Продажи в Гранели сейчас, похоже просядут.

Вопрос в действиях пи-ар службы Гранеля и в убедительности заявлений, что покупателям это ни чем не грозит, и на стройке не отразится.

ЦБ выпустил данные по ипотеке за февраль. Да, если вы не знаете, у них опоздание на месяц.

Теперь можно уточнить прогнозные цифры, которые давал в начале месяца ДОМ. РФ.

Итак. По первичке в феврале было выдано 27,6 тысяч ипотек, по вторичке почти 68 тысяч.

Какой вывод можно из этого сделать? Первое, что бросается в глаза - доля Сбера в ипотеке упала не только по первичке (с 58% (средняя по 2023 году) до 27%), но и по вторичке (с 60% (ср.зн. за 2023 год) до 45%).

Первичка объясняется "супер-грамотным" решением руководства Сбера о взимании денег с застройщиков за выдачу льготной ипотеки. А вторичка плавно снижается с октября 2023 года и это связано с довольно дорогой ипотекой у Сбера. Очень большие у них ставки.

Изменяющиеся доли ухудшают возможности для прогнозирования на основе открытых данных Домклика. Но я попробую.

Март по ипотеке будет примерно следующим:
- первичка от 24 до 29 тысяч выданных ипотек
- вторичка от 60 до 70 тысяч.

Т.е. или хуже, или на том же уровне, что и в феврале. И если для февраля эти цифры были не очень-то и плохими. То для марта - однозначно низкие.

Стандартный март - это в районе 40-60 тысяч выданных ипотек на новостройки и 110-130 тысяч - на вторичку.

Кошмар? Рынок умер? Цены пойдут вниз? Нет.

Потому что не кошмар. Рынок не умер. Что касается цен, то вспоминаем мое последнее видео. Дефицит спроса на фоне дефицита предложения. А так же учитываем, что доля ипотеки на вторичке сильно упала и существенно возросло число людей, покупающих квартиру без кредита.

@expertned

Читаю резюме обсуждения ключевой ставки на заседании ЦБ...

Некоторые моменты, сильно удивляют..

Например, вот ЦБ в очередной раз подтвердил, что с прогнозированием у них явные проблемы:

Участники согласились, что сильная, незамедляющаяся динамика потребительской активности была одним из главных сюрпризов в начале год

или вот, к вопросу о базе для анализа:

Некоторые участники высказали мнение, что продолжение быстрого роста потребительской активности может быть временным и связано с тем, что люди тратили полученные по итогам года премии.

Так может быть запросить нужно данные у ФНС, где отражаются премии и понять так это или нет? Ведь предположение может быть неверным?

или вот:

Тем не менее объем выдач льготной ипотеки остается высоким — на уровне аналогичного периода прошлого года.

Т.е. они собираются 26-марта для обсуждения ставки, которая должна влиять на будущее экономики. А данные берут максимум по февралю. Но можно ведь было бы перед заседанием хотя бы в моменте глянуть, что по состоянию на 25 марта происходит. А там очевидно, что существенное снижение выдач по льготной ипотеке.

А вот еще любопытное:

Участники также отметили, что если бы денежно-кредитные условия действительно были избыточно жесткими, то это нашло бы отражение в динамике ряда индикаторов: наблюдалось бы резкое замедление кредитования и потребления. Однако этого пока не происходит.

То есть раздача "вертолетных" денег через депозиты и опасения людей, что деньги обесцениваются и будут обесцениваться, особенно на фоне курса рубля, они не принимают во внимание? А может быть у людей денег меньше стало, не хватает на жизнь и они потребы берут? Тоже ведь как вариант?

ну, и как вишенка на торте:

По мнению большинства участников, неопределенность дальнейшего развития ситуации в экономике остается высокой

В общем неопределенно всё... В том числе и для ЦБ..

Таким образом, ЦБ продолжает двигаться в русле реактивной, а не проактивной позиции. Заодно показывая, что вместо реальной информации, зачастую мнения основываются на предположениях той или иной группы участников заседания..

@expertned

Сегодня в очередной раз увидел на дороге тестовый беспилотный автомобиль Сбера. Яндекс тоже тесты проводит.

Очевидно, что в первую очередь - это такси.

Ужесточение миграционного законодательства - в определенном смысле тоже такси, но не только.

Автопилот, который может сам доехать до места обслуживания, повышает зоны охвата каршеринговых служб.

Магистраль ВСМ Москва-Питер. А ведь ещё планы есть на Москва-Казань.

Удалённая работа.

Развитие регионов во всех аспектах повышения качества проживания в них.

Всё, что я перечислил, на мой взгляд - это тренд-сигналы, которые отдельно или в совокупности окажут влияние на рынок недвижимости Москвы.

Поэтому, когда вы инвестируете на долгий срок, учитывайте это.

@expertned

Вы закончили российский или советский ВУЗ с отличием?

Тогда у меня для вас отличная новость!

Ставка по ипотеке 12% годовых на вторичку.

Предложение по этой ставке действует на покупку квартиры или жилого дома с земельным участком в Москве, Московской, Ростовской, Волгоградской, Нижегородской областях, Ставропольском и Краснодарском крае, Республики Адыге

За одобрением обращайтесь в нашу ипотечную службу https://relait.ru/chat

@expertned

ЦБ выпустил анализ тенденций в сегменте кредитования.

Давайте пробежимся по нему. Я буду комментировать вещи, которые имеют отношение к недвижимости, как с точки зрения возможного влияния на рынок, так и с точки зрения возможности неправильной трактовки (на мой взгляд).

1. Ипотечники берут более одного кредита. Во-первых, среднее число кредитов у ипотечников достигло двух. Во-вторых, среди заемщиков имеющих три и более кредита 60% - это ипотечники.

Здесь можно подумать о получении потребительского кредита на первоначальный взнос, но ЦБ отмечает. что доля таких заемщиков держится на незначительном уровне (6,3%) и не растет.

Поэтому речь идет больше о кредитах на другие нужды.

Является это риском возможных дефолтов таких заемщиков и выбросом на рынок квартир? Теоретически да. А практически?

Заглянем в другой раздел и увидим, что порядка 30% необеспеченных кредитов берется в первый год после получения ипотеки. Т.е. берут деньги на ремонт.

Остальное - это или кредит в более поздний срок (вспоминаем новостройки без отделки). Или ипотека при наличии имеющегося уже кредита.

Мой опыт показывает, что в целом люди нормально рассчитывают свою кредитную нагрузку и получение кредитов на ремонт делается осознанно, с пониманием возможности выплат по кредиту.

Так же люди стали нормально относится к рефинансированию кредитов. У многих банков появились продукты "рефинансирование +", где в можно к ипотеке подцепить действующие потребкредиты и объединить это всё в одну ипотеку с с ипотечной же ставкой.

Т.е. в ситуациях, когда люди хотят уменьшить платеж - они прибегают к этому инструменту. Да, на фоне высокой ключевой - это делать не выгодно. Но речь в исследовании всё же про период низких ставок. По этому году картина очевидно будет совсем другой.

Ну, и отметим, что ЦБ достаточно вольно относится к созаемщикам. В разделе задолженность по кредиту 1 кредит присваивается и заемщику и созаемщику в полном объеме. Т.е. если супруги взяли кредит 1 млн, то в данном анализе задолженность по кредитам 1 млн будет и у мужа, и у жены. Что, конечно же, существенно искажает картину.

Примерно это относится и к количеству кредитов, которые распределяются между созаемщиками.

Поэтому я бы не стал на основании этого факта делать вывод о том, что у ипотечников проблемы, кредитов много, ждем лопнувшего ипотечного пузыря, много дефолтных квартир на рынке и падение цен..

Особенно на фоне того, что доля просроченной задолженности в ипотеке не значительна и падает (январь 2022 года - 0,5%, январь 2024 года - менее 0,4%).

Продолжение следует...

@expertned

Кстати, учитывая "мебельную ипотеку" вполне допускаю, что в следующем году картина начнёт меняться в сторону уменьшения количество кредитов у ипотечников.

продолжим обсуждение анализа тенденций кредитования от ЦБ

А вот с этим утверждением я бы поспорил.

Первое полугодие 2022 года и 2023 год рост цен только в новостройках. Вторичка в этот период не выросла в цене.

При этом на срок влияет ведь не только цена недвижимости, но и ставка. То есть размер платежа.

При этом многие люди начали понимать, что лучше брать кредит сразу на больший срок, чтобы иметь меньшую обязанность перед банком, а срок уменьшать досрочными погашениями.

Ну, и конечно же, льготная ипотека сыграла свою роль. Многие понимают, что по таким ставкам кредит есть смысл и брать на максимальный срок, и платить максимально долго.

Поэтому я бы не стал однозначно говорить, что увеличение срока кредита - это заслуга только роста цен на недвижимость.

Продолжение следует...

@expertned

Закончу комментарии данных по ипотеке на этой картинке.

Рост отказов - означает, что меньше людей могут получить кредит, что означает меньше покупок, т.е. некий удар по спросу.

С одной стороны это так. С другой, мы все прекрасно понимаем, что спрос сегодня и так низкий. И на ипотеку тоже.

Поэтому вопрос лежит скорее не в плоскости того, что сейчас с отказами. А в том, что будет потом. Будет ли доля отказов увеличиваться, уменьшаться, оставаться на том же уровне, особенно на фоне изменений ключевой ставки.

Причем важно именно, что будет, когда ключевую будут снижать. Потому что то, что происходит сегодня на уровне сегодняшней ставки мы видим.

Соответственно, важно понять, почему много отказов. Первая причина - это надбавки, которые ввел ЦБ для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Они сейчас такие, что банку не выгодно выдавать таким заемщикам кредит.

Учитывая, что ставка по ипотеке высока, платеж очень большой. Что очевидно негативно сказывается на коэффициенте платеж/доход. А значит, при снижении ключевой ставке и уменьшении платежа число людей, которые смогут получить одобрение будет увеличиваться.

Вторая причина в банках, которые так же, на фоне высоких ставок по кредиту, жестче рассматривают заемщиков. Я фиксирую. что в некоторых банках сегодня не проходят те клиенты. которые раньше спокойно получали там одобрение.

Третья причина в количестве заявок. Люди склонны подавать заявки в несколько банков. Особенно в ситуации, когда не уверены в том, что дадут кредит. Плюс появилось много сервисов, которые в автоматическом режиме разбрасывают заявки во много банков сразу. Соответственно, один отказник сильно влияет на общее число отказов. А отказников сегодня, как я написал выше, стало больше.

Причин, на самом деле больше, чем три. Но по большому счету, основная суть увеличения количества отказов - это дорогая ипотека.

На мой взгляд, как только ипотека начнет дешеветь, то и количество отказов начнет уменьшаться. И банки станут намного либеральнее в своих требованиях.

@expertned

Совет Федерации одобрил введение штрафов до 1 млн рублей за спам-звонки от роботов и автоинформаторов, а так же распространение рекламы без предварительного согласия абонента.

Интересно, получится холодные звонки подтянуть под это дело?

Но "Самолёт+" со своими "хочешь открыть агентство недвижимости", у меня теперь на карандаше..

IRN пишет, что вторичка московского региона готова к развороту цен. В смысле падать будут.

Причем умиляет натягивание "совы на глобус" в рамках двух соседних предложений. "В Подмосковье квартиры за месяц подешевели в среднем на 0,2%". "По итогам марта символический плюс показала только «старая» Москва, прибавившая 0,2%".

Ну, то есть минус 0,2% в Подмосковье - это подешевели. А плюс 0,2% в Москве - это символический плюс.

Ну, и вывод - рынок готов к развороту. Ведь область "ушла в минус". А почему-то их же собственные 0% для Новой Москвы они не учли в своих выводах..

А ровные цены у аналитиков ИРН, интересно, бывают? Или только растут или падают?

@expertned

И всё же, если вы сдаете объект, то перед продажей рекомендую аренду прекратить. Особенно, если вы продаете "тяжелый" объект и тем более, если вы сдаете "своим" и/или "не дорого".

Вчера дом смотрели. Расположение немного сомнительно. Смущала близость электрички.

Так арендатор в красках расписал, как ужасно спать, когда проходит товарняк и весь дом ходит ходуном. И шум электрички по утрам.

Ну и вообще, дом смотрят и смотрят, но никто не покупает. Потому что проблемы, конечно, есть и дом старый. И электричка эта. Ну и участок с наклоном.

Однако ж, уже 7 лет его арендует...)

Сбер тут заявил:

Рост объема выданных Сбером ипотечных кредитов во втором квартале 2024 года может составить порядка 20% по отношению к первому кварталу.

Т.е. сначала они накосячили с попыткой взять с застройщиков откаты за выдачу льготной ипотеки. Потом отменили это решение. А теперь рассказывают, как у них будет выдача расти.

Пиарщики у них молодцы, конечно...

Вы работаете в организации или ИП, действующей в области информационных технологий? Вы эксперт или педагог, подготавливающий кадры в сфере цифровых технологий?

Тогда у меня для вас прекрасная новость!

Ставка по ипотеке 13% годовых или 12,5% (при ПВ более 50%) на вторичку!

Предложение по этой ставке действует на покупку квартиры или жилого дома с земельным участком в Москве, Московской, Ростовской, Волгоградской, Нижегородской областях, Ставропольском и Краснодарском крае, Республики Адыге

За одобрением обращайтесь в нашу ипотечную службу https://relait.ru/chat

И напоминаю. что если вы закончили ВУЗ с отличием, то для вас возможна ставка 12% на вторичку, вне зависимости от сферы деятельности.

За одобрением обращайтесь в нашу ипотечную службу https://relait.ru/chat

Сегодня решили интересную задачу. Ипотечники обратите внимание.

Клиент в прошлом году с нашей помощью покупал квартиру и брал ипотечный кредит.

В этом году нужно продлевать страховку. Страховые аккредитованные банком озвучили ему сумму в районе 85 тысяч. Он попросил нас узнать, можно ли снизить платеж.

Учитывая, что все аккредитованные страховые называли почти одинаковые цифры - понятно, что банк диктует им тариф. Поэтому мы сразу пошли в неаккредитованную страховую.

Итог, цена страховки 46 тысяч рублей. Т.е. дешевле почти в два раза!

Отправили полис на согласование в банк. Сегодня получили согласие банка.

Банк не имеет право навязывать страховую. Да, она должна соответствовать критериям банка. Но наша практика показывает, что все страховые, которые специализируются на ипотечном страховании этим критериям соответствуют.

Поэтому при продлении страховки, всегда рекомендую уточнить тариф в других страховых компаниях. Особенно не аккредитованных банком.

Вот мнение ЦБ на этот счет. https://cbr.ru/press/event/?id=14222

@expertned

Правительство увеличило лимиты на IT-ипотеку.

Я уже писал про проблемы с апартаментами.

Ещё раз хочу обратить внимание на критичность данной ситуации. ГИН (госинспекция по недвижимости) начала методичную работу по обнаружению незаконного использования недвижимости.

В первую очередь речь идет про апартаменты. Идут суды. Здания будут сносить или заставлять собственников использовать по назначению. Самый благоприятный исход для собственников - это если им доначислят потери государства от неправильного расчета арендной платы.

Есть, например, прецедент где собственникам предложили заплатить 48 млн. рублей (всего порядка 30 апартаментов в доме). И причем, если хоть один собственник решит отказаться "потому что это незаконно и я всех засужу" или "потому что у меня денег нет", всё снесут.

Поэтому критично важно при покупке апартаментов проверять ВРИ земли, на которой расположен дом. Если есть в видах разрешенного использования - гостиница, значит всё нормально. Если многоквартирный дом, то условно нормально, условно нет. Нужно смотреть разрешительную документацию. Если там указывал застройщик, что будут апартаменты, то норм. Если нет, то будет исследование на предмет отсутствия нарушений при строительстве и прочие факторы. И там уже не известно, какое решение будет.

И, учитывая общий настрой государства по приведению определенного беспредела в порядок, я настоятельно рекомендую при покупке загородной недвижимости, так же обращать внимание на ВРИ. Например, я знаю коттеджные поселки, где строят тауны на "дачке". А этого делать нельзя. Таунхаус можно строить на землях с ВРИ малоэтажное строительство или блокированная застройка.

И если вы думаете, что "ну коттеджный поселок ведь весь сносить не будут", то я бы в этом не был так уверен. Будут учитывать ряд обстоятельств. Понятно, что государство скорее будет за то, чтобы решить миром. Но это ведь тоже не всегда возможно. Ну, и в любом случае изменение ВРИ может стоить довольно дорого.

ГИН Москвы опубликовал два чат-бота для проверки. Единственно, работают пока криво. Но что-то проверить можно. Один по самострою, другой по апартам. Рекомендую пользоваться. Обращаю внимание, что работают по Москве.

https://t.me/SamostroyMosBot

https://t.me/mosapartmentsBot

@expertned

Продавца от покупателя сейчас очень легко отличить.

@expertned

Сегодня в очередной раз позвонил мне человек посоветоваться, что ему делать. Он купил квартиру у бабушки, которая была под влиянием.

К сожалению, он моё видео на эту тему увидел после покупки. Как и несколько других человек, которые звонили до него.

Обратите внимание. Мошенничество такое никуда не делось. Причем, если вы занимаетесь срочными выкупами, то вы в зоне максимальной опасности. Жертвы тех, кто под влиянием сейчас в первую очередь обзванивают такие компании.

https://youtu.be/bZBekkByOh4

Решил возобновить сбор статистики по торгам.

Наглядная картинка показывающая:
1. Что покупатели покупают с небольшим дисконтом. Т.е. в целом понимают стоимость объекта, как покупатели, так и продавцы.
2. Что покупатели опять начинают забирать объекты из длинного срока экспозиции

А еще интересно, что по новым объектам продавцы быстрее начинают реагировать на завышение цены у себя в объявлении, приводя её к реальной стоимости в короткий срок.

Похоже у продавцы и покупатели "договорились" о правильной стоимости квартир.

@expertned