Ну, раз уж начал писать про формулировки в ДКП.. Навеяно комментарием к предыдущему посту.
Если стороны сделки не возражают, лучше не указывать в договоре купли-продажи реквизиты счета продавца.
Да и если возражают, лучше не указывать)
Можно просто написать, что перечисление средств осуществляется на банковский счет продавца. И точка. Никаких БКИ, номеров счетов и т.п.
Почему? Потому что ошибка в реквизитах явление не частое, но и не пренебрежительно мало. Встречается, в общем.
И если вы ошиблись в реквизитах, которые указаны в ДКП, то правильно нужно делать доп.соглашение к договору.
А если в договоре их не было, то просто меняете их в реквизитах аккредитива или номинального счета. И всё.
Ну и риэлтору вашему проще, не нужно при подаче сведений в РФМ реквизиты счета продавца писать)
@expertned
Если стороны сделки не возражают, лучше не указывать в договоре купли-продажи реквизиты счета продавца.
Да и если возражают, лучше не указывать)
Можно просто написать, что перечисление средств осуществляется на банковский счет продавца. И точка. Никаких БКИ, номеров счетов и т.п.
Почему? Потому что ошибка в реквизитах явление не частое, но и не пренебрежительно мало. Встречается, в общем.
И если вы ошиблись в реквизитах, которые указаны в ДКП, то правильно нужно делать доп.соглашение к договору.
А если в договоре их не было, то просто меняете их в реквизитах аккредитива или номинального счета. И всё.
Ну и риэлтору вашему проще, не нужно при подаче сведений в РФМ реквизиты счета продавца писать)
@expertned
👍6
Московский Росреестр выложил статистику по сделкам на вторичке за прошлый год.
Итого, можно увидеть постфактум то, о чем я говорил весь год: сделки на вторичке есть. Рынок не мертвый.
А все возгласы из серии "да кто у вас без ипотеки купит", основаны или на выдаче желаемого за действительное, или на неправильном анализе ситуации.
Думаю, что в целом по России картинка немного хуже будет, но не значительно. И суть ее будет такая же. Даже в условиях сильного ограничения ипотеки сделки на вторичке делают.
А вот из того, что удивило - это почти плюс 30% декабря к октябрю и ноябрю. Как вы помните, я говорил, что ожидаю декабрьский всплеск, но порядка 20%.
Думаю, что это сильнее, чем обычно, "прибьет" январь по количеству сделок.
На фоне такого количества декабрьских сделок не удивительны графики, которые я приводил выше, по количеству объявлений. На которых, напомню, видно резкое сокращение предложения в декабре.
Итого, что можно сказать, учитывая эти данные? То, что это подтверждает мои основные ожидания:
1. Январь - февраль, будет очень мало предложения на рынке. И среди выставленных квартир, доля объектов с завышенными ценами будет увеличена.
2. Новые объекты будут приходить с более высокими ценами, так как будут ориентироваться на оставшиеся в рекламе объекты.
3. Сделок в январе-феврале будет не много, так как и объектов мало, и покупатели не будут хотеть покупать по ценам выше декабря. Да и покупателей много в декабре осталось
4. Март - противостояние продавца и покупателя. Покупатели уже хотят покупать, потому что ждали и январь, и февраль. Продавцы не хотят снижать цену.
Чем закончится противостояние пока сказать трудно, аргументы есть у обеих сторон.
Но "сила депозита" у покупателей становится меньше. Хотя отсутствие ипотеки, конечно, сильно ограничивает возможности тех, у кого нет полной суммы на покупку желаемой недвижимости.
Итого, мое мнение, что мы находимся в ситуации стабильных цен с большим потенциалом к их росту, пока без изменений.
В апреле с вероятностью в 55-60% цены останутся без изменений, и с вероятностью в 40-45% будет рост цены.
Какой возможен рост? Учитывая обстоятельства. Не думаю, что более 5-6% в моменте и более 10-15% до конца года.
@expertned
Итого, можно увидеть постфактум то, о чем я говорил весь год: сделки на вторичке есть. Рынок не мертвый.
А все возгласы из серии "да кто у вас без ипотеки купит", основаны или на выдаче желаемого за действительное, или на неправильном анализе ситуации.
Думаю, что в целом по России картинка немного хуже будет, но не значительно. И суть ее будет такая же. Даже в условиях сильного ограничения ипотеки сделки на вторичке делают.
А вот из того, что удивило - это почти плюс 30% декабря к октябрю и ноябрю. Как вы помните, я говорил, что ожидаю декабрьский всплеск, но порядка 20%.
Думаю, что это сильнее, чем обычно, "прибьет" январь по количеству сделок.
На фоне такого количества декабрьских сделок не удивительны графики, которые я приводил выше, по количеству объявлений. На которых, напомню, видно резкое сокращение предложения в декабре.
Итого, что можно сказать, учитывая эти данные? То, что это подтверждает мои основные ожидания:
1. Январь - февраль, будет очень мало предложения на рынке. И среди выставленных квартир, доля объектов с завышенными ценами будет увеличена.
2. Новые объекты будут приходить с более высокими ценами, так как будут ориентироваться на оставшиеся в рекламе объекты.
3. Сделок в январе-феврале будет не много, так как и объектов мало, и покупатели не будут хотеть покупать по ценам выше декабря. Да и покупателей много в декабре осталось
4. Март - противостояние продавца и покупателя. Покупатели уже хотят покупать, потому что ждали и январь, и февраль. Продавцы не хотят снижать цену.
Чем закончится противостояние пока сказать трудно, аргументы есть у обеих сторон.
Но "сила депозита" у покупателей становится меньше. Хотя отсутствие ипотеки, конечно, сильно ограничивает возможности тех, у кого нет полной суммы на покупку желаемой недвижимости.
Итого, мое мнение, что мы находимся в ситуации стабильных цен с большим потенциалом к их росту, пока без изменений.
В апреле с вероятностью в 55-60% цены останутся без изменений, и с вероятностью в 40-45% будет рост цены.
Какой возможен рост? Учитывая обстоятельства. Не думаю, что более 5-6% в моменте и более 10-15% до конца года.
@expertned
👍26❤5
Наступил новый год и наступила пора отчетов перед налоговой.
На всякий случай напоминаю
ПОКУПАТЕЛЯМ
Если вы в прошлом году купили недвижимость, то уже в этом году можете подать заявление на налоговый вычет по доходу за весь 2024 год. Даже, если право собственности оформили в декабре.
! обратите внимание в новостройках с момента подписания акта приема-передачи отсчет ведут, а не с даты регистрации права. Так что, если АПП был в 2024-м, а собственность в 2025-м, на вычет для покупателя подавать можно и нужно.
Налоговый вычет покупателю предоставляется один раз. Если ранее полностью использовали, то второй раз воспользоваться нельзя.
Получить его сейчас очень легко. В личном кабинете физ.лица на сайте налоговой инспекции. Процедура довольно простая.
@expertned
На всякий случай напоминаю
ПОКУПАТЕЛЯМ
Если вы в прошлом году купили недвижимость, то уже в этом году можете подать заявление на налоговый вычет по доходу за весь 2024 год. Даже, если право собственности оформили в декабре.
! обратите внимание в новостройках с момента подписания акта приема-передачи отсчет ведут, а не с даты регистрации права. Так что, если АПП был в 2024-м, а собственность в 2025-м, на вычет для покупателя подавать можно и нужно.
Налоговый вычет покупателю предоставляется один раз. Если ранее полностью использовали, то второй раз воспользоваться нельзя.
Получить его сейчас очень легко. В личном кабинете физ.лица на сайте налоговой инспекции. Процедура довольно простая.
@expertned
❤8🔥2
ПРОДАВЦАМ
1. Не забудьте, что схема «налог с продажи = доход от продажи минус расход на покупку» - это налоговый вычет. И даже, если вы в рамках такого подхода не должны платить налог, вам всё равно нужно подать декларацию и заявление на налоговый вычет.
2. Если вы не платите налог по сроку владения, но эта не оплата на основании оговорки, например, наличие несовершеннолетних детей или единственное жилье, или близкородственные отношения – рекомендую всё равно подать декларацию с нулевым налогом и пояснительную записку.
Неоднократно были случаи, когда налоговая в таких ситуациях начисляла налог. И всё равно всё перечисленное приходилось делать. Но если пропустите сообщение налоговой и взыщут деньги – всё станет существенно сложнее.
Понять платите вы налог или нет, можно в телеграмм-боте: @helprieltorbot . Для подписчиков моего канала бесплатно.
@expertned
1. Не забудьте, что схема «налог с продажи = доход от продажи минус расход на покупку» - это налоговый вычет. И даже, если вы в рамках такого подхода не должны платить налог, вам всё равно нужно подать декларацию и заявление на налоговый вычет.
2. Если вы не платите налог по сроку владения, но эта не оплата на основании оговорки, например, наличие несовершеннолетних детей или единственное жилье, или близкородственные отношения – рекомендую всё равно подать декларацию с нулевым налогом и пояснительную записку.
Неоднократно были случаи, когда налоговая в таких ситуациях начисляла налог. И всё равно всё перечисленное приходилось делать. Но если пропустите сообщение налоговой и взыщут деньги – всё станет существенно сложнее.
Понять платите вы налог или нет, можно в телеграмм-боте: @helprieltorbot . Для подписчиков моего канала бесплатно.
@expertned
🔥8👍6❤2
https://www.centrinvest.ru/cabinet/new-creditform/calc?utm_source=mortgage&utm_campain=developer&developer_id=grm-barsukov
Напоминаю, о моей договоренности с Центр-Инвест банком, что для подписчиков моего канала действует скидка 0,25% на ипотечные продукты банка.
Получить можно, если подать заявку по ссылке (или QR коду).
Рыночная ставка в этом банке (с учетом скидки) сегодня от 22% до 23%.
Пользуйтесь!
@expertned
Напоминаю, о моей договоренности с Центр-Инвест банком, что для подписчиков моего канала действует скидка 0,25% на ипотечные продукты банка.
Получить можно, если подать заявку по ссылке (или QR коду).
Рыночная ставка в этом банке (с учетом скидки) сегодня от 22% до 23%.
Пользуйтесь!
@expertned
❤11
О законотворческом.
Первое
Ранее писал уже о разработке закона о риэлторской деятельности. Что с ним происходит сейчас.
1. Получили отзывы от регионов. Большинство регионов поддерживают появление такого закона.
2. Идет процесс его доработки на основании отзывов на законопроект.
3. Далее планируем выносить его на рассмотрение Правительства. Думаю, что где-то ближе к концу февраля.
Ну, и уже по результатам отзыва Правительства будет понятно, что дальше. Сейчас есть некое перепутье.
1. Кто ведет контроль. Федеральный центр или региональные администрации. Мы, в рамках рабочей группы, пока склоняемся ко второму варианту.
2. Обязателен ли закон для всех регионов или регион сам принимает решение нужно ли в конкретном регионе регулировать деятельность риэлторов или не нужно. Мы пока склоняемся ко второму, так как есть регионы, где это нецелесообразно, в связи с существенно малым количеством риэлторов, работающих в этих регионах.
@expertned
Первое
Ранее писал уже о разработке закона о риэлторской деятельности. Что с ним происходит сейчас.
1. Получили отзывы от регионов. Большинство регионов поддерживают появление такого закона.
2. Идет процесс его доработки на основании отзывов на законопроект.
3. Далее планируем выносить его на рассмотрение Правительства. Думаю, что где-то ближе к концу февраля.
Ну, и уже по результатам отзыва Правительства будет понятно, что дальше. Сейчас есть некое перепутье.
1. Кто ведет контроль. Федеральный центр или региональные администрации. Мы, в рамках рабочей группы, пока склоняемся ко второму варианту.
2. Обязателен ли закон для всех регионов или регион сам принимает решение нужно ли в конкретном регионе регулировать деятельность риэлторов или не нужно. Мы пока склоняемся ко второму, так как есть регионы, где это нецелесообразно, в связи с существенно малым количеством риэлторов, работающих в этих регионах.
@expertned
Telegram
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
о законотворческом.
На этой неделе у меня было два совещания в Думе.
Первое. По закону о риэлторской деятельности. Вернее о специалистах в сфере недвижимости или об оказание услуг в сфере недвижимости. От слова «риэлтор» отошли в этом законопроекте.
Понимаю…
На этой неделе у меня было два совещания в Думе.
Первое. По закону о риэлторской деятельности. Вернее о специалистах в сфере недвижимости или об оказание услуг в сфере недвижимости. От слова «риэлтор» отошли в этом законопроекте.
Понимаю…
🔥3
Второе
Я писал, что ратую за унификацию выдачи опекой разрешений на совершение операций с недвижимостью.
В рамках рабочей группы были подготовлены предложения для Министерства просвещения, каким образом это можно было бы сделать.
На следующей неделе планируется совещание с представителями от Минпроса и депутатами ГД, будем эти предложения обсуждать. Пока всё позитивно. Так как понимание наличия проблемы есть. Теперь главное придумать пути ее решения.
На мой взгляд, было бы хорошо иметь регламент, в рамках которого были бы даны четкие ответы для органов опеки и граждан, на некоторые ситуации, которые имеют сейчас различные решения в разных регионах. А так же упростить процесс принятия решений опекой в типовых ситуациях.
Ну, и хочу поднять вопрос о решении некоторых вопросов, которые сегодня решаются не всегда просто. Например, как подать заявление в опеку, если местонахождение второго родителя не известно. Или нужно ли брать согласие на продажу недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетнего, с родителя, который является злостным неплательщиком алиментов?
Ну и другое.
@expertned
Я писал, что ратую за унификацию выдачи опекой разрешений на совершение операций с недвижимостью.
В рамках рабочей группы были подготовлены предложения для Министерства просвещения, каким образом это можно было бы сделать.
На следующей неделе планируется совещание с представителями от Минпроса и депутатами ГД, будем эти предложения обсуждать. Пока всё позитивно. Так как понимание наличия проблемы есть. Теперь главное придумать пути ее решения.
На мой взгляд, было бы хорошо иметь регламент, в рамках которого были бы даны четкие ответы для органов опеки и граждан, на некоторые ситуации, которые имеют сейчас различные решения в разных регионах. А так же упростить процесс принятия решений опекой в типовых ситуациях.
Ну, и хочу поднять вопрос о решении некоторых вопросов, которые сегодня решаются не всегда просто. Например, как подать заявление в опеку, если местонахождение второго родителя не известно. Или нужно ли брать согласие на продажу недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетнего, с родителя, который является злостным неплательщиком алиментов?
Ну и другое.
@expertned
Telegram
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
Второе касалось унификации решений органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью. Не секрет, что разные органы опеки в рамках даже одной области, могут выносить разные решения по одной и той же ситуации.
А еще органы опеки, не желая брать на…
А еще органы опеки, не желая брать на…
👍13❤1
Третье по маткапиталу.
К сожалению, законопроект, о котором я писал ранее, на второе чтение пройдет в сильно усеченном виде. Отказ совершеннолетних от наделения их долями не прошел. Государственно-правовое управление Президента считает, что эта норма избыточна, так как, якобы, и так совершеннолетний это имеет право сделать. Наши доводы о том, что это не является сегодня однозначной нормой, что форма такого отказа не закреплена и т.п., на них никак не повлияли.
Так же, скорее всего, будет убрана норма о замене объекта в обязательстве при невыплаченной ипотеке. Что существенно упростило бы всем жизнь. Но при останется норма о том, что до выплаты ипотеки при использовании на нее средства маткапитала, можно детей наделять долями. И на это не будет требоваться согласие банка.
Так что хотя бы так, но будет решен вопрос с продажей объектов, с непогашенной ипотекой, на которую использовался маткап. Можно будет наделить детей долями. Пойти в опеку и купить другой объект.
Правда, тут возникает вопрос с тем, что опека не дает согласие на наделение детей долями в новой квартире, если она покупается с ипотечным кредитом. Да и детская доля будет существенно увеличена до 6 кв.м. минимум.
Но это уже вопрос следующего этапа. Я хочу в рамках рабочей группы с Минпросвещением поднять вопрос о разрешениях опеки на покупку жилья с ипотекой. Есть у меня видение, как можно решить проблему.
Ну, и думаю, что есть смысл поднять вопрос о минимальной доле при обмене жилья, где детям принадлежит незначительная доля. Т.е была у них условно 1/40, например 0,5 кв.м., которые получили из-за маткапитала или по наследству. Почему при продаже этого жилья и покупке нового доля должна стать минимум 6 кв.м.? Мне кажется, что данное требование не справедливо..
@expertned
К сожалению, законопроект, о котором я писал ранее, на второе чтение пройдет в сильно усеченном виде. Отказ совершеннолетних от наделения их долями не прошел. Государственно-правовое управление Президента считает, что эта норма избыточна, так как, якобы, и так совершеннолетний это имеет право сделать. Наши доводы о том, что это не является сегодня однозначной нормой, что форма такого отказа не закреплена и т.п., на них никак не повлияли.
Так же, скорее всего, будет убрана норма о замене объекта в обязательстве при невыплаченной ипотеке. Что существенно упростило бы всем жизнь. Но при останется норма о том, что до выплаты ипотеки при использовании на нее средства маткапитала, можно детей наделять долями. И на это не будет требоваться согласие банка.
Так что хотя бы так, но будет решен вопрос с продажей объектов, с непогашенной ипотекой, на которую использовался маткап. Можно будет наделить детей долями. Пойти в опеку и купить другой объект.
Правда, тут возникает вопрос с тем, что опека не дает согласие на наделение детей долями в новой квартире, если она покупается с ипотечным кредитом. Да и детская доля будет существенно увеличена до 6 кв.м. минимум.
Но это уже вопрос следующего этапа. Я хочу в рамках рабочей группы с Минпросвещением поднять вопрос о разрешениях опеки на покупку жилья с ипотекой. Есть у меня видение, как можно решить проблему.
Ну, и думаю, что есть смысл поднять вопрос о минимальной доле при обмене жилья, где детям принадлежит незначительная доля. Т.е была у них условно 1/40, например 0,5 кв.м., которые получили из-за маткапитала или по наследству. Почему при продаже этого жилья и покупке нового доля должна стать минимум 6 кв.м.? Мне кажется, что данное требование не справедливо..
@expertned
Telegram
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
По законопроекту изменяющему ФЗ о маткапитале.
Сбор поправок прошел. Готовится второе чтение. Предложенная мною поправка о возможности выдела долей до погашения ипотеки, похоже, тоже прошла. По крайней мере отрицательных отзывов не было. Ждем, когда Минтруд…
Сбор поправок прошел. Готовится второе чтение. Предложенная мною поправка о возможности выдела долей до погашения ипотеки, похоже, тоже прошла. По крайней мере отрицательных отзывов не было. Ждем, когда Минтруд…
👍26❤3🔥2🤔1
Депутаты поставили окончательную точку на попытке признать апартаменты жилым помещением. Кто-то это ещё ждёт?
Хотя, конечно, определить что же всё-таки такое есть апартаменты, надо бы..
Хотя, конечно, определить что же всё-таки такое есть апартаменты, надо бы..
www.irn.ru
Госдума окончательно отклонила законопроект об апартаментах
Госдума отклонила в первом чтении проект закона об апартаментах, внесенный на рассмотрение еще в апреле 2021 года, пишет РБК. Напомним, апартаменты - это нежилые с юридической точки зрения помещени...
👍19
"Его в дверь, а он в окно". Хорошая попытка от застройщиков, но сильно удивлюсь, если пропустят...
https://www.fontanka.ru/2025/01/24/75026756/
https://www.fontanka.ru/2025/01/24/75026756/
😁16👎4👍3
К слову об отличии загородной и городской жизни.
Мы тут обнаружили, что у нас мышь поселилась в доме. Подозрения на кошку, так как уже была замечена в том, что приносила живую мышь в дом. Но в прошлый раз мышь сразу же была спасена и выдворена из дома. А тут, возможно, не заметили.
А может быть и сама пробралась.
С одной стороны, у жены теперь облегчение, так как стала понятна причина "странных и пугающих ночных шорохов". С другой стороны, теперь предстоит квест "поймай мышь живой, дай её потрогать ребенку, и только после этого выпусти на волю")
В общем, загородом живность в вашем доме может завестись без вашего участия.
Мы тут обнаружили, что у нас мышь поселилась в доме. Подозрения на кошку, так как уже была замечена в том, что приносила живую мышь в дом. Но в прошлый раз мышь сразу же была спасена и выдворена из дома. А тут, возможно, не заметили.
А может быть и сама пробралась.
С одной стороны, у жены теперь облегчение, так как стала понятна причина "странных и пугающих ночных шорохов". С другой стороны, теперь предстоит квест "поймай мышь живой, дай её потрогать ребенку, и только после этого выпусти на волю")
В общем, загородом живность в вашем доме может завестись без вашего участия.
😁24👍3
Итого, что сегодня я вижу на рынке.
Если смотреть на действия покупателей и продавцов, то рынок сегодня очень разнонаправленный.
Я не вижу консолидации действий. Где-то продавцы спешат продать, а покупатели не спешат купить. Где-то, наоборот, продавцы сидят в завышенной цене и готовы ждать ещё и ещё, пока не продадут по ней, а покупатели готовы покупать без торга, даже, если цена могла быть и подешевле.
Т.е. у людей нет единого мнения о том, что будет с рынком.
Плюс начались разговоры о росте цен. Вчера как раз брали интервью у меня, на тему "за последний месяц цены на новостройки выросли на 1-1,5%". Вот с чего они выросли-то?! Но в СМИ пишут.
По предложению. Не знаю, как в ваших сегментах, но там где мы работаем с покупателями, рынок после декабря вымели.
Итого. Пока всё идет в логике той парадигмы, которую я описывал в последнем видео с прогнозами. Рынок пустой, цены в объявлениях искусственно подросли.
Куда склонится чаша весов - в сторону удержания цен на том же уровне или их роста, пока сказать не могу. Ждем середины февраля.
Ну, и замечу, что поднятие ключевой, к которому ЦБ начинает осторожную подготовку, никак не отразится на этих весах. А вот оставление на том же уровне, особенно с намеком на снижение, или тем более снижение - будет дополнительной гирькой на чаше роста.
@expertned
Если смотреть на действия покупателей и продавцов, то рынок сегодня очень разнонаправленный.
Я не вижу консолидации действий. Где-то продавцы спешат продать, а покупатели не спешат купить. Где-то, наоборот, продавцы сидят в завышенной цене и готовы ждать ещё и ещё, пока не продадут по ней, а покупатели готовы покупать без торга, даже, если цена могла быть и подешевле.
Т.е. у людей нет единого мнения о том, что будет с рынком.
Плюс начались разговоры о росте цен. Вчера как раз брали интервью у меня, на тему "за последний месяц цены на новостройки выросли на 1-1,5%". Вот с чего они выросли-то?! Но в СМИ пишут.
По предложению. Не знаю, как в ваших сегментах, но там где мы работаем с покупателями, рынок после декабря вымели.
Итого. Пока всё идет в логике той парадигмы, которую я описывал в последнем видео с прогнозами. Рынок пустой, цены в объявлениях искусственно подросли.
Куда склонится чаша весов - в сторону удержания цен на том же уровне или их роста, пока сказать не могу. Ждем середины февраля.
Ну, и замечу, что поднятие ключевой, к которому ЦБ начинает осторожную подготовку, никак не отразится на этих весах. А вот оставление на том же уровне, особенно с намеком на снижение, или тем более снижение - будет дополнительной гирькой на чаше роста.
@expertned
RUTUBE
Как закончился 2024 год и что будет с ценами на квартиры в 2025 году
Как прошел декабрь. Тенденции и искусственное поднятие цен на вторичном рынке. Изменения на рынке недвижимости за год. Какие меры поддержки застройщиков могут быть приняты. Влияние ключевой ставки на цены. Советы покупателям.
0:00 – 06:30 – новостройки…
0:00 – 06:30 – новостройки…
👍24🔥2❤1🤮1
Об использовании кредитного плеча в инвестициях.
Вообще, взять кредит, чтобы сделать инвестицию в недвижимость - штука заманчивая. Ну, вот к примеру, строим мы дом на продажу. Если вкладывать полностью собственные средства, то, условно, математика такая:
вложил 9 млн, продал за 12 млн = доход 3 млн, Т.е. 33% за цикл. Ну, пусть он 6 месяцев будет. Итого 66% годовых.
Теперь берем и вместо 9 млн своих, вкладываем своих средств процентов 10, а остальное берем в кредит.
итого получается:
900 тысяч своих, по 200 тысяч выплаты по кредиту - это за 6 месяцев 1,2 млн.
Продаем за те же, 12 млн, из которых возвращаем 8,1 млн кредитные и свои траты в 0,9 и 1,2. Итого прибыль 1,8 млн.
вложено было 900+1,2 = 2,1. Прибыль 1,8. Т.е. 85% за цикл или 170% годовых.
@expertned
А если еще выплаты за кредит вложить в кредит, т.е. взять кредит не 8.1 млн, а 9,3. Пусть даже платеж увеличится, то можно и в районе 500% годовых получить.
И вот такие расклады настолько заманчивы, что часто заставляют людей действовать неразумно.
Потому что чем больше кредитное плечо, тем сильнее нужно перезакладывать на риск. Так как любое сокращение доходности операции, точно так же увеличивает уход в минус, как увеличение доходности увеличивает плюс.
Приведу пример.
Обратился недавно человек, говорит что делать продавать уже или ждать? Начинаем оценивать ситуацию. Покупал квартиру в новостройке за 34,5 млн. года полтора назад. Сейчас таких по 34-35 там висит штук 50 в его же метраже. А еще штук 10 по цене от 26 до 27 млн.
И у него две проблемы. Проблема первая, рассрочка заканчивается в конце года и нужно или платить, или в ипотеку переходить. Проблема вторая, рассрочка была с 10% первоначальным взносом + небольшие ежемесячные платежи.
Т.е. был расчет на то, что вложу своих 10%, продам с доходом от цены квартиры в 20%. Итого плюс 100%. Соответственно, если квартира продается в той же цене, то доход 0%. Если дешевле, то уже не плюс 100%, а минус 100 или 200%.
При этом, если бы кредитное плечо было меньше, то и убыток был не такой критичный.
Поэтому аккуратнее с кредитным плечом. Аккуратнее.
Вообще, взять кредит, чтобы сделать инвестицию в недвижимость - штука заманчивая. Ну, вот к примеру, строим мы дом на продажу. Если вкладывать полностью собственные средства, то, условно, математика такая:
вложил 9 млн, продал за 12 млн = доход 3 млн, Т.е. 33% за цикл. Ну, пусть он 6 месяцев будет. Итого 66% годовых.
Теперь берем и вместо 9 млн своих, вкладываем своих средств процентов 10, а остальное берем в кредит.
итого получается:
900 тысяч своих, по 200 тысяч выплаты по кредиту - это за 6 месяцев 1,2 млн.
Продаем за те же, 12 млн, из которых возвращаем 8,1 млн кредитные и свои траты в 0,9 и 1,2. Итого прибыль 1,8 млн.
вложено было 900+1,2 = 2,1. Прибыль 1,8. Т.е. 85% за цикл или 170% годовых.
@expertned
А если еще выплаты за кредит вложить в кредит, т.е. взять кредит не 8.1 млн, а 9,3. Пусть даже платеж увеличится, то можно и в районе 500% годовых получить.
И вот такие расклады настолько заманчивы, что часто заставляют людей действовать неразумно.
Потому что чем больше кредитное плечо, тем сильнее нужно перезакладывать на риск. Так как любое сокращение доходности операции, точно так же увеличивает уход в минус, как увеличение доходности увеличивает плюс.
Приведу пример.
Обратился недавно человек, говорит что делать продавать уже или ждать? Начинаем оценивать ситуацию. Покупал квартиру в новостройке за 34,5 млн. года полтора назад. Сейчас таких по 34-35 там висит штук 50 в его же метраже. А еще штук 10 по цене от 26 до 27 млн.
И у него две проблемы. Проблема первая, рассрочка заканчивается в конце года и нужно или платить, или в ипотеку переходить. Проблема вторая, рассрочка была с 10% первоначальным взносом + небольшие ежемесячные платежи.
Т.е. был расчет на то, что вложу своих 10%, продам с доходом от цены квартиры в 20%. Итого плюс 100%. Соответственно, если квартира продается в той же цене, то доход 0%. Если дешевле, то уже не плюс 100%, а минус 100 или 200%.
При этом, если бы кредитное плечо было меньше, то и убыток был не такой критичный.
Поэтому аккуратнее с кредитным плечом. Аккуратнее.
👍19💯4🤮1
Опасное дарение или почему мы не купили квартиру
Собственность продавца на основе договора дарения. Какие проблемы мы нашли и как их искали? На что еще нужно обращать внимание в такой ситуации? Выручит ли обязательный нотариат?
#ЮридическаяЭкспертиза #Недвижимость #Дарение
@expertned
Собственность продавца на основе договора дарения. Какие проблемы мы нашли и как их искали? На что еще нужно обращать внимание в такой ситуации? Выручит ли обязательный нотариат?
#ЮридическаяЭкспертиза #Недвижимость #Дарение
@expertned
RUTUBE
Опасное дарение или почему мы не стали покупать квартиру
Собственность продавца на основе договора дарения. Какие проблемы мы нашли и как их искали? На что еще нужно обращать внимание в такой ситуации? Выручит ли обязательный нотариат?
0:00 – 07:39 – о правильной юридической экспертизе
07:39– 08:59 – как суды…
0:00 – 07:39 – о правильной юридической экспертизе
07:39– 08:59 – как суды…
👍6❤3🤮1
Audio
Опасное дарение или почему мы не купили квартиру
Собственность продавца на основе договора дарения. Какие проблемы мы нашли и как их искали? На что еще нужно обращать внимание в такой ситуации? Выручит ли обязательный нотариат?
0:00 – 07:39 – о правильной юридической экспертизе
07:39 – 08:59 – как суды принимают решения на реальных примерах
09:00 – 16:30 – реальный пример проблемы, когда было дарение. Как суды относятся к дарению.
16:31 – 19:35 – как испортить историю своей квартиры
19:36 – 21:24 – банкротство дарителя
21:25 – 33:39 – обязательный нотариат, спасет ли ситуацию?
33:40 – 34:41 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat
#ЮридическаяЭкспертиза #Недвижимость #Дарение #Нотариус #Банкротство #СудебныеРешения
Собственность продавца на основе договора дарения. Какие проблемы мы нашли и как их искали? На что еще нужно обращать внимание в такой ситуации? Выручит ли обязательный нотариат?
0:00 – 07:39 – о правильной юридической экспертизе
07:39 – 08:59 – как суды принимают решения на реальных примерах
09:00 – 16:30 – реальный пример проблемы, когда было дарение. Как суды относятся к дарению.
16:31 – 19:35 – как испортить историю своей квартиры
19:36 – 21:24 – банкротство дарителя
21:25 – 33:39 – обязательный нотариат, спасет ли ситуацию?
33:40 – 34:41 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat
#ЮридическаяЭкспертиза #Недвижимость #Дарение #Нотариус #Банкротство #СудебныеРешения
👍9🔥3❤1🤮1
Читаю проект приказа Минстроя о минимальных требованиях к отделке квартир, которые продаются по ДДУ. Я так понимаю, что в эконом сегменте точно, да и в других сегментах возможно тоже, отделка - это косые стены и полы, провисающие потолки, плохая покраска и поклейка обоев.
Зацените. Оштукатуренная стена до 3 метров - отклонение от вертикали до 8 мм
Откос - до 6 мм при двух метрах длины.
Покраска и поклейка обоев - главное, чтобы дефекты на расстоянии 2 метров видны не были...
Представляете две стены, одна в одну сторону на 8 мм уходит, другая в другую. Но ладно, там еще высота около 3 м. А откосы? 2 метра длиной - 6 мм в одну сторону и 6 мм в другую?
Можете оценить минимальные нормы, которые предлагают ввести с 1 марта (еще не факт, так как приказ еще не утвержден, но с высокой вероятностью): https://regulation.gov.ru/Regulation/Npa/PublicView?npaID=154030
@expertned
Зацените. Оштукатуренная стена до 3 метров - отклонение от вертикали до 8 мм
Откос - до 6 мм при двух метрах длины.
Покраска и поклейка обоев - главное, чтобы дефекты на расстоянии 2 метров видны не были...
Представляете две стены, одна в одну сторону на 8 мм уходит, другая в другую. Но ладно, там еще высота около 3 м. А откосы? 2 метра длиной - 6 мм в одну сторону и 6 мм в другую?
Можете оценить минимальные нормы, которые предлагают ввести с 1 марта (еще не факт, так как приказ еще не утвержден, но с высокой вероятностью): https://regulation.gov.ru/Regulation/Npa/PublicView?npaID=154030
@expertned
😱18🤬9👍2🤮1
Приглашаем на Московский риэлторский форум FRESH UP !
FRESH UP - это уникальная возможность для руководителей, агентов, брокеров и юристов в сфере недвижимости прокачать свои навыки.
За три дня вы получите опыт от владельцев и экспертов крупнейших агентств, найдете готовые решения для сложных кейсов и посетите мастер-классы от ведущих компаний, таких как Яндекс Недвижимость и Циан.
В программе: более 6 практических тренингов, Гала-ужин и Брокер-Тур, в котором, владельцы и руководители: АН "На Петровке", АН "Этажи", "Яндекс", поделятся своим опытом и покажут бизнес процессы изнутри.
Количество билетов ограничено, успейте зарегистрироваться!
📆Когда? 7-9 февраля 2025 года
📎Кто организует? Гильдия риэлторов Москвы
📍Где? HOLIDAY INN, м. Сокольники
👤Для кого форум? Агентов, брокеров, девелоперов и всех участников рынка недвижимости.
Реклама.
НП «ГРМ»
ИНН: 7708237546
erid: 2VtzqwiAXSj
FRESH UP - это уникальная возможность для руководителей, агентов, брокеров и юристов в сфере недвижимости прокачать свои навыки.
За три дня вы получите опыт от владельцев и экспертов крупнейших агентств, найдете готовые решения для сложных кейсов и посетите мастер-классы от ведущих компаний, таких как Яндекс Недвижимость и Циан.
В программе: более 6 практических тренингов, Гала-ужин и Брокер-Тур, в котором, владельцы и руководители: АН "На Петровке", АН "Этажи", "Яндекс", поделятся своим опытом и покажут бизнес процессы изнутри.
Количество билетов ограничено, успейте зарегистрироваться!
📆Когда? 7-9 февраля 2025 года
📎Кто организует? Гильдия риэлторов Москвы
📍Где? HOLIDAY INN, м. Сокольники
👤Для кого форум? Агентов, брокеров, девелоперов и всех участников рынка недвижимости.
Реклама.
НП «ГРМ»
ИНН: 7708237546
erid: 2VtzqwiAXSj
❤3🤮1
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Приглашаем на Московский риэлторский форум FRESH UP ! FRESH UP - это уникальная возможность для руководителей, агентов, брокеров и юристов в сфере недвижимости прокачать свои навыки. За три дня вы получите опыт от владельцев и экспертов крупнейших агентств…
Коллеги, обратите внимание 👆
Очень хороший состав спикеров, интересные темы обсуждений.
Есть смысл посетить мероприятие.
Очень хороший состав спикеров, интересные темы обсуждений.
Есть смысл посетить мероприятие.
👍6🤮1
Раз в последнем видео заговорил об этом - напомню, что такое и зачем нужны справки из НД и ПНД.
https://rutube.ru/video/c308293d51699bcddc51e1c8dbc2ac18/
https://rutube.ru/video/c308293d51699bcddc51e1c8dbc2ac18/
RUTUBE
Зачем при проверке квартиры нужны справки из диспансеров (НД И ПНД)
Один из самых больших рисков для покупателя при оформлении сделки купли-продажи недвижимости — психическое состояние продавца. Человек после продажи квартиры может заявить, что не осознавал своих действий и суд встанет на его сторону, а вы окажетесь без квартиры.…
❤6👍6🤮1