Писал уже о том, что не рекомендую покупать земельный участок с домом, если право собственности на дом не зарегистрировано. И о том, что делать, если очень хочется купить.

Вот история, которая длится с конца прошлого года. Клиентка обратилась за юр.экспертизой. Подобрала себе дом с земельным участком.

Право собственности на дом не было оформлено. Но со слов продавца: " Не волнуйтесь, у нас всё в порядке, все соседи спокойно себе оформили дом и вы оформите, а мне налоги платить.."

И правда, и слева, и справа дома на кадастровой карте видны, собственность на них есть. Но мы ведь знаем, что это ничего не значит.

По ЕГРН на земле тоже проблем нет, по кадастровой карте и геопорталу тоже всё нормально. Но опять же, мы ведь знаем, что это ничего не значит.

Попросили заказать ГПЗУ. А в нём на части участка строительство дома по согласованию с воинской частью. И как раз в той части участка, где дом стоит...

Понятно, что мы рекомендовали в этой ситуации сначала получить согласование, оформить собственность на дом. А потом мы купим.

Дело было в начале октября 2023 года. Вчера продавец написал, что воинская часть дала добро и обещала в пятницу по почте отправить разрешение. Ну, то есть где-то примерно в конце мая -начале июня, если письмо отправят, а не потеряют, дом будет в собственности продавца и можно будет делать сделку.

А ведь воинская часть могла и не согласовать...

Кстати, брали свежую выписку из ЕГРН, уже появилась информация о необходимости согласования с военными.

Так что, всё же не рекомендую покупать земельный участок с домом, если дом не в собственности и вы его хотите использовать, а не сносить. Ну, и если уж совсем никуда и покупать нужно, то с соблюдением озвученных выше правил:
1. ГПЗУ
2. Выезд кадастрового инженера.

@expertned

Вот новая версия про семейную ипотеку. Теперь появятся какие-то "малые города".

Мне вот любопытно. Минфин реально думает, что если они сейчас где-то там сделают льготную ипотеку, то народ прям сразу туда "попрёт", всё застроит и начет детей рожать?

Очень мне всё же странно, когда семейная ипотека обсуждается отдельно от комплексного развития территорий, где речь не только про инфраструктуру, но и про наличие рабочих мест с нормальной зарплатой. А также без обсуждения "материнства" в целом, начиная от возвышения самого понятия материнства и заканчивая поддержкой семьи на всех этапах: и про ясли, и детсады продленного дня, и про деньги, и про карьеру мамы.

В итоге всё тупо сводится к: дадим денег на квартиру и они начнут рожать. Государство с таким подходом спасает только то, что люди в целом хотят рожать детей. Потому что озвученный стимул - так себе..

@expertned

Кстати, обратил внимание, как рьяно банки начали топить за ИЖС. А ведь лет пять назад, да даже года три, когда риэлторское сообщество им активно говорило, что ИЖС - это хорошая вещь. Что тенденции поменялись. Что рынок ипотеки на ИЖС пуст и можно входить, они кривились. А теперь всей толпой побежали туда, где уже есть ДОМ.РФ и Сбер.

Вот, наверное, еще лет через пять мы видимо увидим массовые ипотечные программы, которые позволят совершать переезды из своей квартиры в дом, скажем, так "бесшовно". О них я банкам уже года три активно рассказываю. Но всё так же кривятся.

А ведь это очень хорошо бы решило проблему с отсутствием семейной ипотеки на вторичку.

Вот семья, у них родился ребёнок, а может быть уже и второй или третий. Живут они в квартире. И вот они решили построить дом по семейной ипотеке. Как им это сделать?! Им ведь нужно продать свою квартиру, эти деньги плюс ипотека использовать на дом. На стройку, на ремонт, на мебель, благоустройство участка. А жить им где?

А если еще в этой квартире есть детские доли? Например, до этого маткапитал на её покупку использовали. Что делать?

Я предлагаю банкам реализовать простейшую схему.
1. Квартира уходит в залог банку. Банк выдает до 80% от ее стоимости в кредит. По кредиту три условия.
а) он на короткий срок до 2 лет
б) проценты и тело кредита выплачивается единым платежом в конце срока (по желанию заемщика может быть и другая схема выплат, но эта основная)
в) данный кредит не учитывается в кредитной нагрузке при получении кредита в шаге 2.
2. Человек берет семейную ипотеку на строительство дома и строит его, используя деньги от шага 1, как первоначальный взнос, а так же на целевые покупки: мебель, ремонт, инженерия, благоустройство участка
3. Квартира продается, гасится кредит 1 и выплачиваются проценты за его использование.

Рисков для банков никаких, так как два объекта в залоге. Семья из квартиры переезжает сразу в дом. Если ещё государство субсидирует ставку по кредиту 1, вообще шикарно будет.

И, главное, эта схема подходит и для рыночной ипотеки, не обязательно для льготной. И для любой схемы, где есть переезд. Сложные альтернативы расселять. Да и не сложные тоже. Любой переезд из квартиры в квартиру, из квартиры в дом, из дома в квартиру или дом.

Но банки, как обычно, радуются прекрасной схеме, но не реализуют. Потому что, а вдруг чего не так.. Знаю, ЦИАН пытался с Росбанком такое сделать, после того, как мы от Гильдии открытое письмо с этой схемой опубликовали. Но похоже не вышло у них, так как, на мой взгляд, не туда они пошли...

@expertned

Давненько не выходили подборки качественных Telegram каналов, которые пишут про недвижимость:

«Лᴀбиᴩинᴛ Инʙᴇᴄᴛᴏᴩᴀ» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — необычная аналитика и авторские «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций».

Яна Гусева. АгентТерра - единственный канал о психологии продаж в недвижимости для риелторов с упражнениями, технологиями, советами, кейсами и обучением для работы агента в полях. Автор - тренер звезд общается, делится контентом учеников, помогает разбирать сложные ситуации. Без саморекламы. Без воды. Подпишитесь, чтобы знать все о больших деньгах в продажах.

Ипотека в России. Новости и Аналитика – аналитический канал по ипотеке в России.
- Подписывайтесь @rusipoteka
- Ипотечное сообщество @ipotekab2b
- Мнения и экспертиза @ipoprofi
- Ипотечный сервис ipoteka.global

Что по недвижимости? - полезный канал, в котором автор из потока новостей недвижимости отбирает для вас самые важные. Подпишитесь и экономьте время, а значит и деньги!

Деньги и песец - Авторский канал экономиста Дмитрия Прокофьева и финансиста Никиты Демидова. Что происходит и как нам быть. Макроэкономика и исследования. Говорим по делу, чтобы песец не подкрался к деньгам.

Активный юридический канал «Правовое Полушарие». Правовые новости, юрюмор и лайфхаки от практикующего юриста. Подпишись, чтобы не потерять.
Автор - юрист с 25летним стажем Александр Уставщиков

Снос пятиэтажек — все о расселении ветхого жилья и программе реновации. Актуальные новости, мнения экспертов и авторская аналитика ждут вас на канале!

Nina_Homestaging – создатель агентства Vozduh и школы хоумстейджинга.
• Сколько денег нужно сегодня, чтобы красиво обставить 1/2/3 к.кв?
• Как экономно создать стильную обстановку в любой квартире и сдать ее дороже до 50%?
• Как превратить типовой ремонт от застройщика в красивый интерьер?

Глубокие знания и ясные перспективы недвижимости от Константина Барсукова! На нашем канале мы разбираем актуальные темы: от ценовой динамики до стратегий продажи. Присоединяйтесь к сообществу, чтобы быть на шаг впереди на рынке!

Молокова Елена, автор канала - ипотечный брокер, сама погасила 11 ипотек и инвестирует в недвижимость с 2008 года. Открыто делится фишками ипотеки, актуальными новостями и программами с господдержкой.

IBC Real Estate (ex.JLL) – команда экспертов с многолетним опытом и международной экспертизой. Оказываем комплексные решения для всех участников рынка недвижимости: аренда и продажа недвижимости и земельных участков, поиск и привлечение инвесторов, девелоперов, собственников и арендаторов, стратегический и инвестиционный консалтинг, оценка, аналитика и исследование рынка России и СНГ!

Ключевую оставили на прежнем уровне.
16%.

Ну и ЦБ, возобновил свою практику несбывшихся прогнозов.
Напомню, что месяц назад они в базовом сценарии считали, что ключевая по текущему году будет на уровне 13,5–15,5%, сейчас считают, что будет 15,0–16,0% и 10,0–12,0% соответственно.

Тоже касается и их любимого (и многим не понятно) таргета по инфляции. Ранее ЦБ утверждал, что до уровня 4-4,5% она снизится к концу этого года, теперь прогноз выглядит так: 4,3–4,8% в 2024 году и вернется к 4% в 2025 году.

Я вот думаю, может быть ЦБ в целом не нужно прогнозы публиковать? Какой в них смысл, если они в течение пары месяцев их сильно меняют?

@expertned

А заметили отсутствие массовых комментариев про неизбежное падение цен на 20-30-50 процентов после решения ЦБ оставить ключевую на прежнем уровне?

То-то и оно...

@expertned

Опасные речки.

Ситуация. Индивидуальный предприниматель купил земельный участок. Решил разбить его на два, построить два дома и продать.

Мы пришли покупать один из этих домов. Обратили внимание, что недалеко речка протекает. Застройщик показал ГПЗУ по нему. Проблем нет, так как участок полностью вне санитарной зоны. По его словам эта речка - ливневка.

Но ГПЗУ от 2019 года, а мы помним, что в те годы и сейчас разница может быть. Плюс крупновата речка для ливневки. Она в целом ручеек, но не совсем уж и ручеек. В общем, напрягла нас немного эта речка/не речка.

Попросили продавца заказать новый ГПЗУ, а сами попробовали уточнить в администрации города, что за речка. Администрация оказалась отзывчивая и сказала, что речка совсем не ливневка, а очень даже источник питьевых вод. Правда известно об этом стало буквально пару месяцев назад, когда ревизию всех речек по району сделали...

А это значит, что участок однозначно будет в водоохранной зоне.

Застройщик в шоке. Ждем новый ГПЗУ, чтобы посмотреть куда он там попал, под полный запрет или всё же строить можно.

Так что, покупая дом у речки, будьте бдительны.

@expertned

Итого, по налогам с кредитов.

1. Если ипотека или рефинансирование ипотеки, то налог возникает при ставке ниже 2/3 от ключевой (сейчас это 10,6% и ниже), кроме случая, если у заемщика в отношении этого объекта есть право на вычет, как у покупателя. По сути, любая купленная/построенная вторая и последующая квартира/дом.

Ну, или если человек не брал налоговый вычет и купил/построил (две квартиры или дома), то можно получается выбрать тот кредит, по которому можно не платить налог.

Но право на вычет должно быть подтверждено налоговой. Или по заявлению гражданина или по информации в личном кабинете налоговой.

2. Потребы. Если потребительский кредит получен по ставке ниже 2/3 от ключевой, то налог возникает только в ситуации, ели кредит выдан взаимозависимому лицу, при трудовых отношениях или является мат.помощью/встречным обязательством.

Поэтому, если вы работаете в банке и в этом же банке у вас потреб по очень низкой ставке - налог возьмут. И все эти кредиты, что раньше выдавались по ставке 4-5% при условии дорогой страховки под это попадают, если вы сотрудник банка, где выдан кредит.

Открытый вопрос. Что с ипотечным кредитом, который был рефинансирован с консолидацией кредитов? Т.е. он уже не совсем кредит на покупку жилья.. Вроде как попадает во вторую категорию к потребам. Но, понятно, что налоговая захочет его признать, как на покупку жилья. Хотя вот тоже любопытно, если вы делали такую консолидацию, то право на вычет за проценты по ипотеке теряются. По логике и кредит перестает быть на покупку жилья.. В общем вопрос открытый пока.

И второй открытый вопрос. Что с кредитами, где низкая ставка покупалась за деньги. Помните все эти: заплати комиссию и получи ставку ниже..

Ну и главное. Льготная ипотека - это ведь кредит выданный по низкой ставке, потому что государство платит банку субсидию. Да, вроде как субсидию банк получает, а не заемщик. Но в то же время государство ведь её платит. И платит в том числе для того, чтобы человек получал низкую ставку по кредиту. Странно взимать при этом налог.

В общем, вопросов больше, чем ответов.. И скорее всего тут речь про то, что, учитывая мораторий на взимание налога на такой доход, про него просто забыли.

Есть повод напомнить законодателям об этой проблеме. Я сегодня написал обращение в ГД, но призываю всех, кто читает пост, так же обратить внимание вашего районного депутата на эту проблему. Уверен, что как минимум в отношение льготной ипотеки вопрос с налогами быстро закроют.

Сказала контрагент на наши правки в соглашении о предоплате.

Всё бы ничего, но в самом начале соглашения было написано: "Договор купли-продажи, далее по тексту ДКП"... Ну, мы и писали везде по тексту ДКП.

Остальной бред даже комментировать не хочется. Но ужасно, конечно, когда люди не покупают квартиру, которая "идеальная для нас, именно то, что искали", потому что риэлтор у них.. начитанный очень. И она им ещё юр.экспертизу ведь делать будет.

Главное правило. Нет юриста, нет юридического образования - нет юр.проверки.

О какой шикарной юр.экспертизе вам бы не говорили. Это всё будет ерунда.

Юридическая экспертиза не зря называется юридической.

Вам это ничего не напоминает?

Мне сопроводительное письмо кажется до боли знакомым, только 2% на 4% поменять и 5,5% на 16%.

Кстати! А почему инфляция целевая больше в 2 раза, а ключевая ставка в 3?

Что будет с ценами на квартиры этим летом?

Высокая ключевая ставка, отсутствие ипотечников. Как это всё отразится на рынке недвижимости? Что будет с ценами летом? Есть ли потенциал для падения или для роста цены?

@expertned

https://youtu.be/WCvfZvQ9yNc

Что будет с ценами на квартиры этим летом?

Высокая ключевая ставка, отсутствие ипотечников. Как это всё отразится на рынке недвижимости? Что будет с ценами летом? Есть ли потенциал для падения или для роста цены?

0:00 – 02:21 – прогноз цен на лето
02:22 – 03:35 – Ипотека на вторичку по ставке 12%-13%
03:36 – 16:30 – Что будет с новостройками
16:31 – 22:51 – Вторичка. Слишком сильная переоценка влияния ипотеки на цены
22:52 – 28:53 – Покупатели и продавцы привыкли к ценам
28:54 – 32:10 – Миф покупателей о банкротах-ипотечниках и разорившихся инвесторах
32:11 – 36:53 – Потенциалы для роста и падения цен
36:54 – 38:07 – Скидка 10% на профессиональные риэлторские услуги
20:32 –27:00 – Может ли только юрист сделать хорошую юридическую экспертизу?
27:01 – 32:02 – Про автоматическую юр.экспертизу и нормально ли проверяет страховая?
32:03 – 38:20 – как должна быть оформлена юридическая экспертиза
38:21– 35:48 – Скидка 10% на профессиональные риэлторские услуги

Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

Напоминаю о лучших ставках на вторичку!

Вы закончили российский или советский ВУЗ с отличием? Для вас ставка по ипотеке 12% годовых на вторичку.

Вы работаете в IT сфере? Для вас ставка 12,5%-13% по ипотеке на вторичку.

Предложение по этим ставкам действует на покупку квартиры или жилого дома с земельным участком в Москве, Московской, Ростовской, Волгоградской, Нижегородской областях, Ставропольском и Краснодарском крае, Республики Адыге

За одобрением обращайтесь в нашу ипотечную службу https://relait.ru/chat

@expertned

Люблю такие комментарии...

Христос Воскресе!

Сейчас меня часто спрашивают, что будет летом со сделками? Активно будет или нет?

Я думаю, что будет не очень. Потому как покупатели будут ждать "дальнейшего" падения цен.
А продавцы сидеть в своих ценах и не снижаться. Потому что "осенью цены вырастут".

Единственное исключение - июнь в новостройках. Там будет активно.
Ну и стройку ИЖС, конечно, тоже не оцениваю, там жду хорошую активность, как и в продаже земли без строений.