IRN пишет, что вторичка московского региона готова к развороту цен. В смысле падать будут.

Причем умиляет натягивание "совы на глобус" в рамках двух соседних предложений. "В Подмосковье квартиры за месяц подешевели в среднем на 0,2%". "По итогам марта символический плюс показала только «старая» Москва, прибавившая 0,2%".

Ну, то есть минус 0,2% в Подмосковье - это подешевели. А плюс 0,2% в Москве - это символический плюс.

Ну, и вывод - рынок готов к развороту. Ведь область "ушла в минус". А почему-то их же собственные 0% для Новой Москвы они не учли в своих выводах..

А ровные цены у аналитиков ИРН, интересно, бывают? Или только растут или падают?

@expertned

И всё же, если вы сдаете объект, то перед продажей рекомендую аренду прекратить. Особенно, если вы продаете "тяжелый" объект и тем более, если вы сдаете "своим" и/или "не дорого".

Вчера дом смотрели. Расположение немного сомнительно. Смущала близость электрички.

Так арендатор в красках расписал, как ужасно спать, когда проходит товарняк и весь дом ходит ходуном. И шум электрички по утрам.

Ну и вообще, дом смотрят и смотрят, но никто не покупает. Потому что проблемы, конечно, есть и дом старый. И электричка эта. Ну и участок с наклоном.

Однако ж, уже 7 лет его арендует...)

Сбер тут заявил:

Рост объема выданных Сбером ипотечных кредитов во втором квартале 2024 года может составить порядка 20% по отношению к первому кварталу.

Т.е. сначала они накосячили с попыткой взять с застройщиков откаты за выдачу льготной ипотеки. Потом отменили это решение. А теперь рассказывают, как у них будет выдача расти.

Пиарщики у них молодцы, конечно...

Вы работаете в организации или ИП, действующей в области информационных технологий? Вы эксперт или педагог, подготавливающий кадры в сфере цифровых технологий?

Тогда у меня для вас прекрасная новость!

Ставка по ипотеке 13% годовых или 12,5% (при ПВ более 50%) на вторичку!

Предложение по этой ставке действует на покупку квартиры или жилого дома с земельным участком в Москве, Московской, Ростовской, Волгоградской, Нижегородской областях, Ставропольском и Краснодарском крае, Республики Адыге

За одобрением обращайтесь в нашу ипотечную службу https://relait.ru/chat

И напоминаю. что если вы закончили ВУЗ с отличием, то для вас возможна ставка 12% на вторичку, вне зависимости от сферы деятельности.

За одобрением обращайтесь в нашу ипотечную службу https://relait.ru/chat

Сегодня решили интересную задачу. Ипотечники обратите внимание.

Клиент в прошлом году с нашей помощью покупал квартиру и брал ипотечный кредит.

В этом году нужно продлевать страховку. Страховые аккредитованные банком озвучили ему сумму в районе 85 тысяч. Он попросил нас узнать, можно ли снизить платеж.

Учитывая, что все аккредитованные страховые называли почти одинаковые цифры - понятно, что банк диктует им тариф. Поэтому мы сразу пошли в неаккредитованную страховую.

Итог, цена страховки 46 тысяч рублей. Т.е. дешевле почти в два раза!

Отправили полис на согласование в банк. Сегодня получили согласие банка.

Банк не имеет право навязывать страховую. Да, она должна соответствовать критериям банка. Но наша практика показывает, что все страховые, которые специализируются на ипотечном страховании этим критериям соответствуют.

Поэтому при продлении страховки, всегда рекомендую уточнить тариф в других страховых компаниях. Особенно не аккредитованных банком.

Вот мнение ЦБ на этот счет. https://cbr.ru/press/event/?id=14222

@expertned

Правительство увеличило лимиты на IT-ипотеку.

Я уже писал про проблемы с апартаментами.

Ещё раз хочу обратить внимание на критичность данной ситуации. ГИН (госинспекция по недвижимости) начала методичную работу по обнаружению незаконного использования недвижимости.

В первую очередь речь идет про апартаменты. Идут суды. Здания будут сносить или заставлять собственников использовать по назначению. Самый благоприятный исход для собственников - это если им доначислят потери государства от неправильного расчета арендной платы.

Есть, например, прецедент где собственникам предложили заплатить 48 млн. рублей (всего порядка 30 апартаментов в доме). И причем, если хоть один собственник решит отказаться "потому что это незаконно и я всех засужу" или "потому что у меня денег нет", всё снесут.

Поэтому критично важно при покупке апартаментов проверять ВРИ земли, на которой расположен дом. Если есть в видах разрешенного использования - гостиница, значит всё нормально. Если многоквартирный дом, то условно нормально, условно нет. Нужно смотреть разрешительную документацию. Если там указывал застройщик, что будут апартаменты, то норм. Если нет, то будет исследование на предмет отсутствия нарушений при строительстве и прочие факторы. И там уже не известно, какое решение будет.

И, учитывая общий настрой государства по приведению определенного беспредела в порядок, я настоятельно рекомендую при покупке загородной недвижимости, так же обращать внимание на ВРИ. Например, я знаю коттеджные поселки, где строят тауны на "дачке". А этого делать нельзя. Таунхаус можно строить на землях с ВРИ малоэтажное строительство или блокированная застройка.

И если вы думаете, что "ну коттеджный поселок ведь весь сносить не будут", то я бы в этом не был так уверен. Будут учитывать ряд обстоятельств. Понятно, что государство скорее будет за то, чтобы решить миром. Но это ведь тоже не всегда возможно. Ну, и в любом случае изменение ВРИ может стоить довольно дорого.

ГИН Москвы опубликовал два чат-бота для проверки. Единственно, работают пока криво. Но что-то проверить можно. Один по самострою, другой по апартам. Рекомендую пользоваться. Обращаю внимание, что работают по Москве.

https://t.me/SamostroyMosBot

https://t.me/mosapartmentsBot

@expertned

Продавца от покупателя сейчас очень легко отличить.

@expertned

Сегодня в очередной раз позвонил мне человек посоветоваться, что ему делать. Он купил квартиру у бабушки, которая была под влиянием.

К сожалению, он моё видео на эту тему увидел после покупки. Как и несколько других человек, которые звонили до него.

Обратите внимание. Мошенничество такое никуда не делось. Причем, если вы занимаетесь срочными выкупами, то вы в зоне максимальной опасности. Жертвы тех, кто под влиянием сейчас в первую очередь обзванивают такие компании.

https://youtu.be/bZBekkByOh4

Решил возобновить сбор статистики по торгам.

Наглядная картинка показывающая:
1. Что покупатели покупают с небольшим дисконтом. Т.е. в целом понимают стоимость объекта, как покупатели, так и продавцы.
2. Что покупатели опять начинают забирать объекты из длинного срока экспозиции

А еще интересно, что по новым объектам продавцы быстрее начинают реагировать на завышение цены у себя в объявлении, приводя её к реальной стоимости в короткий срок.

Похоже у продавцы и покупатели "договорились" о правильной стоимости квартир.

@expertned

По законопроекту изменяющему ФЗ о маткапитале.

Сбор поправок прошел. Готовится второе чтение. Предложенная мною поправка о возможности выдела долей до погашения ипотеки, похоже, тоже прошла. По крайней мере отрицательных отзывов не было. Ждем, когда Минтруд добавит отметки в ЕГРН об использовании маткапитала. И выходим на второе чтение.

Итого, что сейчас там из основного, на мой взгляд.
1. Закреплена возможность отказа совершеннолетних от наделения их долями
2. В случае, если объект, на который использовали маткапитал находится в ипотеке, то:
а) можно наделить детей долями до выплаты ипотеки и банк не имеет право возражать против этого
б) если планируется покупать взамен большее по площади или кадастровой стоимости жилье, то можно обязательство о наделении детей долями перенести на новый объект

Надеюсь, в итоговый документ ко второму чтению попадёт всё перечисленное. Пока не понятно, когда оно будет, звучал июнь. Если так, то есть все шансы, что осенью поправки утвердят в виде закона.

@expertned

Из выступления Набилуллиной в ГД:

На базе низкой инфляции доступность кредита будет снова расти. Как это уже было, когда мы снизили инфляцию до 4% к 2017 году. Вспомните, что именно тогда, без всяких широких льготных программ, начала быстро расти ипотека, а ставки по рыночной ипотеке снижались. Люди имели возможность брать ипотеку под 8-9% без господдержки, без дорогостоящих для бюджета субсидий. Наша цель в том, чтобы кредит снова был одинаково доступен всем при низкой инфляции и умеренных рыночных ставках.

Всё хорошо, но боюсь, аукнется рынку недвижимости эта длинная высокая ключевая резким ростом цен.

Хотя, вот с точки зрения повышения доступности жилья, можно медленно снижать ключевую. Ну так, на пару процентов за этот год. И в следующем еще на два-три. При этом поджимать ипотечников ужесточением требований к банкам по заемщикам. Банально, можно придавить справки по форме банка, приравняв такое подтверждение отсутствию подтверждения.

Тогда спрос на рынок будет медленно входить, рывков не будет. И при текущем наполнении рынка будем сидеть в небольшом росте. Главное, чтобы рывков не было. И тогда при относительно высоких ставках по депозитам фактически будет падение цены в реальном выражении.

@expertned

Покупатель хочет в договор купли-продажи вставить...

Начитаются интернетов всяких, а мы мучаемся потом)

Как раз сегодня видео записал на тему, что такое юр.экспертиза. Рассказывал там в том числе, что сегодня популярно загуглить, как квартиру проверять. И проверять её самостоятельно.

А потом вот такие вещи появляются..

@expertned

Пусть каждый день весны будет поводом поделиться теплом. Весь месяц в рамках акции «Доброе сердце» в ресторанах и службе доставки ТОКИО-CITY можно приобрести печенье с шоколадом за 89 рублей.

Средства, собранные от продажи, будут направлены на поддержку подопечных фонда «Люди-маяки», который помогает детям и взрослым с онкологическими и генетическими заболеваниями.

Большие дела начинаются с малого — присоединяйтесь к нашей благотворительной акции!

Предложение не суммируется со скидками. Бонусы по карте лояльности не начисляются и не списываются.

https://ludimayaki.ru/novosti/dobroe-serdtse-s-tokio-city/

Менеджер вам перезвонит в течение нескольких дней...

Сбер, похоже, решил снова вернуться в своё естественное состояние "совковый банк". Только с высокотехнологичным уклоном.

То есть, если бот знает ответ, то всё быстро. А если нет, то...

Нужно было узнать ответ на нетипичный вопрос клиента по действующей ипотеке в сбере.

В чате поддержки было обещано, что менеджер ответит через 15 минут. Но он ушёл в астрал и полдня уже не приходит.

А по номеру 900 робот ответил, что заявка на звонок принята, и менеджер обязательно свяжется и на всё ответит... в течение нескольких дней...

Ну, я например, понимаю кому позвонить, чтобы узнать ответ на вопрос. А клиент?!

Сбер, вы серьёзно?! Несколько дней на звонок сотрудника?

"Оптимизация" кадров и сокращение ФОТа дело, конечно, доходное, но не боязно вернуться во времена, когда "куда угодно, только не в сбер"?

@expertned

К слову о поведении покупателей сегодня.

Квартира в МО. По нашей оценке цена в районе 6,2-6,3. Сначала выставлена за 6,7 - тишина, редкие звонки. Хотя разница не такая уж и большая с "рынком", в районе 6%. Далее 6,5 - опять в целом тишина. Разница от "рынка" еще меньше, около 4%

Ставим за 6,2 - прорвало. 10 просмотров в первый день. 3 предложения по авансам. И еще на следующий день просмотры. Цену начали поднимать.

Это то, о чем я и рассказываю. Покупатели есть. только продавцы их не видят, потому что разрыв в восприятии цен. Но разница в 4%, конечно, что-то прям не вероятное. Обычно на "плюс 5%" идут просмотры и торги. А здесь настолько показательно произошло.

Ну и нерв, конечно... Нервный очень рынок.

Продавцы боятся, что продешевят, что цены сейчас вверх пойдут и вцепились в свою завышенность, не столкнуть. Но при этом думают, а вдруг упадет. А вот бы продали уже бы на депозите лежало бы и копилось..

Покупатели ждут обвала. Но при этом боятся, что цены вырастут, поэтому ждут наготове...

Нет у людей расслабленности. Какие всё же хорошие были времена 2018-2019 года. Споконо было. Цены ровные. Люди спокойные, без нервности.

А кто виноват во всём?! Правильно, лично Набилуллина.. Жуткая должность, конечно.. Что не сделаешь, все равно пол страны будет недовольны и матом крыть..

@expertned

Сведения от Дом.РФ по мартовской ипотеке пришли.
Цифры, кстати, лучше, чем я ждал. Чем хуже для Сбера.

Я прикидывал, что доля Сбера на первичке в уровне чуть ниже 25% будет. И исходя из этого думал, что 30 тысяч выдач на первичке будет. А их вон сколько. Что означает, что доля Сбера упала до 16% на рынке новостроек.

А что, не плохой результат, да? Со средних прошлогодних 58% до 16%. Представитель Сбера заявлял тут, что до конца второго квартала восстановят долю. Посмотрим, насколько беззубыми окажутся остальные банки.

Первичка, кстати, 97% к прошлогоднему марту по выдаче ипотеки.

Вторичка же, если с прошлым годом сравнивать - 70%, т.е. минус 30% от марта 2023-го по числу выданных ипотек.

Но, вот опять. Если говорить о "мертвом рынке" или "ипотеки больше нет", то март 2024/апрель 2022 - в 2,6 раза больше. Апрель 2022, как раз и был "ипотека умерла".

Но если сравнивать с прошлым годом, то пока ипотека на вторичке у нас выглядит так:
декабрь 2023 - 93%
январь 2024 - 87%
февраль - 82%
март 70%

Учитывая, что 2023 год с апреля по сентябрь бурный рост ипотеки показывал, жду, что дальше показатель год к году тоже уменьшится. Но при этом выдача в районе 85-90 тысяч ипотек на вторичке в месяц скорее всего в апреле образуется.

И опять же повторюсь, что это совсем не мертвый рынок ипотеки.

@expertned

Как правильно проверять недвижимость перед покупкой. Принципы принятия решения о покупке. Кем должна проводиться экспертиза и как правильно должна оформляться юр.проверка.

@expertned

https://youtu.be/Nn4pe6MGvrs

Правильная юридическая экспертиза квартиры или дома. Какая она?

Как правильно проверять недвижимость перед покупкой. Принципы принятия решения о покупке. Кем должна проводиться экспертиза и как правильно должна оформляться юр.проверка.

0:00 – 02:16 – о мошенничестве с недвижимостью – сделка под влиянием
02:17 – 05:01 – изменения ФЗ о маткапитале
05:02 – 06:10 – Ипотека на вторчку по ставке 12%-13%
06:11 – 07:57 – Что такое правильная юридическая экспертиза
17:58 – 09:37 – Принцип принятия решения о том, можно покупать недвижимость или нельзя
09:38 – 12:00 – Вероятность спора низкая, вероятность оспаривания высокая.
12:01 – 15:53 – Вероятность спора высокая, вероятность оспаривания низкая.
15:54 – 20:31 – Почему обязательно нужен юрист для проверки квартиры?
20:32 –27:00 – Может ли только юрист сделать хорошую юридическую экспертизу?
27:01 – 32:02 – Про автоматическую юр.экспертизу и нормально ли проверяет страховая?
32:03 – 38:20 – как должна быть оформлена юридическая экспертиза
38:21– 35:48 – Скидка 10% на профессиональные риэлторские услуги

@expertned

Заявка на консультацию по городской и загородной недвижимости: https://relait.ru/chat