Согласно статистике от Visual Capitalist, Россия заняла первое место... по реальному падению цен на недвижимость, если начать отсчёт от 2010 года.
Да, цены на квартиры за последние 13 лет выросли на 54%, но, к большому сожалению, инфляция съела гораздо больше и поэтому по итогу фактически цены упали на 33%.

Кстати, то, что цены на квадратные метры фактически упали за последние 10-15 лет, я доказывал на примере продажи одной квартиры моего знакомого. Я даже снимал об этом видео и если Вы его ещё не смотрели, то обязательно это сделайте (ссылка на видео).

Так вот, я считаю, что эту статистику (за последние 13 лет цены на квартиры фактически упали на 33%) должны взять на заметку все инвесторы в недвижимость. А особенно те, кто считает, что цены на квартиры всегда растут.

Недвижимость - это НЕ гарантия того, что Вы как минимум спасёте деньги от инфляции!
Поэтому для грамотного инвестирования в недвижимость это нужно четко понимать.

P.S. Реальные цены на квартиры упали не только в России, но и в Италии (-26%) и в Греции (-24%) @dva_procenta

А вот и пришло официальное подтверждение той шокирующей статистики, о которой я писал ранее и даже снял отдельное видео.
В Москве на начало апреля у застройщиков не продано 62,5%(!!!) квартир (10 млн.кв.м жилья из 16млн).

НО!
Это ещё полбеды.
Ведь всё идёт к тому, что процент непроданных квартир продолжит увеличиваться дальше.
Всё дело в том, что план строительства 120 млн.кв.м жилья в год никто не отменял и маховик этого плана уже набрал обороты!
Поэтому, как результат, практически каждый день мы слышим, что на рынок новостроек выходят всё новые и новые корпуса и даже новые КОТы.

А судя по тому, что даже Путин сегодня высказался, что "рынок недвижимости затоваривается" и сказал, что "нужны дополнительные меры", так как "строительство растёт рекордными темпами", то ждём новых хитрых ходов от застройщиков и банкиров по затаскиванию населения в отделы продаж.
Интересно, что на этот раз они придумают? @dva_procenta

По информации от Инком-Недвижимость дисконты по цене на квартиры по переуступке* достигают 40%.
То есть то, что у застройщика стоит 10млн, они, продавцы по переуступке, продают за 6млн!

На самом деле в этой новости нет ничего удивительного. Продавцы по переуступке сейчас находятся в самом незавидном положении, ведь они вынуждены конкурировать с самими застройщиками, которые сами-то продать не могут (доказательство здесь), несмотря на большие отделы продаж и серьезные рекламные бюджеты.
И при этом ещё на продажи квартир по переуступке не распространяется льготная ипотека!

Вот скажите, КАК?!
Как в таких условиях можно продать новостройку по переуступке?!
Вот и приходится этим продавцам предлагать такие сумасшедшие скидки.

Но! То ли ещё будет!
Ведь как мы знаем, от 20 до 50% новостроек (в зависимости от ЖК) были выкуплены инвесторами в недвижимость, которые в основном и являются продавцами по переуступке @dva_procenta

* Переуступка или цессия — это процесс переоформления права требования жилья на другое лицо. Согласно договору переуступки старый дольщик продает это право новому.

В апреле цены на новостройки в реальных сделках продолжили снижение!
Как сообщил Дмитрий Чернов, директор по работе с партнерами дивизиона «Домклик» Сбербанка, «За последние две недели средняя цена на первичном рынке скорректировалась на 2%».

Вы возразите:
«Всего 2%?! Это же мелочи! За последние 3 года цены на новостройки улетели на 50, а где-то и на все 100%!»

Хочу обратить особое внимание на то, что снижение цен на новостройки на 2% произошло всего за 2 недели и если такой темп падения продолжится, то можете сами посчитать насколько могут упасть цены за 52 недели, то есть за год.
И также прошу обратить внимание, что цены упали на 2% не в январе или феврале, когда у застройщиков «низкий сезон», а в апреле, в самый разгар спроса!

А теперь будет важная информация для тех, кому ну очень нужно купить новостройку для себя, но он не понимает, до какого уровня должен сдуться ценовой пузырь, чтобы можно было смело покупать.
В отличие от инвесторов в недвижимость, для которых действует достаточно простое Золотое Правило 2% (ссылка на правило), которое даже выделено на иконке моего канала, для покупателей «для себя» всё гораздо сложнее, так как здесь подключаются много личных и эмоциональных предпочтений.
Но!
Чтобы точно не прогадать и не купить новостройку по явно завышенной цене, я призываю всех ориентироваться в том числе и на себестоимость строительства! Благо сейчас это абсолютно открытая информация и выкладывается на сайте наш.дом.рф (ссылка).
И как мы можем убедиться, на 15 апреля 2023г медианная стоимость строительства 1 кв.м., например, в Москве (см. картинку) была равна 111 000р/м2.
В Питере себестоимость гораздо ниже - 70 000р/м2, а в Республике Ингушетия и вовсе 17 000р/м2 @dva_procenta

Если Вы боитесь, что из-за нынешних проблем с продажами застройщики перестанут начинать новые стройки (что должно создать в свою очередь дефицит предложения), то спешу Вас успокоить.
Вот Вам сразу 2 доказательства того, что план правительства выйти к 2030-му году на 120 млн.кв.м нового жилья в год никто не отменял, а это значит, что темпы ввода новых строек со временем, наоборот, будут только увеличиваться!

Во-первых, на этой неделе Мишустин с гордостью объявил, что «в 2022 году были достигнуты рекордные показатели по вводу жилья", а самое главное, он обозначил то, что "важно принять все необходимые меры, для того, чтобы сохранить набранный ритм".

А ритм набран ого-го какой!
По данным ЕИСЖС (см. картинку) за первый квартал 2023 года, несмотря на пустые отделы продаж у застройщиков, был выведен рекордный объем новых проектов! Если сравнивать первый квартал с аналогичным периодом предыдущих лет, то мы увидим, что в 2023 году было выведено новых проектов на почти 20% больше, чем в предыдущем 2022 году и в 2(!) раза больше, чем в 2020м!

Вот это темп, дорогие друзья!
Так что никакого дефицита новостроек до 2030 года не предвидится.
И, даже больше, новостроек с каждым годом будет становиться всё больше и больше, даже несмотря на невероятные остатки непроданных квартир у застройщиков, о которых я делал отдельный пост (здесь).

Ну а нам, покупателям, эти рекордные вводы новостроек только на руку, ведь чем больше предложения, тем ниже цена @dva_procenta

Ай-да Хуснуллин, ай молодец!
Мы вот думали и гадали, что может ещё придумать государство, чтобы спасти продажи застройщиков, но они переплюнули все наши ожидания.

Рассрочка - вот выход для застройщиков!
Причем рассрочка не за счёт строителей, а за счёт государства, то есть из кармана налогоплательщиков.

Возникает вопрос: что же тогда будет с ценами на квартиры, если предложение Хуснуллина пройдёт?
Ответ, как ни странно, простой.
Спрос, а значит и цены на реальную недвижимость (в простонародье "вторичка") полетят в пропасть, так как никому не будет интересно покупать квартиры по рыночной ипотечной ставке в 12-13%, когда можно купить любую новостройку под 0% в рассрочку.

Рассрочка на новостройки за счёт государства - это просто гениальный ход от застрой... ой, от Хуснуллина!👍 @dva_procenta

Шокирующий отчёт о непроданных остатках у застройщиков опубликовал недавно аналитический ресурс bnmap.

Буквально недавно мы узнали (здесь), что в Москве у застройщиков непроданно 10 млн.кв.м жилья из 16 млн.кв.м, а некоторым строителям при их темпах продаж понадобится ещё 60(!) лет, чтобы распродать остатки. Об этом кошмаре для московских застройщиков я даже снимал отдельное видео (здесь).

Но!
Оказывается в Москве на самом деле ситуация одна из лучших в России!
А самая худшая ситуация для застройщиков сейчас в Краснодаре (см. верхний график).
Там непроданных остатков аж 83%! Из 3,5 млн.кв.м жилья в новостройках продано всего 0,7 млн.кв.м.
Боюсь представить сколько там, в Краснодаре, будут застройщики продавать свои остатки...
В других регионах, кстати, ситуация ненамного лучше.
В Омске остатков у застройщиков 80%, в Казани непроданно ещё 73% новостроек, а в Самаре 71%.

Кстати, Краснодар стал антигероем ещё одного рейтинга: по количеству сделок с ипотекой (см. нижний график).
88,3%(!) квартир в новостройках Краснодара были куплены при помощи ипотеки!

Вот такой вот интересный расклад в Краснодарском крае... @dva_procenta

Набиуллина взяла под козырёк предложение Путина, и на последнем заседании ЦБ дала своё согласие на то, чтобы льготная ипотека распространилась и на вторичку тоже.
"То, что касается адресных программ, я считаю, что это было бы очень полезным их распространить и на вторичный рынок", - вот, что буквально сказала Эльвира Набиуллина.

Особенно она сделала акцент на фразу "адресная программа". Остаётся только выяснить, какой адрес будет у этой "адресной программы". Что-то мне подсказывает, что за этой благой целью (как выразилась Набиуллина "поддержки конкретных категорий людей, и не важно, как они улучшают свои жизненные условия, покупая жилье на первичном рынке или на вторичном рынке"), так вот, за этой благой целью мы увидим... уши застройщиков!

Каким образом здесь могут быть замешаны застройщики, спросите вы?
А всё очень просто!
Не забываем, план правительства выйти к 2030 году на объемы стройки 120 млн.кв.м жилья в год никто не отменял.
Поэтому я не удивлюсь, если льготная ипотека распространится только на ту вторичку, которая будет продаваться с целью покупки новостройки @dva_procenta

Все наслышены о том, что ЦБ жестко взялся за околонулевые ставки по ипотеке на новостройки, а значит они, околонулевые ставки, по идее с начала мая должны были исчезнуть.

Но!
Как оказалось, околонулевые ставки продолжают во всю использоваться.

А объяснение этому очень простое.
Как признался глава центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников: "Когда застройщик кредитует строительство объекта (проектное финансирование, то есть почти все нынешние стройки), а объект при этом плохо распродается, даже самые принципиальные банки в таком случае будут замотивированы сохранить такую ипотеку по наиболее проблемным объектам".

То есть, проще говоря, связка "застройщик-банк" сейчас настолько тесная, что проблемы застройщиков = проблемы банков, которые финансируют эту стройку.
А это в свою очередь значит, что если новостройки плохо продаются, то банкиры готовы идти на финансовые потери из-за дополнительных ограничений от ЦБ из-за околонулевых ипотечных ставок, так как это сейчас чуть ли не единственный способ заманить покупателя в отделы продаж застройщиков.

Вот, в качестве доказательства этого, я недавно приводил статистику, что сейчас проблемы с продажами есть у огромного количества застройщиков!
Некоторым из строителей при существующих темпах продаж понадобится аж 60(!) лет, чтобы распродать свои квартиры!

Именно поэтому мы до сих пор видим, что, как выразился глава центра финансовой аналитики Сбербанка, "даже самые принципиальные банки" продолжают до сих пор кредитовать по околонулевым ставкам. Ведь другого выхода у банкиров на данный момент нет @dva_procenta

А вот и подтверждение того, что сейчас у строителей скопилось невиданное количество непроданных квартир, о чём я делал пост ранее.
Московские застройщики просят правительство освободить их от налога на нераспроданные дома!

На первый взгляд кажется, что если правительство на это согласится (а оно конечно согласится), то застройщики в очередной раз найдут способ, как избежать снижения цен. Ведь теперь можно будет не торопиться с продажей остатков после окончания строительства, так как они, остатки, "есть-пить" просить не будут.

Но! Это только на первый взгляд!

Этот хитрый ход от застройщиков не остановит падения цен на новостройки, так как помимо налогов на застройщиков ещё давят огромное количество кредитов, содержание отдела продаж, маркетинга и ещё огромное количество других накладных расходов.
Именно поэтому мы сейчас и наблюдаем эти огромные скидки от застройщиков, которые доходят до 40%(!), как, например, на Зорге 9.

И, самое главное, мы так же наблюдаем, что за один только апрель, по данным от "Мир квартир", цена квадрата в новостройках Москвы снизилась сразу на 2,3%! @dva_procenta

Апрель у застройщиков Старой Москвы мягко говоря не задался...
Это нам наглядно доказывают сразу 2 статистики из двух разных источников.

Согласно статистике от bnmap.pro (таблица слева), апрель для застройщиков Москвы оказался хуже, чем март. Хотя по идее должно быть наоборот.

Но!
Гораздо интереснее статистика от Или Или и Пульса Продажи Новостроек (таблица справа).
Здесь показано количество сделок по переуступке*.
И, как мы видим, в апреле в Старой Москве количество сделок по переуступке стало сравнимо с количеством продаж от самих застройщиков (ДДУ)!
А в некоторых ЖК и вовсе переуступок в итоге было больше, чем ДДУ!

На самом деле в этом нет ничего удивительного.
Дело в том, инвесторы в недвижимость (а это и есть основные продавцы по переуступке), почувствовали, что дело запахло жаренным и массово побежали продавать свои права на квартиры. Доказательство этого массового бегства инвесторов здесь.
При этом бегущие из бетона предоставляют скидки вплоть до 40%(!), лишь бы переманить покупателя из отделов продаж застройщика.

А ведь бегство инвесторов из бетона - это как страшный сон для застройщиков, так как в некоторых ЖК количество инвесторов достигает 50% @dva_procenta

* Переуступка или цессия — это процесс переоформления права требования жилья на другое лицо. Согласно договору переуступки старый дольщик продает это право новому

Подготовил для вас наглядный график адекватности цен на вторичном рынке недвижимости Москвы.

На графике вы видите 2 кривые:
- красная кривая - это средний реальный уровень цен на квадратный метр в Москве от irn.ru;
- синяя кривая - это цена квадратного метра в Москве в 2018г + официальная инфляция.

Так вот, как мы видим, реальные цены на кв.м. до начала пандемии (до апр. 2020г) примерно шли вверх с темпом инфляции, что является абсолютной нормой для стабильного рынка недвижимости.
Но!
Как только наше правительство после начала пандемии ввело льготную ипотеку, то мы видим моментальный отрыв реальной цены м2 в Москве от инфляции.

В итоге этот отрыв цен от реальности в апреле 2022 года достиг просто невероятного размера!
Реальные цены тогда были 271 000р/м2, что превышало адекватный экономике уровень более чем на 50 000р за метр квадратный!

Сейчас ситуация стала гораздо лучше, так как реальные цены упали до 252 000р/м2, что всего на 20 000р/м2 превышает адекватный экономике уровень.
И, даже больше, если цены на вторичке в Москве продолжат стагнировать, а инфляция в 2023 году будет на уровне прогнозов от ЦБ (около 7%), то мы тогда в конце года увидим, как эти две кривые наконец-то приблизятся друг к другу вплотную!

А теперь самое интересное.
Я уже много раз говорил, что я, как инвестор в недвижимость, жду не дождусь, когда опять наступит время адекватных цен на квартиры (допандемийные цены + инфляция).
Так вот, это время уже совсем близко! @dva_procenta

Дорогие друзья, решил поподробнее раскрыть тему адекватности цен на вторичном рынке недвижимости и поэтому сделал отдельное видео на своём Ютуб-канале (ссылка на видео: https://youtu.be/BpPTmcLvkjo).
Там, в видео, я так же прикрепил сравнительный график цены на квадратный метр и накопленной инфляции за последние 23 года.
Из этого графика видно, что с 2000 года у нас было 2 периода адекватных цен: в 2000-2006гг и 2018-2020гг.
И, похоже, судя по тренду уже вскоре нас ждёт третий период!
Подробности этого вероятного знаменательного события в моём видео @dva_procenta

ЦБ сообщил о рекордном разрыве цен между новостройками и вторичкой, который достиг аж 40%! В пользу новостроек, разумеется.

А ведь этот разрыв ещё не учитывает того, что в новостройке надо делать ремонт, да и в принципе ключи там получаешь далеко не сразу, а значит надо где-то это время жить.
Поэтому по факту, учитывая доптраты, разрыв между ценами на новостройки и на вторичку составляет гораздо больше, чем 40%.
И, конечно же, такой нереальный разрыв очень сильно беспокоит ЦБ.

А теперь самое интересное.
Это беспокойство ЦБ вылилось в реальные действия! (См. картинку)
С 1 июня первоначальный взнос на новостройки должен быть не ниже, чем 20% (раньше было 10%), а с января 2024 не ниже 30%!

Вы вполне резонно спросите:
А какая связь между увеличением первоначального взноса (ПВ) на ипотеку в новостройках и разрывом в 40% между ценами на новостройки и вторичку?

А очень простая связь.
Этот разрыв в 40% долго существовать не будет. Для баланса либо вторичка должна подорожать, либо новостройки подешеветь.
А раз ЦБ решил поднять ПВ, то значит они там пришли к выводу, что будут дешеветь именно новостройки, поэтому нужно увеличить подушку безопасности, то есть первоначальный взнос.
И, судя по логиге ЦБ, они там ждут падения цен на новостройки на 10% после 1 июня и ещё на 10% после нового года @dva_procenta

"Сейчас средний размер первоначального взноса составляет 15%. При повышении минимального порога до 20% рынок может потерять половину потенциальных заемщиков", - сообщил глава департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Максима Турта.
"Повышение минимального размера первоначального взноса сделает ипотеку недоступной примерно для трети потенциальных заемщиков. Из-за ужесточения условий «отсечется» до 40% ипотечных кредитов", - оценили в ГК «Полис».

Застройщики в один голос начали реагировать на новые ужесточения от ЦБ, о которых я писал ранее.
И их, застройщиков, понять можно, так как они сейчас прочно сидят на ипотечной игле. Причём на льготной ипотечной игле. А если быть ещё более точным, то застройщики прочно сидят на льготной ипотечной игле с микроскопичныи первоначальным взносом (ПВ) со сроком погашения 30 лет!
На тонкого положение у застройщиков, согласитесь.
А где тонко, там и рвётся, как гласит народная мудрость!

А ведь эти все ужасные прогнозы о катастрофическом падении спроса на ипотеку вытекают из скромного повышения минимального ПВ с 10% до 20%!
Остается только догадываться, что будет с продажами у застройщиков после нового года, когда минимальный ПВ повысится до 30% dva_procenta

В предвкушении скорого периода адекватных цен на квартиры, я решил разложить по методу 4х квадратов однушку в Москве и выяснить, а так ли всё адекватно на самом деле.

И, как Вы можете сами убедиться, для инвесторов в недвижимость всё очень печально...
Если всё разложить по полочкам (*), то сейчас доходность от однушки в Москве равна 3,28% в год.

3,28% в год! В рублях!
Это меньше депозита в 2 раза и, самое главное, это в 7(!) раз меньше, чем требует Золотое Правило 2% для инвесторов!

Возникает логичный вопрос: как такое может быть?
Как такое возможно, что цены на квартиры стремительно приближаются к адекватному уровню, а Правило 2% говорит нам, что инвестировать в недвижимость по прежнему крайне невыгодно?

А всё дело в реальных доходах россиян.
Да, цены на квартиры растут совместно с инфляцией, здесь всё адекватно.
Но!
Цена аренды к инфляции никак не привязана. Она привязана к доходам.
К большому сожалению, реальные доходы россиян уже который год не растут, а падают, поэтому мы в 2023 году и видим практически такие же цены на аренду, как и в далёком 2008 году!
И именно поэтому мы сейчас наблюдаем такую невероятно низкую доходность от сдачи квартир в аренду @dva_procenta

(*) За основу расчета взяты 2 максимально похожие квартиры в Москве у метро Окская:
- квартира на продажу (ссылка);
- квартира в аренду (ссылка)

Друзья, прикрепляю пустой бланк моего метода 4х квадратов.
Крайне рекомендую его использовать при выборе квартиры как для инвестирования, так и для покупки «для себя» @dva_procenta

Дорогие друзья, меня настолько шокировала доходность от однушки в Москве, что я решил снять по этому поводу отдельное видео (ссылка: https://youtu.be/Wl1L34XoVtA)

В этом видео я подробно показал на какие варианты квартир опирался для расчёта🤚 @dva_procenta