Как продавцы квартиры пытались обмануть нашего покупателя. На какие нюансы надо обращать внимание

Ещё раз про юр.экспертизу.

Случай, в котором собрались три ситуации: покупка квартиры с прописанным человеком, быстрый переход права собственности и продавец с признаками алкоголизма. Каждая из ситуаций несет потенциальные риски для покупателя квартиры. Обсудим их на живом примере.

_______________________
Заявка на консультацию по городской и загородной недвижимости: https://relait.ru/chat

🎥 Смотреть

Ну и последний тезис, что риэлторы должны выступать соответчиками по их сделкам.

А давайте государство даст нам доступ ко всем базам данных, которые нужны для юридической экспертизы объекта? МВД, ФСИН, ФМС, ЗАГС, нотариальные реестры, ЕГРН, БКИ. Так же обяжут ведомства отвечать (причем быстро) на запросы риэлторов. И без проблем, давайте в соответчики.

Но тут как-то вроде даже всё наоборот, информацию делают всё более и более закрытой, но при этом депутат ГД хочет, чтобы риэлторы шли в соответчики. Да мы тогда просто перестанем юр.экспертизу проводить и точка. Зачем оно надо при таких раскладах.

И да, кстати, а вот если юр.экспертизу делал не риэлтор (а моя позиция, что ее должен делать юрист-жилищник в связке с риэлтором или риэлтор, у которого есть юр.образование), а юрист из юридической конторы. Он будет идти в соответчики? Или только риэлтор?

А я еще встречал такие ситуации, когда покупатель просил проверку сделать юриста с работы. Или знакомого адвоката. Кстати, даже встречал, когда знакомого прокурора просили. Их тоже в соответчики? Если нет, то очевидно. что тут же при любом агентстве недвижимости будут открыты юридические компании, которые не оказывают услуг, попадающих под закон.

Если же и их в соответчики, то боюсь, будет печаль на вторичке. Так мало будет тех, кто захочет делать юр.проверку в таких условиях, когда информацию официальную тебе не дают, а спрашивают по полной.

И очевидно, что на таком поле мошенничеств станет больше, а не меньше.

В целом, давно всё мною сказанное здесь и выше - очевидно. Именно поэтому все попытки внести закон о риэлторской деятельности были провальны. И именно поэтому такого рода вещи нужно обязательно прорабатывать в связки с проф.сообществом.

А тут видны очевидные "старания" людей, которые абсолютно точно не имеют отношение ко всему проф.сообществу, а только к определенной его группе, защищающей интересы именно этой группы. Если не сказать даже одной конкретной компании..

Да, и кстати, к вопросу о потребителях риэлторской услуги.
Видео:
- как выбрать риэлтора для продажи недвижимости - 1,2 тыс. просмотров
- правильный выбор. Как выбрать риэлтора для покупки квартиры - 445 просмотров
- какой риэлтор нужен покупателю квартиры - 1,3 тыс. просмотров

видео с обзором рынка и прогнозами от 5 до 100 тысяч просмотров.

Ну, если людям самим не интересно выбирать риэлтора, то почему они считают, что государство может выбрать его за них?

Хорошо, ввели лицензирование. Прошел там некий риэлтор некие курсы, сдал какие-то тесты. Дальше что? Как это повлияет на качество услуги?

Все почему-то считают, что раз будет лицензия, то вот они жалобу в лицензирующий орган подадут и там сразу же риэлтора лицензии лишат. Очевидно же, что так оно работать не будет.

И вопрос ведь лежит еще в другой плоскости. У клиента может и не быть претензий к своему риэлтору, но это не значит, что он оказывает качественную услугу. Я кучу раз видел такие сцены, когда понимаешь, что контрагент дуб-дубом, ничего не знает, дичь творит, но клиент доволен. Потому что он даже не понимает, что происходит. Потому что нет интереса к тому, что именно тебе делают и как должны это делать. Статистика просмотров видео - это показывает.

Как купить квартиру по лучшей цене? Или правильные торги с продавцами.

А теперь поговорим о торгах со стоороны покупателя.

Как правильно проводить торги, чтобы купить квартиру или дом по минимальной цене. О психологии торгов и правильной «работе» с продавцом. Как оценка и знание рынка в сегменте покупки поможет получить лучшую цену.

_______________________
Заявка на консультацию по городской и загородной недвижимости: https://relait.ru/chat


🎥 Смотреть

Как обманывают продавцов и заставляют стать клиентами риэлторов

Обсуждали недавно подобную тему у меня на канале. Помнится некая барышня из Сочи (рука не поднимается назвать её риэлтором) сильно возмущалась, говорила, что никакого обмана в таком нет. Другая барышня из компании Этажи её в этом поддерживала... А я как и считал, так и считаю, что обман, он и есть обман. И привлекать клиенов обманом - это плохо. Даже, если ты потом качественно оказываешь услугу.

Хотя моя практика показывает, что если клиента привлекают обманом, то и услуга потом оказывавается совсем не качественной.

Видео о том, как недобросовестные агенты откровенно обманывают своих клиентов, навязывая им услуги хитростью, пользуясь желанием человека поскорее продатать квартиру. Как распознать тех, кто хочет вас обмануть и не потратить драгоценное время и средства впустую, разберемся в этом ролике.
_______________________
Заявка на консультацию по городской и загородной недвижимости: https://relait.ru/chat

🎥 Смотреть

Как распознать обман продавца при покупке квартиры

И ещё одно видео на тему юр.экспертизы.

Как покупателю понять, что продавец ведёт себя сомнительно? На какие моменты нужно обратить внимание? И как распознать недобросовестного продавца.

_______________________
Заявка на консультацию по городской и загородной недвижимости: https://relait.ru/chat


🎥 Смотреть

Какие агенты нынче нежные пошли.

Обиделся, что мы после того, как сказали, что квартира понравилась будем покупать, перед авансом озвучили, что ещё хотим 50 тысяч торга.

Ну да, провели торги. Вроде договорились. Но клиенты подумали, что всё же ещё хочется чуть ниже. Предоплату ведь не внесли и даже проект соглашения ещё даже делать не стали.

А нам в ответ сказали, что мы подозрительные и "слово держать надо". Слово и правда держать нужно, только мы его ещё ведь не дали.

Да и сегодня так себя вести агенту продавца, ну совсем не хорошо...

Хотя есть у меня подозрение, что основная проблема лежит не в плоскости торга в 50 тысяч, а в фразе "я юристу документы отправила, посмотреть, что там у вас до предоплаты". Эту фразу сказала моя сотрудница, которую контрагент считал частным маклером.

Сразу после этого озвучили про 50 тысяч торга. И началось..

А по документам и, правда, есть вопросы...

послушать эфир: https://nfw.ria.ru/flv/file.aspx?ID=51318162&type=sr

Иногда приходится и такое продавать. Однако за 3 месяца продали. И в целом без особого снижения цены.

Это к тому, что рынок сегодня хотя и плохой, но не плохой. Потому что предложением ещё не наполнился. И продажи идут, несмотря на разговоры о том, что вторичка полностью умерла.

И интересные объекты продаются. Интересные не только по цене, но, как в квартире, о которой пишу, и по локации.

А что с покупателями? А с покупателями чуть позже.

А теперь поговорим о покупателях.

Посмотрите данные Сбера. Две верхние таблицы. С одной стороны сильная просадка в сравнении с декабрем. С другой стороны данные на уровне января 22 и 23 года. Ну и лучше, чем в апреле -мае 22-го.

Т.е. тухло, но не мертво. Ну, а чего от января ещё ожидать?

Любопытна цифра 8%, выделена оранжевым. Это доля заявок на ипотеку по ДДУ в общем числе заявок в Сбере. Самая низкая цифра за всю историю моих наблюдений (с 19-го года).

Вот как выглядит битва с застройщиками.

В общем вывод какой. Ипотека плохая, но не мертвая. Плюс количество покупателей без ипотеки стало существенно заметнее.

Но, на мой взгляд, заметнее на фоне отсутствия ипотечников, а не потому что покупателей с наличкой больше стало.

Я уже приводил статистику, что за последние 4 года сделок без ипотеки было всегда плюс-минус 2,7 млн. в год, кроме 20-го года, где их было 2,4 млн.

Не думаю, что этот год будет так уж сильно отличаться.

Но, что касается ипотеки, то показатели января не тем плохи, что они хуже декабря. Это как раз ожидаемо. А тем, что они скорее всего будут такими же и в феврале, и возможно в марте. Если ЦБ не начнет снижать ключевую.

Или не начнет резко повышать. Я пока не рассматриваю пристально этот вариант в своих прогнозах. Хотя в последнее время перестал считать его маловероятным. И сегодня оцениваю вероятность получения ключевой ставки в марте в районе 23-25% где-то в уровне 3-5%.

И есть у меня ощущение, что резкое поднятие ключевой (даже при текущей высокой базе) может привести скачку получений ипотечных кредитов и росту цен.

Но это дело будущего, а настоящее таково, что сделки всё равно идут. В феврале жду чуть большую активизацию. Ипотеку жду на уровне января.

Т.е. "краник" спроса, о котором я говорил в своем последнем прогнозе до конца не перекрыт. И наполнение рынка предложением для создания конкуренции не такое сильное, как ожидают те, кто ратует за падение цен в 15% - 40%.

Собственно, очевидно, что семейку планировали продлевать. Это из логики Постановления Правительства следовало.

Но это не может не печалить.. Когда дойдет до Правительства, что семейная ипотека, повышение демографии и помощь семьям с детьми - это разные вещи?

Если, всё же решатся сделать семейку на вторичке, то да, это становится помощью семьям с детьми. И то сомнительно, что нужно именно так делать. Но в текущем виде, это точно нет...

https://kommersant-ru.turbopages.org/kommersant.ru/s/doc/6465999

Хороший вопрос задали в ютубе.
Попробовал развернуть тему. Я не утверждаю, что так и будет. Но считаю это вполне возможным сценарием.

Так почему же цены при высокой ключевой и полумертвой ипотеке могут начать расти? Или почему "держать деньги на депозите" не обязательно выигрышная позиция.
_______________________________

А вот теперь представьте, что вы держите деньги на вкладе под 16%. И видите, что цены каждый месяц выше и выше.
Вы продолжите держать?

Могу показать, когда такой сценарий реализуется.

Сделки без ипотечные каждый год, примерно, в районе 2,7 млн сделок в год.
Рынок сейчас пустой. А сделки сейчас идут. Да, в каких-то сегментах новые квартиры появились. А в каких-то нет.

В конце апреля полгода будет высоких ставок. То есть появится часть людей с примерно плюс 10% от первоначальной суммы.

Кто-то из них решит, что есть смысл купить по тем ценам, что есть. Ведь у них плюс 10%.

Один покупатель - три сделки. Из этих трёх так же образуется один покупатель. А может быть и два.

И снова плюс три сделки.

Вопрос. Успеет до конца апреля рынок наполниться таким количеством предложений, чтобы сдернуть цены вниз?

И это вполне реалистичный сценарий.

Причём, если ЦБ начнёт, наоборот, поднимать ставку, то это так же можете спровоцировать рост цен.

Количество свободных квартир уменьшится ещё сильнее. А альтернативщикам цена не важна, важна возможность сделать сделку. Этот давление в рост.

аудиоверсия

Вы только выставили квартиру или дом в рекламу и вам сразу же поступило предложение о торге. Нужно ли на него соглашаться? Или есть смысл ждать, раз реклама только вышла? Как правильно реагировать на такое предложение? Почему оно очень важно?

0:00 – 02:44 – сегодняшний рынок для продавца. Почему много просмотров, а покупки нет
02:45 – 03:31 – как себя часто ведут продавцы при получении «быстрого» предложения
03:32 – 04:39 – золотое правило реакции на предложение первого покупателя
04:40 – 06:16 – почему предложение первого покупателя дома или квартиры - важно
06:17 – 08:37 – почему продавцы часто переоценивают свою недвижимость
08:38 – 10:49 – предложение первого покупателя квартиры можно превратить в быструю продажу
10:50 – 15:30 – что будет, если не согласится на предложение первого покупателя
15:31 – 16:16 – Скидка 10% на профессиональные риэлторские услуги

Заявка на консультацию по городской и загородной недвижимости: https://relait.ru/chat

Я в своих видео часто говорю, что для нормальной продажи нужно понять кто купит твою квартиру или дом, и делать объявление для такого покупателя.

Т.е. текст должен содержать правильные акценты.

Тут пример подобного разбора. Это в части описания инфраструктуры, но подобную вещь мы делаем и при описании квартиры.

То есть пишется общий текст про всё, что есть в квартире, вокруг неё. Далее расставляются отметки, на кого ориентирован данный текст.

Исходя из этой ориентации из текста безжалостно выбрасываются ненужные куски. И всё оставшееся компонуется в последовательное изложение, дополняясь акцентами.

Когда рука набьется, можно уже сразу писать акцентированное объявление.

Часто слышу, что это чушь и достаточно параметры указать. Всё равно такие объявления никто не читает, просто фото смотрят и тех.параметры.

Оспаривать это не буду. Но спрошу, а если все же кто-то читает? Почему бы конкретно для тех, кто читает, не сделать правильное объявление?

О, как. Оказывается цены на первичку падали весь 2023 год. И второе полугодие 2023 к первому - минус 5%. А ко второму полугодию 2023 года вообще минус 13,5%!

Мне даже любопытно, представитель Россреестра реально считала динамику рынка в средних ценах на квартиру?! Не за квадрат, а именно за объект?

Задача была именно в том, чтобы показать падение цен? Это ж как они извратились, чтобы падение найти..

Т.е. вместо того, чтобы сказать, что цены жуть как выросли и люди вместо квартир большой площадью вынуждены покупать квартиры с меньшей площадью, они говорят о корректировке цен?!

На днях общался со знакомым, который хотел купить загородный дом. И заметил общую тенденцию.

1. Локация
2. Цена
3. Площадь

Практика работы с покупателями загородной недвижимости показывает, что это три пункта базис для выбора загородного дома. А вот ликвидность и собственное размещение в доме и на участке (!) - встречается существенно реже.

Кучу раз слышал запрос - нужен дом столько-то метров, участок столько-то соток. А начинаешь общаться на тему кто жить будет, часто ли гости бывают, в каком составе. И самое важное, а через 10 лет, что с домом будет? Если нет планов продавать, то планируют ли еще детей или забрать родителей к себе. И вылезают нюансы.

Что оказывается дом должен быть не просто 170 кв.м., а минимум с 4 спальнями и одним кабинетом. Кстати большая редкость на такой площади. Потому что до 200 кв.м. любят планировать 3 спальни второй этаж и одна первый. Хотя на 200 метрах можно уже и 5 комнат разместить и даже 6, если постараться.

Или планируются еще дети, и понятно, что два санузла на два этажа будет мало и нужен 3 санузел.

Что участок должен быть не просто 10 соток. А такой, чтобы на нем встал и сам дом, и баня, и гараж с мастерской.

А уж как это всё сочетается с ликвидностью дома. Об этом вообще мало кто думает. Хотя, если даже лет 5 назад, ментально дом был "чтобы еще внуки могли пожить". То сегодня горизонт продажи 10-15 лет. И задуматься о том, как вы будете дом потом продавать имеет смысл.

Кстати, о загородке и ценообразовании. Для квартир тоже актуально.

Слежу за одним поселком в личных целях. Висел дом один за 30 млн. Цена очевидно завышена, причем круто завышена. По моей оценке он должен стоить в районе 20 млн.

Каркасник, 2014 года постройки, с определенными проблемами по дому, близко к шоссе. Ну и по округе за 20- 25 можно найти приличный дом из пеноблоков, примерно такой же конфигурации.

Можно сказать, что я загнул по поводу 20 млн. Но появился в этом же поселке такой же примерно дом, немного неудачно расположенный за 19 млн, и через пару-тройку месяцев ушел. То есть этот, который год висел, стоит если не 20 млн, то 22 млн максимум.

Но, вот человек оценил в 30 млн. Далее появился еще один дом и глядя на этот тоже выставили его за 30 млн. Потом правда снизили до 28 млн, но вот висят уже полгода.

И тут, та-дам. Появляется еще один дом, на участке 27 соток (а предыдущие дома с участком 15 соток) и выставляют его за 39 млн! Там ведь земли куча!

Ну ради любопытства посмотрел я это.. Участок буквой Г. Около половины участка - овраг. Одна часть с двух сторон зажата водой, то есть кап.строений не построить. В общем, участок большой, но использовать его особо нормально не получится. Ну и дом сам по себе похуже первых.

Вот так оно и происходит. Смотрим на окружение. Видим радующую глаз цену. Не смотрим на объявления, не видим сколько они висят и не продаются. Делим цену на квадратные метры и/ или сотки. Умножаем на свои квадратные метры и/или сотки. И выводим приятную для себя цену. А потом висим, висим и висим.

Снижать нужно цену в объявлении? А зачем? Рынок ведь плохой, покупателей нет...

Так вот сейчас такого добра полрынка. И когда мне приводят примеры, что кто-то снизил цену на квартиру или дом на 10-20% и продал, то это не дисконт, не скидка. Это приведение цены к рынку. Не более того. А цены сейчас не очень-то и падают.

По январю у нас средний торг в районе 3%.