продолжим обсуждение анализа тенденций кредитования от ЦБ

А вот с этим утверждением я бы поспорил.

Первое полугодие 2022 года и 2023 год рост цен только в новостройках. Вторичка в этот период не выросла в цене.

При этом на срок влияет ведь не только цена недвижимости, но и ставка. То есть размер платежа.

При этом многие люди начали понимать, что лучше брать кредит сразу на больший срок, чтобы иметь меньшую обязанность перед банком, а срок уменьшать досрочными погашениями.

Ну, и конечно же, льготная ипотека сыграла свою роль. Многие понимают, что по таким ставкам кредит есть смысл и брать на максимальный срок, и платить максимально долго.

Поэтому я бы не стал однозначно говорить, что увеличение срока кредита - это заслуга только роста цен на недвижимость.

Продолжение следует...

@expertned

Закончу комментарии данных по ипотеке на этой картинке.

Рост отказов - означает, что меньше людей могут получить кредит, что означает меньше покупок, т.е. некий удар по спросу.

С одной стороны это так. С другой, мы все прекрасно понимаем, что спрос сегодня и так низкий. И на ипотеку тоже.

Поэтому вопрос лежит скорее не в плоскости того, что сейчас с отказами. А в том, что будет потом. Будет ли доля отказов увеличиваться, уменьшаться, оставаться на том же уровне, особенно на фоне изменений ключевой ставки.

Причем важно именно, что будет, когда ключевую будут снижать. Потому что то, что происходит сегодня на уровне сегодняшней ставки мы видим.

Соответственно, важно понять, почему много отказов. Первая причина - это надбавки, которые ввел ЦБ для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Они сейчас такие, что банку не выгодно выдавать таким заемщикам кредит.

Учитывая, что ставка по ипотеке высока, платеж очень большой. Что очевидно негативно сказывается на коэффициенте платеж/доход. А значит, при снижении ключевой ставке и уменьшении платежа число людей, которые смогут получить одобрение будет увеличиваться.

Вторая причина в банках, которые так же, на фоне высоких ставок по кредиту, жестче рассматривают заемщиков. Я фиксирую. что в некоторых банках сегодня не проходят те клиенты. которые раньше спокойно получали там одобрение.

Третья причина в количестве заявок. Люди склонны подавать заявки в несколько банков. Особенно в ситуации, когда не уверены в том, что дадут кредит. Плюс появилось много сервисов, которые в автоматическом режиме разбрасывают заявки во много банков сразу. Соответственно, один отказник сильно влияет на общее число отказов. А отказников сегодня, как я написал выше, стало больше.

Причин, на самом деле больше, чем три. Но по большому счету, основная суть увеличения количества отказов - это дорогая ипотека.

На мой взгляд, как только ипотека начнет дешеветь, то и количество отказов начнет уменьшаться. И банки станут намного либеральнее в своих требованиях.

@expertned

Совет Федерации одобрил введение штрафов до 1 млн рублей за спам-звонки от роботов и автоинформаторов, а так же распространение рекламы без предварительного согласия абонента.

Интересно, получится холодные звонки подтянуть под это дело?

Но "Самолёт+" со своими "хочешь открыть агентство недвижимости", у меня теперь на карандаше..

IRN пишет, что вторичка московского региона готова к развороту цен. В смысле падать будут.

Причем умиляет натягивание "совы на глобус" в рамках двух соседних предложений. "В Подмосковье квартиры за месяц подешевели в среднем на 0,2%". "По итогам марта символический плюс показала только «старая» Москва, прибавившая 0,2%".

Ну, то есть минус 0,2% в Подмосковье - это подешевели. А плюс 0,2% в Москве - это символический плюс.

Ну, и вывод - рынок готов к развороту. Ведь область "ушла в минус". А почему-то их же собственные 0% для Новой Москвы они не учли в своих выводах..

А ровные цены у аналитиков ИРН, интересно, бывают? Или только растут или падают?

@expertned

И всё же, если вы сдаете объект, то перед продажей рекомендую аренду прекратить. Особенно, если вы продаете "тяжелый" объект и тем более, если вы сдаете "своим" и/или "не дорого".

Вчера дом смотрели. Расположение немного сомнительно. Смущала близость электрички.

Так арендатор в красках расписал, как ужасно спать, когда проходит товарняк и весь дом ходит ходуном. И шум электрички по утрам.

Ну и вообще, дом смотрят и смотрят, но никто не покупает. Потому что проблемы, конечно, есть и дом старый. И электричка эта. Ну и участок с наклоном.

Однако ж, уже 7 лет его арендует...)

Сбер тут заявил:

Рост объема выданных Сбером ипотечных кредитов во втором квартале 2024 года может составить порядка 20% по отношению к первому кварталу.

Т.е. сначала они накосячили с попыткой взять с застройщиков откаты за выдачу льготной ипотеки. Потом отменили это решение. А теперь рассказывают, как у них будет выдача расти.

Пиарщики у них молодцы, конечно...

Вы работаете в организации или ИП, действующей в области информационных технологий? Вы эксперт или педагог, подготавливающий кадры в сфере цифровых технологий?

Тогда у меня для вас прекрасная новость!

Ставка по ипотеке 13% годовых или 12,5% (при ПВ более 50%) на вторичку!

Предложение по этой ставке действует на покупку квартиры или жилого дома с земельным участком в Москве, Московской, Ростовской, Волгоградской, Нижегородской областях, Ставропольском и Краснодарском крае, Республики Адыге

За одобрением обращайтесь в нашу ипотечную службу https://relait.ru/chat

И напоминаю. что если вы закончили ВУЗ с отличием, то для вас возможна ставка 12% на вторичку, вне зависимости от сферы деятельности.

За одобрением обращайтесь в нашу ипотечную службу https://relait.ru/chat

Сегодня решили интересную задачу. Ипотечники обратите внимание.

Клиент в прошлом году с нашей помощью покупал квартиру и брал ипотечный кредит.

В этом году нужно продлевать страховку. Страховые аккредитованные банком озвучили ему сумму в районе 85 тысяч. Он попросил нас узнать, можно ли снизить платеж.

Учитывая, что все аккредитованные страховые называли почти одинаковые цифры - понятно, что банк диктует им тариф. Поэтому мы сразу пошли в неаккредитованную страховую.

Итог, цена страховки 46 тысяч рублей. Т.е. дешевле почти в два раза!

Отправили полис на согласование в банк. Сегодня получили согласие банка.

Банк не имеет право навязывать страховую. Да, она должна соответствовать критериям банка. Но наша практика показывает, что все страховые, которые специализируются на ипотечном страховании этим критериям соответствуют.

Поэтому при продлении страховки, всегда рекомендую уточнить тариф в других страховых компаниях. Особенно не аккредитованных банком.

Вот мнение ЦБ на этот счет. https://cbr.ru/press/event/?id=14222

@expertned

Правительство увеличило лимиты на IT-ипотеку.

Я уже писал про проблемы с апартаментами.

Ещё раз хочу обратить внимание на критичность данной ситуации. ГИН (госинспекция по недвижимости) начала методичную работу по обнаружению незаконного использования недвижимости.

В первую очередь речь идет про апартаменты. Идут суды. Здания будут сносить или заставлять собственников использовать по назначению. Самый благоприятный исход для собственников - это если им доначислят потери государства от неправильного расчета арендной платы.

Есть, например, прецедент где собственникам предложили заплатить 48 млн. рублей (всего порядка 30 апартаментов в доме). И причем, если хоть один собственник решит отказаться "потому что это незаконно и я всех засужу" или "потому что у меня денег нет", всё снесут.

Поэтому критично важно при покупке апартаментов проверять ВРИ земли, на которой расположен дом. Если есть в видах разрешенного использования - гостиница, значит всё нормально. Если многоквартирный дом, то условно нормально, условно нет. Нужно смотреть разрешительную документацию. Если там указывал застройщик, что будут апартаменты, то норм. Если нет, то будет исследование на предмет отсутствия нарушений при строительстве и прочие факторы. И там уже не известно, какое решение будет.

И, учитывая общий настрой государства по приведению определенного беспредела в порядок, я настоятельно рекомендую при покупке загородной недвижимости, так же обращать внимание на ВРИ. Например, я знаю коттеджные поселки, где строят тауны на "дачке". А этого делать нельзя. Таунхаус можно строить на землях с ВРИ малоэтажное строительство или блокированная застройка.

И если вы думаете, что "ну коттеджный поселок ведь весь сносить не будут", то я бы в этом не был так уверен. Будут учитывать ряд обстоятельств. Понятно, что государство скорее будет за то, чтобы решить миром. Но это ведь тоже не всегда возможно. Ну, и в любом случае изменение ВРИ может стоить довольно дорого.

ГИН Москвы опубликовал два чат-бота для проверки. Единственно, работают пока криво. Но что-то проверить можно. Один по самострою, другой по апартам. Рекомендую пользоваться. Обращаю внимание, что работают по Москве.

https://t.me/SamostroyMosBot

https://t.me/mosapartmentsBot

@expertned

Продавца от покупателя сейчас очень легко отличить.

@expertned

Сегодня в очередной раз позвонил мне человек посоветоваться, что ему делать. Он купил квартиру у бабушки, которая была под влиянием.

К сожалению, он моё видео на эту тему увидел после покупки. Как и несколько других человек, которые звонили до него.

Обратите внимание. Мошенничество такое никуда не делось. Причем, если вы занимаетесь срочными выкупами, то вы в зоне максимальной опасности. Жертвы тех, кто под влиянием сейчас в первую очередь обзванивают такие компании.

https://youtu.be/bZBekkByOh4

Решил возобновить сбор статистики по торгам.

Наглядная картинка показывающая:
1. Что покупатели покупают с небольшим дисконтом. Т.е. в целом понимают стоимость объекта, как покупатели, так и продавцы.
2. Что покупатели опять начинают забирать объекты из длинного срока экспозиции

А еще интересно, что по новым объектам продавцы быстрее начинают реагировать на завышение цены у себя в объявлении, приводя её к реальной стоимости в короткий срок.

Похоже у продавцы и покупатели "договорились" о правильной стоимости квартир.

@expertned

По законопроекту изменяющему ФЗ о маткапитале.

Сбор поправок прошел. Готовится второе чтение. Предложенная мною поправка о возможности выдела долей до погашения ипотеки, похоже, тоже прошла. По крайней мере отрицательных отзывов не было. Ждем, когда Минтруд добавит отметки в ЕГРН об использовании маткапитала. И выходим на второе чтение.

Итого, что сейчас там из основного, на мой взгляд.
1. Закреплена возможность отказа совершеннолетних от наделения их долями
2. В случае, если объект, на который использовали маткапитал находится в ипотеке, то:
а) можно наделить детей долями до выплаты ипотеки и банк не имеет право возражать против этого
б) если планируется покупать взамен большее по площади или кадастровой стоимости жилье, то можно обязательство о наделении детей долями перенести на новый объект

Надеюсь, в итоговый документ ко второму чтению попадёт всё перечисленное. Пока не понятно, когда оно будет, звучал июнь. Если так, то есть все шансы, что осенью поправки утвердят в виде закона.

@expertned

Из выступления Набилуллиной в ГД:

На базе низкой инфляции доступность кредита будет снова расти. Как это уже было, когда мы снизили инфляцию до 4% к 2017 году. Вспомните, что именно тогда, без всяких широких льготных программ, начала быстро расти ипотека, а ставки по рыночной ипотеке снижались. Люди имели возможность брать ипотеку под 8-9% без господдержки, без дорогостоящих для бюджета субсидий. Наша цель в том, чтобы кредит снова был одинаково доступен всем при низкой инфляции и умеренных рыночных ставках.

Всё хорошо, но боюсь, аукнется рынку недвижимости эта длинная высокая ключевая резким ростом цен.

Хотя, вот с точки зрения повышения доступности жилья, можно медленно снижать ключевую. Ну так, на пару процентов за этот год. И в следующем еще на два-три. При этом поджимать ипотечников ужесточением требований к банкам по заемщикам. Банально, можно придавить справки по форме банка, приравняв такое подтверждение отсутствию подтверждения.

Тогда спрос на рынок будет медленно входить, рывков не будет. И при текущем наполнении рынка будем сидеть в небольшом росте. Главное, чтобы рывков не было. И тогда при относительно высоких ставках по депозитам фактически будет падение цены в реальном выражении.

@expertned

Покупатель хочет в договор купли-продажи вставить...

Начитаются интернетов всяких, а мы мучаемся потом)

Как раз сегодня видео записал на тему, что такое юр.экспертиза. Рассказывал там в том числе, что сегодня популярно загуглить, как квартиру проверять. И проверять её самостоятельно.

А потом вот такие вещи появляются..

@expertned

Пусть каждый день весны будет поводом поделиться теплом. Весь месяц в рамках акции «Доброе сердце» в ресторанах и службе доставки ТОКИО-CITY можно приобрести печенье с шоколадом за 89 рублей.

Средства, собранные от продажи, будут направлены на поддержку подопечных фонда «Люди-маяки», который помогает детям и взрослым с онкологическими и генетическими заболеваниями.

Большие дела начинаются с малого — присоединяйтесь к нашей благотворительной акции!

Предложение не суммируется со скидками. Бонусы по карте лояльности не начисляются и не списываются.

https://ludimayaki.ru/novosti/dobroe-serdtse-s-tokio-city/

Менеджер вам перезвонит в течение нескольких дней...

Сбер, похоже, решил снова вернуться в своё естественное состояние "совковый банк". Только с высокотехнологичным уклоном.

То есть, если бот знает ответ, то всё быстро. А если нет, то...

Нужно было узнать ответ на нетипичный вопрос клиента по действующей ипотеке в сбере.

В чате поддержки было обещано, что менеджер ответит через 15 минут. Но он ушёл в астрал и полдня уже не приходит.

А по номеру 900 робот ответил, что заявка на звонок принята, и менеджер обязательно свяжется и на всё ответит... в течение нескольких дней...

Ну, я например, понимаю кому позвонить, чтобы узнать ответ на вопрос. А клиент?!

Сбер, вы серьёзно?! Несколько дней на звонок сотрудника?

"Оптимизация" кадров и сокращение ФОТа дело, конечно, доходное, но не боязно вернуться во времена, когда "куда угодно, только не в сбер"?

@expertned

К слову о поведении покупателей сегодня.

Квартира в МО. По нашей оценке цена в районе 6,2-6,3. Сначала выставлена за 6,7 - тишина, редкие звонки. Хотя разница не такая уж и большая с "рынком", в районе 6%. Далее 6,5 - опять в целом тишина. Разница от "рынка" еще меньше, около 4%

Ставим за 6,2 - прорвало. 10 просмотров в первый день. 3 предложения по авансам. И еще на следующий день просмотры. Цену начали поднимать.

Это то, о чем я и рассказываю. Покупатели есть. только продавцы их не видят, потому что разрыв в восприятии цен. Но разница в 4%, конечно, что-то прям не вероятное. Обычно на "плюс 5%" идут просмотры и торги. А здесь настолько показательно произошло.

Ну и нерв, конечно... Нервный очень рынок.

Продавцы боятся, что продешевят, что цены сейчас вверх пойдут и вцепились в свою завышенность, не столкнуть. Но при этом думают, а вдруг упадет. А вот бы продали уже бы на депозите лежало бы и копилось..

Покупатели ждут обвала. Но при этом боятся, что цены вырастут, поэтому ждут наготове...

Нет у людей расслабленности. Какие всё же хорошие были времена 2018-2019 года. Споконо было. Цены ровные. Люди спокойные, без нервности.

А кто виноват во всём?! Правильно, лично Набилуллина.. Жуткая должность, конечно.. Что не сделаешь, все равно пол страны будет недовольны и матом крыть..

@expertned