​#СерыеСхемы В зоне риска сейчас находятся дольщики в десятках регионов РФ. Обманутыми покупателями недвижимости в РФ потенциально могут стать в ближайшие годы от 5 до 8 тыс. человек — прежде всего те, кто приобрел самострой или апартаменты. Таким прогнозом поделились в общественном совете при Минстрое. Некоторые застройщики и девелоперы продолжают обходить систему эскроу-счетов при помощи самых разных схем. В обеих палатах парламента осознают, что закон об эскроу-счетах (условном депонировании) надо обновлять. Одним из потенциальных нововведений может стать обсуждаемая поправка о раскрытии для застройщиков эскроу-счетов по этапам строительства.

В настоящее время в регионах РФ, как и в Москве, большинство девелоперских проектов в сфере жилищного строительства реализуется в рамках закона о долевом строительстве, и дольщики, как правило, защищены эскроу-счетами. Таким образом, «серые» схемы реализации недвижимости являются скорее исключением.

По данным Госдумы, на конец октября в России в активной фазе реализации находятся 6273 строительных проекта, и в 5563 случаях средства граждан привлекаются с использованием эскроу-счетов (по данным портала нашдомрф, эскроу-счета используются в 89% случаев). По данным мониторинга Фонда развития территорий, в настоящий момент в зоне риска находятся дольщики 195 жилых объектов в 43 регионах РФ. Причины самые разные, но главное то, что на рынке всё еще остаются застройщики, которые используют непрозрачные схемы при реализации проектов. На московском рынке тому есть конкретные примеры.

— Так, в двух московских проектах группы компаний Seven Suns Development — «Светлый мир «В стремлении к свету...» (ул. Илимская, вл. 3/5) и «Светлый мир «Сказочный лес...» (ул. Лосиноостровская, вл. 45) — недвижимость реализуется по «серым» схемам, — сказали в пресс-службе комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. — Традиционное взаимодействие с банком, когда для застройщика открывается кредитная линия, в этих случаях не соблюдается. Москомстройинвест неоднократно обращался в правоохранительные органы по поводу проектов Seven Suns Development для принятия мер прокурорского реагирования по каждому проекту. Последний раз — в октябре 2022 года.

Подпишитесь на @dwellercity

​Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме? Адвокат с позиции закона проанализировал ситуацию, когда в МКД или на прилегающем к нему участке есть что-то неиспользуемое для нужд дома, но интересное для личных или даже коммерческих целей одного из собственников, и он готов это приобрести, заплатив деньги другим владельцам помещений. #ИмуществоМКД

2) Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно с согласия всех собственников помещений

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции с согласия всех собственников помещений в данном доме. Т.е. требуется инициировать и провести ОСС со стопроцентным кворумом.

Также, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Кроме того, стоит помнить, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп «е» п. 2 Правил № 491, земля под МКД является общим имуществом собственников помещений, если под домом в соответствии с ч. ч. 2, 3, 5 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» образован земельный участок. Такой участок переходит в общую долевую собственность бесплатно, а обременения запрещены.

Но тут кроются две проблемы:

- Отчуждение не должно нарушать права иных собственников. Следовательно, заинтересованному лицу нужно получить технико-строительное либо земельно-правовое заключение эксперта о возможности отчуждения общего имущества в МКД без ущемления интересов иных лиц и продолжения безопасной эксплуатации МКД.
- Отчуждение подразумевает компенсацию. Отсюда следуют ещё два вопроса: кто уполномочен принимать денежные средства, и как они могут расходоваться на нужды общего имущества.

Указанной выше позиции придерживается и Верховный суд РФ в определении от 09.02.2016 по делу № 5-КГ15-152.

Подпишитесь на @gilspb

​#НикитаЯвейн Среди музейных объектов комплекс в Выксе выглядит очень необычно. Почему было предложено именно такое решение?

— Это музей металла, который строится на территории Верхневыксунского металлургического завода — одного из старейших в России. В проекте мы возвращаемся к первоистокам железа как архитектурного элемента. Получились три, как мы их называем, храма-периптера разной величины. Металл здесь работает на растяжение. Меня на этот образ вдохновил снесенный СКК, это своего рода дань памяти легендарному зданию.

В проекте предусмотрено применение легированной стали с добавками фосфора, меди и т. д. — аналога кортеновской стали. Такая сталь понемногу меняется, покрываясь окисной пленкой с бархатистой фактурой. Эта плотная пленка, препятствуя дальнейшему проникновению воды к металлу, делает сталь «вечной»: однажды покрывшись патиной, она навсегда сохраняет свой рыжеватый цвет и уже не нуждается в окраске или других видах коррозионной защиты. Пусть те, кто приедет на открытие музея, через пять лет увидят совсем другой образ, пусть это будет инсталляция во времени, которая станет продолжением истории местного металлургического производства.

— Ваши специалисты работают в Петербурге, Калининграде и в других городах. В чем разница в проектировании объектов в разных городах? Как культурный и архитектурный контекст каждого города влияет на проекты?

— Все города совершенно не похожи: в них различный архитектурный ландшафт и культурный контекст, решения принимают разные люди. Поэтому взаимоотношения с каждым городом тоже складываются по-разному. В Нижнем Новгороде нам комфортно, в Москве сложно, в Калининграде очень своеобразная атмосфера. Допускаю, что для кого-то из коллег все будет наоборот. Зависит ли диалог с городом от конкретного архитектора? Наверное, зависит.

Подпишитесь на @dwellercity

​#благоустройство "Ключевой тренд комфортной среды — жилые кварталы с реализацией концепции "город в городе" или "15-минутного города", — говорит эксперт.Дальше — интереснее.

В марте-апреле текущего года "Стройгазета" провела среди своих читателей опрос, чтобы выяснить, каким должен быть современный благоустроенный двор. За вариант включить "всё и сразу" проголосовали 8,6% респондентов, а 14,3% не прочь увидеть на территории своего комплекса зоны отдыха "для всей семьи" с беседками, мангалами, амфитеатром и другими объектами; ещё 5,7% считают необходимым наличие площадок для дрессировки и выгула собак. И даже такие pet-хабы уже появляются в новостройках Петербурга, в том числе комфорт-класса.

"Если раньше мы наблюдали рост запросов на МАФы (малые архитектурные формы) по индивидуальному дизайну исключительно на ЖК элит-класса, то сейчас от них не отстают и комфорт- и бизнес-класс. Я думаю, что ЖК экономкласса также войдут в тренды комфортного благоустройства. Конкуренция растёт, битва за покупателя набирает обороты, и застройщики понимают, что, когда возможности уменьшения цены на жильё исчерпаны, хорошим конкурентным преимуществом станет и хороший вид из окна, и хорошее благоустройство", — рассказывает директор компании.

Не оставить за рамками и тренд на импортозамещение. "В связи уходом с рынка импортных компаний спрос на МАФы по индивидуальному дизайну увеличился, большинство заказчиков просят произвести похожую продукцию, так как она была ранее заложена в проекты по благоустройству", — отмечает специалист. Эксперт также рассказал, что сегодня весьма популярна экопродукция — прежде всего МАФы из дерева. Кроме того, востребованы канатные комплексы, причём в футуристическом дизайне.

Еще один опрошенный также подтвердил, что в последние 2-3 года растёт спрос на детские игровые пространства из дерева. А ещё на современные решения. «Уличные спортивные площадки оснащают искусственным интеллектом, камерами и датчиками, чтобы повысить интерес к массовому спорту и достижению лучших результатов. Малые архитектурные формы всё больше становятся объектами современного дизайна с минималистическими формами. Кроме этого, уличные скамейки стали оснащать зарядными устройствами для телефонов и подогревом сидений», — перечисляет он.

Подпишитесь на @dwellercity

​Район Западного обхода в Краснодаре за последние несколько лет превратился в самостоятельный небольшой город. Там появилось очень много новых ЖК, часть из них продолжают строить по сей день. Самыми притягательными благодаря своему расположению и цене стали дома вдоль Красных Партизан, перед кольцом и «Лентой». Вот только у них есть один минус — соседство со Славянским кладбищем. Только минус ли это?

Журналисты прогулялись по новым районам и пообщались с местными жителями, чтобы узнать, пугает ли их близость самого крупного городского кладбища.

Рядом со Славянским кладбищем находится сразу несколько крупных ЖК: почти все уже обжиты, но некоторые дома до сих пор строятся. Многоэтажки настолько плотно стоят к погосту, что кажется, будто они соприкасаются торцом с кладбищенским забором.

— Есть план нашего района, и там указана зеленая зона. Будто это парк, но нигде нет указаний, что это кладбище, — рассказали Женя и Иолина, которые живут в одном из ЖК.

Семья встречает свое первое лето в новой квартире в этом районе. Из окна у них видно часть кладбища, но с весны всё покрывается зеленью, поэтому пейзаж пару не беспокоит. Супруги перед покупкой рассматривали варианты во всех ЖК в районе «Ленты»: где-то не устроил совмещенный санузел, маленькая кухня или цена. Идеальный вариант нашелся, еще и соседи тихие, шутят ребята.

— Подруга два года живет, до сих пор бухтит, ей так не нравится. А мне нормально, я на работу через кладбище хожу, мы с Женей гуляем там. Памятники рассматриваем.

Местные жители говорят, что многие желающие купить недвижимость сразу пытаются сбить цену на 10–15%, когда замечают вид из окна. Соседство пугает не многих, но вот от скидки никто не хочет отказываться. Как правило, собственники или риелторы цену не уступают. Продолжим по тегу #РядомКладбище Подпишитесь на @dwellercity

Гонки на мусорных баках, которые являются традиционным соревнованием в американском Техасе, могли бы стать неплохой идеей для соревнований петербургских управляющих компаний и/или «Невского экологического оператора», например. При поддержке серьезного оператора это стало бы огромным позитивным рывком в популяризации - все федеральные СМИ об этом бы писали… Представляете, по ЗСД промчаться? Дарим Смольному идею. Подпишитесь на @gilspb

​Эксперты отмечают, что в Петербурге стали чаще ремонтировать дореволюционное жильё. Вместе с квадратными метрами владелец приобретает кусочек истории, престижное расположение, но и ворох проблем, неведомых жителям новостроек.

Возможно, самый радикальный вариант ремонта жилой недвижимости в центре по деньгам и трудозатратам — возвращение ей исторического облика. Полномасштабной научной реставрацией занимаются, пожалуй, только в музеях-квартирах. Но отдельные элементы, такие как оконные рамы, петербуржцы восстанавливают и для себя. Тем более что зачас­тую того требует закон.

"В последние годы участились случаи, когда собственники квартир приводят жилые помещения в первоначальный вид, демонтируя перегородки, восстанавливая исторический облик, реставрируя окна, двери, стены", — поделилась наблюдениями эксперт.

Напомним несколько случаев, получивших известность. Предприниматель-путешественник Вячеслав Красько несколько лет назад отреставрировал лепнину, печь и некоторые другие элементы декора в квартире в доме на ул. Блохина. Также он заменил дверь парадной. Другой петербуржец, Даниэль Лурье (сын краеведа), восстановил деревянные двери парадной на Лахтинской ул., отыс­кав для неё утраченные витражи, на что потратил 250 тыс. руб­лей. Более свежий пример: летом прошлого года жильцы самостоятельно восстановили парадную дома Еремеевой на 5-й линии В. О.

Не всегда в таких случаях идёт речь об элитном жилье, но всё же это дореволюционные дома в центре города. Подобные случаи встречаются и в открытых данных КГИОП — в материалах историко-культурных экспертиз. В частности, в Петергофе на ул. Суворовцев частный инвестор в 2020 году заказал проект, который предполагает "восстановление исторической планировки квартиры №7 с воссозданием демонтированной несущей стены, закладкой позднего проёма, раскрытием исторических дверных проёмов и ниши". По ряду других адресов проектами предусматривается восстановление исторического рисунка и цвета оконных рам (впрочем, сложно судить, когда это добрая воля заказчика, а когда суровая необходимость, поскольку внешний вид охраняемого фасада ранее был нарушен установкой "неисторических" окон).

Интересно, что не всегда добрые намерения собственников встречают одобрение других жителей. Архитектор Дмитрий Лагутин рассказал, что как-то сделал на стене дома на Фурштатской ул. вертикальное озеленение — "для детей и чтобы воздух был чистым". "Соседи писали жалобы, что здание от плюща разрушается", — рассказал зодчий. Плющ несколько раз срезали. Лишь спустя несколько лет декоративную растительность на фасаде удалось легализовать.

Подпишитесь на @dwellercity