Прям в точку.

Одно могу добавить, есть еще те, кто хотят, чтобы на их квартиру цена росла, а на ту, что взамен купить хотят - падала.

@expertned

Вот собственно то, о чем я говорил. Консолидация застройщиков в плане удержания стоимости и её небольшого роста.

Думаю, что такого рода сообщения и дальше будут появляться.

Звучит красиво, да? Активная фаза роста завершена. Дальше будет неактивная фаза, но роста.

А теперь ситуация. Первичка растет, вторичка нет. Разрыв 5% в год. Верите?

@expertned

к слову о накоплении. Ситуация роста цен на квартиру ниже уровня инфляции. В примере 5% в год. Высоких ставках по депозитам (15%). И наличия некоей суммы, в размере 20% от цены квартиры.

Обратите внимание, что при таких раскладах, просто держать деньги на депозите, означает что в итоге понадобится денег больше на покупку.

Поэтому правильное накопление на покупку квартиры в текущих условиях - это ежемесячное пополнение вклада.

Можно за базу ипотеку взять. Вот у вас своих средств 20%. Раньше вы бы взяли кредит по 10% годовых, предположим на 25 лет. Вам на покупку нужно 12 млн.

Значит ваш ежемесячный платеж был бы 110 тысяч.

Вот и кладите на депозит каждый месяц эти 110 тысяч.

Сделайте такой расчет для себя. И копите таким образом.

Но еще раз рекомендую, не класть деньги на длинный депозит. По моему мнению 3 месяца сегодня - это максимум, чтобы успеть купить квартиру при изменении конъюнктуры рынка и не потерять проценты.

@expertned

Многие продавцы сегодня считают, что объект не продается потому, что покупателей нет. А когда они будут, они купят их квартиру или дом.

На самом деле часто проблема в том, что продажа квартиры или дома проводится не правильно. Разберем типичные ошибки про продаже недвижимости.

https://youtu.be/KaUiUq8kokQ

Правильная продажа

Многие продавцы сегодня считают, что объект не продается потому, что покупателей нет. А когда они будут, они купят их квартиру или дом. На самом деле часто проблема в том, что продажа квартиры или дома проводится не правильно.

Разберем типичные ошибки про продаже недвижимости.

0:00 – 03:40 – Сложности сегодняшнего рынка
03:41 – 03:36 – Завышение стоимости
03:37 – 09:35 – Неправильная интерпретация фактов
09:36 – 11:50 – Переоценка из-за неправильного анализа окружения
11:51 – 15:27 – Неправильная оценка ликвидности
15:28 – 19:12 – Неправильная реклама квартиры. Фотографии
19:13 – 25:10 – Пассивный подход к рекламе
25:11 – 29:49 – Неправильное объявление
29:50 – 32:05 – Отсутствие подготовки
32:06 – 35:34 – Пассивная работа с покупателем
35:35 – 39:04 – Плохой торг
39:05– 40:13 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

Закон о риелторской деятельности и что о нем думают сами риелторы
https://www.bfm.ru/news/554826

О словах Минстроя про окончание активной фазы роста. Мой комментарий на Бизнес.ФМ.

Чуть позже выложу аудиоверсию этого интервью. Она намного шире, чем статья.
https://www.bfm.ru/news/554854

Проверить прописанных в квартире стало легче

Мы рады сообщить, что очередное предложение Российской Гильдии Риэлторов начало работать по всей стране, и теперь намного проще получить важные сведения о прописанных по объектам недвижимости через портал Госуслуг.

Была проблема — по приказу МВД России с 1 апреля 2019 г. были отменены выписки из домовых книг, справки о составе семьи и сведения о зарегистрированных по конкретному адресу. Это создало дополнительные риски при сделках с жильем. Часто стало сложно, а иногда и невозможно, проверить, кто прописан и имеет право на проживание в объекте.

Отказы паспортных столов и управляющих компаний в выдаче информации из поквартирных карточек усугубляли ситуацию. В результате, для проведения сделок приходилось запрашивать адресные справки в МВД на каждого члена семьи, что не исключало риска наличия временно и постоянно зарегистрированных лиц.

Представители Российской Гильдии Риэлторов неоднократно подымали этот вопрос на различных площадках и обращались в государственные органы с просьбой решить эту проблему, предлагали разные варианты. И теперь появилась возможность заказывать адресную справку о постоянно и временно зарегистрированных лицах через личный кабинет в Госуслугах

Интервью для Бизнес.ФМ о ценах, прогнозах и психологии продавцов и покупателей

0:00 – 03:04 – что сегодня с ценами и почему так много квартир с завышенной стоимостью.
03:05 – 04:24 – Прогноз цен. К чему сейчас стремится рынок
04:25 – 10:05 – О количестве сделок и поведении покупателей
10:06 – 13:11 – О психологии покупателей и продавцов
13:12 – 17:03 – Про прогноз Минстроя о росте цен новостроек в 4-5% в год

@expertned

о законотворческом.
На этой неделе у меня было два совещания в Думе.
Первое. По закону о риэлторской деятельности. Вернее о специалистах в сфере недвижимости или об оказание услуг в сфере недвижимости. От слова «риэлтор» отошли в этом законопроекте.

Понимаю, что уже который раз подступаются к этому закону и в итоге ничего нет. Но в этот раз, надеюсь шансы на результат не плохие. Тем более, что я один из разработчиков)))

Основная задача, которую хотим решить законом – обеление отрасли, вывод всех из «тени». Решать планируем следующим образом:
1. Создание государственного реестра юр.лиц и ИП, занимающихся оказанием услуг в сфере недвижимости
2. Квалификационная аттестация всех агентов и руководителей, которые хотят оказывать услуги в сфере недвижимости
3. Услуги по недвижимости могут оказывать исключительно юр.лица или ИП. Физлица самостоятельно не могут, только при наличии трудового или гражданско-правового договора с юр.лицом или ИП. Ну или, если физ.лицо само ИП.

Так же вводятся требования к ИП и юр.лицам. А еще запрет на занятие деятельностью при наличии правонарушений по определенным статьям.

Еще я ратую за патентную систему налогообложения с агентов. Так как все у кого есть агентства недвижимости, понимают математику и знают, почему есть проблема с оформлением агентов в штат. Мне кажется, что было бы хорошо, если бы все взносы были заменены одной оплатой патента. Но это отдельно от закона о специалистах рынка недвижимости

@expertned

Второе касалось унификации решений органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью. Не секрет, что разные органы опеки в рамках даже одной области, могут выносить разные решения по одной и той же ситуации.

А еще органы опеки, не желая брать на себя ответственность (что на мой взгляд в текущей ситуации довольно логично) предпочитают отказать, а не разрешить.

Мне кажется, эту ситуацию нужно менять. Совместно с депутатами ГД, Министерством просвещения и мною, как представителем риэлторского сообщества, было проведено совещание на эту тему.

Очень понравилось, как всё прошло. Очень конструктивно. Все проблему понимают и согласны с ней. Одна беда, решить её простыми методами не возможно в силу ряда обстоятельств.

Но задачу решили не бросать. Будет на эту тему осенью большой круглый стол на площадке ГД. Надеюсь, найдем решение, так как текущая ситуация, очевидно требует изменения.

@expertned

ЦБ повысил ключевую до 18%.

Очень хорошая мысль мне тут пришла в голову: "Лучше с начала подумать, а потом сделать. Чем сначала сделать, а потом подумать. "

Не плохо так по первичке выдача просела. Я ожидал в 3-4 раза. А здесь почти в 5 раз видно.

Но это Сбер, а у них последнее время доля рынка скачет туда-сюда, тяжелее стало экстраполяции делать.

Но прикинуть диапазон можно, думаю, что в районе от 16 до 28 тысяч выдач будет по первичке. Т.е. в 3-5 раз меньше, чем в июне и примерно в 1,5-2,5 раза меньше среднего по году.

А вторичка, кстати, просела не так сильно, как я ждал. Я думал, что будет процентов на 25 меньше, чем в июне. Может быть на 30%. Но судя по Сберу процентов на 10% всего меньше, чем в июне.

Посмотрим, конечно, на конечные цифры. Как я уже и говорил, доля Сбера скачет очень. Может быть в итоге минус 30 и увидим.

В любом случае, не кратно, как на первичке.

Ну что, ждём яркие заголовки в стиле: "Смерть первичке, застройщики будут вынуждены ронять цены"? Или строители всё же смогут вынудить СМИ отказаться от таких "сильных" публикаций?

И всё же, с какой даты отсчитывать инерцию рынка?

Сегодня беседу имел по поводу ОБРУШЕНИЯ рынка недвижимости. Учитывая, что такие разговоры, в силу своей профессии, я имею часто, заметил закономерность. Дата начала отсчёта конца рынка недвижимости всегда сдвигается вправо. Причем, начиная с 23-го года, начала двигаться параллельно такому же сдвигу вправо, момента достижения таргета по инфляции от ЦБ.

Покупатели и ЦБ запараллелились в своих ожиданиях. Первые в ожидании падения цен, вторые в снижении инфляции.

Причем обратил внимание, что все про инерцию рынка уже знают. И говорят, что мол чего ты хочешь, рынок еще не успел среагировать, а вот через 3,5,6 месяцев так жахнет, мало не покажется.

Напомню хронологию общественного мнения:
- март 2022 года – неразбериха, но в целом ожидание роста цен
- август 2022 года – некоторое непонимание, превалирует фон: «Не говорите чушь, цены на недвижимость никогда не падали»

- декабрь 2022 года – «смысл сейчас покупать, цены еще упадут на 50%, весной увидите»
- май 2023 года – «смысл покупать сейчас, цены еще упадут на 20-40%, к осени увидите»
- осень 2023 года – ажиотаж, цены подросли в среднем процентов на 5-7%. Но! «Ипотека умерла, скоро цены обрушатся, подождите 2-3 месяца»
- январь 2024 года – «да кто будет брать ипотеку по таким ставкам, ипотека умерла, весной цены упадут на 20-50%»
-весна 2024 года – «сейчас льготную закроют и цены упадут на новостройки, и вторичка полетит вниз»
- июль 2024 года – «да кто по таким ставкам будет брать ипотеку, подождите 3-4 месяца и цены полетят вниз»

Правда сейчас про 50% уже меньше говорят. Чаще слышу 20-30%. А иногда «возврат к уровню 2022 года».

Ну, и замечу, что 16% ключевая ставка с декабря 2023 года. Для ипотечника с минимальным первоначальным взносом, что 16%, что 18% в целом не имеет разницы. Полгода уже прошло. А рынок всё никак не реагирует.

Не слишком большая инерция? Но, если каждый раз менять срок отсчета, то не большая. Теперь вот отсчет ведем от 26 июля. Значит, большой БАРАБУМ начали ждать в октябре.

А там ЦБ, глядишь еще поднимет ставку, и можно новую дату брать за основу.

На мой взгляд, если всю картину держать в голове, то тенденции довольно очевидны. Цены падать не будут. Но это на мой взгляд. А на ваш?

@expertned

В ГД сейчас лежит на рассмотрении законопроект об обязательном нотариате при заключении договоров дарения между не родственниками.

Я так понимаю, что нотариальная палата "по частям кушать слона" решила. Раз обязательный нотариат на все сделки с недвижимостью не распространяется, то давайте по чуть-чуть откусывать.

Сначала доли в обязательный нотариат. Теперь договоры дарения с неродственниками. Потом можно еще что-то прицепить.

Но и это не всё. Вы почитайте отзывы Правительства и Общественной палаты на это!

Они говорят, мол нельзя граждан дифференцировать, это же нарушение Конституции. Поэтому нотариат обязательный нужен не только при дарении между неродственниками. Но и при дарении между всеми!

Любопытно, а когда разный режим налоговый вводят при том же дарении между неродственниками и родственниками. Это не является дифференцированием граждан? Почему здесь не вспомнили о Конституции? Или 60-я статья СК РФ, с которой я пытаюсь пробиться через эти же все комитеты ГД, которые этот законопроект смотрят. Там вообще-то запрет для родителей и близких родственников на возмездные сделки с детьми. А третьим лицам можно! Почему здесь нарушение Конституции никто не видит. И та же Общественная палата возражает против этого?

Ну и в целом, пишут они. Дарение ведь это такая опасная вещь! Её же так часто оспаривают. А в полномочия сотрудников МФЦ «при приеме документов не входит проведение проверки законности сделки». Это прямая цитата из заключения Общественной палаты.

Что?! Т.е. когда мы договор купли-продажи сдаём, никто не проверяет законность сделки?! Так надо же тогда все сделки бежать через нотариусов делать! Стоп. А государственный регистратор? А он-то для чего? Похоже регистратор в Росреестре не нужен совсем, так чисто из документов данные в Реестр перенести.. Так что ли?

В целом отзыв Общественной палаты такими дифирамбами нотариату наполнен, что ощущение, как будто его Нотариальная палата и писала. Здесь и защита граждан от поспешных решений, и защита от подделок электронных подписей, и сразу притворных сделок не станет и обманывать не будут. И оказывается, у нас нотариальное удостоверение вдруг стало предполагать оценку психофизического состояния участников сделки, а так же установление факта осознания сторонами значений своих действий. И конечно же не преминули отметить то, что нотариус несет имущественную ответственность.

Одно не пойму, чего же сделки нотариально удостоверенные по всем этим основаниям спокойно в судах признаются недействительными? И денег нотариусы очевидно не выплачивают, ведь это не они закон нарушили.

Ну, а что тариф увеличится за услугу, так ведь «несопоставимы риски утраты имущества и расходы на совершение нотариального действия». Подумаешь, там пятнашечку заплатить за дарение. Зато ведь нотариус защитит.

От чего?! От притворности? Незаконности? Я лично видел договор мены между дедушкой и внуком. Т.е. ничтожную сделку. Знаете, что мне нотариальная палата ответила на это? Что нотариус не обязан проверку родственных отношений проводить. А нотариальная палата «не в праве вмешиваться в нотариальную деятельность и давать оценку правильности совершенного нотариального действия». В суд идите.

С детьми довольно часто делают договоры дарения. И очень часто это притворные сделки, чтобы детей вывести из числа собственников продаваемой квартиры. Дарят долю в другой квартире. А эту продают. Это ведь, по сути, своей «мена». И чего? Хоть один нотариус возмутился? Отказался такое делать?

Ну, и конечно, же по посредникам проехались. Т.е. по риэлторам, юристам, адвокатам. Они ведь и берут дороже, и могут действовать недобросовестно. А нотариус ни-ни. Никогда-никогда-никогда. Все нотариусы всегда добросовестные.

В целом, до тех пор пока нотариальная палата в первую очередь покрывает нотариуса, а не обеспечивает соблюдение процедуры и законности нотариальных действий, я лично против обязательного нотариата чего бы то ни было.

Если коротко говорить про законопроект об обязательном нотариате дарения, то:
- денег тратить на сделку придется больше
- к нотариусу и так очереди, станут еще больше (особенно в небольших городах)
- ну, и если за дарение деньги берут, а за ДКП нет, значит можно сделать ДКП вместо дарения (т.е. притворную сделку)

А следом что? Следом на основе тех же заявлений, можно распространить практику обязательного нотариата на все сделки с недвижимостью. Граждан ведь защищать надо!

Ну, а если длинно говорить про этот законопроект, то вот https://t.me/expertned/2189

@expertned

📌 Совместно с командой JaguarProd мы подготовили каналы, на которые точно стоит обратить внимание!

Про рынок элитной недвижимости Москвы и Дубая, проекты тяжёлого люкса и то, как создать и управлять риелторским бизнесом — от основателя международной компании Prime Фёдора Соломатина.
Сухо, без воды, с эмоцией.

🏠  Хотите создать дом своей мечты? 
Бизнес. Стройка . Дизайн . Дом 🏠 уют
Строительство, дизайн, уют - все для вашего дома!

СлежуЗа - Недвижимость - популярный агрегатор новостей о недвижимости. Один канал вместо кучи подписок, чтобы быть вкурсе всех событий из мира девелоперов.

Эксперт Васильев о недвижимости - Обсуждение актуальных тем и проблем в сфере недвижимости.

Элитная недвижимость Москвы: новости, аналитика, тенденции рынка, эксклюзивные предложения.
Подписывайтесь на канал, чтобы следить за новостями московской элитной недвижимости Москвы!

Недвижимость России| Новости Выборка новостей рынка недвижимости России.Актуально и беспристрастно о самом важном.

@interdizru — Дизайн дома и интерьера.  Дизайн не надо обсуждать, он является решением поставленной задачи. Обсуждать можно только одно: решена задача или нет.

«ОДНУШКА» – здесь полно идей для декора и интерьера на любой вкус.

Канал дизайнера Ани Туваевой.
Вас ждёт ремонт? Собираетесь купить квартиру? У неё есть вся необходимая информация о том, как сделать ваш дом мечты. Вы узнаете, как грамотно спланировать жилое пространство и сделать его больше, выше, светлее и скрыть недостатки.

🪜СтройНовости - Строительство Москвы и МО в одном месте. Главные новости сферы недвижимости, инсайды, анализ и мн.др.
ЗДЕСЬ коротко о главном.
Подпишись ➡️ СтройНовости l Москва МО

Канал от эксперта Елены Алексеевой юриста и брокера по недвижимости: пишу о рынке,  жизни и работе, самое важное и актуальное, а также как выбирать квартиру для проживания и инвестиций.

📝 Публикация организована при помощи команды JaguarProd - качественное продвижение в telegram.

А между тем мы плавно приближаемся к сделке. Или не приближаемся...

Понимая специфику продавцов, вернее их представителя. 26 июля отправили ему образец ДКП от банка. Сказали, что в понедельник у нас должен быть обязательно с правками, потому что правки еще нам отсмотреть нужно и согласовать. А затем еще в банк отправить. На юристов банка 2-3 дня заложить. Т.е. всё в притык, потому что сделку на 5 августа назначили.

Ну, начиная с воскресенья дергали его, есть правки или нет. Весь день была тишина. В понедельник тоже тишина. Просто не отвечает и всё. Под вечер мы с покупателями решили, что нам уже без разницы. Успеет банк согласовать правки продавцов, значит так и будет. Не успеет их проблема.

Во вторник мой руководитель отдела пишет представителю, что мол молчите, правок нет выходит? Готовим ДКП по форме банка? И тут представитель продавца соизволил ответить: "Правки есть, по готовности отправлю".

Ну, то есть мы в пятницу высылаем образец. Через неделю сделка и в середине 2-3 дня на согласование правок банком. Мы заранее всё это оговорили. А во вторник он вдруг решил посмотреть ДКП?!

Но и это еще не всё! Через час он нам пишет, а у вас мол правки есть? Мы говорим да, две незначительные такие и такие. И снова тишина. А затем во второй половине дня получаем от него замечательное предложение о том, что ему с шаблоном банка не хочется работать, поэтому мы должны его полностью заполнить, вставить свои правки. А уже затем отправить всё ему и он начнет править.

А в пятницу это сказать нельзя было? Очевидно, что в банк ДКП с его правками попадет в пятницу, хорошо если еще в первой половине дня. Очевидно, что если повезет и юрист банка будет свободен, то он посмотрит эти правки. И отправит назад свои комментарии. Но на обратный ответ явно времени не хватит.

В итоге, что нас ждет в понедельник на сделке? Попытка объяснить продавцам, что их версию договора подписать будет нельзя.

Да, и вишенка на торте. Электронную регистрацию мы делать не будем. Пойдем в МФЦ... А почему? Да никто не знает. Вполне допускаю, что это решение было принято лично представителем собственников, а не собственниками. За ним такое уже было замечено, когда он сам решает что-то не ставя своих клиентов в известность. Ему же лучше знать, правда?

Причем, ведь если сначала электронную регистрацию не хотели делать, потому что нужны цветные сканы паспортов. А их, как вы помните, продавцы предоставлять никому не хотят. То и этот момент сняли. Потому что банк готов электронную регистрацию провести по гос.ключу. И тогда паспорта не нужны. И на последней встрече я лично это оговаривал и продавцы в целом положительно на это отреагировали. Но есть как есть...

В итоге, чувствую в понедельник следующий нахлебаемся мы. Мало того, что битва за ДКП будет. Так затем еще в МФЦ всем идти придется и там время тратить..

Главное, в банк копии паспортом давать не хотят. А в МФЦ снять копию позволят. Потому что банк - он не надежный и сразу кредит попытается выдать без спросу. А МФЦ очень надежно..

Да, кстати. Там ведь представитель собственников очень хотел, чтобы расчеты шли не через аккредитив банка, который выдает кредит, а через аккредитив Сбера. Потому что наш банк якобы не надежен (ага, порядка 100 отделений по России, но в Москве ведь всего одно, значит не надежен). Но в итоге кредитный комитет, с учетом отсутствия копий паспортов, не разрешил это.

Мы об этом сообщили. Но как-то странно, что в ответ не было никакой реакции. Поэтому я вполне допускаю, что представитель собственников это просто не увидел. Вот сегодня в ДКП увидит и тоже может начаться....

Но, мы пока движемся вперёд)

@expertned

Вот оно что, оказывается...

@expertned