Что в ЦБ стабильно, так это несбывшиеся прогнозы, которые были сделаны всего лишь пару-тройку месяцев назад.

А да, ещё удивление ЦБ тому, что они не сбылись. Но думаю, что удивляться они всё же скоро перестанут и несбывшиеся прогнозы станут данностью...

@expertned

Ну, что лето пришло? Или нет?
У меня всё же есть ощущение, что июньский всплеск выдачи ипотеки был каким-то образом связан с юньским же всплеском по льготке.

Например, через продажу по переуступке, из которой деньги уходили на вторичку. Понятно, что натянуто. Но остальные взаимосвязи, которые мне приходят в голову, скорее лежат в области психологии, чем в движение денег.

Увидим по результатам июля, но есть у меня ощущение, что просадка по выдаче ипотеки будет не только на первичке, но и на вторичке.

Единственно, что на вторичке на в 3-4 раза, а поменьше.

@expertned

Ну, так и что с ценами? А думаю, что ничего. Ожидания покупателей о том, что сейчас кучи инвесторов хлынут на рынок с дешёвыми квартирами явно не сбываются, и не сбудутся.

Но ожидания такие есть. Поэтому, скорее всего мы увидим тихие июль и август. Затишье в котором покупатели будут ждать снижения цен (ведь ипотеки нет, никто не покупает), а продавцы будут или сидеть в аренде, или ждать "своего" покупателя, который не покупает сейчас, потому что его пока нет.

Ну, это, конечно, если ЦБ опять не устроит августовское ралли, как в прошлом году.

@expertned

И всё же я не понимаю, где все кто в прошлом году кричал о затоваренности рынка новостроек и скором обвале цен, потому что не продано, аж 70 млн.кв.м квартир в новостройках?

Сейчас вообще-то почти 75 млн. не продано. Крах-то когда будет с ценами вниз?

Ах, да, забыл совсем. Сейчас ведь "крах и цены вниз" потому что ипотека умерла...

@expertned

Продолжим нашу замечательную историю.

Со страховой, как и предполагалось, агенту продавца договориться об одобрении объекта без предъявления копий паспортов собственника, не удалось.

Ну, для нас это изначально не было проблемой, так как мы со страховой сами вопрос решили. Договорились предоставить наши проверки по паспортам. Страховая мою компанию знает, проверкам верит, так что норм.

Кредитный комитет банка вынес предварительное решение об одобрении сделки без паспортов.

Счастье? Как бы не так. Банк хочет согласие на обработку персональных данных от продавцов. После чего готов сделать доп.проверку и окончательно решить: разрешать сделку без паспорта или нет.

Агент продавца грудью встал на защиту клиентов и отказывается от подписания его клиентами этого согласия. Причём, даже его не читая.

А там в целом вообще всё норм. Ничего ужасного, что могло бы быть. Просто, даю согласие на обработку данных, которые в этом согласии. Ну и хранение их, и уничтожение.

Представитель продавца сходил утром банк, чтобы убедить не требовать согласие. Его послали. Он теперь нам мозг выносит. Прислал выдержку из КоАП о том, что штраф есть за понуждение к получению согласия.

Главное, в этой же выдержке во втором абзаце написано, что штрафа нет, если требование связано с выполнением закона или исполнение договора. А у нас и то, и другое. Но зачем всё читать, если первый абзац устраивает.

Тут ещё попутно выяснилось, что он не доверяет нашему банку, поэтому аккредитив хочет по сделке открывать в Сбере. Потому что у Сбера лицензию явно не заберут. А у нашего банка могут.

Итого.
Копии паспорта нет
Согласие на обработку персональных данных дать не хотят
Аккредитив в другом банке

Ах, да. Подписывать авансовый он не видит смысла. При этом копии документов по объекту готов передать только под акт, подписываемый покупателем и продавцами.

Кто-нибудь верит, что нам хотят продать эту квариру? Я - нет.

@expertned

Обсудили с Проектным офисом Нижегородской области необходимость региональных программ поддержки граждан при покупке недвижимости. А так же о том, какие они должны быть.

@expertned

Интересно, что у них было 25 октября 2022 года?

@expertned

Интересно, будут сегодня вопросы от журналистов на тему, как самоотвод Байдена повлияет на рынок недвижимости?

Люблю такое: "Я лучше знаю, потому что посмотрел много разных видео".

Самое печальное, что совершение сделки с таким "контрагентом", чаще всего одна сплошная проблема. Ведь кто-то где-то когда-то что-то сказал, не понятно даже применимо к какой ситуации. Человек это как-то услышал, как-то запомнил. А затем считает, что должно быть только так и никак иначе. И позицию иногда не реально сдвинуть.

Именно отсюда, кстати и берутся эти "мифы рынка недвижимости": покупать наследственную квартиру нельзя ни в коем случае, по доверенности продажа - ужас и покупать нельзя, дарение - тоже зло и т.п.

@expertned

Хотя, могу отметить, что иногда люди, называющие себя риэлторами, тоже такую же дичь говорят. Особенно про наследство любят.
Рассказывал мой эксперт некоторое время назад. Квартиру продавали. Было наследство по закону от матери к дочери. Лет 8 назад. Звонит, типа "риэлтор", говорит, мол что за документы. Рассказали историю про наследство по закону 8 лет назад. В ответ говорит, что такое покупать ни в коем случае нельзя - это же грязные документы. "Ну вы же сами понимаете". И ещё пожаловалась, что кошмар какой. Ничего выбрать нельзя, одни грязные квартиры, показать клиенту нечего...

Бедные клиенты...

Кстати, мне на глаза месяц назад ролик попался, тоже человек, называющий себя риэлтором, нес дичь том, что если квартира по завещанию, то ее покупать вообще нельзя. Просто сразу нужно отказываться. Какая бы замечательная квартира не была.

А я думаю, сколько ж ещё в его голове чуши, которую ладно бы он в мир транслировал, но он же и клиентам своим говорит. И они квартиры не покупают. Представляю как он удивится, если ему сказать, что завещание - это нормально. И, например, при свежем наследстве за мужчиной, я скорее предпочту завещание, чем закон..

Это вот еще раз к моему тезису, что риэлтор не имеет права давать юр.консультации и проверять квартиры, если у него нет юридического образования или не работает в связке с юристами. Ну, и чтобы юристы не сильно гордились: лучшая проверка - это связка риэлтор-юрист. Потому что юрист работает с документами, а людей не видит)

@expertned

Раз зашел разговор про риэлторов, то два ролика о том, как правильно себе выбрать настоящего профессионала, а не того, кто называется риэлтором, но таковым не является:

это для продавца: https://youtu.be/QOg2azQLf2Y

а это для покупателя:
ля покупателя: https://youtu.be/lESHpkq25FM

Продолжаем нашу увлекательную историю.

Сегодня будет встреча с продавцами. Я решил лично её посетить, хотя, конечно, вместо того, чтобы с 20.30 до... быть в Москве, я бы предпочёл в это время быть с семьёй и укладывать ребёнка спать.

Но надеюсь сегодня окончательно решить все вопросы.

А они есть, так как представитель продавцов на наш вопрос о том подписаны ли согласия на обработку персональных данных, ответил, что не подписаны, и подписывать они их не будут. Потому что раз банк не прислал на почту письмо, в котором сказано, что они нужны. Значит, это наша выдумка.

При этом ему несколько раз было сказано, что менеджер банка написала это в вотсапе. Но мессенджер похоже не считается.

Ну, и зачем нам это выдумывать, он пояснить тоже не может. Хотя, с его точки зрения мы в целом ведём себя неправильно и сильно усложняем процесс. Потому что, например, настаиваем на подписании авансового. А он и без него готов. И не понимает зачем нам оно.

В общем, есть у меня ощущение, что мой рассказ сегодня будет закончен. Потому что мы или окончательно поймëм, что продавать квартиру не хотят (это пока наша основная версия) или процесс вернётся в нормальное русло.

Обсудили с ОТР эксперимент с "ипотекой для гос.служащих", а так же необходимость других ипотечных программ.

Какая-то беда прям с этим законопроектом. В июне должно было состояться второе чтение, потом перенесли на июль. Должны были 24-го июля рассматривать. Но сегодня сказали, что скорее всего на осень перенесут, не успевают последнее согласование получить. Но, по крайней мере, неофициально согласия у всех заинтересованных ведомств получены. И шансы на принятие во втором чтении осенью очень велики. Что ж, будем ждать..

А ведь два года уже эта история длится, если считать с первого круглого стола по разработке этого законопроекта, который летом 22-го случился.

@expertned

Бинго!

Прям в точку.

Одно могу добавить, есть еще те, кто хотят, чтобы на их квартиру цена росла, а на ту, что взамен купить хотят - падала.

@expertned

Вот собственно то, о чем я говорил. Консолидация застройщиков в плане удержания стоимости и её небольшого роста.

Думаю, что такого рода сообщения и дальше будут появляться.

Звучит красиво, да? Активная фаза роста завершена. Дальше будет неактивная фаза, но роста.

А теперь ситуация. Первичка растет, вторичка нет. Разрыв 5% в год. Верите?

@expertned

к слову о накоплении. Ситуация роста цен на квартиру ниже уровня инфляции. В примере 5% в год. Высоких ставках по депозитам (15%). И наличия некоей суммы, в размере 20% от цены квартиры.

Обратите внимание, что при таких раскладах, просто держать деньги на депозите, означает что в итоге понадобится денег больше на покупку.

Поэтому правильное накопление на покупку квартиры в текущих условиях - это ежемесячное пополнение вклада.

Можно за базу ипотеку взять. Вот у вас своих средств 20%. Раньше вы бы взяли кредит по 10% годовых, предположим на 25 лет. Вам на покупку нужно 12 млн.

Значит ваш ежемесячный платеж был бы 110 тысяч.

Вот и кладите на депозит каждый месяц эти 110 тысяч.

Сделайте такой расчет для себя. И копите таким образом.

Но еще раз рекомендую, не класть деньги на длинный депозит. По моему мнению 3 месяца сегодня - это максимум, чтобы успеть купить квартиру при изменении конъюнктуры рынка и не потерять проценты.

@expertned

Многие продавцы сегодня считают, что объект не продается потому, что покупателей нет. А когда они будут, они купят их квартиру или дом.

На самом деле часто проблема в том, что продажа квартиры или дома проводится не правильно. Разберем типичные ошибки про продаже недвижимости.

https://youtu.be/KaUiUq8kokQ

Правильная продажа

Многие продавцы сегодня считают, что объект не продается потому, что покупателей нет. А когда они будут, они купят их квартиру или дом. На самом деле часто проблема в том, что продажа квартиры или дома проводится не правильно.

Разберем типичные ошибки про продаже недвижимости.

0:00 – 03:40 – Сложности сегодняшнего рынка
03:41 – 03:36 – Завышение стоимости
03:37 – 09:35 – Неправильная интерпретация фактов
09:36 – 11:50 – Переоценка из-за неправильного анализа окружения
11:51 – 15:27 – Неправильная оценка ликвидности
15:28 – 19:12 – Неправильная реклама квартиры. Фотографии
19:13 – 25:10 – Пассивный подход к рекламе
25:11 – 29:49 – Неправильное объявление
29:50 – 32:05 – Отсутствие подготовки
32:06 – 35:34 – Пассивная работа с покупателем
35:35 – 39:04 – Плохой торг
39:05– 40:13 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat