Не только в России падают цены на недвижимость. Как мы видим из исследования Bloomberg, практически во всём развитом мире цены на квадратные метры полетели вниз.
Получается, что мы в общемировом тренде, а значит ничего особенного?

К сожалению, нет.
Вот это вот падение цен на недвижимость в развитых странах произошли в основном из-за резкого роста ключевых ставок. Например, в США ключевая ставка скаканула с 0,25% (в начале 2022г) до 4%! Соответственно из-за этого сильно подскочили ставки по ипотеке, поэтому цены на недвижимость там полетели вниз.

А тем временем в России... а в России с начала года ключевая ставка, наоборот, УПАЛА! В феврале 2022г она была 8,5%, а сейчас 7,5%.
Но цены на м2 у нас всё равно летят вниз.

Вот основное отличие падения у нас и за бугром!
Неопределенность, нестабильность и неуверенность в завтрашнем дне - вот основные причины нынешнего падения.
А экономические причины наш рынок недвижимости настигнут чуть позднее.
Когда именно? Зависит от поддержки застройщиков от нашего государства.
Но складывается ощущение, что это "когда именно?" наступит уже совсем скоро, к сожалению @dva_procenta

Как я и "ванговал", льготную ипотеку продлили. Причём продлили сразу на 1,5 года, до июля 2024 года.

Ну что можно сказать, спасибо на том, что сообщили людям о продлении льготной ипотеки хотя бы за 2 недели, а не накануне.
Но всё равно много людей попались в эту ловушку "возможной отмены льготной ипотеки", которую расставили застройщики, крича из каждого утюга: "Бери новостройку сейчас, а то с января будет уже поздно, так как отменят льготную ипотеку!!!"

А теперь самое интересное.
Да, этот хитрый ход ("утка", что льготную ипотеку отменят в январе) повысил продажи у застройщиков в декабре.
НО!
Теперь их, застройщиков, ждёт обратная сторона этого хитрого хода: эффект выжженной земли @dva_procenta

Хуснуллин с гордостью объявил, что в этом году УЖЕ побит рекорд по вводу нового жилья застройщиками и охарактеризовал это событие как "большой успех всех строителей".
Ещё бы! Без малого застройщики за 11 месяцев 2022 года построили и ввели в эксплуатацию уже почти 100 млн.кв.м и немного не дотянули до заветной цели в 120млн.кв.м, которую поставил Путин.

А теперь самое интересное!
Эти почти 100млн.кв.м нового жилья пополнили ряды ВТОРИЧКИ!
А так как по разным оценкам от 20 до 50% квартир в новых домах принадлежат инвесторам, то вся эта лавина новых предложений хлынула на вторичный рынок продаж и на рынок аренды!
А ведь законы рынка (зависимость цены от баланса спроса и предложения) никто не отменял @dva_procenta

Как я и предполагал месяц назад, когда ангажированные СМИ распространяли слух об отмене льготной ипотеки, так вот я предполагал, что правительство ни за что не будет её отменять, а, НАОБОРОТ, будет даже усилять поддержку строителям.
И вот уже прилетают новости в подтверждение этого: в Госдуме предложили субсидировать 50%(!) от первоначального взноса по ипотеке для молодых семей при покупке квартиры в новостройке.

И это абсолютно неудивительно.
Ещё бы! Наше правительство и не на такое пойдёт, лишь бы поддержать продажи у застройщиков, так как план в постройке 120млн.кв.м в год никто не отменял.
Поэтому в правительстве будут придумывать всё новые и новые субсидии, чтобы восстановить поток покупателей в отделы продаж строителей.

А тем временем у застройщиков, несмотря на всю невероятную помощь от государства, дела идут с каждым месяцем всё хуже и хуже.
Судя по свежей статистике, объем предложения квартир у застройщиков в ноябре был на 7% больше, чем в октябре этого года, и на 39%(!!!) — чем в ноябре прошлого @dva_procenta

По данным Инком-Недвижимость, спрос на аренду в декабре 2022г оказался ниже декабря 2021г на 50%!
И, как следствие, самые дешевые однушки в старой Москве начали сдаваться на 20%(!) дешевле, чем годом ранее.

Вы спросите:
"Ну и что с этого? Какое это имеет отношение к ценам на квартиры?"

Прямое!
Сдавать сейчас квартиры в Москве стало крайне невыгодно. И раньше, год назад, доходность в Москве от аренды была в районе 3-4% (ссылка на видео, где я подробно разбираю доходность от аренды с учётом всех расходов), то сейчас доходность от аренды стала ещё на 20% ниже!

А ведь 3-4% доходность - это в 2 раза ниже доходности от банковского депозита! А если учесть, что получение дохода от аренды - это не пассивный доход (как доход от депозита), а очень даже активный (ремонты, выбивание денег, решения вопросов с соседями, а вдруг потоп и т.д. и т.п.), то становится вообще непонятно, почему владельцы арендных квартир ещё их не продали...

Поэтому, этот обвал (и спроса, и цен на аренду) будет вынуждать всё больше и больше собственников арендных квартир выставлять их на продажу @dva_procenta

Сегодня будет самая настоящая шок-информация для всех владельцев арендных квартир.

В продолжение предыдущего поста о том, что цена аренды в Москве просела на 20%(!), я решил разложить НА РЕАЛЬНОМ ПРИМЕРЕ доходность от аренды.
Разложил я по моему методу Четырёх Квадратов (см. картинку) и результат поверг меня в шок!

Я взял за пример квартиру, которую привели в пример аналитики Инкома (ссылка на источник). Это однушка внутри МКАД общей площадью 36 кв. м с кухней 8 кв. м на 8-м этаже 12-этажного панельного дома на Вешняковской улице, в 5 минутах ходьбы от станции метро «Выхино».
На данный момент цена её аренды 25 000р.
И цена этой однушки (вернее запросы продавцов) сейчас в районе 8млн рублей.

Так вот, если учесть ВСЕ РАСХОДЫ (страховку, все налоги, амортизацию, услуги агента, мелкий ремонт и всякие допрасходы при покупке квартиры), то получается совершенно шокирующая доходность от аренды!
Всего лишь 2,83% в год! В РУБЛЯХ!
В 3(!) раза меньше доходности от банковского депозита!!!

Считать умеют все и именно поэтому с такой мизерной доходностью от аренды всё у бОльшего и бОльшего числа владельцев арендных квартир сейчас не будут выдерживать нервы и они будут избавляться от своих инвестиционных квартир.
А это в свою очередь создаст ещё больший перекос в сторону предложения на вторичном рынке недвижимости @dva_procenta

Подводим итоги года, дорогие друзья!

Цены на квадратные метры в Москве в рублях (верхний график) уже 9 месяцев подряд неуклонно падают. В пике, в марте, они в среднем достигали сумасшедших 272 000р за квадрат! Но уже в декабре опустились до 250 000р, причём с явным трендом на дальнейшее снижение.
В долларах (нижний график) ситуация ещё печальнее. В пике цена в Москве была 4 600$/м2, но в декабре она упала до 3 900$/м2, с ещё более явным трендом на снижение.

Держим руку на пульсе, дамы и господа!
Надеюсь в следующем году наконец-то наступит долгожданное время адекватных цен на квадратные метры.
Лично я, как инвестор в недвижимость, с нетерпением жду, когда снова можно будет покупать квартиры с инвестиционными целями. Ведь последний раз я инвестировал в недвижимость аж в апреле 2021го года, когда смог "урвать" чудо-квартиру в Питере по допандемийной цене.

Уверен, в следующем году наконец-то снова начнут появляться на рынке недвижимости адекватные предложения для инвестирования и снова заработает Золотое Правило 2%!

Всех с Новым Годом! @dva_procenta

С Новым Годом, дорогие друзья! @dva_procenta

Этот пост адресован тем, кто считает, что:
"В России цены никогда не падают! Если они выросли, то там и остануться, не будьте наивными!"

Ещё недавно, в разгар пандемии, все мы с замиранием сердца следили за ростом ценового пузыря на строительные материалы. Тогда, в 2021 году, дошло до того, что лист ОСП-3 12мм продавался по полторы и даже по 2 000 рублей за штуку! Я тогда даже снимал видео (ссылка)на эту тему и высказал мнение, что этот пузырь скоро лопнет.

И он лопнул!
Да ещё как!
В итоге цены на ОСП-3 (см. картинку) упали даже ниже допандемийного уровня!
И это без учета инфляции, которая за 3 последних года набежала минимум 50%.

Вывод для сторонников постоянного роста цен здесь очевиден: ценовые пузыри в России лопаются и даже очень громко.

P.S.
Пузыри лопаются не только в России.
Вот, пожалуйста, забавная новость из Поднебесной (источник):
"Сотни покупателей Tesla в Китае, недавно купивших электромобили, устроили акции протеста в салонах компании. Они недовольны большими скидками, которые 6 января объявил производитель: разница доходит до 24% в сравнении с ценами в сентябре. Люди чувствуют себя обманутыми и требуют вернуть часть денег. Tesla заявила, что ничего компенсировать не собирается"

Как говорится: ничего личного, просто бизнес @dva_procenta

Питер в пикЕ, дорогие друзья...
Согласно свежайшему отчету от bnmap.pro, средняя цена квадратного метра в новостройках Питера в декабре обвалилась сразу на 12,7%!!!
А средний бюджет покупки и того больше, он обвалился на 16,7%, до 10,46млн руб за лот.

То, что бюджет покупки обвалился больше, чем средняя цена кв.м. связано с тем, что люди в декабре покупали новостройки меньшей площадью (на 4,6%).
А ведь как всем известно, чем меньше площадь квартиры, тем дороже в ней квадратный метр, так что по факту обвал средней цены в декабре в Питере даже больше, чем 12,7%.

А теперь самое интересное!
Количество лотов в продаже в Питере по итогам декабря выросло на 51,2%(!!!), до 69,3 тыс. ед., что превысило, внимание, количество лотов в продаже в Москве!
В Москве сейчас застройщиками выставлено на экспозицию в отделах продаж 50,4 тыс. лотов, то есть на 27% меньше, чем в Питере @dva_procenta

Существует распространенное ошибочное мнение, что из-за падения реальных доходов россиян банки будут всё меньше выдавать ипотек, так как всё больше людей не будут проходить жесткие требования банкиров.
В качестве доказательства приводятся отчёты банкиров, которые отчитались, что в четвёртом квартале 2022 года отказали в ипотеке рекордному количеству соискателей, ведь доля отказов по ипотечным заявкам достигла 46,2% – это исторический рекорд с 2017 года.

Нет, нет и ещё раз нет!
Банкиры и застройщики очень прочно сидят на ипотечной игле и именно поэтому ипотеки как выдавались, так и будут продолжать выдаваться в рекордных количествах!

И вот уже приходят доказательства, что ипотечное рабство в России сейчас, в кризисное время, не будет сбавлять обороты.
Девелоперы ФСК и Брусника вместе с банками сообщают, что:
"С учетом динамичного изменения рынка в проработке с банками-партнерами находится достаточно программ, которые позволят нашим клиентам не почувствовать резкого перехода с околонулевых ставок".
А банк ВТБ и вовсе ожидает, что в 2023м году банки выдадут ипотек на 4,6-4,7 трлн рублей, что сопоставимо с 2022 годом.

А теперь самое главное!
Для этого (чтобы добиться результатов 2022 года при катастрофически падающих реальных доходов россиян) банкирам и застройщикам придется затащить в отделение банка чуть ли не каждого россиянина, до кого смогут дотянуться!
Поэтому ипотеки будут выдаваться направо и налево, лишь бы взяли!
Если банкиры и застройщики действительно осуществят свои планы на 2023 год, то нам грозит такая же крайне неприятная ситуация, какая была описана в фильме "Игра на понижение" про ипотечный кризис 2008 года (см. прикрепленный отрывок) @dva_procenta

Володин предлагает конфисковывать имущество уехавших граждан, кто критикует Россию. Для этого нужно внести соответствующий пункт в Уголовный кодекс.

Вы возмутитесь:
"А при чём здесь рынок недвижимости? Или этот канал превратился в политический?!"

Нет!
Этот канал был, есть и останется вне политики.

Эта новость только на первый взгляд кажется сугубо политической и не имеющей никакого отношения к реальному рынку недвижимости.
Но!
Если учесть кто это сказал (сам Спикер Госдумы РФ), учесть какое количество людей покинуло Россию после 24 февраля (по разным данным 1-3 млн человек) и учесть, что это были за люди (в основном люди с деньгами, крепкий средний класс), то логично ожидать, что... конечно же начнется срочная продажа недвижимости от уехавших, пока их не объявили "врагами народа" и всё не отобрали к чертовой матери! А ведь недвижимости у уехавших ох как много...

А если ещё учесть, что на рынке вторички и без этого была печальная ситуация, так как предложение сильно превышало спрос, то эта подходящая лавина новых предложений от миллионов уехавших просто может его, рынок вторички, обрушить.

Да-да, именно так!
Ведь новая лавина предложений будет качественно отличаться, так как мотивация продавцов там будет зашкаливать.
Это будут не те продавцы, которые:
"Если не продам ну и фиг с ним, буду тогда сдавать".
Нет! Для новых продавцов сдавать не спасение.

P.S.
В качестве косвенного доказательства, что новая волна предложений на вторички УЖЕ началась, на этой неделе сразу двое моих знакомых пожаловались, что их попросили съехать с арендного жилья, так как хозяева решили продать квартиру @dva_procenta

0% рассрочка с отсрочкой без подверждения дохода.
Прямо сюрреализм какой-то!

Это предложение можно перевести на понятный язык как:
"Ну купите хоть кто-нибудь у нас новостройку, ну пожалуйста..."

Но!
То ли ещё будет! Ведь застройщики сейчас начали самую настоящую гонку на выживание. И тот, кто первый из них поймёт, что реальность уже не та, тот и потеряет меньше всех.
А реальность сейчас такова, что просто не осталось тех людей среди реальных потенциальных покупателей, кто готов покупать новостройки по ценам даже годовалой давности!

Ну а теперь самое интересное.
В качестве доказательства того, что у некоторых застройщиков уже заканчивается жирок (а значит больше нет времени и сил вешать лапшу на уши, что "квартиры разбираются как горячие пирожки"), на пресс-конференции Urban Awards директор по продукту застройщика «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина откровенно заявила:
"Рынок входит в стадию сдувания ценового пузыря".

Я лично, как и прежде, жду сдувания этого ценового пузыря как минимум до допандемийного уровня плюс инфляция @dva_procenta

Застройщики постепенно начинают "сбрасывать маски", дамы и господа!
В этот раз в интервью разоткровенничался совладелец строительной компании Кирилл Игнахин. Он пожаловался, что "пора принять, сверхмаржа - это не навсегда".

Причем тут "сброшенные маски", спросите вы?
А дело в том, что в последние несколько лет застройщики, наоборот, просили помощи у государства, аргументируя это тем, что у них резко растут расходы и поэтому они, бедные, еле-еле сводят концы с концами.
То, что это неправда и у застройщиков в последние годы были не сверхрасходы, а сверхприбыль, я доказывал при помощи официальных отчётов от строителей о себестоимости, которые они вынуждены по закону предоставлять в Единую систему жилищного строительства (мой пост с документами).
И вот теперь, наконец, мы услышали правду о сверхмарже и от самих застройщиков.

Ну а теперь самое интересное, дорогие друзья!
Дальше в интервью Игнахин признался, что:
"В декабре 2022 года цены на новостройки снизились на 10–25% по рынку год к году. В некоторых проектах при полной оплате за наличные средства конечная стоимость для покупателей обходилась даже на 30% ниже от заявленной нами цены".

И, в качестве вишенки на торте, его самое сильное откровение:
"По факту при росте стоимости новостроек за предыдущие два года на 50% и текущих скидках на уровне 30% мы практически вернули цены двухлетней давности".

После таких откровений, открытка в моём предновогоднем посте (здесь) обретает новые подтверждения.
То ли ещё будет, дорогой Кирилл Игнахин, то ли ещё будет! @dva_procenta

К моему большому сожалению, для рынка недвижимости сейчас приходят одна плохая новость за другой.

Просто шокирующая информация поступила от аналитиков “Авито Недвижимость”.
Ни для кого не секрет, что цены на квартиры падают неравномерно и зависит это от локации и ещё многих других факторов.
Так вот, в Москве в некоторых районах цены на вторичку, если сравнивать год к году, упали на целую четверть!
Да-да!
Не на 5-10% падение (информация от IRN по цене на вторичку Москвы здесь), а на 25%!
Лидер по падению - район Сокольники. Там цена квадрата год к году упала на 26% (с 272 000р/м2 до 202 000р/м2).
На втором месте Северное Медведково, падение год к году составило 23% и сейчас там цена квадрата на вторичке в среднем составляет 180 000р.

Но!
Это ещё не все плохие новости, к сожалению.
Так же тревожные вести пришли и со стороны новостроек Москвы.
Вот, пожалуйста, Собянин сообщил, что скоро в Москве количество КРТ (комплексных развитий территорий) вырастет в 3 раза! Откуда возьмётся столько территорий для застройки, резонно спросите Вы?
Вот что ответил по этому поводу Собянин:
"Сейчас на торги выставлены права на комплексное развитие бывших промзон и неэффективно используемых территорий".

Вот КТО?!
Кто будет покупать все эти миллионы новых квадратных метров на территориях бывших промзон?!
Ведь и без этих КРТ у застройщиков сейчас большие проблемы с реализацией своих новостроек, так как согласно свежайшему отчёту от bnmap.pro, количество предложения квартир в новостройках Москвы год к году увеличилось почти на 60%!
А точнее, год назад в январе 2022г было на витрине 32 500 лотов, а сейчас стало аж 51 500 (см. картинку).

А тем временем, пока стройка идёт семимильными шагами к фантастической цели, которую обозначил Путин (120 млн.кв.м нового жилья в год), печальнейшие новости поступают от наших демографов.
За один только год численность населения России снизилась на 555 тысяч человек... @dva_procenta

Рынок новостроек в московском регионе продолжает лететь по наклонной вниз...

Согласно свежайшему отчёту от bnmap.pro, и Москва, и Новая Москва, и Московская область по количеству продаж новостроек находятся в жесточайшей красной зоне.
Москва просела год к году по количеству проданных квартир на 18,1%! А по сумарной площади проданных квартир так и вовсе просадка на 22,9%.
У Новой Москвы и Московской области так вообще просадка год к году приблизилась к 50%!

А теперь самое интересное.
Сейчас летит в пропасть не только непосредственно сам рынок недвижимости (купли-продажа и аренда), но и сферы непосредственно связанные с ним.

Сегодня поговорил с моим хорошим знакомым, у которого своя среднего размера компания по отделке квартир.
Так вот, он сейчас в шоке!
С начала года, то есть за последние полтора месяца, ни у него, ни у его других коллег, нет ни одного нового полноценного объекта на отделку!
Все перебиваются какими-то мелкими заказами, от которых раньше воротили нос.
Да, зима - это не сезон для отделки и работа у них в это время затихает.
Но! Работа у них затихает, но не умирает же! В предыдущие года такого провала в заказах у них никогда не было.
Поэтому они, отделочники, сейчас с нетерпением ждут начала сезона в марте-апреле, скрестив пальцы везде где только можно @dva_procenta

Как сообщил Банк России, в четвертом квартале 2022 года 44% ипотечных кредитов были одобрены гражданам, которые уже платят по долгам более 80% своего ежемесячного дохода, то есть их показатель долговой нагрузки (ПДН) превышает 80%.

Другими словами, почти половина ипотек была выдана людям, которые УЖЕ (то есть до получения ипотеки) платят по другим кредитам почти весь свой доход!
И это неудивительно, дамы и господа, ведь как я писал ранее (здесь), банки и застройшики плотно сидят на ипотечной игле, а значит будут раздавать их, ипотеки, налево и направо, лишь бы хоть кто-нибудь взял...

Ну и в качестве доказательства этого театра абсурда, вот Вам пожалуйста, свежая статистика от bnmap.pro по Казани (см. картинку), где мы видим абсолютный общероссийский рекорд доли ипотеки в новостройках в декабре - 96%! @dva_procenta

По данным «Домклик», в феврале 2022 года на продажу в новостройках Москвы по цене менее 10 млн.руб было представлено 9,8 тыс. квартир, а в феврале 2023 года — 16,8 тыс., то есть на 70% больше!

И это неудивительно, дамы и господа!
Ведь для застройщиков 2022 год был мягко говоря провальным, так как согласно расчетам Росреестра (см. картинку) в прошлом году они продали примерно столько же квартир, сколько в 2016-17 годах, когда спрос был минимальным. Вот и приходится строителям вытаскивать из закромов дешевые лоты, чтобы хоть как-то повысить продажи.

А теперь самое интересное!
Даже несмотря на то, что застройщики из кожи вон лезут, чтобы восстановить спрос, выставляя на витрину всё больше лотов менее 10 млн.руб, в январе-феврале они всё равно продали (согласно данным «Авито.Недвижимость») в среднем на 36% меньше квартир, чем за этот же период годом ранее!
А ведь падение год к году на 36% - это средняя температура по больнице.
Если посмотреть, например, на Калининград, то падение год к году там составило сумасшедшие 63,7%!
В Саратове - 63%... @dva_procenta

Продолжаю следить за тем, как летит вниз рынок новостроек в московском регионе.

Февраль 2023 года, к огромному сожалению для застройщиков, оказался гораздо хуже, чем январь и просто кошмарным, если сравнивать год к году с февралём 2022г.
Согласно свежайшему отчёту от bnmap.pro (см. верхнюю таблицу), в феврале 2023г на территории "старой" Москвы было продано квартир в новостройках на 14,5% меньше, чем в январе 2023г и на 43,2%(!) меньше, чем в феврале годом ранее! А машиномест было в феврале 2023г и вовсе продано на 74%(!!!) меньше, чем в феврале 2022г!
И это несмотря на то, что застройщики из кожи вон лезут, лишь бы загнать хоть кого-нибудь в их отделы продаж.

Ну а теперь самое печальное...
Все эти "мудрые" ходы от застройщиков для спасения продаж после событий февраля 2022г в виде околонулевых ипотек и страшилок с отменой льготной ипотеки привели к просто ужасным результатам.
Согласно отчёту ЦБ (см. нижнюю часть), в четвертом квартале 2022г заметно ухудшилось качество выдачи ипотек. Доля ипотек с высоким риском (LTV 80+)* достигла катастрофического значения в 69%!

Хотя...
По мнению ЦБ, не такая уж катастрофа, то, что у 7 из 10 ипотечников ежемесячный платеж превышает 80% от их дохода. Именно такой вывод можно сделать, если судить по названию параграфа с этой безумной статистикой: "Качество ипотеки сохраняется на высоком уровне, но есть риски". Прямо как в той песне Утёсова "Всё хорошо прекрасная Маркиза" @dva_procenta