Довольно массовое сегодня явление. Продавцы не хотят снижать цены потому, что "звонков нет, так как покупателей нет".

Т.е. снижение цены не приведёт к покупке, если только за бесценок не выставить. Ну и смысл снижать.

И я бы не сказал, что эта логика лишена смысла. Мы по многим объектам так и говорим нашим клиентам, что нужно подождать некоторое время и продажа случится.

Но это в ситуации, если цена нормальная. А такую позицию очень часто занимают те, кто цену завышает.

И всё же обратите внимание на важный психологический момент.

Покупатель говорит, что нет ипотеки, нет покупателей, поэтому цена должна падать.

Продавец из тех же предпосылок делает вывод о том, что цена не должна падать.

Интересно, сколько времени потребуется продавцам, чтобы сделать следующий шаг в этой логике и решить, что раз покупателя нет, то цена должна расти?

@expertned

Так когда? Я за 4-5 месяцев, то есть конец октября- декабрь. Это если без сильных негативных и сильных позитивных новостей.

У покупателей сегодня два аргумента. Первый: ипотека умерла, покупателей нет. А ещё ключевая вырастет и совсем похоронит ипотеку. Второй: льготку отменят, новостройки начнут падать в цене, вторичка будет вынуждена тоже снижаться.

У продавцов аргумента тоже два. Первый: да с чего это они падать должны, если всё растёт или, что тоже самое, я лучше сдавать буду, чем за "фантики" продавать. Второй: а почему я должен снижать цену, если то, что я хочу купить взамен в цене не падает/дорого стоит.

Сегодня аргументы продавцов сильнее, потому что аргументы покупателей не сбываются. Ипотека не умерла. И не умрет, даже, если ЦБ поднимет ключевую еще сильнее. Новостройки в цене падать не будут. Да и вообще не понятно, почему, если новостройка падает в цене, то вторичка тоже должна падать? Естественное состояние новостройки - быть дешевле вторички.

Но покупателям нужно время, чтобы осознать, что их аргументы не работают. А продавцам укрепиться в мысли, что они правы. Плюс лето. "Летом же всегда рынок недвижимости полумертвый". Что, конечно же, не правда, но люди к этому привыкли.

Поэтому лето пройдет, потом время на осознание и вот уже конец октября-ноябрь. А в декабре у нас всегда что? В декабре у нас всегда цены растут. Что вообще-то тоже не правда, но люди к этому привыкли.

Скоро узнаем, окажусь ли я прав. Зима близко.

@expertned

Дума в первом чтении приняла поправки к НК РФ.

Среди них, в том числе, были следующие:
- субъект РФ сможет поднять коэффициент для расчета налога от продажи недвижимости с 0,7 до 1.
- госпошлина для операций с недвижимостью будет зависеть от кадастровой стоимости. Если она менее 20 млн. ₽, то пошлина с физ.лиц останется в размере 2 тыс. ₽. Если кадастровая стоимость недвижимости более 20 млн. ₽, то пошлина составит 0,01% от цены сделки, но не менее 0,01% от кадастровой стоимости.

Обратите внимание!! Раньше в СМИ писали, что пошлину планируют взимать в размере 0,1%. На самом деле в законопроекте цифра в 10 раз меньше. Т.е. например, для квартиры с кадастровой стоимостью 22 млн, пошлина составит 2.200 рублей, а не 22.000, как предполагали ранее.

Есть исключения, где пошлина не поднимается – это регистрация ипотеки, переуступка залога, регистрация ДДУ, переуступки по ДДУ, регистрация права физ.лица на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС или прав на созданный объект недвижимости на таком участке, а так же регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

@expertned

Вчера видео на глаза попалось, где некий типа "профессиональный риэлтор" нёс дичь о том, что квартиры по завещанию никогда-никогда-никогда-никогда-никогда не нужно покупать. Очень мол опасная штука. Покупать можно только с большим дисконтом, и то, лучше всё равно подумать и отказаться..

Плакать хочется от таких советов. Я представляю скольких своих клиентов он отговорил покупать "такие опасные квартиры".

Как по мне, то если наследство давнишнее, то особой разницы между наследством по закону и наследством по завещанию нет. А если речь про свежее наследство, то я скорее предпочту наследство по завещанию, чем по закону... Понятно, что и там, и там есть нюансы. Но если про "сферическую лошадь в вакууме", то по завещанию лучше, чем по закону.

Вообще, когда я слышу что-то типа "такие-то квартиры никогда нельзя покупать", я понимаю, что это или безграмотность, или манипуляция. Потому что любую квартиру можно купить, вопрос степени рисков, возможности их компенсации и соответствия всего этого стоимости. И чтобы понять первые два пункта не достаточно взглянуть на основание права, нужно юр.экспертизу делать.

Ну и в который раз повторюсь. Риэлтор, не имеющий юр.образования или не работающий в связке с юристом, не имеет права проводить юр.экспертизу недвижимости и давать юридические консультации. А у нас такое сплошь и рядом. Обращайте на это внимание при выборе риэлтора.

@expertned

Раз уж зашел разговор о мифах и легендах рынка недвижимости... Знаете, что меня в договорах купли-продажи раздражает больше простыней с цитатами из ГК? Пункт о том, что в случае признания договора недействительным продавец обязуется купить покупателю аналогичное жилье и бла-бла-бла..

Ведь подавляющее большинство даже не понимает откуда ноги растут у этого пункта. Почему он вдруг появился и когда его начали вставлять в договоры. Но продолжают усердно из договора в договор его лепить, даже не осознавая то, что он вообще, ни на сколько, ни капельки, не рабочий. Не заставит суд продавца покупать аналогичное жилье, если есть такой пункт в ДКП. Сколько бы в суде не ссылались на свободу договора и т.п.

И вот когда контрагентам говоришь, мол давайте уберем, ну зачем договор пачкать? Начинаются рассказы о том, какой это замечательный пункт, который шикарно защищает интересы покупателя...

Не шикарный! И не защищает!

@expertned

СБЕР СООБЩАЕТ

❗️Господдержка2020 в связи с окончанием лимита по программе «Господдержка2020»:
📌с 21 июня 2024 года с 17-00 останавливается прием новых заявок, одобрение и запись на сделку;
📌с 24 июня 2024 г. останавливается выдача кредитов по одновизитным сделкам и подписание КД по двухвизитным сделкам.
-📌выдача кредита по КД, подписанным по 23 июня включительно, производится после регистрации объекта в любую другую дату.

❗️Ипотека для IT
С 22 июня 2024 года в связи с окончанием лимита по программе «Ипотека для IT» временно приостанавливаются подписание и выдача кредита.
По заявкам, по которым кредитный договор подписан по 21 июня 2024 года включительно, кредиты могут быть выданы. Остальным клиентам рекомендуем перейти на другую программу кредитования или ожидать выделение лимита.

Ну, ждём решение Правительства о судьбе льготной ипотеки. Весь спрос на новостройки нагнали. Теперь можно объявлять.

Кстати, вангую, что по июню будет порядка 80 тысяч, а может быть даже 85 тысяч, выданных ипотек на ДДУ. Напомню, август-декабрь 23 года, средняя 80 тысяч за месяц была (мин.73, макс - 93 тыс.)

С понедельника ставки по этим программам поднимают на 2%.

Завтра последний день, когда можно успеть подать заявку по старым условиям.

Подать заявку можно через нашу ипотечную службу https://relait.ru/chat

Прочувствовал, что ощущают застройщики в дату окончания льготных программ. Вчера последнюю заявку в банк отправили в первом часу. Сегодня по-раньше будет, уже заканчиваем.

Я вот в больших раздумьях, как ЦБ планирует выходить из периода высоких ключевых ставок без разгона цен. Они и с высокой ключевой всё справится с инфляцией не могут. А что будет, когда она снижаться начнёт?!

"Мы периодически слышим катастрофические прогнозы падения рынка в 2024 и 2025 году, наши прогнозы говорят о том, что никакой катастрофы не должно случиться. Мы видим именно коррекцию объемов выдач ипотечных кредитов именно в сегменте ДДУ.. Здесь мы бы это называли некой коррекцией, нормализацией рынка в 2024 и 2025 году", - заявила заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Ольга Болтрукевич

Она уточнила, что прогнозы Минфина исходят из предпосылок планового завершения в 2024 году программы льготной ипотеки под 8% и IT-ипотеки.

Я добавлю, что учитывая, активность первого полугодия, в этом году выдачи в целом будут на уровне 20 и 21 года. Может быть даже и побольше, учитывая, как застройщики навострились уменьшать ставки и стимулировать спрос за счёт покупателей.

@expertned
Сейчас интереснее другое - количество покупок новостроек без ипотеки. Напомню, в 23-м году, за счет активного использования льготных программ, доля ипотеки на ДДУ была 84%. А обычно в районе 60%. Вот за эти 24% и будет битва между первичкой и вторичкой..

Печальной историей на днях поделились со мной.

Пришел человек, говорит, мол сколько стоит сопровождение сделки по продаже машиноместа? Покупатель найден, нужно только сделку сопроводить. Назвали цену - дорого.

Клиент говорит, мол давайте вы мне только договор купли-продажи посмотрите, расскажете, как и что происходит, а дальше я сам.

Договоренность с покупателем была, что деньги отдают перед подписанием ДКП наличными. Понятно, под это дело ДКП и подготовили. В нём указана фраза, что деньги получены полностью.

Покупатели на сделке решили, что деньги отдавать не хотят. Поэтому заложили их в ячейку. При этом о том, что нужно поменять порядок расчетов в ДКП продавец не вспомнил.

А ещё, чтобы экономичнее было, ячейку покупатели сняли всего на две недели. При том, что, опять же, ради экономии, подавали документы через МФЦ. А там регистрация 7 рабочих дней плюс получение доков.. В общем как-то прям совсем впритык.

Продавец осознал всё это на следующий день после сделки. Теперь его ждёт очень тревожная неделя.

Зато экономично...

@expertned

Сделали тут клиентке простенькую фин.модель по доходности покупки помещения для сдачи в аренду.

Дисконтирование денежного потока не делали, ничего сложного не применяли. Единственно, добавили возможность учёта влияния инфляции на расходы, на рост арендной платы и стоимость объекта.

Даю в пользование, можно прикинуть доходность на горизонте 3, 5 и 10 лет. Работает при ипотеке с максимальным сроком в 25 лет.

То, что выделено жёлтым можно менять. Остальное рассчитывается автоматом.

Если понравится сделаю тг-бот для такого расчёта.

Обсудили, что будет с ценами после отмены льготной ипотеки.

Кстати, новая программа льготной ипотеки уже принята. Адресность (в смысле количества ограничений на её получение) довольно возросла. Сегодня-завтра будет официальная публикация.

А кто-то и так считает.

Правда в начальных вводных уже ошибка, так как в "хотелках" минус 12% от осени 23-го, лично я, не вижу, да и про "только обмены с доплатой" тоже не совсем правда.

Вспомнилась история сегодня.

Клиенты обратились, квартиру продать, чтобы разъехаться. Агент мой объяснила им, что распри на это время нужно прекратить, иначе ничего не выйдет. Что жили ведь до размолвки вместе, любили друг-друга, нужно помнить об этом и двигаться вперед. Тогда всё выйдет.

Сначала они вместе квартиру к фотографированию готовили, убирались, вещи прятали. Потом к показам готовились, тоже совместно прибирая квартиру. А потом, на очередном показе, агент пришла чуть раньше, чтобы помочь и застала их за разглядыванием фоток.

Потом они передумали разводиться... А вы говорите, зачем риэтор нужен.

Правда, в итоге у нас сделка не состоялась.

@expertned

Умиляет меня отношение некоторых агентов к "звездным" клиентам. "У нас собственники олимпийские чемпионы, поэтому они паспорта свои ни в какой банк присылать не будут, придут на сделку и покажу менеджеру".

А то, что при ипотеке такое невозможно клиенту объяснить никак нельзя? А потом, есть юр.экпертиза, есть подготовка договора купли-продажи. И для всего этого нужна копия паспорта. И самое печальное, когда выясняется, что собственники просто этого не знали, и когда понимают что это так, то спокойно присылают копии паспорта. Просто их агент "боится их потревожить".

@expertned

Как интересно... Время-то два часа уже. А от Правительства по льготке ничего нет. Хотя знаю, что сегодня утром планировали обсуждать и принимать решение.

Похоже, что произошло какое-то вмешательство в принятые решения и потребовалось дополнительное время на согласования.

Если совещание в понедельник пройдет, то плюс время на опубликовать и т.п.. В общем, похоже следующая неделя пройдет и без льготной и без семейной ипотеки.

@expertned

О том, что творилось в банках в последние дни льготной ипотеки.

Это к слову о том, что юр.экпертизу должен делать юрист, да идеально в связке с риэлтором, но юрист.

Не знаю, риэлтор ли человек, который это написали или "сам себе риэлтор", в одном уверен, что он такую установку несёт в мир. И сколькими ещё заблуждениями руководствуется при принятии решений о покупке - не известно.

Счастье для многих в том, что реально оспаривается очень мало сделок из достаточно большого числа проблемных. Кто-то не знает о том, что права нарушены. Кто-то считает, что смысла нет. Кто-то считается ниже своего достоинства судится и т.п.

Если бы до суда доходила хотя бы половина из сделок, которые можно оспорить, люди бы на несколько порядков ответственнее относились бы к проверке недвижимости перед покупкой.

Ну, а сейчас "как повезёт".

Сейчас в СМИ вижу много комментариев, из которых следует, что цены на вторичку будут расти, потому что спрос будет из первички перетекать на вторичку.

Вот вопрос, а с чего он так массово потечет, чтобы цены потянуть. То, что потенциал к росту вторички есть - это да. То, что она в моменте, с условием рыночных ставок, будет интереснее первички - да. Но для кого?!

Первичку покупают по льготным программам с небольшим первоначальным взносом. Как это соизмеряется с покупкой вторички?

Куда логичнее предположить, что люди, которые не смогут купить первичку по льготным ставкам вообще уйдут с рынка недвижимости до лучших времен. Например, в те же депозиты. Как мне кажется, таких решений будет существенно больше, чем уход во вторичку.

То, что цены на вторичку хотят идти вверх - это да. Из-за отмены льготки - нет.

@expertned