​В 2023 году значительно рос спрос на #микроквартиры площадью до 30 кв. метров, особенно в крупных городах: в Москве — почти втрое, в Санкт-Петербурге — на 50%. В числе основных причин — активизация инвесторов, которые старались успеть вложиться в недвижимость на фоне повышения ключевой ставки. Спрос на такие объекты сохранится на высоком уровне и в будущем, прогнозируют эксперты рынка.

В Москве осенью 2023 года клиенты приобрели в три раза больше таких объектов, чем в начале года. По статистике, в январе в столице было реализовано 675 таких квартир, в сентябре — 1843. Больше всего спрос вырос в бизнес-классе — в 3,6 раз, в комфорт-классе — в 2,5 раза. Порог входа в такие сделки в комфорт-классе составляет от 3,8 млн руб., в бизнес-классе — от 8,6 млн руб. В Санкт-Петербурге за 2023 года спрос на компактные апартаменты вырос более чем на 50% по сравнению с 2022 годом. В целом по России только за последний месяц интерес к такому формату недвижимости вырос в среднем на 10-15%. Почему спрос на микрожилье растет?!

Такие лоты дешевле, а в условиях увеличения требований банков к минимальному размеру первоначального взноса и снижению сумм ранее одобренных ипотечных кредитов, для части покупателей такие квартиры становятся единственно доступными. С другой стороны, есть инвесторы, которые на фоне инфляции хотят вложить свои сбережения в недвижимость, но не хотят брать большой ипотечный кредит. Причем такой формат недвижимости наиболее ликвидный и востребованный на рынке аренды.

В основном тренд связан со стремлением инвесторов стать собственниками доступного арендного жилья по относительно выгодным условиям на фоне повышения ключевой ставки. Небольшие лоты, студии в том числе, — интересный инвестиционный инструмент, обеспечивающий неплохую доходность при эффективном вложении.

Подпишитесь на @dwellercity

​#ПриоритетыГенплана В декабре утвержден новый Генеральный план Петербурга. Его первая очередь предусматривает городское развитие до 2030 года, расчетный срок действия генплана — 2040 год, прогнозируемый период — 2050 год. Об основных параметрах, содержащихся в этом документе, рассказал Юрий БАКЕЙ, директор НИПЦ генплана, организации, которая координировала работу по разработке этого документа. Процитируем главное:

Какие городские территории зарезервированы под новое жилищное строительство?

Основной прирост жилищного строительства планируется на юге города, где реализуются проекты город-спутник Южный и «ИТМО Хайпарк», а также на севере в районе Каменки и Юнтолова. Точками роста станут также Красногвардейский и Приморский районы, где уже начата застройка. Уже в работе под жилую застройку у строительных компаний проекты вдоль продолжения проспекта Ветеранов в Петродворцовом районе и на намывных территориях Васильевского острова. Эти значительные по площади территории предоставят необходимый ресурс для жилищного строительства до 2040 года.

Показатели жилищного строительства увязаны с демографическим прогнозом. Проект генерального плана учитывает прирост численности населения до 6,5 млн человек к 2040 году по сравнению с принятым в 2005 году действующим генеральным планом — 4,6 млн человек постоянного населения.

Среднегодовые объемы жилищного строительства составляют на первую очередь — около 3,2 млн кв. метров (до 2030 года), на расчетный срок — 2,7 млн кв. метров (до 2040 года). Отмечу, что среднегодовой объем жилищного строительства в период с 2019-го по 2022 год составил 3,4 млн кв. м в год. В соответствии с демографическим прогнозом, жителями Петербурга может быть востребовано от 35 до 40 млн кв. метров жилья. Проектные решения генерального плана обеспечивают транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой расчетный ресурс до 40 млн кв. метров жилья.

Подпишитесь на @dwellercity

Жизнь на 20-м этаже человейника в китайском городе Гуандун во время сильного ветра. Этим жильцам повезло, а вот в другой квартире на улицу выдуло 60-летнюю женщину и ее 11-летнего внука. Оба разбились насмерть. Подпишитесь на @dwellercity

​Завершаем в теге #БезСпроса рассказывать о тех, кого могут поселить в квартиру без разрешения владельца.

Важно! Если какой-то посторонний человек прописан в чьей-то квартире, ограничить его пребывание в ней хозяин жилья не может. И даже если владелец откажет ему в доступе, он может обратиться в любые службы, которые вскрывают двери, на основании того, что в паспорте есть отметка о регистрации в данном помещении. Вот чем рискует собственник, делая временную регистрацию арендатору.

Что в итоге?

Список тех, кто может проживать в квартире без согласия собственника, обширен, так что почти никто не застрахован от ситуации, когда в жилье может появиться кто-то еще. В большинстве случаев такие ситуации можно предусмотреть, однако возможны и сюрпризы. Некоторые из «внеплановых» жильцов получают право временного проживания на вашей площади, но у иных такое право возникает пожизненно.

Подпишитесь на @dwellercity

Сообщают, что «Страна Девелопмент» решила заморозить работу в Петербурге после проблем с застройкой на Грязном острове и на Ржевке. По мнению одного из экспертов, застройщик изначально выбрал рискованную политику развития. Он покупал участки, от которых конкуренты отказывались из-за туманных перспектив согласования. Не помогло «Стране Девелопмент» и обращение президента компании Александра Гайдукова к Путину о сложностях с одобрением властями одного из проектов.

Так, сейчас в земельном портфеле девелопера 87 га, помимо участков на Ржевке и Грязном острове, имеется бывшая территория предприятия «Краснознаменец». А в 2023 году застройщик заявлял о планах построить 700 тысяч «квадратов» жилья в Петербурге. Продавать свои участки в городе «Страна Девелопмент» пока не будет, наивно рассчитывая согласовать застройку в дальнейшем, а пока сконцентрируется на проектах в других регионах. Подпишитесь на @dwellercity

​#Апартаменты #Юниты #Сервис Оптимизм-2024. Потенциал для роста и появления новых проектов в городе однозначно есть, и рынок апарт-отелей будет развиваться. Ввиду постоянного потока туристов и бизнес-путешественников интерес к таким лотам растет. Эксперты позитивно смотрят на текущий год:

...видим интерес к сегменту апартаментов не только со стороны застройщиков в Петербурге, но и в других регионах. Уже сейчас реализуем проекты по франшизе. Мы заинтересованы в расширении присутствия в крупных городах России — например, это Сочи, Краснодар и Екатеринбург. Также стратегическая цель развития сети — выход на новые зарубежные рынки.

...если говорить про продажи, то все будет зависеть от того, когда начнет снижаться ставка. Покупку новых объектов мы рассматриваем сейчас в Петербурге, в Москве, также развиваем направление зарубежной недвижимости и занимаемся поиском земельного участка в Дубае.

...еще год-два назад девелоперы «хватались» за любой участок, где можно строить сервисные апартаменты, также было много подобных проектов от новых игроков рынка. Теперь же, скорее всего, рынок ждет жесткая сегментация, и в отрасли останутся только опытные девелоперы, которые будут тщательно просчитывать экономическую составляющую проекта. Эксперт считает, что «золотой век» широкого развития сегмента апартаментов подходит к концу, и отмена льгот по уплате НДС сократит количество будущих проектов. Это не значит, что их вообще не будет, но станет меньше. К настоящему моменту уже построено 50 сервисных отелей, на этапе строительства находятся еще около 30. А темпы появления новых сократятся примерно до 10 в год.

...начнет осваивать направление загородной недвижимости с инвестиционным проектом базы отдыха. Единственная наша боль — это отсутствие хороших зданий в центре города, которые подходят под наши цели. — Поэтому сейчас мы активно развиваем московское направление и смотрим на небольшие туристические города. В этом году планируем стартовать с таким проектом — скорее всего, это будет Выборг.

Подпишитесь на @dwellercity

​Генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов:

«Несколько лет назад в Петербурге обсуждали создание так называемого инфраструктурного платежа для застройщиков, из-за чего они стали обязаны строить школы, детсады, дороги и поликлиники, хотя это прямая обязанность властей региона. Почему так сложилось? Дело в том, что на протяжении лет десяти комитет по строительству Санкт-Петербурга работал, мягко говоря, не очень эффективно. Он был главным аутсайдером по исполнению бюджета. Освоить удавалось лишь 70%, 60%, а в иные годы только 50% средств с учетом секвестра бюджета в середине года.

В итоге за это время неисполненных обязательств по строительству соцобъектов накопилось на 400 млрд рублей. Это приблизительно 400 школ или 1600 детсадов. И именно тогда было решено, чтобы соцобъекты строили компании за счет своих «внутренних ресурсов», а по сути — за деньги покупателей, с одной стороны, а с другой — бюджета, потому что многие ипотечные программы субсидируются государством. Одно место в детском саду удорожает квартиру примерно на 10 тыс. рублей, а в школе — на 20 тыс. рублей. Итого мы получаем 30 тыс. рублей в каждом квадратном метре петербургской новостройки. Всё это деньги, которые компания тратит на выполнение социальных обязательств. И этот второй налог ложится на плечи всех покупателей, в том числе тех, кому не нужны ни школы, ни детсады (молодые пары, люди среднего возраста без детей или пенсионеры). То есть они уже один раз заплатили НДФЛ в бюджет и делают это повторно, оплачивая то, что должен был построить город.

Однако сейчас ситуация изменилась. Комитет по строительству города работает ударными темпами. В этом году он выполнил обязательства на 80 млрд рублей, хотя раньше не всегда и с 30 млрд рублей мог справиться. Думаю, если бы он получил еще дополнительные средства, комитет бы спокойно собственными силами выполнил необходимый объем работы за застройщиков. В этом случае участникам рынка не пришлось выделять деньги на стройку этих объектов, выделять для них площадь на своем земельном участке, а также требовать дополнительные энергетические мощности.

Напомню, казна Санкт-Петербурга примерно на 40% состоит из НДФЛ. Годовой бюджет достигает 1,1 трлн рублей. Среди них можно было найти необходимую сумму, чтобы возвести недостающие объекты не за счет налогоплательщиков. Казалось бы, возьми эти деньги и работай. Думаю, город в силах это сделать, поэтому резерв по снижению стоимости жилья на 10-15% в Санкт-Петербурге есть».

Подпишитесь на @dwellercity

​Возможности использования маткапитала в РФ расширили. Теперь средства можно направить на реконструкцию таунхаусов - домов блокированной застройки.

Соответствующее постановление правительство России приняло 9 апреля 2024 года. Его подписал премьер-министр Михаил Мишустин. Данные нормы применимы к отношениям, возникшим с 5 января этого года.

Средства маткапитала новоиспеченные родители вправе направить на компенсацию реконструкционных затрат, даже если их уже произвели. Выполнить работы по реконструкции можно как своими руками, так и при помощи строительной организации. В зависимости от того, что выберет семья, средства Социальный фонд направит или на счет родителя, или на счет компании. Подпишитесь на @dwellercity

​Саудиты намерены построить небоскреб в два раза выше Бурдж-Халифы

Власти страны согласовали двухкилометровую высотку в Эр-Рияде. Проектом займется бюро Foster + Partners.

Видимо, саудитам не дает покоя Бурдж-Халифа (828 м). Нового уничтожителя рекорда объявили раньше, чем достроили Jeddah Tower (1000 м) в Джидде.

👩‍⚕️ Врачи пока не решили, вредно ли жить в обычных высотках, но перепады более 2 тыс. м. точно не полезны для человека. Возможно, только это и остановило архитекторов, а то рекорд мог быть еще больше. Фото architectsjournal.co.uk

Подпишитесь на @dwellercity

​#АрхитектураТюрьмы Еще один тип расположения в виде круга — кольцевой. В отличие от паноптикона, такая форма образуется благодаря закругленному смыкающемуся коридору. Пространство, образующееся внутри, служит в качестве двора. Еще один известный пример из Санкт-Петербурга — здание морской тюрьмы в районе Новая Голландия, которая из-за своей необычной формы получила народное название «Бутылка». Дуговой тип почти аналогичен кольцевому, за исключением того, что коридор не замыкается, а образует дугу.

Бывшая тюрьма «Бутылка» в Новой Голландии, Санкт-Петербург. Alex Fedorov, 2017

При строительстве более поздних тюремных сооружений в основном стали использовать модульную систему строительства, при которой возводится комплекс несвязанных сооружений, как правило, находящихся на равном удалении от центрального дозорного поста. Модули возводятся в короткие сроки, независимо друг от друга, и стоят относительно недорого.

Подпишитесь на @dwellercity

​#ПриоритетыГенплана Как планируется развивать транспортную инфраструктуру? Будут новые линии метро и скоростного трамвая, появятся вокзалы, аэропорты?

— Предусмотрена реконструкция аэропорта «Пулково» на основании концессионного соглашения между Петербургом и компанией «Воздушные ворота Северной столицы», планируется строительство аэропортового комплекса «Левашово» пропускной способностью 250 пассажиров в час, создание в Петербурге укрупненного центра единой системы организации воздушного движения.

Планы по развитию железнодорожной инфраструктуры включают создание пассажирского комплекса «Волковская», развитие комплекса «Дача Долгорукова», реконструкцию Московского вокзала. Для пригородных и внутригородских пассажирских перевозок намечается создание двух диаметральных маршрутов пригородно-городского сообщения: Белоостров — аэропорт «Пулково» — Ораниенбаум и Токсово — Гатчина-Варшавская. Наконец, планируется строительство высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва — Петербург.

Что касается метрополитена, то речь идет о строительстве новых станций в районах с высокой плотностью жилья и мест приложения труда. В проекте генплана заложены 120 объектов метрополитена. В этот перечень входят и новые станции, и электродепо, и вторые вестибюли, и наклонные ходы существующих станций, и пересадочные узлы.

Одно из двух базовых направлений свяжет центр города с новым комплексом СПбГУ, другое — с городом-спутником Южный и кампусом ИТМО. Благодаря этому появятся станции метро в аэропорту «Пулково», в «Экспоцентре», в Пушкине, в Шушарах. На первую очередь реализации генерального плана заявлено строительство порядка 20 новых станций метрополитена. Кроме того, в проекте заложено строительство трамвайных линий в основном для периферийных районов на севере, востоке и юге города.

Подпишитесь на @dwellercity

Шутка в тему. Подпишитесь на @dwellercity