Приемка пентхауса: на что я трачу первые 2 часа с фонариком и уровнем 🔦
Расскажу вам как я провожу первые 2 часа на объекте за $2M+
❗️Спойлер: фонарик, уровень и правИло тут не главные. Главный – ПРОТОКОЛ❗️
Вот на что я реально трачу время:
✅ Тепловизионная съёмка ограждающих конструкций
Даже в новостройке. Особенно в ней.
Разница температуры на углах >2°С? Значит плохая теплоизоляция, что-то сделано не по проекту (а иногда и ошибки в проекте). Через год выявляется плесень за гипсокартоном, в нишах или пазухах.
Я фиксирую актом - подрядчик переделывает за свой счёт.
✅ Контроль допусков по BIM-модели
У вас пентхаус или клиника - значит, есть цифровая модель.
Я сравниваю фактические замеры лазерным трекером (точность ±1 мм) с моделью.
Отклонение больше 5 мм по ответственным узлам? Стоп-сдача.Требую переделки.
✅ Проверка скрытых систем, до которых после черновой отделки не добраться
💦 Водоснабжение: опрессовка давлением с превышением в 1,5 от рабочего. Падение за час больше 0,1 бар? Значит имеется утечка в стяжке.
-💨Вентиляция класса HEPA (для клиник / домов с аллергиками): замеряю скорость потока в каждой решётке. Должно быть ±10% от проекта. Иначе - переплата за фильтры впустую.
🥁Шумоизоляция между спальнями: замеряю уровнемером. Rw <52 дБ? Перегородки возведены с нарушениями.
✅Юридический аспект
По результатам проверки составляю протокол. И это не просто «записал в акт».
Я составляю двусторонний протокол с фотографиями, замерами и ссылками на пункты договора (СП 48.13330, ГОСТ Р 58973-2020).
Копия - застройщику, копия - заказчику.
Если через 11 месяцев треснет стяжка или будет протечка кровли (а пентхаус - это верхний этаж) - я выдергиваю гарантийные деньги без суда. У меня 3 кейса в 2023–2024, где это сработало.
🎁Бонус для тех, кто не в теме зачем при приёмке нужен фонарик.💁♂️
Берём фонарик в руку и приставляем под 45° к стене.
Все бугры, волны, пятна шпаклёвки вылезут наружу.
Даже если стена кажется идеальной!
😎Признаюсь вам, что стены под 45° я лично не проверяю. Это делают мои инженеры.
Единственное, зачем я сам беру фонарик – для проверки щелей в притворах противопожарных дверей. Если зазор больше 3 мм - дым при пожаре пойдёт. Это серьёзный вопрос.
👇 Кстати, вопрос по делу:
Какие скрытые дефекты на вашей стройке всплыли уже после подписания акта? Поделитесь, а я скажу, можно ли было их поймать заранее.
Расскажу вам как я провожу первые 2 часа на объекте за $2M+
❗️Спойлер: фонарик, уровень и правИло тут не главные. Главный – ПРОТОКОЛ❗️
Вот на что я реально трачу время:
✅ Тепловизионная съёмка ограждающих конструкций
Даже в новостройке. Особенно в ней.
Разница температуры на углах >2°С? Значит плохая теплоизоляция, что-то сделано не по проекту (а иногда и ошибки в проекте). Через год выявляется плесень за гипсокартоном, в нишах или пазухах.
Я фиксирую актом - подрядчик переделывает за свой счёт.
✅ Контроль допусков по BIM-модели
У вас пентхаус или клиника - значит, есть цифровая модель.
Я сравниваю фактические замеры лазерным трекером (точность ±1 мм) с моделью.
Отклонение больше 5 мм по ответственным узлам? Стоп-сдача.Требую переделки.
✅ Проверка скрытых систем, до которых после черновой отделки не добраться
💦 Водоснабжение: опрессовка давлением с превышением в 1,5 от рабочего. Падение за час больше 0,1 бар? Значит имеется утечка в стяжке.
-💨Вентиляция класса HEPA (для клиник / домов с аллергиками): замеряю скорость потока в каждой решётке. Должно быть ±10% от проекта. Иначе - переплата за фильтры впустую.
🥁Шумоизоляция между спальнями: замеряю уровнемером. Rw <52 дБ? Перегородки возведены с нарушениями.
✅Юридический аспект
По результатам проверки составляю протокол. И это не просто «записал в акт».
Я составляю двусторонний протокол с фотографиями, замерами и ссылками на пункты договора (СП 48.13330, ГОСТ Р 58973-2020).
Копия - застройщику, копия - заказчику.
Если через 11 месяцев треснет стяжка или будет протечка кровли (а пентхаус - это верхний этаж) - я выдергиваю гарантийные деньги без суда. У меня 3 кейса в 2023–2024, где это сработало.
🎁Бонус для тех, кто не в теме зачем при приёмке нужен фонарик.💁♂️
Берём фонарик в руку и приставляем под 45° к стене.
Все бугры, волны, пятна шпаклёвки вылезут наружу.
Даже если стена кажется идеальной!
😎Признаюсь вам, что стены под 45° я лично не проверяю. Это делают мои инженеры.
Единственное, зачем я сам беру фонарик – для проверки щелей в притворах противопожарных дверей. Если зазор больше 3 мм - дым при пожаре пойдёт. Это серьёзный вопрос.
👇 Кстати, вопрос по делу:
Какие скрытые дефекты на вашей стройке всплыли уже после подписания акта? Поделитесь, а я скажу, можно ли было их поймать заранее.
🔥3👌1🤝1
Почему за кухней Boffi за 25 млн может зацвести плесень?
(Случай из практики)
Сегодня я расскажу о том, что происходит если слепо доверять профессионализму застройщика.
В элитном сегменте одна небольшая ошибка в чертежах застройщика, обнаруженная после заселения заказчика в квартиру или пентхаус, стоит от 5 до 12 млн рублей на переделку.
🏢 Что случилось?
Несколько лет назад мы закончили пентхаус в Алматы. Это был прекрасный проект от сильного казахстанского архбюро.
Изюминка этого пентхауса - панорамное остекление в пол по периметру. Эдакий «аквариум» с белоснежным мрамором.
Перед началом работ я изучил раздел АР (Архитектурные Решения) от застройщика и увидел : узлы примыкания витражей к перекрытиям и наружным стенам спроектированы по стандартному европейскому серийному альбому. 📄
Красиво, стандартно, но... Без учета того, что снаружи резкоконтинентальный климат Алматы ❄️ (-20°С ночью / +1°С днём) и что это 9-й этаж с дикой ветровой нагрузкой. 💨
Я попросил Рольфа - технолога фасадной фирмы, с которым работал еще в Цюрихе, пересчитать узел заново под местные реалии.
Его вердикт: ⚠️ точка росы смещается внутрь помещения.
Для бетона это не страшно. Но критично для встроенного кухонного гарнитура Boffi, стоящего вплотную к витражу.
💰 Цена вопроса для Инвестора
Если бы мы махнули рукой и оставили «как есть», то через два отопительных сезона за цоколем и задней стенкой шкафов появился бы грибок.
А потом:
🔨Замена участка фасада изнутри:
🔨 Демонтаж итальянской мебели;
🔨 Восстановление дизайна;
🏨 3-4 месяца жизни Заказчика на стройке (или в отеле за наш с подрядчиком счет).
Чек на переделку: 💸 7–8 млн рублей и сожженные нервы.
🛠 Что было сделано
Мы внесли изменения в РД и согласовали с архитектором здания. Заменили комплектующие примыканий, переделали утеплитель с пароизоляцией, нанесли дополнительный слой герметизации Sika.
В итоге получили
✅ Удорожание: ~450 000 руб.
Пришлось быть настойчивым и объяснять Заказчику допзатраты до начала работ. Но это классика: выбор между «заплатить 450 тысяч сейчас» и «потерять 8 миллионов и доверие через 2 года». Я предпочитаю идти трудным, но правильным путем, а не полагаться на авось. 🎯
👨💻 Совет для коллег - Архитекторов и Дизайнеров
Я не прораб. Я тот человек, который читает ваши чертежи глазами технического заказчика с 30-летним стажем. Моя задача - найти ошибку в РД до начала работ, а не после того, как её найдет клиент, въехав в новый дом.
Если у вас на столе VIP-объект, отправляйте исполнительную документацию от застройщика на аудит. 📑 Это страховка вашей профессиональной репутации и спокойный сон.
📩 Инвесторам и собственникам
Если ваш объект на стадии «Рабочая Документация» и есть сомнения по конструктиву от застройщика или по разделам АР и КР от ваших проектировщиков пишите в личные сообщения
👉 @Vladimir1972_22.
Мы разберем один конкретный узел анонимно и без обязательств. 🤝 Скажу честно, есть там риск для вашего бюджета или нет.
P.S. В качестве примера фото того, что мы могли получить (фото из интернета)
(Случай из практики)
Сегодня я расскажу о том, что происходит если слепо доверять профессионализму застройщика.
В элитном сегменте одна небольшая ошибка в чертежах застройщика, обнаруженная после заселения заказчика в квартиру или пентхаус, стоит от 5 до 12 млн рублей на переделку.
🏢 Что случилось?
Несколько лет назад мы закончили пентхаус в Алматы. Это был прекрасный проект от сильного казахстанского архбюро.
Изюминка этого пентхауса - панорамное остекление в пол по периметру. Эдакий «аквариум» с белоснежным мрамором.
Перед началом работ я изучил раздел АР (Архитектурные Решения) от застройщика и увидел : узлы примыкания витражей к перекрытиям и наружным стенам спроектированы по стандартному европейскому серийному альбому. 📄
Красиво, стандартно, но... Без учета того, что снаружи резкоконтинентальный климат Алматы ❄️ (-20°С ночью / +1°С днём) и что это 9-й этаж с дикой ветровой нагрузкой. 💨
Я попросил Рольфа - технолога фасадной фирмы, с которым работал еще в Цюрихе, пересчитать узел заново под местные реалии.
Его вердикт: ⚠️ точка росы смещается внутрь помещения.
Для бетона это не страшно. Но критично для встроенного кухонного гарнитура Boffi, стоящего вплотную к витражу.
💰 Цена вопроса для Инвестора
Если бы мы махнули рукой и оставили «как есть», то через два отопительных сезона за цоколем и задней стенкой шкафов появился бы грибок.
А потом:
🔨Замена участка фасада изнутри:
🔨 Демонтаж итальянской мебели;
🔨 Восстановление дизайна;
🏨 3-4 месяца жизни Заказчика на стройке (или в отеле за наш с подрядчиком счет).
Чек на переделку: 💸 7–8 млн рублей и сожженные нервы.
🛠 Что было сделано
Мы внесли изменения в РД и согласовали с архитектором здания. Заменили комплектующие примыканий, переделали утеплитель с пароизоляцией, нанесли дополнительный слой герметизации Sika.
В итоге получили
✅ Удорожание: ~450 000 руб.
Пришлось быть настойчивым и объяснять Заказчику допзатраты до начала работ. Но это классика: выбор между «заплатить 450 тысяч сейчас» и «потерять 8 миллионов и доверие через 2 года». Я предпочитаю идти трудным, но правильным путем, а не полагаться на авось. 🎯
👨💻 Совет для коллег - Архитекторов и Дизайнеров
Я не прораб. Я тот человек, который читает ваши чертежи глазами технического заказчика с 30-летним стажем. Моя задача - найти ошибку в РД до начала работ, а не после того, как её найдет клиент, въехав в новый дом.
Если у вас на столе VIP-объект, отправляйте исполнительную документацию от застройщика на аудит. 📑 Это страховка вашей профессиональной репутации и спокойный сон.
📩 Инвесторам и собственникам
Если ваш объект на стадии «Рабочая Документация» и есть сомнения по конструктиву от застройщика или по разделам АР и КР от ваших проектировщиков пишите в личные сообщения
👉 @Vladimir1972_22.
Мы разберем один конкретный узел анонимно и без обязательств. 🤝 Скажу честно, есть там риск для вашего бюджета или нет.
P.S. В качестве примера фото того, что мы могли получить (фото из интернета)
👍2🤝1
ФИЗИКА ПРОТИВ ЭСТЕТИКИ
(История одного инженерного компромисса)
И вот ещё один пентхаус в центре Москвы. Московское архитектурное бюро запроектировало для моего клиента панорамный раздвижной витраж Schuco 6 метров в длину.
При этом нужно было демонтировать колонну по центру пролёта. Их желание было понятное и красивое: получить полное ощущение того, что стены в гостиной нет, а есть только небо.
Когда я поручил конструкторам проверить бетонный каркас здания сразу стало ясно:
✅ Чтобы встало 6-метровое остекление, нужно усиливать бетонную балку над проёмом. Конструктив застройщика этого не предполагал.
✅Согласование с заводом Schuco по нестандартному монтажу - это займёт не меньше 8 недель .
✅Доставка и монтаж краном через фасад – это отдельная операция с перекрытием двора.
Стандартная реакция управленца в таком случае:
«Давайте оставим колонну и сделаем два витража по 3м. Сэкономим деньги и нервы».
Моя реакция как руководителя проекта была такой:
«Давайте дадим Заказчику честный расклад, чтобы он осознанно принял решение, сохранив уважение к замыслу Архитектора».
Я подготовил простую матрицу для заказчика (привожу сильно усечённый вариант):
Вариант А: 6 метров без колонны (как в проекте)
🗓 Срок: +5 месяцев к графику отделки
💰Бюджет: +2.1 млн руб. к смете
🎉Эффект: Полный «вау-эффект», увеличение капитализации квартиры
Вариант Б: Два проёма по 3 метра с колонной
🗓 Срок: Стандартный график
💰Бюджет: Без изменений
🎉Эффект: Хороший вид, но нарушена целостность панорамы
Результат обсуждения этих вариантов такой:
📍Заказчик подумал и выбрал Вариант А. Но теперь он точно знал, ЗА ЧТО платит.
📍Архитектор сохранил лицо, потому что не он «затянул стройку и раздул бюджет», а заказчик осознанно вложился в деталь.
📍Я получил спокойный график работ, потому что заранее заложил эти 5 месяцев в общий план.
Что я вынес для себя из этого кейса (и теперь делаю на каждом объекте):
1️⃣ Правило «одного касания». В Швейцарии, где я управлял проектами, есть принцип: любое отклонение от утверждённого дизайн-проекта оплачивается Заказчиком с повышающим коэффициентом 1.5 (так как ломает логистику и контрактацию).
Я внедрил это правило в свои договоры в России. Это дисциплинирует всех участников и защищает бюджет от бесконечных «а давайте подвинем розетку на 5 см».
2️⃣ Карта рисков. Каждый проект я начинаю с таблицы, где визуально свожу:
· «Мечты дизайнера»,
· «Реальность конструктора»,
· «Кошелёк и терпение заказчика».
Информация для архитекторов и дизайнеров, читающим канал:
Я не конкурирую с вами за влияние на клиента. Я беру на себя весь массив коммуникации с «грязным цехом»: инженерами, прорабами, заводами и согласованиями. Я перевожу язык стройки на язык цифр и сроков. Ваша задача -творить, моя - сделать так, чтобы сотворённое стояло на бетоне, а не на соплях и взаимных упрёках.
Несколько вопросов:
❓Господа инвесторы, сталкивались ли вы с тем, что красивая архитектурная деталь оборачивалась срывом графика? Как вы решали: резать бюджет или ждать?
❓Господа архитекторы, был ли у вас объект, где вы до последнего боялись, что подрядчик «запоганит» сложный узел?
https://t.me/expert_building
(История одного инженерного компромисса)
И вот ещё один пентхаус в центре Москвы. Московское архитектурное бюро запроектировало для моего клиента панорамный раздвижной витраж Schuco 6 метров в длину.
При этом нужно было демонтировать колонну по центру пролёта. Их желание было понятное и красивое: получить полное ощущение того, что стены в гостиной нет, а есть только небо.
Когда я поручил конструкторам проверить бетонный каркас здания сразу стало ясно:
✅ Чтобы встало 6-метровое остекление, нужно усиливать бетонную балку над проёмом. Конструктив застройщика этого не предполагал.
✅Согласование с заводом Schuco по нестандартному монтажу - это займёт не меньше 8 недель .
✅Доставка и монтаж краном через фасад – это отдельная операция с перекрытием двора.
Стандартная реакция управленца в таком случае:
«Давайте оставим колонну и сделаем два витража по 3м. Сэкономим деньги и нервы».
Моя реакция как руководителя проекта была такой:
«Давайте дадим Заказчику честный расклад, чтобы он осознанно принял решение, сохранив уважение к замыслу Архитектора».
Я подготовил простую матрицу для заказчика (привожу сильно усечённый вариант):
Вариант А: 6 метров без колонны (как в проекте)
🗓 Срок: +5 месяцев к графику отделки
💰Бюджет: +2.1 млн руб. к смете
🎉Эффект: Полный «вау-эффект», увеличение капитализации квартиры
Вариант Б: Два проёма по 3 метра с колонной
🗓 Срок: Стандартный график
💰Бюджет: Без изменений
🎉Эффект: Хороший вид, но нарушена целостность панорамы
Результат обсуждения этих вариантов такой:
📍Заказчик подумал и выбрал Вариант А. Но теперь он точно знал, ЗА ЧТО платит.
📍Архитектор сохранил лицо, потому что не он «затянул стройку и раздул бюджет», а заказчик осознанно вложился в деталь.
📍Я получил спокойный график работ, потому что заранее заложил эти 5 месяцев в общий план.
Что я вынес для себя из этого кейса (и теперь делаю на каждом объекте):
1️⃣ Правило «одного касания». В Швейцарии, где я управлял проектами, есть принцип: любое отклонение от утверждённого дизайн-проекта оплачивается Заказчиком с повышающим коэффициентом 1.5 (так как ломает логистику и контрактацию).
Я внедрил это правило в свои договоры в России. Это дисциплинирует всех участников и защищает бюджет от бесконечных «а давайте подвинем розетку на 5 см».
2️⃣ Карта рисков. Каждый проект я начинаю с таблицы, где визуально свожу:
· «Мечты дизайнера»,
· «Реальность конструктора»,
· «Кошелёк и терпение заказчика».
Информация для архитекторов и дизайнеров, читающим канал:
Я не конкурирую с вами за влияние на клиента. Я беру на себя весь массив коммуникации с «грязным цехом»: инженерами, прорабами, заводами и согласованиями. Я перевожу язык стройки на язык цифр и сроков. Ваша задача -творить, моя - сделать так, чтобы сотворённое стояло на бетоне, а не на соплях и взаимных упрёках.
Несколько вопросов:
❓Господа инвесторы, сталкивались ли вы с тем, что красивая архитектурная деталь оборачивалась срывом графика? Как вы решали: резать бюджет или ждать?
❓Господа архитекторы, был ли у вас объект, где вы до последнего боялись, что подрядчик «запоганит» сложный узел?
https://t.me/expert_building
🔥3💯1🤝1
Информация обо мне
🟢 Антикризисный директор по строительству с 25-лет опыта управления строительством премиальных объектов в России и Европе (Франция, Швейцария, Италия, Казахстан).
Специализация - «реанимация» и завершение проектов, которые остановились или зашли в тупик. Защищаю интересы и работаю по поручению заказчика в премиальном сегменте ИЖС.
✅ С какими задачами работаю:
1. Отсутствие полной проектной и рабочей документации.
2. Конфликт между заказчиком и архитектором/дизайнером.
3. Некомпетентность генподрядчика (нарушение технологий, срыв сроков).
4. Несоответствие бюджета реальным затратам.
5. Ошибки в инженерных решениях, обнаруженные на поздних этапах.
6. Проблемы с поставками импортных материалов и оборудования.
7. Отсутствие технического надзора и контроля качества.
8. Смена концепции или требований заказчика в процессе.
9. Потеря доверия и коммуникации между всеми участниками проекта.
✅ Чем я могу помочь
1. Провожу аудит текущего состояния - выявляю реальные проблемы, риски, скрытые дефекты и несоответствия.
2. Разрабатываю антикризисный план - дорожная карта с чёткими сроками, бюджетом и поэтапными действиями.
3. Формирую или корректирую команду - сохраняю существующих специалистов, если они работают в интересах проекта, либо привлекаю проверенных архитекторов, дизайнеров, инженеров и подрядчиков.
4. Восстанавливаю документацию - проектные решения, исполнительные чертежи, разрешительные акты.
5. Управляю стройкой до финала - контроль качества, сроков, бюджета, пусконаладка всех инженерных систем.
6. Сдаю объект «под ключ» - с полным пакетом исполнительной документации, сертификатами, паспортами оборудования, договорами на сервисное обслуживание.
7. Руковожу обучением персонала в части эксплуатации инженерного оборудования.
✅ Результат для заказчика
📍 Остановленный проект превращается в готовый дом, который можно передать в эксплуатацию.
📍 Заказчик получает прозрачный бюджет, реальные сроки и полный комплект документов.
📍Заказчик освобождается от стресса и ручного управления стройкой.
✅ Форматы сотрудничества
1️⃣ Полное антикризисное управление (реанимация остановленного объекта)
Вхожу в проект на любой стадии «заморозки» и веду до полной сдачи.
- Аудит текущего состояния, выявление скрытых проблем.
- Разработка «дорожной карты» завершения.
- Формирование или замена команды (архитекторы, дизайнеры, подрядчики).
- Управление строительством, контроль качества, сроков, бюджета.
- Пусконаладка, исполнительная документация, передача объекта в эксплуатацию.
2️⃣ Разработка антикризисного решения (отдельная услуга)
Для тех, кто хочет получить объективную картину и план действий, прежде чем принимать кадровые или финансовые решения.
- Выезд на объект, анализ документации, интервью с участниками.
-Письменное заключение: реальные причины остановки, скрытые риски, дефекты.
- Дорожная карта завершения: сроки, бюджет, поэтапный план, рекомендации по команде.
- Вы получаете готовый инструмент для принятия решений (можете реализовать сами или привлечь меня для управления).
3️⃣ Полное управление строительством нового объекта «с нуля»
Если проект только начинается, я могу выступить вашим техническим заказчиком и управляющим на весь цикл.
- Формирование концепции совместно с архитектором и дизайнером.
- Сбор и координация команды (от проектировщиков до подрядчиков).
- Авторский и технический надзор, управление бюджетом и сроками.
- Сдача объекта «под ключ» с полным комплектом документации и настройкой всех систем.
4️⃣ Стратегическое управление портфелем проектов (роль управляющего директора)
Если у вас несколько объектов в работе или планируется масштабное строительство (коттеджный поселок, комплекс зданий), я могу взять на себя роль руководителя строительного департамента на вашей стороне.
🟢 Антикризисный директор по строительству с 25-лет опыта управления строительством премиальных объектов в России и Европе (Франция, Швейцария, Италия, Казахстан).
Специализация - «реанимация» и завершение проектов, которые остановились или зашли в тупик. Защищаю интересы и работаю по поручению заказчика в премиальном сегменте ИЖС.
✅ С какими задачами работаю:
1. Отсутствие полной проектной и рабочей документации.
2. Конфликт между заказчиком и архитектором/дизайнером.
3. Некомпетентность генподрядчика (нарушение технологий, срыв сроков).
4. Несоответствие бюджета реальным затратам.
5. Ошибки в инженерных решениях, обнаруженные на поздних этапах.
6. Проблемы с поставками импортных материалов и оборудования.
7. Отсутствие технического надзора и контроля качества.
8. Смена концепции или требований заказчика в процессе.
9. Потеря доверия и коммуникации между всеми участниками проекта.
✅ Чем я могу помочь
1. Провожу аудит текущего состояния - выявляю реальные проблемы, риски, скрытые дефекты и несоответствия.
2. Разрабатываю антикризисный план - дорожная карта с чёткими сроками, бюджетом и поэтапными действиями.
3. Формирую или корректирую команду - сохраняю существующих специалистов, если они работают в интересах проекта, либо привлекаю проверенных архитекторов, дизайнеров, инженеров и подрядчиков.
4. Восстанавливаю документацию - проектные решения, исполнительные чертежи, разрешительные акты.
5. Управляю стройкой до финала - контроль качества, сроков, бюджета, пусконаладка всех инженерных систем.
6. Сдаю объект «под ключ» - с полным пакетом исполнительной документации, сертификатами, паспортами оборудования, договорами на сервисное обслуживание.
7. Руковожу обучением персонала в части эксплуатации инженерного оборудования.
✅ Результат для заказчика
📍 Остановленный проект превращается в готовый дом, который можно передать в эксплуатацию.
📍 Заказчик получает прозрачный бюджет, реальные сроки и полный комплект документов.
📍Заказчик освобождается от стресса и ручного управления стройкой.
✅ Форматы сотрудничества
1️⃣ Полное антикризисное управление (реанимация остановленного объекта)
Вхожу в проект на любой стадии «заморозки» и веду до полной сдачи.
- Аудит текущего состояния, выявление скрытых проблем.
- Разработка «дорожной карты» завершения.
- Формирование или замена команды (архитекторы, дизайнеры, подрядчики).
- Управление строительством, контроль качества, сроков, бюджета.
- Пусконаладка, исполнительная документация, передача объекта в эксплуатацию.
2️⃣ Разработка антикризисного решения (отдельная услуга)
Для тех, кто хочет получить объективную картину и план действий, прежде чем принимать кадровые или финансовые решения.
- Выезд на объект, анализ документации, интервью с участниками.
-Письменное заключение: реальные причины остановки, скрытые риски, дефекты.
- Дорожная карта завершения: сроки, бюджет, поэтапный план, рекомендации по команде.
- Вы получаете готовый инструмент для принятия решений (можете реализовать сами или привлечь меня для управления).
3️⃣ Полное управление строительством нового объекта «с нуля»
Если проект только начинается, я могу выступить вашим техническим заказчиком и управляющим на весь цикл.
- Формирование концепции совместно с архитектором и дизайнером.
- Сбор и координация команды (от проектировщиков до подрядчиков).
- Авторский и технический надзор, управление бюджетом и сроками.
- Сдача объекта «под ключ» с полным комплектом документации и настройкой всех систем.
4️⃣ Стратегическое управление портфелем проектов (роль управляющего директора)
Если у вас несколько объектов в работе или планируется масштабное строительство (коттеджный поселок, комплекс зданий), я могу взять на себя роль руководителя строительного департамента на вашей стороне.
👍2🔥2
- Формирование и координация команды управляющих проектами (project managers).
- Контроль качества, сроков и бюджетов по всем объектам.
- Единая отчётность для заказчика, стратегический надзор.
- Решение сложных вопросов на верхнем уровне, взаимодействие с ключевыми подрядчиками и архитекторами.
- Вы получаете «одно окно» для управления всей стройкой без необходимости погружаться в операционку.
✅Предварительный этап (бесплатно)
Краткое знакомство в формате звонка или встречи, где:
- Вы описываете ситуацию (один объект или несколько).
- Я задаю уточняющие вопросы.
- Мы определяем, могу ли я быть полезен, и выбираем оптимальный формат сотрудничества.
✳️ Это не консультация и не аудит. Это фильтр, чтобы не тратить ваше время и деньги.
- Контроль качества, сроков и бюджетов по всем объектам.
- Единая отчётность для заказчика, стратегический надзор.
- Решение сложных вопросов на верхнем уровне, взаимодействие с ключевыми подрядчиками и архитекторами.
- Вы получаете «одно окно» для управления всей стройкой без необходимости погружаться в операционку.
✅Предварительный этап (бесплатно)
Краткое знакомство в формате звонка или встречи, где:
- Вы описываете ситуацию (один объект или несколько).
- Я задаю уточняющие вопросы.
- Мы определяем, могу ли я быть полезен, и выбираем оптимальный формат сотрудничества.
✳️ Это не консультация и не аудит. Это фильтр, чтобы не тратить ваше время и деньги.
Telegram
Управление строительством с Владимиром Зубакиным
Экспертный канал от практика с 30 летним стажем в элитном строительстве в России, Франции, Швейцарии, Казахстане
https://t.me/expert_building
Связь со мной @Vladimir1972_22
https://t.me/expert_building
Связь со мной @Vladimir1972_22
❤1👍1
Мини - диалог на стройке.
-Подрядчик: «А давайте покрасим стены во всех гардеробных и спальнях одним цветом. Будет классно!»
- Дизайнер: «А давайте всех подрядчиков будем называть Иванами. Будет удобно!»
Подрядчик обиделся. Ведь он хотел «как лучше».
Но «лучше» для кого?
Конечно, для себя любимого.
Не нужно заказывать кучу образцов краски для выкрасов на стене.
Оптимизация расходов – меньше остатков краски и можно не смотреть в дизайн- проект.
Катай себе одним цветом- красота!
Таких историй на стройке каждый день -вагон.
К чему я это?
Хочу сказать Архитекторам и Дизайнерам отдельное спасибо, что читаете и комментируете.
Я уважаю ваш труд и знаю, как обидно, когда продуманный до мелочей проект разбивается о низкую квалификацию или лень строителей.
Я работаю с российскими и европейскими бюро. Я говорю на одном языке и с авторами интерьеров, и с проектировщиками инженерных систем.
Моя задача на стройке - освободить вас от операционной боли. Я беру на себя контракты, сроки, контроль подрядчиков, чтобы авторский надзор был праздником, а не войной.
И да, я никогда не урезаю архитектурные решения ради копейки - ищу способы реализовать замысел в рамках бюджета, а не вместо него.
Первые 10 лет после окончания МГСУ я работал в генподряде. И прошёл путь от прораба до зам. начальника ПТО. Я знаю, о чём молчат сметы и как подрядчики прячут «допы» за красивыми формулировками.
Я знаю все процессы изнутри. Поэтому меня трудно обмануть. А ещё я умею договариваться, а не давить.
Но, когда нужно, я становлюсь самым неприятным человеком для нерадивых исполнителей.
Все знают, что строить сложно. Но перестраивать ещё сложнее!
Поэтому я стараюсь объединить профессионалов.
Когда архитектор, подрядчик и управляющий живут одной идеей и смотрят в одном направлении, вот тогда и получается именно тот объект, которым можно гордиться.
Гордиться всей команде!
Если ваша стройка вышла из-под контроля, то напишите мне.
Мы начнём с бесплатного разговора: Вы опишите ситуацию, я задам уточняющие вопросы.
А дальше - либо Вы получаете дорожную карту для самостоятельной работы, либо я беру на себя управление проектом, его сроками и бюджетом и довожу его «до ключей» с чистой совестью и прозрачной отчётностью.
🔗 Канал управленца строительными проектами https://t.me/expert_building
-Подрядчик: «А давайте покрасим стены во всех гардеробных и спальнях одним цветом. Будет классно!»
- Дизайнер: «А давайте всех подрядчиков будем называть Иванами. Будет удобно!»
Подрядчик обиделся. Ведь он хотел «как лучше».
Но «лучше» для кого?
Конечно, для себя любимого.
Не нужно заказывать кучу образцов краски для выкрасов на стене.
Оптимизация расходов – меньше остатков краски и можно не смотреть в дизайн- проект.
Катай себе одним цветом- красота!
Таких историй на стройке каждый день -вагон.
К чему я это?
Хочу сказать Архитекторам и Дизайнерам отдельное спасибо, что читаете и комментируете.
Я уважаю ваш труд и знаю, как обидно, когда продуманный до мелочей проект разбивается о низкую квалификацию или лень строителей.
Я работаю с российскими и европейскими бюро. Я говорю на одном языке и с авторами интерьеров, и с проектировщиками инженерных систем.
Моя задача на стройке - освободить вас от операционной боли. Я беру на себя контракты, сроки, контроль подрядчиков, чтобы авторский надзор был праздником, а не войной.
И да, я никогда не урезаю архитектурные решения ради копейки - ищу способы реализовать замысел в рамках бюджета, а не вместо него.
Первые 10 лет после окончания МГСУ я работал в генподряде. И прошёл путь от прораба до зам. начальника ПТО. Я знаю, о чём молчат сметы и как подрядчики прячут «допы» за красивыми формулировками.
Я знаю все процессы изнутри. Поэтому меня трудно обмануть. А ещё я умею договариваться, а не давить.
Но, когда нужно, я становлюсь самым неприятным человеком для нерадивых исполнителей.
Все знают, что строить сложно. Но перестраивать ещё сложнее!
Поэтому я стараюсь объединить профессионалов.
Когда архитектор, подрядчик и управляющий живут одной идеей и смотрят в одном направлении, вот тогда и получается именно тот объект, которым можно гордиться.
Гордиться всей команде!
Если ваша стройка вышла из-под контроля, то напишите мне.
Мы начнём с бесплатного разговора: Вы опишите ситуацию, я задам уточняющие вопросы.
А дальше - либо Вы получаете дорожную карту для самостоятельной работы, либо я беру на себя управление проектом, его сроками и бюджетом и довожу его «до ключей» с чистой совестью и прозрачной отчётностью.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍4🔥3💯1
🏘 Первый осмотр проблемного ОКН
Вот типичная ситуация,которая потребовала антикризисного управления.
Заказчик попросил меня быстро погрузиться в процесс и сделать анализ процесса строительства.
Исходные данные от заказчика были такие:
1. Документация есть частично и часть решений принималась по месту.
2. Подрядчики уже работают, и собственник хочет понять реальную картину.
3. Сроки затягиваются, а бюджет растёт
Что я проверил в первые 3 часа на объекте? Что я просил прислать мне в первые сутки?
В первые 3 часа :
- Прошёл по фронту работ без сопровождения и сравнил факт исполнения с проектом и актами.
- Потом проверил вскрытые узлы (фундаменты, усиление) и изучил журналы работ.
- Поговорил с прорабом и технадзором без начальников.
В первые сутки:
-Запросил актуальный график работ и реестр договоров,
-Запросил КС-2/КС-3 за 2 месяца, исполнительную документацию и переписку с госохраной.
⚡️Главные риски определил так:
-По проекту. Документация противоречит реальным конструкциям ОКН (проект на вентиляцию - балки мешают) и нет согласований с госохраной.
-По подрядчику. Сроки срывают, а акты подписаны с завышением объёмов. Также нет журналов работ и авторского надзора. Исполнители не знают техкарт.
-По бюджету. Освоение средств опережает физический объём работ. Есть непредвиденные работы без обоснования.
-По графику. Фактические отставания накапливаются, а корректировок нет.
-По техсостоянию. При визуальном осмотре видны трещины, просадки, следы намокания, отклонения от вертикали.
Через 5 дней собственник получил от меня доклад с разъяснением ситуации, указанием причин к ней приведших и мои решения по наведению порядка в проекте.
Вот типичная ситуация,которая потребовала антикризисного управления.
Заказчик попросил меня быстро погрузиться в процесс и сделать анализ процесса строительства.
Исходные данные от заказчика были такие:
1. Документация есть частично и часть решений принималась по месту.
2. Подрядчики уже работают, и собственник хочет понять реальную картину.
3. Сроки затягиваются, а бюджет растёт
Что я проверил в первые 3 часа на объекте? Что я просил прислать мне в первые сутки?
В первые 3 часа :
- Прошёл по фронту работ без сопровождения и сравнил факт исполнения с проектом и актами.
- Потом проверил вскрытые узлы (фундаменты, усиление) и изучил журналы работ.
- Поговорил с прорабом и технадзором без начальников.
В первые сутки:
-Запросил актуальный график работ и реестр договоров,
-Запросил КС-2/КС-3 за 2 месяца, исполнительную документацию и переписку с госохраной.
⚡️Главные риски определил так:
-По проекту. Документация противоречит реальным конструкциям ОКН (проект на вентиляцию - балки мешают) и нет согласований с госохраной.
-По подрядчику. Сроки срывают, а акты подписаны с завышением объёмов. Также нет журналов работ и авторского надзора. Исполнители не знают техкарт.
-По бюджету. Освоение средств опережает физический объём работ. Есть непредвиденные работы без обоснования.
-По графику. Фактические отставания накапливаются, а корректировок нет.
-По техсостоянию. При визуальном осмотре видны трещины, просадки, следы намокания, отклонения от вертикали.
Через 5 дней собственник получил от меня доклад с разъяснением ситуации, указанием причин к ней приведших и мои решения по наведению порядка в проекте.
🔥2❤1👍1