление на рынок уже состоится.
В общем, пока понятно только одно, цены падать не хотят. А вот что будет дальше будем понимать в конце февраля, а скорее даже в конце марта.
@expertned
собственно картинка именно такая, какую я и прогнозировал в своих последних видео.
Ключевым сейчас остается поведение покупателей в марте.
Там ИРН написал, что московский рынок недвижимости на распутье, в смысле, что падать надо, а он чет не падает, но скоро упадёт..
Я по поводу распутья с ними согласен, но только в другом разрезе. Падения не будет. Вопрос будет рост или цены останутся на текущем уровне.
И здесь будут показательны конец февраля -март.
Логика простая. Вторичный рынок в декабре вымели. Остались завышенные цены. Новые продавцы будут заходить именно в эти завышенные цены и ждать продажи.
Если продажи не будет, будут цену снижать. И мы увидим "падение цен" по итогам марта.
А вот если будут, то можем увидеть закрепление на этих цифрах, и это явный сигнал к дальнейшему движению вверх.
Единственный вопрос, когда оно будет реализовано.
Ну, и я не согласен с ИРН в их оценке снижения ключевой. Они пишут, мол ну ниже станет немного ключевая. Ну станет ипотека не 25%, а 20%. Разницы нет.
Да как нет?! Разница существенная - ожидания дальнейшего снижения будут сильно давить на рынок.
Тут, конечно, для многих окажется сюрпризом, что ключевая падает, а выдача кредитов не растет (по крайней мере я ожидаю именно таких действий от ЦБ).
Но пока люди это поймут, давление на рынок уже состоится.
В общем, пока понятно только одно, цены падать не хотят. А вот что будет дальше будем понимать в конце февраля, а скорее даже в конце марта.
@expertned
👍17🤔14❤5🤮1
Forwarded from Ассоциация ГРМ
Данные, аналитика и безопасность
⚡️ Что говорят цифры о будущем рынка?
⚡️ Какие схемы мошенничества остаются актуальными?
⚡️ Как трансформируется рынок недвижимости Москвы?
👤 Топ-эксперты с актуальными данными:
🔹 Дарья Кудинова – итоги 2024 года по данным Росреестра
🔹 Антон Филатов – как защитить сделки от мошенников
🔹 Леонид Калимуллин – статистика рынка недвижимости Москвы
🎟 Присоединяйтесь и получите доступ к эксклюзивной аналитике!
⚡️ Что говорят цифры о будущем рынка?
⚡️ Какие схемы мошенничества остаются актуальными?
⚡️ Как трансформируется рынок недвижимости Москвы?
👤 Топ-эксперты с актуальными данными:
🔹 Дарья Кудинова – итоги 2024 года по данным Росреестра
🔹 Антон Филатов – как защитить сделки от мошенников
🔹 Леонид Калимуллин – статистика рынка недвижимости Москвы
🎟 Присоединяйтесь и получите доступ к эксклюзивной аналитике!
👍4👌4🤮1