Продолжаем нашу увлекательную историю.

Сегодня будет встреча с продавцами. Я решил лично её посетить, хотя, конечно, вместо того, чтобы с 20.30 до... быть в Москве, я бы предпочёл в это время быть с семьёй и укладывать ребёнка спать.

Но надеюсь сегодня окончательно решить все вопросы.

А они есть, так как представитель продавцов на наш вопрос о том подписаны ли согласия на обработку персональных данных, ответил, что не подписаны, и подписывать они их не будут. Потому что раз банк не прислал на почту письмо, в котором сказано, что они нужны. Значит, это наша выдумка.

При этом ему несколько раз было сказано, что менеджер банка написала это в вотсапе. Но мессенджер похоже не считается.

Ну, и зачем нам это выдумывать, он пояснить тоже не может. Хотя, с его точки зрения мы в целом ведём себя неправильно и сильно усложняем процесс. Потому что, например, настаиваем на подписании авансового. А он и без него готов. И не понимает зачем нам оно.

В общем, есть у меня ощущение, что мой рассказ сегодня будет закончен. Потому что мы или окончательно поймëм, что продавать квартиру не хотят (это пока наша основная версия) или процесс вернётся в нормальное русло.

Обсудили с ОТР эксперимент с "ипотекой для гос.служащих", а так же необходимость других ипотечных программ.

Какая-то беда прям с этим законопроектом. В июне должно было состояться второе чтение, потом перенесли на июль. Должны были 24-го июля рассматривать. Но сегодня сказали, что скорее всего на осень перенесут, не успевают последнее согласование получить. Но, по крайней мере, неофициально согласия у всех заинтересованных ведомств получены. И шансы на принятие во втором чтении осенью очень велики. Что ж, будем ждать..

А ведь два года уже эта история длится, если считать с первого круглого стола по разработке этого законопроекта, который летом 22-го случился.

@expertned

Бинго!

Прям в точку.

Одно могу добавить, есть еще те, кто хотят, чтобы на их квартиру цена росла, а на ту, что взамен купить хотят - падала.

@expertned

Вот собственно то, о чем я говорил. Консолидация застройщиков в плане удержания стоимости и её небольшого роста.

Думаю, что такого рода сообщения и дальше будут появляться.

Звучит красиво, да? Активная фаза роста завершена. Дальше будет неактивная фаза, но роста.

А теперь ситуация. Первичка растет, вторичка нет. Разрыв 5% в год. Верите?

@expertned

к слову о накоплении. Ситуация роста цен на квартиру ниже уровня инфляции. В примере 5% в год. Высоких ставках по депозитам (15%). И наличия некоей суммы, в размере 20% от цены квартиры.

Обратите внимание, что при таких раскладах, просто держать деньги на депозите, означает что в итоге понадобится денег больше на покупку.

Поэтому правильное накопление на покупку квартиры в текущих условиях - это ежемесячное пополнение вклада.

Можно за базу ипотеку взять. Вот у вас своих средств 20%. Раньше вы бы взяли кредит по 10% годовых, предположим на 25 лет. Вам на покупку нужно 12 млн.

Значит ваш ежемесячный платеж был бы 110 тысяч.

Вот и кладите на депозит каждый месяц эти 110 тысяч.

Сделайте такой расчет для себя. И копите таким образом.

Но еще раз рекомендую, не класть деньги на длинный депозит. По моему мнению 3 месяца сегодня - это максимум, чтобы успеть купить квартиру при изменении конъюнктуры рынка и не потерять проценты.

@expertned

Многие продавцы сегодня считают, что объект не продается потому, что покупателей нет. А когда они будут, они купят их квартиру или дом.

На самом деле часто проблема в том, что продажа квартиры или дома проводится не правильно. Разберем типичные ошибки про продаже недвижимости.

https://youtu.be/KaUiUq8kokQ

Правильная продажа

Многие продавцы сегодня считают, что объект не продается потому, что покупателей нет. А когда они будут, они купят их квартиру или дом. На самом деле часто проблема в том, что продажа квартиры или дома проводится не правильно.

Разберем типичные ошибки про продаже недвижимости.

0:00 – 03:40 – Сложности сегодняшнего рынка
03:41 – 03:36 – Завышение стоимости
03:37 – 09:35 – Неправильная интерпретация фактов
09:36 – 11:50 – Переоценка из-за неправильного анализа окружения
11:51 – 15:27 – Неправильная оценка ликвидности
15:28 – 19:12 – Неправильная реклама квартиры. Фотографии
19:13 – 25:10 – Пассивный подход к рекламе
25:11 – 29:49 – Неправильное объявление
29:50 – 32:05 – Отсутствие подготовки
32:06 – 35:34 – Пассивная работа с покупателем
35:35 – 39:04 – Плохой торг
39:05– 40:13 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

Закон о риелторской деятельности и что о нем думают сами риелторы
https://www.bfm.ru/news/554826

О словах Минстроя про окончание активной фазы роста. Мой комментарий на Бизнес.ФМ.

Чуть позже выложу аудиоверсию этого интервью. Она намного шире, чем статья.
https://www.bfm.ru/news/554854

Проверить прописанных в квартире стало легче

Мы рады сообщить, что очередное предложение Российской Гильдии Риэлторов начало работать по всей стране, и теперь намного проще получить важные сведения о прописанных по объектам недвижимости через портал Госуслуг.

Была проблема — по приказу МВД России с 1 апреля 2019 г. были отменены выписки из домовых книг, справки о составе семьи и сведения о зарегистрированных по конкретному адресу. Это создало дополнительные риски при сделках с жильем. Часто стало сложно, а иногда и невозможно, проверить, кто прописан и имеет право на проживание в объекте.

Отказы паспортных столов и управляющих компаний в выдаче информации из поквартирных карточек усугубляли ситуацию. В результате, для проведения сделок приходилось запрашивать адресные справки в МВД на каждого члена семьи, что не исключало риска наличия временно и постоянно зарегистрированных лиц.

Представители Российской Гильдии Риэлторов неоднократно подымали этот вопрос на различных площадках и обращались в государственные органы с просьбой решить эту проблему, предлагали разные варианты. И теперь появилась возможность заказывать адресную справку о постоянно и временно зарегистрированных лицах через личный кабинет в Госуслугах

Интервью для Бизнес.ФМ о ценах, прогнозах и психологии продавцов и покупателей

0:00 – 03:04 – что сегодня с ценами и почему так много квартир с завышенной стоимостью.
03:05 – 04:24 – Прогноз цен. К чему сейчас стремится рынок
04:25 – 10:05 – О количестве сделок и поведении покупателей
10:06 – 13:11 – О психологии покупателей и продавцов
13:12 – 17:03 – Про прогноз Минстроя о росте цен новостроек в 4-5% в год

@expertned

о законотворческом.
На этой неделе у меня было два совещания в Думе.
Первое. По закону о риэлторской деятельности. Вернее о специалистах в сфере недвижимости или об оказание услуг в сфере недвижимости. От слова «риэлтор» отошли в этом законопроекте.

Понимаю, что уже который раз подступаются к этому закону и в итоге ничего нет. Но в этот раз, надеюсь шансы на результат не плохие. Тем более, что я один из разработчиков)))

Основная задача, которую хотим решить законом – обеление отрасли, вывод всех из «тени». Решать планируем следующим образом:
1. Создание государственного реестра юр.лиц и ИП, занимающихся оказанием услуг в сфере недвижимости
2. Квалификационная аттестация всех агентов и руководителей, которые хотят оказывать услуги в сфере недвижимости
3. Услуги по недвижимости могут оказывать исключительно юр.лица или ИП. Физлица самостоятельно не могут, только при наличии трудового или гражданско-правового договора с юр.лицом или ИП. Ну или, если физ.лицо само ИП.

Так же вводятся требования к ИП и юр.лицам. А еще запрет на занятие деятельностью при наличии правонарушений по определенным статьям.

Еще я ратую за патентную систему налогообложения с агентов. Так как все у кого есть агентства недвижимости, понимают математику и знают, почему есть проблема с оформлением агентов в штат. Мне кажется, что было бы хорошо, если бы все взносы были заменены одной оплатой патента. Но это отдельно от закона о специалистах рынка недвижимости

@expertned

Второе касалось унификации решений органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью. Не секрет, что разные органы опеки в рамках даже одной области, могут выносить разные решения по одной и той же ситуации.

А еще органы опеки, не желая брать на себя ответственность (что на мой взгляд в текущей ситуации довольно логично) предпочитают отказать, а не разрешить.

Мне кажется, эту ситуацию нужно менять. Совместно с депутатами ГД, Министерством просвещения и мною, как представителем риэлторского сообщества, было проведено совещание на эту тему.

Очень понравилось, как всё прошло. Очень конструктивно. Все проблему понимают и согласны с ней. Одна беда, решить её простыми методами не возможно в силу ряда обстоятельств.

Но задачу решили не бросать. Будет на эту тему осенью большой круглый стол на площадке ГД. Надеюсь, найдем решение, так как текущая ситуация, очевидно требует изменения.

@expertned

ЦБ повысил ключевую до 18%.

Очень хорошая мысль мне тут пришла в голову: "Лучше с начала подумать, а потом сделать. Чем сначала сделать, а потом подумать. "

Не плохо так по первичке выдача просела. Я ожидал в 3-4 раза. А здесь почти в 5 раз видно.

Но это Сбер, а у них последнее время доля рынка скачет туда-сюда, тяжелее стало экстраполяции делать.

Но прикинуть диапазон можно, думаю, что в районе от 16 до 28 тысяч выдач будет по первичке. Т.е. в 3-5 раз меньше, чем в июне и примерно в 1,5-2,5 раза меньше среднего по году.

А вторичка, кстати, просела не так сильно, как я ждал. Я думал, что будет процентов на 25 меньше, чем в июне. Может быть на 30%. Но судя по Сберу процентов на 10% всего меньше, чем в июне.

Посмотрим, конечно, на конечные цифры. Как я уже и говорил, доля Сбера скачет очень. Может быть в итоге минус 30 и увидим.

В любом случае, не кратно, как на первичке.

Ну что, ждём яркие заголовки в стиле: "Смерть первичке, застройщики будут вынуждены ронять цены"? Или строители всё же смогут вынудить СМИ отказаться от таких "сильных" публикаций?

И всё же, с какой даты отсчитывать инерцию рынка?

Сегодня беседу имел по поводу ОБРУШЕНИЯ рынка недвижимости. Учитывая, что такие разговоры, в силу своей профессии, я имею часто, заметил закономерность. Дата начала отсчёта конца рынка недвижимости всегда сдвигается вправо. Причем, начиная с 23-го года, начала двигаться параллельно такому же сдвигу вправо, момента достижения таргета по инфляции от ЦБ.

Покупатели и ЦБ запараллелились в своих ожиданиях. Первые в ожидании падения цен, вторые в снижении инфляции.

Причем обратил внимание, что все про инерцию рынка уже знают. И говорят, что мол чего ты хочешь, рынок еще не успел среагировать, а вот через 3,5,6 месяцев так жахнет, мало не покажется.

Напомню хронологию общественного мнения:
- март 2022 года – неразбериха, но в целом ожидание роста цен
- август 2022 года – некоторое непонимание, превалирует фон: «Не говорите чушь, цены на недвижимость никогда не падали»

- декабрь 2022 года – «смысл сейчас покупать, цены еще упадут на 50%, весной увидите»
- май 2023 года – «смысл покупать сейчас, цены еще упадут на 20-40%, к осени увидите»
- осень 2023 года – ажиотаж, цены подросли в среднем процентов на 5-7%. Но! «Ипотека умерла, скоро цены обрушатся, подождите 2-3 месяца»
- январь 2024 года – «да кто будет брать ипотеку по таким ставкам, ипотека умерла, весной цены упадут на 20-50%»
-весна 2024 года – «сейчас льготную закроют и цены упадут на новостройки, и вторичка полетит вниз»
- июль 2024 года – «да кто по таким ставкам будет брать ипотеку, подождите 3-4 месяца и цены полетят вниз»

Правда сейчас про 50% уже меньше говорят. Чаще слышу 20-30%. А иногда «возврат к уровню 2022 года».

Ну, и замечу, что 16% ключевая ставка с декабря 2023 года. Для ипотечника с минимальным первоначальным взносом, что 16%, что 18% в целом не имеет разницы. Полгода уже прошло. А рынок всё никак не реагирует.

Не слишком большая инерция? Но, если каждый раз менять срок отсчета, то не большая. Теперь вот отсчет ведем от 26 июля. Значит, большой БАРАБУМ начали ждать в октябре.

А там ЦБ, глядишь еще поднимет ставку, и можно новую дату брать за основу.

На мой взгляд, если всю картину держать в голове, то тенденции довольно очевидны. Цены падать не будут. Но это на мой взгляд. А на ваш?

@expertned

В ГД сейчас лежит на рассмотрении законопроект об обязательном нотариате при заключении договоров дарения между не родственниками.

Я так понимаю, что нотариальная палата "по частям кушать слона" решила. Раз обязательный нотариат на все сделки с недвижимостью не распространяется, то давайте по чуть-чуть откусывать.

Сначала доли в обязательный нотариат. Теперь договоры дарения с неродственниками. Потом можно еще что-то прицепить.

Но и это не всё. Вы почитайте отзывы Правительства и Общественной палаты на это!

Они говорят, мол нельзя граждан дифференцировать, это же нарушение Конституции. Поэтому нотариат обязательный нужен не только при дарении между неродственниками. Но и при дарении между всеми!

Любопытно, а когда разный режим налоговый вводят при том же дарении между неродственниками и родственниками. Это не является дифференцированием граждан? Почему здесь не вспомнили о Конституции? Или 60-я статья СК РФ, с которой я пытаюсь пробиться через эти же все комитеты ГД, которые этот законопроект смотрят. Там вообще-то запрет для родителей и близких родственников на возмездные сделки с детьми. А третьим лицам можно! Почему здесь нарушение Конституции никто не видит. И та же Общественная палата возражает против этого?

Ну и в целом, пишут они. Дарение ведь это такая опасная вещь! Её же так часто оспаривают. А в полномочия сотрудников МФЦ «при приеме документов не входит проведение проверки законности сделки». Это прямая цитата из заключения Общественной палаты.

Что?! Т.е. когда мы договор купли-продажи сдаём, никто не проверяет законность сделки?! Так надо же тогда все сделки бежать через нотариусов делать! Стоп. А государственный регистратор? А он-то для чего? Похоже регистратор в Росреестре не нужен совсем, так чисто из документов данные в Реестр перенести.. Так что ли?

В целом отзыв Общественной палаты такими дифирамбами нотариату наполнен, что ощущение, как будто его Нотариальная палата и писала. Здесь и защита граждан от поспешных решений, и защита от подделок электронных подписей, и сразу притворных сделок не станет и обманывать не будут. И оказывается, у нас нотариальное удостоверение вдруг стало предполагать оценку психофизического состояния участников сделки, а так же установление факта осознания сторонами значений своих действий. И конечно же не преминули отметить то, что нотариус несет имущественную ответственность.

Одно не пойму, чего же сделки нотариально удостоверенные по всем этим основаниям спокойно в судах признаются недействительными? И денег нотариусы очевидно не выплачивают, ведь это не они закон нарушили.

Ну, а что тариф увеличится за услугу, так ведь «несопоставимы риски утраты имущества и расходы на совершение нотариального действия». Подумаешь, там пятнашечку заплатить за дарение. Зато ведь нотариус защитит.

От чего?! От притворности? Незаконности? Я лично видел договор мены между дедушкой и внуком. Т.е. ничтожную сделку. Знаете, что мне нотариальная палата ответила на это? Что нотариус не обязан проверку родственных отношений проводить. А нотариальная палата «не в праве вмешиваться в нотариальную деятельность и давать оценку правильности совершенного нотариального действия». В суд идите.

С детьми довольно часто делают договоры дарения. И очень часто это притворные сделки, чтобы детей вывести из числа собственников продаваемой квартиры. Дарят долю в другой квартире. А эту продают. Это ведь, по сути, своей «мена». И чего? Хоть один нотариус возмутился? Отказался такое делать?

Ну, и конечно, же по посредникам проехались. Т.е. по риэлторам, юристам, адвокатам. Они ведь и берут дороже, и могут действовать недобросовестно. А нотариус ни-ни. Никогда-никогда-никогда. Все нотариусы всегда добросовестные.

В целом, до тех пор пока нотариальная палата в первую очередь покрывает нотариуса, а не обеспечивает соблюдение процедуры и законности нотариальных действий, я лично против обязательного нотариата чего бы то ни было.