Вчера было совещание в Думе с участием депутатов ГД и представителей Минпросвещения, где в том числе, рассматривалось моё предложение о стандартизации работы органов опеки, через создание неких единых Правил, устанавливаемых Правительством.

После обсуждения, стало понятно, что Правила пока несбыточная мечта. Но стремление к решению проблем с разнообразием принимаемых разной опекой решений есть.
Помимо этого я озвучил ряд неоднозначных моментов, требующих, на мой взгляд, законодательного изменения. И в ближайшее время хочу направить их в ГД, в качестве конкретных предложений.

Ниже я перечислю эти моменты. Если у вас есть какие-то свои предложения и мысли, пишите в комментариях, учту.

Итак, о чём я думаю.
1. Требуется регламентация действий при отсутствии согласия второго родителя или невозможности установления его местонахождения. Здесь я думаю о двух моментах.
а) случае развода, не требуется согласие от родителя, являющегося злостным неплательщиком алиментов
б) при подаче заявления в опеку, в случае развода родителей, в опеку или согласие второго родителя предоставляется или документ от нотариуса об отправке ему извещения и неполучения ответа в некий срок (по аналогии с извещением о продаже доли)

2. Разобраться с выдачей разрешений, если новое жилье, взамен продаваемого, покупается с ипотекой. Сейчас опека такое не разрешает. Я думаю, что есть смысл установить, что если стоимость нового жилья минус размер кредита больше на 10%, чем стоимость доли ребенка, то такую покупку разрешать можно. Т.е. логика такая. Родители не могут платить, продается квартира и покупается ребенку меньшая.

3. Так же на мой взгляд, норма минимальной доли в 6 кв.м. не должна распространяться на случаи, когда в старом жилье ребёнку принадлежала меньшая доля. Например. У него была доля сопоставимая 1 кв.м., полученная в порядке приватизации, мены или выдела доли из-за использования мат.капитала. Мы хотим продавать объект, в котором такая доля. Должны выделить минимум 6 кв.м. Это не справедливо, а иногда и не реально. Думаю, что этот момент так же нужно отрегулировать.

@expertned

Аккуратнее с землей в Домодедовском районе.

Да, сразу всем, кто сейчас начнет кричать "кошмар, кошмар", подождите. Ещё решения суда не было. И есть конфигурации, при которых решение будет в пользу людей. Причем с высокой вероятностью. Особенно, при такой массовости проблемы.

Хотя, конечно, люди бедные, не представляю даже, что они сейчас испытывают.

@expertned

Продавцу на заметку!

Положим вы продаете за Х млн рублей квартиру, которую купили год назад за Х-же млн. рублей. И думаете, что не платите налог. А налоговая вдруг, раз, и присылает вам требование по уплате налога.

Думаете ошибка? А оказывается нет.

Как такое может быть? Открываем пункт 2 статьи 214.10 НК РФ. И видим, что если доход от продажи недвижимости меньше 70% от кадастровой стоимости, то для расчета налога учитывают 70% от кадастра.

Ситуация редкая, но встречающаяся. Поэтому, если идете по схеме "налог от разницы доход минус расход", проверяйте кадастровую стоимость своей недвижимости.

@expertned

Донстрой придумал "хороший" способ, чтобы убрать конкуренцию своим продажам со стороны людей, продающих по переуступке.

По ЖК Остров (не знаю все корпуса или только те, где мы смотрим) объявляют, что у них переуступка закрыта, до конца марта, пока дом не введут в эксплуатацию.

Причем конец марта - это тоже не точно, потому что "мы стараемся, соблюсти срок, но всякое может быть"..

То есть вносишь предоплату на 2 месяца, и не факт, что купишь. Потому что может быть на сентябрь перенесут.

Кому такое счастье надо?

Да, я понимаю, что можно по судиться и всё-такое. Но кто это будет делать?

Кстати, за согласие на уступку права требования, донстрой берёт 300 тысяч...

Донстрой - вспомни сервис двухтысячных...


@expertned

Некоторые комментаторы к этому видео возмутились моими словами о том, что проверка Сбера - это не проверка.

Давайте поясню свою позицию, так как для многих, оказывается, это новость.

Домлик, М2 и многие другие сервисы, которые выдают некие сертификаты защиты/финансовой гарантии и т.п., с оплатой в районе 15- 30 тысяч - на самом деле просто делают титульное страхование.

В целом, сейчас на рынке недвижимости всё, что называется вот так типа финансовая защита, финансовая гарантия, сертификат защиты/гарантии и т.п. - это страхование титула, даже если это выдает агентство недвижимости.

Основная проблема в том, что страхование в таком виде очень ограничено. Например, там нет ответственности из-за проблем по прошлым сделкам, до появления собственности у вашего продавца. Да и по текущей сделке достаточно моментов, чтобы не делать выплату.

Более того, например, у Домклика выплата ограничена кадастровой стоимостью. Что в целом логично с их стороны, так как если человек признан добросовестным приобретателем, то при изъятии у него жилья, государство возместит кадастровую стоимость. А если не будет признан добросовестным, то и Домлик ничего не выплатит.

Просто понимайте, что это не полная защита от всего, как многие думают. А ограниченная страховка.

И плохо, что компании, которые это предоставляют, не говорят об этом открыто. А вводят людей в заблуждение.

В принципе, можно сделать ролик, где прям по пунктам разобрать договор Домклика. Но так как я такое не очень люблю делать, то думаю, что всего что я написал выше достаточно. Однако, если вы хотите такой обзор, то лайкните. Если будет много откликов, возможно и сделаю.

@expertned

Промокод СПИКЕР - скидка 1000 р
Действует при покупке билета категории «Стандарт» на сайте https://fresh-up.moscow/#tickets

К слову о покупке объекта с занижением цены по ДКП:

Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно
породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения ( Определение ВС № 305-ЭС21-21196 (2) от 28.04.2022 года)

Здесь про многократно сказано, но вообще, занижение цены более, чем на 20% - это уже зона риска. И суд будет исходить именно из таких понятий, что покупатель не может быть добросовестным, покупая объект по заниженной цене.

Вообще, у нас странная позиция у судов сформировалась, что покупатель должен думать обо всех: о кредиторах продавца, о наследниках, о том вменяемости продавца, о детях продавца, о третьих лицах, чьи права могли быть ущемлены по предыдущим сделкам, не имеющим отношениям к продавцу и прочим, прочим, прочим лицам...

Суд интересы всех готов защищать, кроме интересов покупателя, добросовестность которого, лично на мой взгляд, должна определяться лишь по одному параметру - был он в сговоре с продавцом или нет. Но у нас (если кто-то не знает) покупатель является добросовестным, если он: не знал, не мог знать и сделал всё от себя зависящее, чтобы узнать, но не узнал...

Я понимаю, что при упрощении этого подхода так, как предлагаю я, возникнет масса возможностей для прикрытия грязной сделки. Продал объект и свободен. А кредиторы, дети, супруги, третьи лица - остаются ни с чем, и их права не защищаются. НО! Почему за то, что их обманули, они не знали о факте нарушения своих прав и т.п. должен страдать человек, который заплатил свои деньги?

Да, он увидел товар дешевле рынка, он купил его. С чего он должен отвечать за кредитора, который не позаботился о залоге объекта?

В целом, конечно, хорошо, что суды начали хоть как-то смещать свой акцент на защиту покупателя. И всё же, делается это, лично на мой взгляд, не в достаточной мере..

@expertned

Вот, цены в декабре и январе растут..
собственно картинка именно такая, какую я и прогнозировал в своих последних видео.

Ключевым сейчас остается поведение покупателей в марте.

Там ИРН написал, что московский рынок недвижимости на распутье, в смысле, что падать надо, а он чет не падает, но скоро упадёт..

Я по поводу распутья с ними согласен, но только в другом разрезе. Падения не будет. Вопрос будет рост или цены останутся на текущем уровне.

И здесь будут показательны конец февраля -март.

Логика простая. Вторичный рынок в декабре вымели. Остались завышенные цены. Новые продавцы будут заходить именно в эти завышенные цены и ждать продажи.

Если продажи не будет, будут цену снижать. И мы увидим "падение цен" по итогам марта.

А вот если будут, то можем увидеть закрепление на этих цифрах, и это явный сигнал к дальнейшему движению вверх.

Единственный вопрос, когда оно будет реализовано.

Ну, и я не согласен с ИРН в их оценке снижения ключевой. Они пишут, мол ну ниже станет немного ключевая. Ну станет ипотека не 25%, а 20%. Разницы нет.

Да как нет?! Разница существенная - ожидания дальнейшего снижения будут сильно давить на рынок.

Тут, конечно, для многих окажется сюрпризом, что ключевая падает, а выдача кредитов не растет (по крайней мере я ожидаю именно таких действий от ЦБ).

Но пока люди это поймут, давление на рынок уже состоится.

В общем, пока понятно только одно, цены падать не хотят. А вот что будет дальше будем понимать в конце февраля, а скорее даже в конце марта.

@expertned