​Жилые пространства в этом доме наполнены фильтрованным воздухом, рассеянным светом и ароматами трав и цветов. Все благодаря тому, что нежилые пространства построены как «зеленые легкие» дома. На первом уровне — небольшой пруд, воду из которого используют для полива растений. Дом оборудован системой очистки и повторного использования воды, что позволяет сократить расходы на его содержание. Необычную резиденцию возвели в быстроразвивающемся вьетнамском городе Дананг.

#ДомаМечты #DezeenAwards Подпишитесь на @dwellercity

​Каковы перспективы сегмента строительства и продажи паркингов в ближайшем будущем? Стоит ли ожидать повышения доступности машино-мест для покупателя? Мнения экспертов.

Мнение: Цены на парковочные места в новостройках вряд ли будут снижаться. А вот у спроса на них есть перспективы роста. За последние пять лет ощутимо изменились представления о комфортной среде, дворы новостроек, которые возводятся сегодня, уже в разы комфортнее и интереснее, чем дворы жилых комплексов, сданных всего пару лет назад.

Одна из тенденций современного жилого девелопмента — дворы без машин. И покупатели постепенно привыкают к такой организации внутриквартального пространства, это становится нормой. При этом автомобили в любом случае нужно где-то хранить, а значит потребность в покупке паркинга будет лучше осознаваться потребителем. К нам уже пришла культура комфортного жилья, вслед за ней должна прийти и культура комфортной жизни, когда до машины не нужно идти через два квартала, а достаточно спуститься на лифте в теплый охраняемый паркинг.

Мнение: Перспективы во многом зависят от законодательной базы. Если появится правило, что владелец машины должен иметь обязательное машино-место, иначе, например, машину не оформить, то покупать или легально арендовать станут больше. Если просто обязать застройщиков возводить больше паркингов, то эти этажерки всё равно будут стоять полупустыми, как это происходит сейчас, особенно в сегменте массового жилья. Часто складывается парадоксальная ситуация: все тротуары и газоны заставлены машинами, а паркинги стоят полупустые.

Какова динамика продажи машино-мест на этапе строительства жилого комплекса? Удается ли распродать данный товар к моменту окончания строительства?

Мнение: При условии адекватных цен, и их плавном повышении на этапе старта продаж распродается 15-20% машино-мест, остальной объем плавно реализуется в течение цикла проекта. Если цены выше средних, то реализация всего пула машино-места происходит на этапе строительства и еще в течение 2-3 лет после сдачи дома.

Мнение: На начальном этапе строительства только очень опытные или прозорливые покупатели задумываются о приобретении машино-места. Потом же, когда дом заселяется, интерес покупателей возрастает, так как проблема с парковкой становится актуальной. Однако в некоторых проектах, уже давно сданных и заселённых, паркинги часто остаются не до конца распроданными, несмотря на большое количество машин. Если застройка вокруг не плотная, есть какие-то пустыри, не ограждённые газоны, то они немедленно становятся стихийными парковками.

Для справки: есть некоторая условная формула, что стоимость машино-места должна составлять около 10% от стоимости квартиры. Конечно, иногда это соотношение колеблется в ту или иную сторону в зависимости от дополнительных факторов.

Себестоимость строительства подземного паркинга растёт по мере углубления и складывается из проектирования, геологических изысканий, земляных работ, возможного переноса уже существующих коммуникаций, установок надёжных систем вентиляции и пожаротушения. На верхнем уровне паркинга этот показатель выше себестоимости возведения наземной стоянки на 10-12%, на следующем уровне – на 25%, а строительство третьего уровня под землёй будет дороже наземного уже на 45%.

Подземные паркинги строить очень дорого, а продавать сложно. Поэтому их стоимость максимально приближена к цене квадратного метра жилой недвижимости.

Говорить о прибыли от продажи подземных машино-мест не приходится, особенно в условиях сокращения реальных доходов населения. Но как атрибут комфортной жизни они становятся эффективным маркетинговым инструментом при реализации жилой недвижимости.

Подпишитесь на @dwellercity

​Остров Сентоза – небольшой тропический остров в Индийском океане, принадлежит Сингапуру. Еще не так давно остров был покрыт тропическими лесами и здесь свободно разгуливали обезьяны и экзотические птицы.

Туристическая инфраструктура на острове стала стремительно развиваться в 70-х годах прошлого века, когда правительство Сингапура решила сделать из острова популярный туристический курорт для местных жителей и туристов. Кстати, свое нынешнее название «Sentosa», что в переводе означает «Мир и спокойствие», остров получил только в 1972 году.

На острове начали открываться различные аттракционы и развлечения, а что бы добраться до Сентозы были построены канатная дорога, монорельс, а в 1992 году остров соединили мостом-дамбой с материком. В 2006 году часть острова была выкуплена инвесторами для обустройства зоны отдыха. Строительство длилось три года и уже в 2010 году на Сентозе открылся огромный парк развлечений Universal Studios Singapore, несколько отелей, казино и новые шоу.

Сейчас Сентозу ждёт ещё одна масштабная реконструкция. Которую мы вам покажем. Сингапур - лучший город в мире с точки зрения качества жизни, продолжает удивлять. Подпишитесь на @dwellercity.

​Наши коллеги из канала @spb_realtor напоминают о том, какие факторы напрямую влияют на ставку по ипотеке (если речь идет не о льготных программах):

1. Официальное трудоустройство и доход. Подтвердить доходы нужно справкой 2-НДФЛ или выпиской ПФР. За иные, не подтвержденные, доходы ставку обычно повышают.

2. Первоначальный взнос. Чем больше своих денег, тем кредит может быть дешевле.

3. Зарплатный проект. Для своих "зарплатников" в банках почти всегда есть скидки к ставке. В первую очередь обращайтесь в тот банк, на карту которого получаете з/п.

4. Кредитная история. Если были даже небольшие просрочки по кредитам, другие проблемы или кредитной истории нет вовсе, то ожидайте более высокой ставки.

5. Предмет залога. За нестандартные объекты (например, частные дома) банки накидывают ставку. За новостройки сейчас дают ставки ниже.

6. Наличие страховки. Во многих случаях, если не страхуете личное здоровье, ставку увеличат минимум на 0,7%.

Учитывая, что доля ипотечных сделок на рынке Петербурга колеблется от 70 до 80%, информация более чем актуальная. И в этой связи обратим внимание еще на один важный момент: банки начинают кредитовать покупку квартир и апартаментов, находящихся в залоге в другом банке. Это позволяет как рефинансировать имеющуюся ипотеку, так и гораздо быстрее и проще провести сделку со своей или приобретаемой ипотечной квартирой или домом.

Рекомендуем обратить внимание на канал @spb_realtor - интересно и просто пишут о сложных объектах. Подпишитесь на них и на @dwellercity

​Граждане получат право самостоятельно продавать заложенное имущество. Правительство поддержало законопроект вице-спикера Госдумы Ирины Яровой о возможности гражданину самостоятельно и выгодно продать имущество, которое находится в залоге у банка.

Законопроект, в случае его принятия, даст возможность гражданину при обращении взыскания на залоговое имущество в течение полугода самостоятельно реализовать такое имущество по рыночной цене, что позволит погасить задолженность перед банком и компенсировать ранее понесенные затраты.

"Сегодня гражданин, чье имущество находится в залоге у банка, может продать его только через публичные торги или аукцион. Как правило, это имущество продается по низкой цене. Кроме того гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), исполнительный сбор (7% от стоимости имущества), работу оценщика, отмечает Ирина Яровая.
Подробнее. Подпишитесь на @dwellercity

​Сколько квадратных метров жилья может позволить купить себе обычный россиянин?

Согласно докладу Центробанка, во II квартале нынешнего года реальные располагаемые доходы населения снизились на 8,4%. Одновременно в 80% регионов ухудшилась доступность жилья.

В среднем за 2019 год размер годового дохода равнялся стоимости 6,8 кв.м жилья на первичном рынке. Но с III квартала 2019 года по II квартал 2020 года значение этого показателя снизилось до 6,2 квадратных метра.

Наименее доступное жилье в этом периоде было в Крыму, где на среднедушевой месячный доход можно было приобрести лишь 0,33 кв.м., в Москве (0,36 кв.), Приморском крае (0,38 кв.м) и Санкт-Петербурге (0,40 кв.м.), отмечает канал @nedvizha.

Очень интересные и важные цифры, особенно в динамике. Прямое приложение к продажам их было бы неправильным, но использовать их для прогнозирования к интересу в том или ином районе очень даже интересно. Подпишитесь на @dwellercity

​Компания «ИнтерГрупп» вышла на петербургский рынок в 2015 году с проектом «Две столицы» в Московском районе Петербурга. Четыре корпуса жилого комплекса были сданы досрочно: последние дома – в конце 2019-ого. Покупателям квартир застройщик сулил дворы с ландшафтным дизайном, разнообразную инфраструктуру, включая стадион, детсады и школы. Портал Ливинг точка ру выяснил, какие рекламные обещания реализованы, а что из заявленного жители новостройки ждут до сих пор. Спойлер: большая часть из обещанного отсутствует, поликлиника и детские сады даже не начаты строительством, никакого ограничения доступа автомобилей во двор нет, детская площадка поражает своей необустроенностью. Подробности – в видеообзоре. Подпишитесь на @dwellercity

​Сидим и ждём: что делать, если срок сдачи дома перенесен. На какую компенсацию могут рассчитывать эти люди в эпоху пандемии.

Итак, постулат первый и самый важный: в соответствии с постановлением правительства №423 от 3 апреля 2020 года наложен мораторий на выплату любых штрафов застройщиками за срыв сроков сдачи. При этом неважно, когда компания должна был ввести дом в эксплуатацию. Даже если с тех пор прошел год и даже если на руках есть решение суда о выплате компенсации, все равно вы в этом году не получите ни копейки. Справедливо это или нет – решайте сами. Но это реальность.

Что касается пеней за каждый день просрочки, то они начисляются вплоть до 2 апреля, но начиная с 3-го эта практика прекратилась. И так будет до 31 декабря как минимум. Впрочем, вероятность того, что мораторий продлят, все же невелика: стройки даже там, где они останавливались в апреле-мае, уже давно работают, и оснований дальше прощать непунктуальных девелоперов у государства как будто нет.

Итак, что же делать, если ваш дом должны были сдать, скажем, в прошлом декабре, но ключей вам не выдали до сих пор? Прежде всего заглянуть в ваш договор долевого участия (ДДУ): срок сдачи тут не особо важен, а вот срок передачи ключей – это как раз тот момент, от которого пойдет отсчет просрочки. Допустим, ключи вам должны были передать до июня. Но в этом случае бежать в суд бессмысленно: мораторий уже действовал, и до конца декабря застройщик имеет право ничего вам не платить. А вот если он и в декабре не позволит вам въехать, тогда можно будет сесть за составление искового заявления.

Но! В том случае, если ключи вам должны были передать задолго до появления коронавируса, тогда лучше действовать прямо сейчас. Да, денег вы в этом году не получите в любом случае, но идти в суд никто не запрещал.

Почему это может стать выгодным? Дело в том, что пеня рассчитывается по формуле «стоимость квартиры умноженная на 1/300 ставки рефинансирования ЦБ» за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования, в свою очередь, равняется ключевой ставке ЦБ, а она постоянно снижается. Если в январе она составляла 6%, то сейчас только 4,25%. И велика вероятность, что она и дальше будет уменьшаться. Соответственно, сумма штрафа за год упадет очень существенно. Если же подать заявление в суд немедленно, то будет учитываться именно ставка ЦБ на день подачи иска.

Если мораторий не продлят, а дом не будет сдан, то с 1 января пени будут начисляться, как и раньше. Допустим, въехать вы должны были в октябре, но дом так и не введен. В этом случае пени будут начисляться с ноября по 2 апреля и с 1 января 2021 года до момента передачи ключей.

Если же застройщик должен был передать ключи в мае, а фактически выполнит обязательства в декабре, он может вообще ничего не платить. И тут вы ровным счетом ничего не сделаете.

Есть и еще один момент: жилые комплексы, сдача которых просрочена более чем на полгода, подлежат включению в Реестр проблемных объектов. Соответственно, их должны передать другому застройщику или выплатить дольщикам всю стоимость ДДУ за счет компенсационного фонда. Однако данный Реестр также заморожен до конца года, и новые объекты туда до этой даты вносить не будут. То есть чисто теоретически застройщик может все это время вообще ничего не делать, но если на 1 января основания для включения ЖК в реестр сохранятся, то он будет в него включен в любом случае. Минус для дольщиков только один: квартиры (или деньги) они получат позже.

Отметим, что на прочие претензии к застройщику (неденежные) мораторий не распространяется. Скажем, устранить недоделки, указанные в акте приема-передачи он все равно обязан. Как и выполнять свои обязательства по гарантийному обслуживанию дома после его сдачи. Подпишитесь на @dwellercity

​Наши петербургские застройщики любят иногда украсить свои продукты какими нибудь «объектами искусства». Вот, завлекают собственными фонтанами Setl Group в «Эмеральде на Малой Неве» и ООО «Дом на Ленсовета» в ЖК Barcelona. Казалось бы, какая польза от фонтана в жилом комплексе (разве что для фотографий в Инстаграм)? Тем более, что и сам фонтан, и система подачи и отведения от него воды, и обслуживание - все это будет оплачиваться жильцами. Но застройщики экспериментируют.

«Эмеральд на Малой Неве» расположен между Уральской улицей и набережной Макарова в Василеостровском районе. Четыре 12-этажных дома на 1 360 квартир застройщик намерен сдать в одну очередь – во II квартале 2021-го. Студии в проекте стоят от 5,25 млн руб. за 24,6 кв. м, а однушек в продаже на сегодня нет. Стоимость двухкомнатных квартир начинается от 9,4 млн руб. за 58,7 кв. м.

Во столько обойдётся имитация жизни в историческом центре с собственным фонтаном во дворе. Имитация - потому, что бывшая промзона Васильевского острова это никак не «исторический центр». Близко к нему, да. Но не центр. С тем же успехом можно было бы сказать, что это «историческая промзона». Ну а в сданном 23-этажном ЖК Barcelona на 84 квартиры, на улице Ленсовета в Московском районе, ценник еще более высокий. В этой новостройке, с фонтаном «Ящерица» перед аркой главного входа, стоимость последних оставшихся в продаже квартир начинается от 10,3 млн руб. за однушку метражом 51,6 кв. м. Ну а стоит того эта ящерица или нет, судите сами по фото.

Подпишитесь на @dwellercity

​На намывных территориях В.О. компания Glorax Development пополнила предложение в очередном квартале ЖК Golden City. Ввод в эксплуатацию квартала высотой от 6 до 20 этажей, рассчитанного на 482 квартиры, ожидается во II квартале 2022-го.

«Предложение составляют варианты от студий до 5-комнатных квартир, есть лоты с европланировкой с просторной кухней-гостиной. Покупателям предлагаются двухуровневые варианты с террасой, квартиры с ориентацией на три стороны света, угловые видовые квартиры, – перечисляет застройщик, добавляя, – все квартиры сдаются в свободной планировке, поэтому их можно зонировать и декорировать, исходя из интересов владельца». Стоимость недвижимости на старте начинается от 6,1 млн рублей за студию площадью 31 «квадрат».

Квартира построится только через два года (если повезёт), а в студии метр обойдётся в 200 тысяч рублей. Нам очень интересно, чем же таким можно прельстить человека, чтобы он купил себе метры на таком продуваемом пустыре без инфраструктуры и даже пока без надежды на таковую?

Да, ЖК возводится у Финского залива по соседству с Морским вокзалом. И с учетом того, что границы рано или поздно откроются, то в морские круизы из дома отправляться будет очень удобно. Относительно удобно выезжать на ЗСД. Но для каждодневного перемещения все подходит очень плохо: проект удален от метро – 7 км до «Приморской» и 9 км до «Василеостровской». К тому же нужно время, чтобы до того времени, пока на активно застраиваемом жильем и продаваемом по таким ценам намыве появилась необходимая инфраструктура.

Подпишитесь на @dwellercity

​Я покупаю квартиру в жилом комплексе. Какие минимальные меры безопасности должен обеспечить застройщик по закону?

По закону застройщик не обязан обеспечивать дом системами безопасности и думать о защите от квартирных краж. Важно подчеркнуть, что речь идет именно о системах безопасности, охраняющих жильцов и квартиры. Правила пожарной безопасности новостроек прописаны достаточно подробно. Например, здания высотой более 28 метров необходимо оснащать автоматической противопожарной защитой с датчиками, которые устанавливаются непосредственно в квартирах.

Где прописывается, как будущий жилой дом будут охранять? Какие системы безопасности предусматривают в современных жилых комплексах?

Если речь идет об элитном жилье и квартирах бизнес-класса, то объект может быть оснащен камерами наблюдения, системами контроля периметра, пунктом охраны, функционирующем в режиме 24/7, контролем доступа не только в парадную, но и в квартиру, сигнализацией непосредственно в квартире. Отдельные проекты возводятся с применением систем доступа в ЖК при помощи биометрической информации, отпечатков пальцев или магнитных носителей. Продвинутая и недешевая модель, внедряемая в элитным ЖК – трехступенчатый контроль доступа. Первый сегмент – вход на территорию комплекса, второй – вход в парадную и третий – доступ на этаж. В комфорт-классе, как правило, система безопасности состоит из двух элементов и ограничивается доступом на закрытую территорию и в парадную. Эконом-класс зачастую может не иметь ничего, кроме систем контроля доступа в парадную – это просто домофон или домофон с видеокамерой.

Что делать, если застройщик обещал оградить ЖК забором или поставить в квартире усиленную входную дверь с защитой от взлома и не сделал этого?

Рекламные буклеты могут заманивать покупателя различными «фишками», в том числе, закрытым двором, шлагбаумом и камерами видеонаблюдения. Чтобы убедить потенциального клиента, ему даже могут показать проектную декларацию, где указаны все эти преимущества. На деле при сдаче дома может выясниться, что ничего из обещанного нет. Главный аргумент покупателя в таком случае – договор о долевом участии в строительстве. Если в ДДУ прописаны обязанности застройщика поставить камеры или установить стальную дверь, значит, можно добиться справедливости. В этом случае необходимо написать претензию и в случае отказа обратиться в суд. Но если в договоре ДДУ покупателю ничего не обещали, а радужные перспективы остались в рекламных буклетах, доказать что-либо будет сложно.

Что делать, если в новостройке оборудовали систему видеонаблюдения или шлагбаум, а я не хочу за них платить, так как меня не спрашивали, когда все это устанавливали?

Согласно статье 249 Гражданского кодекса РФ, у дольщика при покупке и сдаче жилья возникает обязанность участвовать в расходах на общее имущество. За это имущество, согласно 39 статье Жилищного кодекса РФ, платят собственники помещений в доме. Системы охраны, в том числе домофон, видеокамеры и другие системы, относятся к дополнительным услугам. Устанавливать их или нет, решает собрание собственников жилья, и только тогда в коммунальной платежке появляется новая графа – например, «Услуги консьержа». Если есть протокол общего собрания собственников, решивших установить ту или иную систему, жильцу, который по какой-то причине пропустил собрание, от внесения платы отказаться нельзя. Но если графа в платежке появилась, а решение общего собрания собственников не было, вы не обязаны платить, такая услуга считается навязанной.

Однако практика показывает, что в таких крупных городах, как Москва или Петербург, системы безопасности многоквартирных домов не бывают лишними. Обе столицы лидируют по числу квартирных краж и разбойных нападений, которые зачастую совершаются из-за того, что дома и квартиры плохо защищены от проникновения. Так что обезопасить свой дом от краж и других преступлений – не избыточная, а скорее, вынужденная мера. Подпишитесь на @dwellercity