Застройщики ожидаемо не сидят сложа руки и направили обращение в ЦБ, чтобы тот не запрещал околонулевую ипотеку.
То, что строители плотно сидят на околонулевой ипотечной игле понятно, но здесь, в этом письме к ЦБ, удивляет другое.
Это цинизм застройщиков!
Дело в том, что они уверяют, если отменить околонулевую ипотеку, то это "может привести к финансовым проблемам у девелоперов и к появлению новых «обманутых» дольщиков".
Но!
Дорогие застройщики, я вам сейчас подскажу один выход из этой ситуации, который не приведёт к появлению обманутых дольщиков при отмене околонулевой ипотеке.
Правда этот выход вам снится, наверное, только в кошмарных снах.
Что это за выход?
А всё очень просто: снижение цен на новостройки до адекватного экономической ситуации уровня!
Тем более, что у застройщиков есть такая возможность, ведь мы все знаем реальную себестоимость строительства, так как это открытая информация.
Правда "глубоко зарытая открытая информация", чтобы её тяжело было достать😉 @dva_procenta
То, что строители плотно сидят на околонулевой ипотечной игле понятно, но здесь, в этом письме к ЦБ, удивляет другое.
Это цинизм застройщиков!
Дело в том, что они уверяют, если отменить околонулевую ипотеку, то это "может привести к финансовым проблемам у девелоперов и к появлению новых «обманутых» дольщиков".
Но!
Дорогие застройщики, я вам сейчас подскажу один выход из этой ситуации, который не приведёт к появлению обманутых дольщиков при отмене околонулевой ипотеке.
Правда этот выход вам снится, наверное, только в кошмарных снах.
Что это за выход?
А всё очень просто: снижение цен на новостройки до адекватного экономической ситуации уровня!
Тем более, что у застройщиков есть такая возможность, ведь мы все знаем реальную себестоимость строительства, так как это открытая информация.
Правда "глубоко зарытая открытая информация", чтобы её тяжело было достать😉 @dva_procenta
Так могут ли сейчас застройщики снизить цены на новостройки или у них нет такой возможности?
Давайте опираться на факты.
Согласно свежайшей информации на основе данных проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, в таблице приведена средняя стоимость строительства 1 кв. метра на 15 октября 2022г (ссылка на источник здесь и не пугайтесь странной ссылки, это так отображаются адреса доменов на точка рф). Этой информацией застройщики обязаны делиться в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Так вот, согласно отчёту средняя стоимость строительства 1 кв.м в Москве равна 117 000р. А медианная себестоимость так и вовсе менее 100 000р за квадрат!
Но!
Как нам недавно сообщили в bnmap pro, в октябре средняя стоимость квадрата в Москве в отделах продаж была равна 451,1 тысячи руб. за квадрат! То есть почти в 4(!) раза выше, чем себестоимость! @dva_procenta
Давайте опираться на факты.
Согласно свежайшей информации на основе данных проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, в таблице приведена средняя стоимость строительства 1 кв. метра на 15 октября 2022г (ссылка на источник здесь и не пугайтесь странной ссылки, это так отображаются адреса доменов на точка рф). Этой информацией застройщики обязаны делиться в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Так вот, согласно отчёту средняя стоимость строительства 1 кв.м в Москве равна 117 000р. А медианная себестоимость так и вовсе менее 100 000р за квадрат!
Но!
Как нам недавно сообщили в bnmap pro, в октябре средняя стоимость квадрата в Москве в отделах продаж была равна 451,1 тысячи руб. за квадрат! То есть почти в 4(!) раза выше, чем себестоимость! @dva_procenta
Встречайте очередное "такого у нас в стране ещё не было"!
Впервые в истории наблюдений цены на квадратные метры в новостройках Москвы снизились за 1 только месяц сразу на 1,5%!
Вы возразите:
"Да что ты тут преувеличиваешь?! Ну упали цены на полтора процента и что? Это же мелочи! За последние 2 года цены выросли на 200-300 процентов, а ты тут со своим "падением" в 1,5%!"
Во-первых, цены на новостройки за последние 2 года выросли не на 200-300%, а на 80%. 2 года назад средняя цена 1 кв.м в Москве была 250 000р, а сейчас 450 000р.
Во-вторых, застройщики крайне неохотно ОФИЦИАЛЬНО снижают цены, поэтому это падение в 1,5% и является рекордным. Застройщики предпочитают делать скидки, и вот они, скидки, уже сейчас достигают 10 и даже 20%!
В-третьих, да, кажется, что падение в 1,5% - это мелочи. Но это обманчиво, так как это падение произошло всего за 1 месяц! Если цены продолжат падать такими темпами, то за год это падение будет уже 18%!
Ну и в-четвёртых, это чистая математика.
Да, новостройки выросли за последние 2 года на 80% (250 000р/м2 + 80% = 450 000р/м2), но теперь им, ценам, достаточно упасть всего лишь на 44% (450 000 р/м2 - 44% = 250 000р/м2), чтобы цены на новостройки в Москве упали до уровня двухголовой давности.
А в нынешнее время, судя по скидкам у застройщиков "шёпотом, на ухо" лично в отделах продаж в 10-20%, падение цен на 44% не кажется уже какой-то далекой перспективой @dva_procenta
Впервые в истории наблюдений цены на квадратные метры в новостройках Москвы снизились за 1 только месяц сразу на 1,5%!
Вы возразите:
"Да что ты тут преувеличиваешь?! Ну упали цены на полтора процента и что? Это же мелочи! За последние 2 года цены выросли на 200-300 процентов, а ты тут со своим "падением" в 1,5%!"
Во-первых, цены на новостройки за последние 2 года выросли не на 200-300%, а на 80%. 2 года назад средняя цена 1 кв.м в Москве была 250 000р, а сейчас 450 000р.
Во-вторых, застройщики крайне неохотно ОФИЦИАЛЬНО снижают цены, поэтому это падение в 1,5% и является рекордным. Застройщики предпочитают делать скидки, и вот они, скидки, уже сейчас достигают 10 и даже 20%!
В-третьих, да, кажется, что падение в 1,5% - это мелочи. Но это обманчиво, так как это падение произошло всего за 1 месяц! Если цены продолжат падать такими темпами, то за год это падение будет уже 18%!
Ну и в-четвёртых, это чистая математика.
Да, новостройки выросли за последние 2 года на 80% (250 000р/м2 + 80% = 450 000р/м2), но теперь им, ценам, достаточно упасть всего лишь на 44% (450 000 р/м2 - 44% = 250 000р/м2), чтобы цены на новостройки в Москве упали до уровня двухголовой давности.
А в нынешнее время, судя по скидкам у застройщиков "шёпотом, на ухо" лично в отделах продаж в 10-20%, падение цен на 44% не кажется уже какой-то далекой перспективой @dva_procenta
Начинают приходить свежие данные по новостройкам Москвы за октябрь.
В границах старой Москвы поступления на счета застройщиков в октябре обвалились на 43%!
И это при том, что у застройщиков такая мощная поддержка от нашего государства в виде льготных ипотек и от банкиров, которые позволяют застройщикам умножать ипотечную ставку на ноль!
Но!
Застройщики, даже несмотря на такой обвал выручки, продолжают удерживать официальные цены, так как у них ещё остался жирок от предыдущих относительно "жирных" домобилизационных месяцев.
Но, рано или поздно любой жирок заканчивается, а значит мы скоро увидим самый настоящий ценопад! Сначала от застройщиков поменьше, так как они более "тощие", а потом и от "жирных котов" @dva_procenta
В границах старой Москвы поступления на счета застройщиков в октябре обвалились на 43%!
И это при том, что у застройщиков такая мощная поддержка от нашего государства в виде льготных ипотек и от банкиров, которые позволяют застройщикам умножать ипотечную ставку на ноль!
Но!
Застройщики, даже несмотря на такой обвал выручки, продолжают удерживать официальные цены, так как у них ещё остался жирок от предыдущих относительно "жирных" домобилизационных месяцев.
Но, рано или поздно любой жирок заканчивается, а значит мы скоро увидим самый настоящий ценопад! Сначала от застройщиков поменьше, так как они более "тощие", а потом и от "жирных котов" @dva_procenta
Продолжаю делиться инсайдами от моего знакомого риелтора.
Есть хорошие новости. Рынок вторички начал понемногу оживать, пошли сделки!
Но!
Сейчас проходят сделки ТОЛЬКО с теми квартирами, продавцы которых дают скидки минимум 10%!
Скидка в 10% - это если объект ликвидный (студия или однушка в хорошей локации). Если объект неликвидный, то скидки могут достигать 20% (неликвидные локации) и даже 30% (квартиры с решаемыми обременениями).
А теперь самое интересное!
Если судить по индексу стоимости жилья от irn, то средняя цена квадрата на вторичке сейчас в Москве составляет чуть более 250 000р.
- Если от 250 000р/м2 отнять 10% (минимальная скидка на ликвидные квартиры), то цена УЖЕ откатилась на уровень весны 2021го года;
- Если от 250 000р/м2 отнять 20% (минимальная скидка на квартиры в неликвидных локациях), то цена УЖЕ опустилась до уровня осени 2020г или до пиковых значений декабря 2014г;
- Если от 250 000р/м2 отнять 30% (минимальная скидка на квартиры с решаемыми обременениями), то цена УЖЕ опустилась до допандемийного уровня или даже до уровня цен на вторичку 2013г!@dva_procenta
Есть хорошие новости. Рынок вторички начал понемногу оживать, пошли сделки!
Но!
Сейчас проходят сделки ТОЛЬКО с теми квартирами, продавцы которых дают скидки минимум 10%!
Скидка в 10% - это если объект ликвидный (студия или однушка в хорошей локации). Если объект неликвидный, то скидки могут достигать 20% (неликвидные локации) и даже 30% (квартиры с решаемыми обременениями).
А теперь самое интересное!
Если судить по индексу стоимости жилья от irn, то средняя цена квадрата на вторичке сейчас в Москве составляет чуть более 250 000р.
- Если от 250 000р/м2 отнять 10% (минимальная скидка на ликвидные квартиры), то цена УЖЕ откатилась на уровень весны 2021го года;
- Если от 250 000р/м2 отнять 20% (минимальная скидка на квартиры в неликвидных локациях), то цена УЖЕ опустилась до уровня осени 2020г или до пиковых значений декабря 2014г;
- Если от 250 000р/м2 отнять 30% (минимальная скидка на квартиры с решаемыми обременениями), то цена УЖЕ опустилась до допандемийного уровня или даже до уровня цен на вторичку 2013г!@dva_procenta
Я с мая слежу и делюсь с вами историей продажи однушки, которую продаёт мой хороший знакомый.
И эта история, похоже, подходит к концу, так как наконец-то спустя 6 месяцев нашелся-таки покупатель!
История оказалась со счастливым концом?
Не совсем!
Дело в том, что в итоге мой знакомый продал свою квартиру на 18%(!) дешевле, чем планировал! Ведь выставлял он её в мае за 6,5млн рублей, а продал за 5,3млн.
Кстати, эта сделка на 100% подтверждает инсайд от моего знакомого риелтора (здесь) о том, что сейчас квартиры продаются ТОЛЬКО у тех, кто делает скидки от 10% (за ликвидные квартиры в хороших локациях) и до 30% (за квартиры с обременениями).
Мой знакомый, чтобы продать, сделал скидку в почти 20% на однушку (ликвид), на Парнасе (так себе локация), рядом с метро и эта квартира была без обременений @dva_procenta
И эта история, похоже, подходит к концу, так как наконец-то спустя 6 месяцев нашелся-таки покупатель!
История оказалась со счастливым концом?
Не совсем!
Дело в том, что в итоге мой знакомый продал свою квартиру на 18%(!) дешевле, чем планировал! Ведь выставлял он её в мае за 6,5млн рублей, а продал за 5,3млн.
Кстати, эта сделка на 100% подтверждает инсайд от моего знакомого риелтора (здесь) о том, что сейчас квартиры продаются ТОЛЬКО у тех, кто делает скидки от 10% (за ликвидные квартиры в хороших локациях) и до 30% (за квартиры с обременениями).
Мой знакомый, чтобы продать, сделал скидку в почти 20% на однушку (ликвид), на Парнасе (так себе локация), рядом с метро и эта квартира была без обременений @dva_procenta
Новость номер 1 на этой неделе - это высказывание замминистра финансов Алексея Моисеева, что они "исходят из того, что программа (льготной ипотеки 7%) будет закончена до 31 декабря"
Всё пропало?!
Надо срочно бежать покупать новостройку, пока ещё есть возможность купить по льготной ставке по ипотеке?
Нет, нет и ещё раз нет!
Не будет никакой отменены льготной ипотеки!
Наоборот, план в 120млн.кв.м жилья в год никто не отменял. Даже больше, ведь совсем недавно Хуснуллин поделился задачами, которые ему были поставлены:
«В сфере жилищного строительства стоит задача обеспечить доступность жилья для 2/3 российских граждан. И для этого построить 1 млрд кв. м жилья к 2030 году».
Но если сейчас "зарежут" льготную ипотеку, которая даёт добрую половину итак слабеньких продаж у застройщиков, то рынок новостроек просто встанет!
Поэтому не будет никакой отмены льготной ипотеки 31 декабря.
А теперь самое интересное.
Если судить от кого это прозвучало (от замминистра), где (в кулуарах Госдумы) и когда (под конец года, когда очень хочется хороших продаж новостроек), то запросто можно увидеть на заднем фоне этой новости торчащие уши... маркетологов застройщиков😉 @dva_procenta
Всё пропало?!
Надо срочно бежать покупать новостройку, пока ещё есть возможность купить по льготной ставке по ипотеке?
Нет, нет и ещё раз нет!
Не будет никакой отменены льготной ипотеки!
Наоборот, план в 120млн.кв.м жилья в год никто не отменял. Даже больше, ведь совсем недавно Хуснуллин поделился задачами, которые ему были поставлены:
«В сфере жилищного строительства стоит задача обеспечить доступность жилья для 2/3 российских граждан. И для этого построить 1 млрд кв. м жилья к 2030 году».
Но если сейчас "зарежут" льготную ипотеку, которая даёт добрую половину итак слабеньких продаж у застройщиков, то рынок новостроек просто встанет!
Поэтому не будет никакой отмены льготной ипотеки 31 декабря.
А теперь самое интересное.
Если судить от кого это прозвучало (от замминистра), где (в кулуарах Госдумы) и когда (под конец года, когда очень хочется хороших продаж новостроек), то запросто можно увидеть на заднем фоне этой новости торчащие уши... маркетологов застройщиков😉 @dva_procenta
"А что если льготную ипотеку всё-таки отменят 31 декабря?! В будущее никто не может заглянуть и поэтому может купить новостройку сейчас, пока льготная ипотека доступна?"
Это один из самых распространенных комментариев под моим видео в Ютубе (ссылка на видео), где я привёл много веских причин, почему льготную ипотеку НЕ отменят 31 декабря.
Так вот, я хотел бы таких сомневающихся людей предупредить: если льготную ипотеку отменят 31 декабря, то тогда ТЕМ БОЛЕЕ покупать новостройку сейчас - это очень плохая идея!
Очень!
Дело в том, что если отменят льготную ипотеку, то тогда у застройщиков начнутся огромные проблемы. Ведь у них даже сейчас с продажами всё плохо, а если быть точным, то минус 56% год к году (см. верхний график). И при этом доля льготной ипотеки сейчас просто огромная (см. нижний график)!
И если сейчас взять и отменить льготную ипотеку, то всё! Продажи у застройщиков просто встанут! А значит они начнут банкротиться и стройки начнут замораживаться.
Я думаю, что уже все поняли к чему я веду.
Бессмысленно брать сейчас новостройку только из-за боязни, что отменят льготную ипотеку. Так как если её, льготную ипотеку, отменят, то появляется огромный риск банкротства застройщика и купленная новостройка НЕ ДОСТРОИТСЯ!
Обязательно предупредите об этом риске всех своих знакомых, которые сейчас планируют воспользоваться льготной ипотекой "пока не поздно"🙏 @dva_procenta
Это один из самых распространенных комментариев под моим видео в Ютубе (ссылка на видео), где я привёл много веских причин, почему льготную ипотеку НЕ отменят 31 декабря.
Так вот, я хотел бы таких сомневающихся людей предупредить: если льготную ипотеку отменят 31 декабря, то тогда ТЕМ БОЛЕЕ покупать новостройку сейчас - это очень плохая идея!
Очень!
Дело в том, что если отменят льготную ипотеку, то тогда у застройщиков начнутся огромные проблемы. Ведь у них даже сейчас с продажами всё плохо, а если быть точным, то минус 56% год к году (см. верхний график). И при этом доля льготной ипотеки сейчас просто огромная (см. нижний график)!
И если сейчас взять и отменить льготную ипотеку, то всё! Продажи у застройщиков просто встанут! А значит они начнут банкротиться и стройки начнут замораживаться.
Я думаю, что уже все поняли к чему я веду.
Бессмысленно брать сейчас новостройку только из-за боязни, что отменят льготную ипотеку. Так как если её, льготную ипотеку, отменят, то появляется огромный риск банкротства застройщика и купленная новостройка НЕ ДОСТРОИТСЯ!
Обязательно предупредите об этом риске всех своих знакомых, которые сейчас планируют воспользоваться льготной ипотекой "пока не поздно"🙏 @dva_procenta
После сверхудачного маркетингового хода от застройщиков "возможной отмены льготной ипотеки", люди ожидаемо потянулись в отделы продаж.
Казалось бы, на первый взгляд, застройщики теперь на коне.
Но!
Это только на первый взгляд.
Так как этот хитрый ход ограничен во времени и закончится буквально через месяц-полтора, то, как подмечают эксперты, застройщики начнут конкурировать между собой за каждого клиента, чтобы успеть продать за этот короткий период как можно больше.
Поэтому, по мнению аналитиков, скидки на новостройки уже сейчас могут достигнуть 30%!
Минус почти треть от цены! Это же уровень цен двухлетней давности!
Ну, а от себя я ещё добавлю, что месяц-полтора этого миниажиотажа пролетят очень быстро и... и настанет 2023 год.
Черный такой год для застройщиков, так как почти всех покупателей они "обработают" в конце 2022-го года @dva_procenta
Казалось бы, на первый взгляд, застройщики теперь на коне.
Но!
Это только на первый взгляд.
Так как этот хитрый ход ограничен во времени и закончится буквально через месяц-полтора, то, как подмечают эксперты, застройщики начнут конкурировать между собой за каждого клиента, чтобы успеть продать за этот короткий период как можно больше.
Поэтому, по мнению аналитиков, скидки на новостройки уже сейчас могут достигнуть 30%!
Минус почти треть от цены! Это же уровень цен двухлетней давности!
Ну, а от себя я ещё добавлю, что месяц-полтора этого миниажиотажа пролетят очень быстро и... и настанет 2023 год.
Черный такой год для застройщиков, так как почти всех покупателей они "обработают" в конце 2022-го года @dva_procenta
Очередной неприятный звонок для рынка недвижимости.
Ставки по долгосрочным депозитам серьёзно пошли вверх и уже даже в Сбере они, ставки, вплотную приблизились к 10%!
Вы возразите:
"Почему же это является неприятным звонком для недвижимости? Причём тут вообще недвижимость, если речь идёт о депозитах?!"
Во-первых, чем выше ставки по депозитам, тем больше людей выберут для сохранения своих накоплений вклады, а не покупку недвижимости. А ставка 9,5% (у Сбербанка) - это уже очень серьезно! Вложения в недвижимость такого дохода сейчас предложить не могут.
Во-вторых, и это ещё более неприятный момент для рынка недвижимости - это то, что серьезный отрыв ставок по депозитам (у Сбера 9,5%) от ключевой ставки ЦБ (7,5%) прямым текстом говорит нам, что банкиры ждут в ближайшем будущем роста ключевой ставки, а не её падение. А чем выше будет становиться ключевая ставка, тем выше будут и ставки по ипотеке!
А это, естественно, ещё сильнее уменьшит спрос на недвижимость (хотя куда ещё сильнее😔), ведь каждый ипотечный процентный пункт вверх делает выше ежемесячный платеж примерно на 10%! @dva_procenta
Ставки по долгосрочным депозитам серьёзно пошли вверх и уже даже в Сбере они, ставки, вплотную приблизились к 10%!
Вы возразите:
"Почему же это является неприятным звонком для недвижимости? Причём тут вообще недвижимость, если речь идёт о депозитах?!"
Во-первых, чем выше ставки по депозитам, тем больше людей выберут для сохранения своих накоплений вклады, а не покупку недвижимости. А ставка 9,5% (у Сбербанка) - это уже очень серьезно! Вложения в недвижимость такого дохода сейчас предложить не могут.
Во-вторых, и это ещё более неприятный момент для рынка недвижимости - это то, что серьезный отрыв ставок по депозитам (у Сбера 9,5%) от ключевой ставки ЦБ (7,5%) прямым текстом говорит нам, что банкиры ждут в ближайшем будущем роста ключевой ставки, а не её падение. А чем выше будет становиться ключевая ставка, тем выше будут и ставки по ипотеке!
А это, естественно, ещё сильнее уменьшит спрос на недвижимость (хотя куда ещё сильнее😔), ведь каждый ипотечный процентный пункт вверх делает выше ежемесячный платеж примерно на 10%! @dva_procenta
Ну что же, начался декабрь, а это значит, что мы станем свидетелями масштабных маркетинговых ходов от застройщиков.
Ещё бы! Ведь уже в январе для них, застройщиков, настенет совершенно другой мир! Мир пустых офисов продаж.
Черные пятницы, околонулевые ипотеки, траншевые ипотеки, рассрочки... Всё это пустят застройщики в бой за клиента, лишь бы успеть за декабрь продать как можно больше новостроек.
Ну а пока застройщики соревнуются между собой, кто изысканнее завлечёт доверчивого покупателя в свой офис продаж, подошла свежая статистика от ЦБ.
Как видно из графика (см. рисунок), 65,7% ипотек на новостройки на момент выдачи имели уровень LTV 80-90%! LTV - это соотношение долга по ипотеке к цене залога. То есть, другими словами, почти 2/3 ипотек на новостройки по факту НЕ ОБЕСПЕЧЕНЫ ЗАЛОГОМ!
Вот вам и последствия гениальных маркетинговых ходов от застройщиков.
Ведь это грозит катастрофой для банков, если цены на новостройки вдруг начнут снижаться.
А теперь самое интересное: это "вдруг" уже настало, так как цены на новостройки пошли вниз ещё в ноябре @dva_procenta
Ещё бы! Ведь уже в январе для них, застройщиков, настенет совершенно другой мир! Мир пустых офисов продаж.
Черные пятницы, околонулевые ипотеки, траншевые ипотеки, рассрочки... Всё это пустят застройщики в бой за клиента, лишь бы успеть за декабрь продать как можно больше новостроек.
Ну а пока застройщики соревнуются между собой, кто изысканнее завлечёт доверчивого покупателя в свой офис продаж, подошла свежая статистика от ЦБ.
Как видно из графика (см. рисунок), 65,7% ипотек на новостройки на момент выдачи имели уровень LTV 80-90%! LTV - это соотношение долга по ипотеке к цене залога. То есть, другими словами, почти 2/3 ипотек на новостройки по факту НЕ ОБЕСПЕЧЕНЫ ЗАЛОГОМ!
Вот вам и последствия гениальных маркетинговых ходов от застройщиков.
Ведь это грозит катастрофой для банков, если цены на новостройки вдруг начнут снижаться.
А теперь самое интересное: это "вдруг" уже настало, так как цены на новостройки пошли вниз ещё в ноябре @dva_procenta
Банки продолжают поднимать ставки по ипотеке.
Согласно изменению Ипотечного индекса Русипотеки* за прошедшую неделю с 25 ноября по 2 декабря 2022 года, средние ставки по ипотеке перевалили за 11%! На вторичном рынке теперь они 11,13%, а на первичном (на новостройки) 11,58%.
А это, нынешний рост ипотечных ставок, очень печальная новость для всего рынка недвижимости, который итак бьется в конвульсиях.
Вы возразите:
«Да что ты преувеличиваешь!
Ну поднялась ипотечная ставка на 1-2%, что тут катастрофичного?!
Это мелочи, которые практически никак не повлияют на рынок недвижимости!»
Абсолютно НЕ согласен!
Меня давно просили в комментариях сделать наглядную таблицу, которая бы показывала, как меняется ежемесячный платеж с ростом ставки по ипотеке.
И, как мы видим из таблицы (см. картинку), каждый процентный пункт вверх по ипотеке увеличивает ежемесячный платеж примерно на 10%.
Так что подъем ипотечной ставки на 1-2п.п. - это не мелочи! Особенно в нынешней ситуации на российском рынке недвижимости… @dva_procenta
* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения топ-20 ипотечных банков Высшей ипотечной лиги и позволяет оценивать направление и скорость изменения ставок по ипотечным кредитам. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.
Согласно изменению Ипотечного индекса Русипотеки* за прошедшую неделю с 25 ноября по 2 декабря 2022 года, средние ставки по ипотеке перевалили за 11%! На вторичном рынке теперь они 11,13%, а на первичном (на новостройки) 11,58%.
А это, нынешний рост ипотечных ставок, очень печальная новость для всего рынка недвижимости, который итак бьется в конвульсиях.
Вы возразите:
«Да что ты преувеличиваешь!
Ну поднялась ипотечная ставка на 1-2%, что тут катастрофичного?!
Это мелочи, которые практически никак не повлияют на рынок недвижимости!»
Абсолютно НЕ согласен!
Меня давно просили в комментариях сделать наглядную таблицу, которая бы показывала, как меняется ежемесячный платеж с ростом ставки по ипотеке.
И, как мы видим из таблицы (см. картинку), каждый процентный пункт вверх по ипотеке увеличивает ежемесячный платеж примерно на 10%.
Так что подъем ипотечной ставки на 1-2п.п. - это не мелочи! Особенно в нынешней ситуации на российском рынке недвижимости… @dva_procenta
* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения топ-20 ипотечных банков Высшей ипотечной лиги и позволяет оценивать направление и скорость изменения ставок по ипотечным кредитам. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.
В Питере цена на новостройки снижается уже третий месяц подряд!
Согласно свежему отчёту от bnmap.pro, средняя цена 1 кв. м на новостройки за ноябрь в северной столице сократилась на 1,5% (см. график), а средний бюджет лота – на 2,7%!
Но!
Это ещё не все плохие новости для застройщиков Санкт-Петербурга.
Мало того, что в отделах продаж у застройщиков снижается средняя цена квадрата, так ещё и средняя площадь лота на витрине уменьшилась за ноябрь на 1,2%! Хотя куда ещё меньше-то…
Так же из интересного из отчёта bnmap – это то, что, как и предполагалось ранее, количество лотов в продаже по итогам ноября выросло на 4,9%!
А это прямое доказательство того, что застройщики включились в конкурентную гонку между собой, чтобы успеть продать как можно больше квартир до конца года, так как потом, начиная с января, будет совсем глухо в отделах продаж @dva_procenta
Согласно свежему отчёту от bnmap.pro, средняя цена 1 кв. м на новостройки за ноябрь в северной столице сократилась на 1,5% (см. график), а средний бюджет лота – на 2,7%!
Но!
Это ещё не все плохие новости для застройщиков Санкт-Петербурга.
Мало того, что в отделах продаж у застройщиков снижается средняя цена квадрата, так ещё и средняя площадь лота на витрине уменьшилась за ноябрь на 1,2%! Хотя куда ещё меньше-то…
Так же из интересного из отчёта bnmap – это то, что, как и предполагалось ранее, количество лотов в продаже по итогам ноября выросло на 4,9%!
А это прямое доказательство того, что застройщики включились в конкурентную гонку между собой, чтобы успеть продать как можно больше квартир до конца года, так как потом, начиная с января, будет совсем глухо в отделах продаж @dva_procenta
Печальные новости для рынка недвижимости продолжают сыпаться, как из рога изобилия.
Аренда в центре Москвы подешевела за последние 3 месяца на 33%, а предложений год к году в ноябре стало на 200%(!) больше.
Вы возразите:
"Да это же центр Москвы! Там же одна элитка! Ну побежали толстосумы из РФ, ничего страшного в этом нет! Их не больше 1% от населения страны, они погоды на рынке недвижимости не делают. Так что это не печальные новости, а так, пустяки!"
Во-первых, бегство "толстосумов" - это не мелочи! Ведь 1% самого богатого населения России владеет 47,7% национального богатства (согласно исследованиям World Inequality Database, 2021г).
Так что это не пустяки!
А во-вторых, есть прекрасная русская пословица: рыба гниёт с головы.
Поэтому если досталось элитке, то и остальной недвижимости это коснётся обязательно, к сожалению.
Каким образом?
Вот Вам в качестве примера свежая печальная новость из северной столицы:
"Toyota уволила почти всех сотрудников российского завода в Петербурге. Общее количество сотрудников на сентябрь текущего года составляло 2,35 тысячи человек, на данный момент в штате филиала числятся 137 сотрудников".
Закрылось всего одно предприятие, а на улице из-за этого оказалось более двух тысяч человек, среди которых огромное количество ипотечников и тех, кто арендовал жильё @dva_procenta
Аренда в центре Москвы подешевела за последние 3 месяца на 33%, а предложений год к году в ноябре стало на 200%(!) больше.
Вы возразите:
"Да это же центр Москвы! Там же одна элитка! Ну побежали толстосумы из РФ, ничего страшного в этом нет! Их не больше 1% от населения страны, они погоды на рынке недвижимости не делают. Так что это не печальные новости, а так, пустяки!"
Во-первых, бегство "толстосумов" - это не мелочи! Ведь 1% самого богатого населения России владеет 47,7% национального богатства (согласно исследованиям World Inequality Database, 2021г).
Так что это не пустяки!
А во-вторых, есть прекрасная русская пословица: рыба гниёт с головы.
Поэтому если досталось элитке, то и остальной недвижимости это коснётся обязательно, к сожалению.
Каким образом?
Вот Вам в качестве примера свежая печальная новость из северной столицы:
"Toyota уволила почти всех сотрудников российского завода в Петербурге. Общее количество сотрудников на сентябрь текущего года составляло 2,35 тысячи человек, на данный момент в штате филиала числятся 137 сотрудников".
Закрылось всего одно предприятие, а на улице из-за этого оказалось более двух тысяч человек, среди которых огромное количество ипотечников и тех, кто арендовал жильё @dva_procenta
Ох, как же хочется сказать "А я же говорил!"...
Что, если я Вам скажу, что цены на новостройки УЖЕ опустились ниже 2020 года, то есть до допандемийного уровня?!
Не верите?
Пожалуйста!
Мой знакомый на прошлой неделе подписал договор на покупку трёхкомнатной квартиры 83м2 С ОТДЕЛКОЙ в новостройке у метро Текстильщики(!) с ключами весной 2023 года. И купил он её за... 16 млн рублей!
То есть менее, чем за 200 000 за м2, что соответствует уровню цен конца 2019 года!
Да, эта квартира продавалась по переуступке.
Да, был хороший торг (почти 4млн к цене застройщика).
НО!
Факт остаётся фактом: "для ищущих" цены на новостройки УЖЕ на допандемийном уровне!
Но, то ли ещё будет!
Ждём с нетерпением 2023 года, уважаемые инвесторы в недвижимость! @dva_procenta
Что, если я Вам скажу, что цены на новостройки УЖЕ опустились ниже 2020 года, то есть до допандемийного уровня?!
Не верите?
Пожалуйста!
Мой знакомый на прошлой неделе подписал договор на покупку трёхкомнатной квартиры 83м2 С ОТДЕЛКОЙ в новостройке у метро Текстильщики(!) с ключами весной 2023 года. И купил он её за... 16 млн рублей!
То есть менее, чем за 200 000 за м2, что соответствует уровню цен конца 2019 года!
Да, эта квартира продавалась по переуступке.
Да, был хороший торг (почти 4млн к цене застройщика).
НО!
Факт остаётся фактом: "для ищущих" цены на новостройки УЖЕ на допандемийном уровне!
Но, то ли ещё будет!
Ждём с нетерпением 2023 года, уважаемые инвесторы в недвижимость! @dva_procenta
Не только в России падают цены на недвижимость. Как мы видим из исследования Bloomberg, практически во всём развитом мире цены на квадратные метры полетели вниз.
Получается, что мы в общемировом тренде, а значит ничего особенного?
К сожалению, нет.
Вот это вот падение цен на недвижимость в развитых странах произошли в основном из-за резкого роста ключевых ставок. Например, в США ключевая ставка скаканула с 0,25% (в начале 2022г) до 4%! Соответственно из-за этого сильно подскочили ставки по ипотеке, поэтому цены на недвижимость там полетели вниз.
А тем временем в России... а в России с начала года ключевая ставка, наоборот, УПАЛА! В феврале 2022г она была 8,5%, а сейчас 7,5%.
Но цены на м2 у нас всё равно летят вниз.
Вот основное отличие падения у нас и за бугром!
Неопределенность, нестабильность и неуверенность в завтрашнем дне - вот основные причины нынешнего падения.
А экономические причины наш рынок недвижимости настигнут чуть позднее.
Когда именно? Зависит от поддержки застройщиков от нашего государства.
Но складывается ощущение, что это "когда именно?" наступит уже совсем скоро, к сожалению @dva_procenta
Получается, что мы в общемировом тренде, а значит ничего особенного?
К сожалению, нет.
Вот это вот падение цен на недвижимость в развитых странах произошли в основном из-за резкого роста ключевых ставок. Например, в США ключевая ставка скаканула с 0,25% (в начале 2022г) до 4%! Соответственно из-за этого сильно подскочили ставки по ипотеке, поэтому цены на недвижимость там полетели вниз.
А тем временем в России... а в России с начала года ключевая ставка, наоборот, УПАЛА! В феврале 2022г она была 8,5%, а сейчас 7,5%.
Но цены на м2 у нас всё равно летят вниз.
Вот основное отличие падения у нас и за бугром!
Неопределенность, нестабильность и неуверенность в завтрашнем дне - вот основные причины нынешнего падения.
А экономические причины наш рынок недвижимости настигнут чуть позднее.
Когда именно? Зависит от поддержки застройщиков от нашего государства.
Но складывается ощущение, что это "когда именно?" наступит уже совсем скоро, к сожалению @dva_procenta
Как я и "ванговал", льготную ипотеку продлили. Причём продлили сразу на 1,5 года, до июля 2024 года.
Ну что можно сказать, спасибо на том, что сообщили людям о продлении льготной ипотеки хотя бы за 2 недели, а не накануне.
Но всё равно много людей попались в эту ловушку "возможной отмены льготной ипотеки", которую расставили застройщики, крича из каждого утюга: "Бери новостройку сейчас, а то с января будет уже поздно, так как отменят льготную ипотеку!!!"
А теперь самое интересное.
Да, этот хитрый ход ("утка", что льготную ипотеку отменят в январе) повысил продажи у застройщиков в декабре.
НО!
Теперь их, застройщиков, ждёт обратная сторона этого хитрого хода: эффект выжженной земли @dva_procenta
Ну что можно сказать, спасибо на том, что сообщили людям о продлении льготной ипотеки хотя бы за 2 недели, а не накануне.
Но всё равно много людей попались в эту ловушку "возможной отмены льготной ипотеки", которую расставили застройщики, крича из каждого утюга: "Бери новостройку сейчас, а то с января будет уже поздно, так как отменят льготную ипотеку!!!"
А теперь самое интересное.
Да, этот хитрый ход ("утка", что льготную ипотеку отменят в январе) повысил продажи у застройщиков в декабре.
НО!
Теперь их, застройщиков, ждёт обратная сторона этого хитрого хода: эффект выжженной земли @dva_procenta
Хуснуллин с гордостью объявил, что в этом году УЖЕ побит рекорд по вводу нового жилья застройщиками и охарактеризовал это событие как "большой успех всех строителей".
Ещё бы! Без малого застройщики за 11 месяцев 2022 года построили и ввели в эксплуатацию уже почти 100 млн.кв.м и немного не дотянули до заветной цели в 120млн.кв.м, которую поставил Путин.
А теперь самое интересное!
Эти почти 100млн.кв.м нового жилья пополнили ряды ВТОРИЧКИ!
А так как по разным оценкам от 20 до 50% квартир в новых домах принадлежат инвесторам, то вся эта лавина новых предложений хлынула на вторичный рынок продаж и на рынок аренды!
А ведь законы рынка (зависимость цены от баланса спроса и предложения) никто не отменял @dva_procenta
Ещё бы! Без малого застройщики за 11 месяцев 2022 года построили и ввели в эксплуатацию уже почти 100 млн.кв.м и немного не дотянули до заветной цели в 120млн.кв.м, которую поставил Путин.
А теперь самое интересное!
Эти почти 100млн.кв.м нового жилья пополнили ряды ВТОРИЧКИ!
А так как по разным оценкам от 20 до 50% квартир в новых домах принадлежат инвесторам, то вся эта лавина новых предложений хлынула на вторичный рынок продаж и на рынок аренды!
А ведь законы рынка (зависимость цены от баланса спроса и предложения) никто не отменял @dva_procenta
Как я и предполагал месяц назад, когда ангажированные СМИ распространяли слух об отмене льготной ипотеки, так вот я предполагал, что правительство ни за что не будет её отменять, а, НАОБОРОТ, будет даже усилять поддержку строителям.
И вот уже прилетают новости в подтверждение этого: в Госдуме предложили субсидировать 50%(!) от первоначального взноса по ипотеке для молодых семей при покупке квартиры в новостройке.
И это абсолютно неудивительно.
Ещё бы! Наше правительство и не на такое пойдёт, лишь бы поддержать продажи у застройщиков, так как план в постройке 120млн.кв.м в год никто не отменял.
Поэтому в правительстве будут придумывать всё новые и новые субсидии, чтобы восстановить поток покупателей в отделы продаж строителей.
А тем временем у застройщиков, несмотря на всю невероятную помощь от государства, дела идут с каждым месяцем всё хуже и хуже.
Судя по свежей статистике, объем предложения квартир у застройщиков в ноябре был на 7% больше, чем в октябре этого года, и на 39%(!!!) — чем в ноябре прошлого @dva_procenta
И вот уже прилетают новости в подтверждение этого: в Госдуме предложили субсидировать 50%(!) от первоначального взноса по ипотеке для молодых семей при покупке квартиры в новостройке.
И это абсолютно неудивительно.
Ещё бы! Наше правительство и не на такое пойдёт, лишь бы поддержать продажи у застройщиков, так как план в постройке 120млн.кв.м в год никто не отменял.
Поэтому в правительстве будут придумывать всё новые и новые субсидии, чтобы восстановить поток покупателей в отделы продаж строителей.
А тем временем у застройщиков, несмотря на всю невероятную помощь от государства, дела идут с каждым месяцем всё хуже и хуже.
Судя по свежей статистике, объем предложения квартир у застройщиков в ноябре был на 7% больше, чем в октябре этого года, и на 39%(!!!) — чем в ноябре прошлого @dva_procenta
По данным Инком-Недвижимость, спрос на аренду в декабре 2022г оказался ниже декабря 2021г на 50%!
И, как следствие, самые дешевые однушки в старой Москве начали сдаваться на 20%(!) дешевле, чем годом ранее.
Вы спросите:
"Ну и что с этого? Какое это имеет отношение к ценам на квартиры?"
Прямое!
Сдавать сейчас квартиры в Москве стало крайне невыгодно. И раньше, год назад, доходность в Москве от аренды была в районе 3-4% (ссылка на видео, где я подробно разбираю доходность от аренды с учётом всех расходов), то сейчас доходность от аренды стала ещё на 20% ниже!
А ведь 3-4% доходность - это в 2 раза ниже доходности от банковского депозита! А если учесть, что получение дохода от аренды - это не пассивный доход (как доход от депозита), а очень даже активный (ремонты, выбивание денег, решения вопросов с соседями, а вдруг потоп и т.д. и т.п.), то становится вообще непонятно, почему владельцы арендных квартир ещё их не продали...
Поэтому, этот обвал (и спроса, и цен на аренду) будет вынуждать всё больше и больше собственников арендных квартир выставлять их на продажу @dva_procenta
И, как следствие, самые дешевые однушки в старой Москве начали сдаваться на 20%(!) дешевле, чем годом ранее.
Вы спросите:
"Ну и что с этого? Какое это имеет отношение к ценам на квартиры?"
Прямое!
Сдавать сейчас квартиры в Москве стало крайне невыгодно. И раньше, год назад, доходность в Москве от аренды была в районе 3-4% (ссылка на видео, где я подробно разбираю доходность от аренды с учётом всех расходов), то сейчас доходность от аренды стала ещё на 20% ниже!
А ведь 3-4% доходность - это в 2 раза ниже доходности от банковского депозита! А если учесть, что получение дохода от аренды - это не пассивный доход (как доход от депозита), а очень даже активный (ремонты, выбивание денег, решения вопросов с соседями, а вдруг потоп и т.д. и т.п.), то становится вообще непонятно, почему владельцы арендных квартир ещё их не продали...
Поэтому, этот обвал (и спроса, и цен на аренду) будет вынуждать всё больше и больше собственников арендных квартир выставлять их на продажу @dva_procenta
Сегодня будет самая настоящая шок-информация для всех владельцев арендных квартир.
В продолжение предыдущего поста о том, что цена аренды в Москве просела на 20%(!), я решил разложить НА РЕАЛЬНОМ ПРИМЕРЕ доходность от аренды.
Разложил я по моему методу Четырёх Квадратов (см. картинку) и результат поверг меня в шок!
Я взял за пример квартиру, которую привели в пример аналитики Инкома (ссылка на источник). Это однушка внутри МКАД общей площадью 36 кв. м с кухней 8 кв. м на 8-м этаже 12-этажного панельного дома на Вешняковской улице, в 5 минутах ходьбы от станции метро «Выхино».
На данный момент цена её аренды 25 000р.
И цена этой однушки (вернее запросы продавцов) сейчас в районе 8млн рублей.
Так вот, если учесть ВСЕ РАСХОДЫ (страховку, все налоги, амортизацию, услуги агента, мелкий ремонт и всякие допрасходы при покупке квартиры), то получается совершенно шокирующая доходность от аренды!
Всего лишь 2,83% в год! В РУБЛЯХ!
В 3(!) раза меньше доходности от банковского депозита!!!
Считать умеют все и именно поэтому с такой мизерной доходностью от аренды всё у бОльшего и бОльшего числа владельцев арендных квартир сейчас не будут выдерживать нервы и они будут избавляться от своих инвестиционных квартир.
А это в свою очередь создаст ещё больший перекос в сторону предложения на вторичном рынке недвижимости @dva_procenta
В продолжение предыдущего поста о том, что цена аренды в Москве просела на 20%(!), я решил разложить НА РЕАЛЬНОМ ПРИМЕРЕ доходность от аренды.
Разложил я по моему методу Четырёх Квадратов (см. картинку) и результат поверг меня в шок!
Я взял за пример квартиру, которую привели в пример аналитики Инкома (ссылка на источник). Это однушка внутри МКАД общей площадью 36 кв. м с кухней 8 кв. м на 8-м этаже 12-этажного панельного дома на Вешняковской улице, в 5 минутах ходьбы от станции метро «Выхино».
На данный момент цена её аренды 25 000р.
И цена этой однушки (вернее запросы продавцов) сейчас в районе 8млн рублей.
Так вот, если учесть ВСЕ РАСХОДЫ (страховку, все налоги, амортизацию, услуги агента, мелкий ремонт и всякие допрасходы при покупке квартиры), то получается совершенно шокирующая доходность от аренды!
Всего лишь 2,83% в год! В РУБЛЯХ!
В 3(!) раза меньше доходности от банковского депозита!!!
Считать умеют все и именно поэтому с такой мизерной доходностью от аренды всё у бОльшего и бОльшего числа владельцев арендных квартир сейчас не будут выдерживать нервы и они будут избавляться от своих инвестиционных квартир.
А это в свою очередь создаст ещё больший перекос в сторону предложения на вторичном рынке недвижимости @dva_procenta