​Обещания ПИК по объекту на Кантемировской - такие обещания: количество балконов на рендерах заметно превышает то, что они обычно предлагают в Москве (что уже странновато), а стартовый ценник обещается от 161 тыс рублей за метр. Совпадёт ли ожидание с реальностью, вопрос. Но будем следить. Место хорошее. Подпишитесь на @dwellercity

​В Петербурге провели исследование на тему нашей всеми любимой рубрики "Ожидание\Реальность". Оказалось, что местные застройщики на 50-70% не выполняют план по строительству инфраструктуры, которую обещают в рендерах. Об этом сообщили аналитики сервиса Living, которые провели исследование ЖК введенных в эксплуатацию в 2017-2019 годах.

При строительстве комплексов в сегменте масс-маркет самый высокий процент по невыполнению обещаний относится к социальной инфраструктуре (78,1%). В бизнес-классе застройщики не выполняли своих обещаний в 57% новостроек.

Обещанные скверы не построили в 77% новых питерских ЖК, а бизнес-класс недополучил на все 80%. Придомовое пространство не соответствует ранее заявленному рекламному обещанию в 72%. В бизнес-классе - в 37,5%.

В Ленобласти все еще хуже. Там ни в одной из сданных новостроек в 2017-2019 годах придомовое пространство не соответствовало рекламной визуализации.

В 70% новых ЖК застройщики не сдержали обещаний по озеленению территории с привлечением ландшафтных дизайнеров. В области этот показатель составляет почти 87%. Не верьте рекламе застройщиков! Подпишитесь на @dwellercity

​Санкт-Петербург занял пятое место в рейтинге городов мира по росту цен на жилье в рамках Global Residential Cities Index с показателем 16,2% в годовом выражении, говорится в сообщении консалтинговой компании Knight Frank. Лидером рейтинга стал турецкий Измир (+28%). На втором и третьем местах также турецкие города – Анкара (+26,4%) и Стамбул (+20,2%). Санкт-Петербург переместился с 6-го на 5-е место, Москва – со 143-го на 92-е место. Источник: @ria_realty Все это говорит о том, что город наш постепенно выравнивает явную недооцененность недвижимости в сравнению со своей реальной ценностью. Если кому был нужен особый знак, чтобы купить хорошую квартиру - это он. Только не ведитесь на рекламу и пустые обещания. Подпишитесь на @dwellercity

Детская площадка — явление чисто городское и относительно молодое. Необходимость в организации детского досуга вне дома возникла после промышленной революции, когда выросло число городских жителей. До конца XVIII – начала XIX века, дворянские дети росли под постоянным присмотром родителей, нянек и гувернеров, и площадкой для их игр были дом и сад. Крестьянские отпрыски были заняты работой, бытом и короткое время досуга проводили во дворе дома, близлежащих полях и лесах. Дети индустриальных работников, смены которых длились по 12 часов, оказались предоставлены сами себе. Площадкой для их игр стали улицы: канавы, набережные, дворы. Росли беспризорность, детская преступность и смертность.

Оборудованная игровая площадка – это, скорее, представление взрослых о том, как им должно быть интересно, полезно и, главное, безопасно играть. Потому форма, наполнение и конфигурации детских площадок наглядно отражают, как меняется представление взрослых о нежном возрасте. Давайте посмотрим, как в разное время площадки становились жертвами социальных веяний, жилищной политики, новых педагогических идей и революционных стремлений создать общество будущего, влияя на детей. Подпишитесь на @dwellercity

​Петровский остров, который мы упоминали совсем недавно - хороший пример девелопмента, направленного исключительно на выжимку максимальной выручки с территории. Город скорее всего не сформировал для себя однозначное представление о том, как должна развиваться данная территория. И скандалы вокруг яхт-клуба тому подтверждение. Петровский остров был чистым листом, который можно было превратить в «конфетку». Но получилось так, как получается все, пущенное на самотёк: кому досталась локация поинтереснее (например, как у НеваХаус) – продает подороже, кому похуже - продает дешевле. Архитектура, материалы, проекты - одинаковые. Какой-то харизматичности, уникальности - нет. «Илитарник» для тех, кому не хватило денег на Крестовский остров. Такая же маркетинговая проблема была у BMW: их кроссовер X3 так и не получил признание иное, как «недоделок X5», и даже размытие марками потом не помогло.
 
Если же постараться говорить предметно, по логике, территория с каждый новым проектом должна дорожать. И в случае с Петровским островом она дорожает. Но только потому, что рынок выходит на новые ценовые категории, а не потому что каждый новый объект качественно дополняет локацию, делая землю на территории Петровского острова дороже. 
 
Петровский остров, конечно, район бизнес-класса, но только по причине географического расположения в городе. Он никогда не будет цениться так, как ценится сейчас Васильевский остров или Петроградская сторона и останется своеобразным «Кудрово для богатых». Хотят бы даже потому, что на Петровском  не будет качественной инфраструктуры (она просто и не была предусмотрена). А также - равномерно локация на Петровском острове все равно не застроится. Ведь там на десятилетия останется «Алмаз», который не просто останется серым пятном на острове, но и кляксой на всех попытках маркетологов создавать новый «бизнес-район».
 
Но и это еще не все. Есть еще вопросы качества строительства. О которых мы расскажем обязательно. Подпишитесь на @dwellercity

​Что происходит с рынком недвижимости? Общаясь в различных профсообществах с риэлторами из разных регионов, мы и наши друзья из канала @allnedvigimost видим, что по всей стране наблюдается рост цен на недвижимость как в новостройках, так и на вторичном рынке. Особенно резкий рост произошёл в последние две-три недели. Петербург так вообще один из мировых лидеров роста цен на жилую недвижимость.

Ситуация какой она видится нам, следующая:

🔻низкие ставки по депозитам в банках;
🔻ослабление рубля на фоне роста стоимости валют;
🔻исторически низкие ставки по ипотеке;
🔻пауза на рынке в период самоизоляции.

Все эти факторы и дали наблюдающийся сейчас эффект "большого спроса" на рынке недвижимости со стороны покупателей (который весной вообще никто не смог предсказать). За короткий период были выбраны с рынка доступные объекты недвижимости. Квартиры, которые раньше могли экспонироваться месяцами, сейчас улетают за пару дней.

Предложений больше не становится, спрос поднял цены. Но если вы планируете покупку сейчас, то надо понимать, что для личного пользования брать можно. Но если инвестируете свободный кэш, деньги сохраните, но заработать может не получится. Такой резкий подъем всегда ведёт к коррекции цены:

▪️ипотечники могут не справиться с обязательствами по платежам. На это может повлиять множество факторов(экономика и бизнес не в лучшем состоянии, не исключены увольнения, сокращение доходов и тд)
▪️купившие просто вложить деньги начнут обналичивать для других целей и покупок.
▪️В случае роста инфляции, ипотечные ставки начнут рост, это снизит количество желающих их брать.

Всё это скажется на спросе/предложении не в пользу продавца. Сейчас отличный момент как для продажи по хорошей цене, так и для покупки того, что нравится лично вам (не в инвестиции). Подпишитесь на @dwellercity

​Справочная информация, которая возможно вам очень понадобится. Какие банки кредитуют выкуп квартиры, находящейся в залоге других банков? Такие есть: это - Банк Уралсиб, Абсолют банк, Банк Дом РФ, БЖФ, Совкомбанк, Райффайзенбанк, Ипотека 24, ТКБ.

Эксперты особо отмечают еще два нюанса:

ТКБ и Россельхозбанк требуют, чтобы продавец стал поручителем на время перезалога, а банк ВТБ дает продавцу кредит на погашение. Поверьте, когда наступает в этом необходимость - это бесценная информация! Подпишитесь на @dwellercity

​Удивительно «талантливо» пишут в рекламной публикации пытающегося выглядеть деловым или хотя бы просто - изданием, «Нового проспекта» о планируемом выходе строительной компании Мегалит на стройку в пригороде Петербурга. «Пандемия разогрела интерес покупателей к частному загородному жилью. Мы видим рост спроса и не хотели бы упустить момент», — цитируют журналисты генерального директора Александра Брега. А потом в тексте тезис о росте спроса опровергают.

Речь идёт о том, что компания пытается перевести под жилую застройку участков в 50+ га, купленный ими за небольшие деньги еще 12 лет назад, но ни маркетинговая стратегия, ни понимания - что строить, еще нет. Вроде как хочется и коттеджи, раз модно. А вроде как малоэтажно - выгоднее и быстрее, но под них надо будет и поликлинику, и школу с детским садом. Да это все наполнять и согласовывать, тратиться. Считать, что дороже выйдет. Опять же, с малоэтажками - это эскроу-счета.

Яркий пример, когда рекламную публикацию продали и опубликовали, а из неё ничего непонятно. Да и осадок по поводу Мегалита остался. Оно так часто бывает. Подпишитесь на @dwellercity.

⚡️ Льготную ипотеку под 6,5% решили продлить еще на 1 год – до 31 декабря 2021-го. Минфин подготовил соответствующий проект постановления правительства. Общую сумму кредитов, выдаваемых по госпрограмме, предложено увеличить с 900 млрд до 2,8 трлн рублей. Документ был опубликован 12 октября.

Из пояснительной записки следует, что в течение 10 дней после вступления постановления в силу банкам, намеренным участвовать в программе, следует представить заявки на получение новых или дополнительных лимитов кредитования оператору программы — госкорпорации Дом.рф. Решение по заявкам будет принято в 20-дневный срок.

​Возвращаемся к теме Петровского острова и характерных чертах возводимого там маркетологами «нового илитника». 
 
Главная боль не только в том, как построены, а - даже как "посажены" здания, как они выглядят, из каких материалов это сделано. С первых шагов по острову ты понимаешь, что по-настоящему комфортабельного проживания там не получается никак: очень сильно дуют ветра, "эффект трубы" практически везде, даже во дворах (что удивительно, но вот так там стоят дома). Девелоперам удалось передать характерную для старого центра атмосферу двора-колодца в объектах нового строительства. Что тоже «такое себе», но и в этих дворах-колодцах дует так, как будто ты стоишь на набережной. Как получилось такое инженерное чудо? Проветривать? 
 
С архитектурной точки зрения это тоже полное фиаско: большинство домов имеет форму прямоугольника, только потому что это форма, которая позволяет «выжать» максимальное количество метров. Получается, что это просто муравейник для более состоятельной публики. Не сказать "для богатых", потому что по-настоящему богатые туда так и не поехали, а начинались продажи на Петровском с очень низких цен. Это создало большой ажиотаж, достаточно быстро распродавались обещания и проекты, но, по сути, была приведена не та публика: иногородние, привозящие «сибирские деньги», инвестирующие родственниками чиновниками, предприниматели из области.
 
Петровский остров ярко и очень контрастно отражает ход продуктового развития на рынке СПб: по факту, системного его нет. Есть попытки, база меняется. И все. Раньше все ставили в качестве детских площадок КСИЛ, а сейчас все понимают, что это уже не комильфо и словно признак бюджетному. Вот некоторые застройщики нехотя, скрипя, ставят что-то более новое, подороже. Последний писк на рынке благоустройства территорий ЖК бизнес класса в СПБ - рулонный газон. И это считается очень большим достижением, воображаемые маркетологами люди ходят и говорят: "Ну если тут рулонный газон, то это точно бизнес класс, надо брать". О какой-то там плотности озеленения, полноразмерных деревьях речи вообще пока не идет. Только говорят ли так и думают те, кто действительно способен выложить за квартиру по 35 - 45 и выше миллионов рублей? Любят ли они рулонные газоны так, как это хотелось бы ребятам из офисов?
 
Получается, что на данный момент только Москва выступает как эталон продуктового развития. Конечно, оно началось у них намного раньше и на столичном рынке в целом сформирован такой контекст, что если застройщик хочет быть крупным/значимым/современным, то он не может не делать, потому что в Москве тебя "парни не поймут". К тому же в столице подключен серьезный административный ресурс, идет прессинг со стороны властей, которая заинтересована в качественном изменении облика города. В Петербурге, к сожалению, такого нет, городской администрации безразлично как будет выглядеть город. И то, что построено на Петровском острове отлично это отражает. В Петербурге пока такого нет. У нас наоборот пока наблюдает анти-гонка, у нас ты классный, если ты везде сэкономил, значит у тебя выше выручка. Только то ли это, что хотят покупатели? ​Мы не только ведём свой собственный канал, но читаем и другие. Особенно про Москву. И создаётся впечатление, что похоже мы проигрываем бесконечное соревнование Петербурга и Москвы. Уж в строительном секторе точно. Строительный сектор города сейчас таком кризисе качественного предложения, что страшно подумать: а куда двигается рынок в Петербурге? Подпишитесь на @dwellercity

Продолжим начатую утром мысль еще несколькими важными деталями. Это все по теме Петровского острова и характерных чертах возводимого там маркетологами «нового илитника». 

В Москве приоритеты уже давно сменились и в то время, как на строительном рынке Петербурга тренд на качественное развитие продукта, когда людям продают не просто квадратные метры, а квартиру с продуманными планировками - только начинается, Москва уже вовсю пользуется благами прогресса. Столичные застройщики прекрасно понимают, что для того, чтобы быть в рынке, быть интересным покупателю, иметь шанс попасть в список топовых застройщиков - нужно в первую очередь развивать свой продукт. В Петербурге можно отметить отставание как минимум на 5 лет в этом вопросе и только сейчас все начали худо-бедно двигаться в сторону развития продукта. При этом система эскроу сейчас будет тормозить этот прогресс и заставлять застройщиков искусственно делать все возможное, чтобы не развивать продукт.

В Петербурге есть такая добрая девелоперская традиция: сделать много красивых рендеров, нарисовать город-сад, а построить унылое. У некоторых застройщиков в Петербурге есть мнение, что на дефиците предложения - прокатит и так. И это, конечно, тупик. Такой подход будет постоянно сокращать емкость потенциальных клиентов. Конечно, надо понимать, что качественное не может стоить сильно дешево, просто потому что его не построить дешево. А в Петербурге есть пока определённый «потолок» платежеспособности. И это еще один факт.

Качественное жилье 10 лет назад - это просто нормальные стены, сейчас - это уже дворы, планировки, материалы, локация. Фокус смещается, но уж очень медленно и к сожалению, качественного и современного будет становиться только меньше. Застройщикам ведь в сложившейся ситуации банально нет смысла делать какие-то улучшения: ЛСРам, Сетлам и Эталон-ЛенСпецСМУ проще и дальше сидеть в своей песочнице и бодаться друг с другом в одной и тоже же локации старыми маркетинговыми приемами, чем вкладываться в развитие. Ведь иначе придется изменять собственные внутренние процессы, уменьшать выручку - это риски, ведь может выстрелить или не выстрелить. Это никому не надо, когда есть рабочая схема и плевать, что строится убогое. Подпишитесь на @dwellercity.

​Коллеги из замечательного канала «Домострой» сообщают, что Минстрой активно ведет работу по развитию многоэтажного строительства из дерева. Для этого ведется научная работа, а также разрабатываются новые снипы и своды правил для формирования нормативной правовой базы.

В прошлом году был разработан СП 452.1325800.2019, который разрешает проектирование зданий с применением деревянных конструкций высотой до 28 метров (раньше разрешалось не более 9).

В этом году выполняется цикл научно-исследовательских работ по определению прочностных характеристик новых плит клееных из пиломатериалов с перекрестным расположением слоев (CLT). Это новый деревянный строительный материал, который прессуется в виде большой плиты и характеризуется эффективной звукоизоляцией, теплоизоляцией, экологичностью и прочностью.

Россия обладает 20% мировых лесных ресурсов, но использование древесины при строительстве жилья в нашей стране в 17 раз меньше, чем в Финляндии, США и Канаде. Первое экспериментальное здание с применением CLT-конструкций планирует построить в Москве ГК "Эталон". Подпишитесь на @dwellercity

​Один из самых влиятельных в мире интернет-ресурсов по архитектуре и дизайну — Dezeen — опубликовал шорт-лист финалистов ежегодной премии Dezeen Awards. В категориях, где представлены проекты строительства жилья — уже реализованные и пока существующие только на бумаге, — всего 21 номинант. Некоторые — например, «дом-тюрьма» — вызывают неоднозначные эмоции.

Здания, придуманные лучшими архитекторами, разбросаны по всему миру — от Австралии и Вьетнама до Португалии и Коста-Рики. Российские проекты в 2020 году, увы, на премию не претендуют. Что бросается в глаза — в тренде озеленение. Растения захватили фасады, крыши, балконы и дворы, они вокруг и внутри домов — частных и многоквартирных. То ли мировые светила архитектуры мыслят одинаково, то ли экологические проблемы достигли масштабов, которые невозможно игнорировать, и мастера стремятся любыми способами подружить природу и людей. Дома для жизни, а не выживания и порция странных архитектурных решений — в целой серии наших публикаций.

В Португалии сельский дом сделали из старинной печи. Получилось идеальное место для отдыха. Внутри, правда, всего одна спальня. Ключевой элемент, привнесенный архитекторами, — это лестница-скамейка-стол-камин, вокруг которой выстроен весь интерьер.

В доме немного света — так уж получилось, что печи строили без окон. Зато во внутреннем дворе, обнесенном стеной, есть сарай, небольшой сад, несколько деревьев и красивый пруд.

#ДомаМечты #DezeenAwards Подпишитесь на @dwellercity

​Этот современный двухэтажный дом просто появился на останках старого. Реконструкцией строения, затерявшегося в закоулках Сиднея, занималась местная студия James Garvan Architecture. В особняке всего две квартиры. Архитекторы, очевидно, отдали приоритет строгой геометрической композиции. Ничего лишнего. В городе, где домовладение в среднем стоит более миллиона австралийских долларов (60 миллионов рублей), отказ от архитектурных излишеств вполне оправдан.

#ДомаМечты #DezeenAwards Подпишитесь на @dwellercity

​Как объединить кухню и балкон и стоит ли? Объединение кухни с балконом или лоджией — не самое простое и бюджетное занятие. Прежде, чем на него решиться, нужно сопоставить плюсы и минусы.

Первое, что предстоит выяснить — а что, собственно, прилегает к кухне: балкон или лоджия. Балкон имеет с квартирой одну общую стену. Если мы посмотрим на него с улицы, то увидим, что он выступает из стены дома. Из-за этого придется учитывать его выносливость и не перегружать тяжестями. А еще на него не удастся вынести батарею отопления или газовую плиту. У лоджии три общие стены с квартирой, она не выступает на улицу. Батарею вынести все равно не удастся, но можно не переживать о нагрузках. Да и перепланировку на ней делать легче.

Даже если мы хотим просто убрать дверь и окно между балконом и кухней, идем в БТИ — бюро технической инвентаризации. К нам пришлют инженера, который убедится, что такие изменения не опасны и выдадут разрешение.

Если стены все-таки решено убрать, то отправляемся собирать:

техпаспорт на квартиру;
проект перепланировки квартиры;
разрешение на перепланировку с печатями разных организаций;
итоговый акт о перепланировке.

Технический паспорт на квартиру выдает БТИ. В услугах находим паспортизацию жилищного фонда и записываемся онлайн на подачу документов. Приходим в БТИ с паспортом и документом, подтверждающим, что квартира наша. Если квартира оформлена на другого человека, оформляем у нотариуса доверенность на обращение в БТИ от лица хозяина квартиры.

Заполняем заявление, платим госпошлину 900 рублей и ждем две недели. Можно изготовить быстрее, но стоимость пошлины увеличится. Одновременно оповещаем БТИ о намечающемся ремонте и просим прислать инженера, который осмотрит балкон и сделает замеры. Заодно убедится что мы ничего еще не изменили. Также в БТИ нам сразу скажут, какие организации будут утверждать нашу перепланировку. Цена проекта будет варьироваться в зависимости от сложности. С готовым планом перепланировки обходим все организации, которые нам назвали в БТИ. Обычно это МЧС, СЭС, Комитет по охране и защите исторических памятников. Всегда просят предоставить теплорасчет. Если попросят кадастровую выписку — идем за ней в Росреестр.

Получив все разрешения и показав их в БТИ, приступаем к ремонту. Когда закончим, снова просим БТИ прислать к нам чудо-инженера, чтобы он убедился что мы все сделали правильно и законно, и затем зафиксировал изменения. После этого оформляем новый технический паспорт. Он может пригодиться в будущем, если мы, например, захотим продать квартиру.

Если бумажная волокита пугает, или просто нет опыта сбора таких документов, обращаемся в агентство, которое готовит документы для перепланировки. Еще один вариант — нанять дизайнера, который на перепланировке собаку съел. Выбирая утепление, не стоит забывать, что если станет жарко — полы и батарею можно отключить. А вот с холодом бороться будет сложнее.

Если БТИ разрешило выносить на лоджию технику и проводить коммуникации, можно разместить на балконе плиту, холодильник, раковину или духовку. Это поможет разгрузить кухню и сделать ее просторнее. Если БТИ не дало разрешение на снос стены между балконом и кухней, не стоит расстраиваться. Эта стена станет отличной основой под столешницу или барную стойку.

Кухню и балкон желательно оформлять в одном стиле и едином цветовом решении. Это поможет создать ощущение единого пространства. Перепады высоты между полом на балконе и на кухне можно выровнять или оформить небольшой подиум. Если совсем убрать стены не удалось, можно оформить симпатичную арку.

Объединение балкона с кухней — интересная задумка. К сожалению, без опыта достаточно трудно продумать технические моменты, такие как нарушение баланса тепла в квартире или вывод коммуникаций. Поэтому аккуратнее. Подпишитесь на @dwellercity

​Вьетнам и «тюремный» фасад. На первом этаже отремонтированного дома расположены гостиная с кухней и магазин кожаной одежды. Наверху — две спальни с современным, но отдающим дань традициям интерьером.

Две старые кирпичные стены дома были полностью заменены фасадом из стеклоблоков — это довольно необычный материал. В дневное время в дом проникает естественный свет. Ночью особняк становится сверкающим фонарем посреди квартала.

#ДомаМечты #DezeenAwards Подпишитесь на @dwellercity

​Проект художницы Vandalizy «Зато своё», посвящённый всем застройщикам новостроек, которые считают 13 кв.м. студии приемлемым жильем и его популярность - показатель растущего недовольства навязанным в прошедшем десятилетии покупателям новостроек форматом «студий», которые покупались в подавляющем большинстве вынужденно.

Вопрос микрожилья и уходящей уже тенденции современных застройщиков — продажи квартир-студий катастрофически малого метража, абсолютно не пригодных для жизни человека, имеет огромную социальную значимость: он внёс значительный вклад в криминализацию целых районов Санкт-Петербурга, невозможность обеспечения должного качества жизни там в принципе и последствия этого будут иметь значение еще достаточно долгое время. Подпишитесь на @dwellercity