Кризис на рынке недвижимости после 21 сентября кардинально отличается от предыдущих.
Если посмотреть на нашу историю, то можно легко убедиться в том, что после наступления очередной ж..пы в нашей стране, люди бегут спасать свои накопления и скупают квартиры. Так было в 2008г, в 2014г и даже 24 февраля этого года.
Поэтому, из-за ажиотажа, цены на квартиры в кризисы сначала росли месяц-два, а потом резко обваливались.

Но в этот раз всё по-другому!
Люди, опять же, побежали, но не скупать квартиры, а, наоборот, продавать их!
А это значит, что мы сейчас гарантировано будем наблюдать что-то особенное, чего наша история рынка недвижимости ещё не знала.

Запасаемся попкорном, дамы и господа! @dva_procenta

В продолжение темы, что нынешний кризис на рынке недвижимости кардинально отличается от всех предыдущих.

Эксперты в один голос отчитываются, что за последние 2 недели, после ввода мобилизации, рынок встал на месте. Причём не только вторичка встала, но и продажи новостроек тоже!
И это, то что встал рынок новостроек, очень показательно, так как сейчас, наоборот, он должен был делать рывок из-за нависшей реальной угрозы, что ЦБ скоро отменит околонулевую ипотеку.

Ну а на вторичке вообще стало всё грустно...
Она ведь и до 21 сентября находилась в коме.
Сейчас, как уверяют эксперты, стало ещё хуже, так как на вторичке предложений стало ещё больше на 20%, а и до того скудный спрос, наоборот, просел на 20%.

А тем временем, из страны продолжают уезжать люди и, как подсчитали в Forbes, их число уже достигло 700 000.
700 000 далеко не самых бедных россиян... @dva_procenta

То, что сейчас творится на рынке недвижимости, кроме как катастрофой не назвать.

Если верить "Инком-Недвижимости", то доля покупателей призывного возраста сократилась на 85%. А ведь по данным большинства аналитиков среднестатистический портрет покупателя недвижимости (65 % от всех покупателей) - это люди 25-45 лет, то есть как раз люди призывного возраста @dva_procenta

Из-за мобилизации совсем незамеченным оказалось самое настоящее историческое событие, которое впервые произошло в России.

Впервые, после понижения ключевой ставки ипотечные ставки не понизились, а, наоборот, повысились!
Практически все банки повысили ипотечные ставки от 0,5пп до 1пп. И, судя по всему, будут продолжать их повышать ещё дальше.

Казалось бы, повышение всего на 1пп, ничего страшного.
Но!
Каждый процентный пункт вверх увеличивает ежемесячный платеж на 10%!

Идеальный шторм на рынке недвижимости только набирает обороты @dva_procenta

ЦБ забил тревогу!

Согласно свежему отчёту от ЦБ доля «нулевой» ипотеки (субсидируемой ипотечной ставки самими застройщиками до почти 0%) в России достигла 2/3(!) от всех сделок.
И, как признался сам ЦБ, это несёт «системные риски для рынка недвижимости и ипотеки» в случае кризисной ситуации, а значит и для всей финансовой системы России.

Надо же, спохватились!
А не поздно ли пить боржоми?!@dva_procenta

Ни для кого уже не секрет, что застройщики прячут от клиентов огромную часть квартир, чтобы создать искусственный дефицит.
Раньше эта схема работала безупречно!

Но, после 24 февраля всё поменялось. Теперь из-за резко обвалившегося спроса все застройщики стали каждый сам за себя.
И, как результат, мы видим, что застройщики просто завалили московский рынок новыми лотами (+28% год к году), чтобы хоть как-то переманить покупателей у конкурентов!

А ведь законы рынка никто не отменял! Я про баланс спроса и предложения.
После 21 сентября спрос обвалился ещё сильнее, а рекордное предложение осталось @dva_procenta

Сейчас все гадают будет ли продлена льготная ипотека в следующем году. Кто-то даже высчитал, что в бюджете нет денег на поддержку льготных программ, а значит, по их мнению, с льготной ипотекой мы скоро распрощаемся.

Но!
Рынок новостроек очень плотно сидит на льготной ипотечной игле. И если её, льготную ипотеку, отменят, то это будет самая настоящая катастрофа для застройщиков!
Наше правительство никогда на это не пойдёт, так как новостройки - огромная экономическая машина, в которой задействованы практически все сферы с миллионами рабочих мест.

Поэтому не будет никакой отмены льготной ипотеки! Ни в 2023м году, ни в 2024м и следующих годах тоже.
И даже, наоборот, в дальнейшем мы увидим ещё большую поддержку застройщиков от нашего государства @dva_procenta

Сейчас темпы ввода новых проектов в 2(!) раза превышают темпы продаж!
И, как говорят аналитики Единого ресурса застройщиков, строительные компании опасаются затаваривания рынка. Поэтому они уже сейчас спрятали от покупателей практически все лоты в проектах, которые стартанули после 1 января 2022 года.
Например, в проектах, которые стартанули в сентябре этого года, на продажу выставлен всего только 1% квартир!

То есть, другими словами, застройщики сейчас спрятали от покупателей огромное количество лотов, чтобы хоть как-то попытаться удержать баланс спроса и предложения.

Но!
Как мы выяснили ранее, на московском рынке по итогам сентября застройщиками было выставлено на продажу рекордное количество лотов и превысило 1 млн кв.м!

Это значит, что у застройщиков сейчас так много непроданных квартир, что как бы они не прятали их от покупателей (в сентябрьских проектах они спрятали 99% лотов), всё равно квартир на рынке рекордное количество!

И, если такая ситуация продолжится и дальше (двухкратное превышение предложения над спросом), то это станет самой настоящей катастрофой для рынка новостроек.
В таком случае, как прогнозирует руководитель портала ЕРЗ Кирилл Холопик, нас ждёт затоваривание рынка новостроек и падения цен на 25%, как это было в 2015-2018гг.

Думаю, что Кирилл Хлопик с падением цен на новостройки на 25% ещё поскромничал @dva_procenta

Да, в исторические времена мы живём, дамы и господа!
Очень много новостей сейчас можно смело помечать как "такого ещё в российской истории не было".

Вот, буквально недавно нам ЦБ сообщил, что впервые в истории России ипотечные кредиты стали занимать половину от совокупности ВСЕХ кредитов россиян.
А так же впервые после понижения ЦБ ключевой ставки ипотечные ставки не понизились, а, наоборот, повысились!

Но!
Это ещё не все исторические события!
Следующее историческое событие должно вызвать чувство гордости у настоящих патриотов: мы наконец-то утёрли нос американцам!
Впервые средняя ипотечная ставка в России (6,68%) оказалась ниже средней ипотечной ставки в США (6,92%).

Поздравляю, дорогие друзья!
Правда этот праздник имеет горький привкус для всех налогоплательщиков нашей страны. Ведь чтобы добиться такой низкой средней ставки по ипотеке, наше государство щедро перечисляет банкирам крупные суммы, субсидируя из наших карманов ипотечные ставки на новостройки для поддержки "бедных" застройщиков @dva_procenta

Печальные новости для всех владельцев недвижимости, кто сейчас пытается её продать.

17% от всех предложений на вторичном рынке квартир в Москве - это продажа по доверенности! Это новая реальность, которая сложилась из-за побежавших россиян после объявления мобилизации.

Вы возразите:
"А в чём здесь печаль для владельцев вторички?! Это же, наоборот, хорошие новости для тех, кто продаёт вживую, без всяких доверенностей! Их предложения будут более привлекательны, а значит им проще теперь продать, да ещё и дороже рынка!".

На первый взгляд, да.
Но!
17% предложений квартир на продажу "по доверенности" - это уже чересчур серьезная цифра. И если раньше таких квартир было всего 5% (то есть каждая двадцатая), а значит они имели маленькое влияние на рынок вторички в целом, то сейчас квартирой "по доверенности" стала почти каждая пятая! А такое количество квартир уже без проблем могут обвалить вторичный рынок недвижимости!

Почему?
А потому, что мало того, что квартиры "по доверенности" из-за повышенных рисков продаются в среднем ниже рынка на 10-20%, так ещё и эти продавцы очень замотивированы на продажу, а значит и на хороший дополнительный торг!

Особенно этот риск обвала касается вторички в современных человейниках на тысячи и тысячи квартир @dva_procenta

Эти два противоречивых утверждения красноречиво описывают всю вакханалию, что происходит у нас на рынке новостроек.

Только недавно замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин уверял всех в кулуарах на ПМЭФ, что у застройщиков нет дефицита работников.
Но! У вице-президента Национального объединения строителей Антона Мороза оказалось совершенно другое мнение.
Оказывается 5 миллионов рабочих не хватает на стройках, чтобы выйти на расчетный объем ввода нового жилья в 120 млн.кв.м!

Так кто из них прав?
Как ни странно, но правы оба!
А всё дело в том, что эта цель президента (120 млн.м.кв в год к 2030му году) никому по факту оказалась неинтересна.
НИ-КО-МУ!

Почему неинтересна?
Дело в том, что в нашем министерстве строительства забили на эту нереальную цель, потому что её, эту цель, просто нереально достичь, так как для её осуществления необходимо на стройках 11,5млн рабочих!
Откуда взять столько рабочих рук при нынешней катастрофической ситуацией с демографией?
Вот Стасишин и проговорился на ПМЭФ.

НО!
Самое главное, что эта цель в 120млн.кв.м неинтересна... и самим строителям!
Так как: а кому это всё продавать-то?! Они нынешние-то объемы продать не могут, так как у них сейчас скопилось уже по всей России 70млн.кв.м непроданного жилья! И это даже несмотря на гигантскую помощь от государства и околонулевые ипотеки.

А ведь дальше у них, у застройщиков (причину я указывал ранее в предыдущих постах) ситуация с продажами будет становиться только хуже

Поэтому 120млн.кв.м в год - официально RIP! Это подтверждено в кулуарах ПМЭФ министерством строительства @dva_procenta

Просто невероятная скорость реагирования от ЦБ!
"Траншевую" ипотеку застройщики ещё толком не успели ввести, а Набиуллина уже забила в колокола!

Почему я назвал скорость реагирования ЦБ на траншевую ипотеку невероятной? А дело в том, что в предыдущий раз Набиуллиной понадобилось как минимум полгода, чтобы разглядеть опасность в куда более опасном явлении, в околонулевой ипотеке.

А теперь самое интересное!
Такая скорость реакции неспроста. Если по ней, по моментальной реакции Набиуллиной на траншевую ипотеку, судить, то напрашивается логичный вывод, что запаса прочности банковской системы практически не осталось!

Очень тревожный звоночек от ЦБ. Очень! @dva_procenta

Что и следовало ожидать...
Эконом вернулся на территорию Старой Москвы!

Всё печально, дамы и господа:
- ставки по ипотеке сейчас такие низкие (даже ниже чем в США), так как по-другому нет возможности у людей купить;
- у застройщиков доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме перевалило за 60%(!), так как бОльшие по квадратуре квартиры люди элементарно не могут себе позволить даже при околонулевой ипотеке;
- на территории "элитной" Старой Москвы застройщики снова начали строить жильё эконом-класса, так как "комфорт" не по карману даже для москвичей.

Остаётся только гадать, к чему могут прийти застройщики в эти сложные времена, чтобы снова вернуть покупателей в отделы продаж.
Дождемся ли мы "эконома" от застройщиков внутри Садового кольца? @dva_procenta

Застройщики ожидаемо не сидят сложа руки и направили обращение в ЦБ, чтобы тот не запрещал околонулевую ипотеку.

То, что строители плотно сидят на околонулевой ипотечной игле понятно, но здесь, в этом письме к ЦБ, удивляет другое.
Это цинизм застройщиков!
Дело в том, что они уверяют, если отменить околонулевую ипотеку, то это "может привести к финансовым проблемам у девелоперов и к появлению новых «обманутых» дольщиков".

Но!
Дорогие застройщики, я вам сейчас подскажу один выход из этой ситуации, который не приведёт к появлению обманутых дольщиков при отмене околонулевой ипотеке.
Правда этот выход вам снится, наверное, только в кошмарных снах.

Что это за выход?
А всё очень просто: снижение цен на новостройки до адекватного экономической ситуации уровня!
Тем более, что у застройщиков есть такая возможность, ведь мы все знаем реальную себестоимость строительства, так как это открытая информация.
Правда "глубоко зарытая открытая информация", чтобы её тяжело было достать😉 @dva_procenta

Так могут ли сейчас застройщики снизить цены на новостройки или у них нет такой возможности?
Давайте опираться на факты.
Согласно свежайшей информации на основе данных проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, в таблице приведена средняя стоимость строительства 1 кв. метра на 15 октября 2022г (ссылка на источник здесь и не пугайтесь странной ссылки, это так отображаются адреса доменов на точка рф). Этой информацией застройщики обязаны делиться в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Так вот, согласно отчёту средняя стоимость строительства 1 кв.м в Москве равна 117 000р. А медианная себестоимость так и вовсе менее 100 000р за квадрат!
Но!
Как нам недавно сообщили в bnmap pro, в октябре средняя стоимость квадрата в Москве в отделах продаж была равна 451,1 тысячи руб. за квадрат! То есть почти в 4(!) раза выше, чем себестоимость! @dva_procenta

Встречайте очередное "такого у нас в стране ещё не было"!

Впервые в истории наблюдений цены на квадратные метры в новостройках Москвы снизились за 1 только месяц сразу на 1,5%!

Вы возразите:
"Да что ты тут преувеличиваешь?! Ну упали цены на полтора процента и что? Это же мелочи! За последние 2 года цены выросли на 200-300 процентов, а ты тут со своим "падением" в 1,5%!"

Во-первых, цены на новостройки за последние 2 года выросли не на 200-300%, а на 80%. 2 года назад средняя цена 1 кв.м в Москве была 250 000р, а сейчас 450 000р.

Во-вторых, застройщики крайне неохотно ОФИЦИАЛЬНО снижают цены, поэтому это падение в 1,5% и является рекордным. Застройщики предпочитают делать скидки, и вот они, скидки, уже сейчас достигают 10 и даже 20%!

В-третьих, да, кажется, что падение в 1,5% - это мелочи. Но это обманчиво, так как это падение произошло всего за 1 месяц! Если цены продолжат падать такими темпами, то за год это падение будет уже 18%!

Ну и в-четвёртых, это чистая математика.
Да, новостройки выросли за последние 2 года на 80% (250 000р/м2 + 80% = 450 000р/м2), но теперь им, ценам, достаточно упасть всего лишь на 44% (450 000 р/м2 - 44% = 250 000р/м2), чтобы цены на новостройки в Москве упали до уровня двухголовой давности.

А в нынешнее время, судя по скидкам у застройщиков "шёпотом, на ухо" лично в отделах продаж в 10-20%, падение цен на 44% не кажется уже какой-то далекой перспективой @dva_procenta

Начинают приходить свежие данные по новостройкам Москвы за октябрь.
В границах старой Москвы поступления на счета застройщиков в октябре обвалились на 43%!

И это при том, что у застройщиков такая мощная поддержка от нашего государства в виде льготных ипотек и от банкиров, которые позволяют застройщикам умножать ипотечную ставку на ноль!

Но!
Застройщики, даже несмотря на такой обвал выручки, продолжают удерживать официальные цены, так как у них ещё остался жирок от предыдущих относительно "жирных" домобилизационных месяцев.

Но, рано или поздно любой жирок заканчивается, а значит мы скоро увидим самый настоящий ценопад! Сначала от застройщиков поменьше, так как они более "тощие", а потом и от "жирных котов" @dva_procenta

Продолжаю делиться инсайдами от моего знакомого риелтора.
Есть хорошие новости. Рынок вторички начал понемногу оживать, пошли сделки!

Но!
Сейчас проходят сделки ТОЛЬКО с теми квартирами, продавцы которых дают скидки минимум 10%!
Скидка в 10% - это если объект ликвидный (студия или однушка в хорошей локации). Если объект неликвидный, то скидки могут достигать 20% (неликвидные локации) и даже 30% (квартиры с решаемыми обременениями).

А теперь самое интересное!
Если судить по индексу стоимости жилья от irn, то средняя цена квадрата на вторичке сейчас в Москве составляет чуть более 250 000р.
- Если от 250 000р/м2 отнять 10% (минимальная скидка на ликвидные квартиры), то цена УЖЕ откатилась на уровень весны 2021го года;
- Если от 250 000р/м2 отнять 20% (минимальная скидка на квартиры в неликвидных локациях), то цена УЖЕ опустилась до уровня осени 2020г или до пиковых значений декабря 2014г;
- Если от 250 000р/м2 отнять 30% (минимальная скидка на квартиры с решаемыми обременениями), то цена УЖЕ опустилась до допандемийного уровня или даже до уровня цен на вторичку 2013г!@dva_procenta

Я с мая слежу и делюсь с вами историей продажи однушки, которую продаёт мой хороший знакомый.
И эта история, похоже, подходит к концу, так как наконец-то спустя 6 месяцев нашелся-таки покупатель!

История оказалась со счастливым концом?
Не совсем!
Дело в том, что в итоге мой знакомый продал свою квартиру на 18%(!) дешевле, чем планировал! Ведь выставлял он её в мае за 6,5млн рублей, а продал за 5,3млн.

Кстати, эта сделка на 100% подтверждает инсайд от моего знакомого риелтора (здесь) о том, что сейчас квартиры продаются ТОЛЬКО у тех, кто делает скидки от 10% (за ликвидные квартиры в хороших локациях) и до 30% (за квартиры с обременениями).
Мой знакомый, чтобы продать, сделал скидку в почти 20% на однушку (ликвид), на Парнасе (так себе локация), рядом с метро и эта квартира была без обременений @dva_procenta

Новость номер 1 на этой неделе - это высказывание замминистра финансов Алексея Моисеева, что они "исходят из того, что программа (льготной ипотеки 7%) будет закончена до 31 декабря"

Всё пропало?!
Надо срочно бежать покупать новостройку, пока ещё есть возможность купить по льготной ставке по ипотеке?

Нет, нет и ещё раз нет!
Не будет никакой отменены льготной ипотеки!
Наоборот, план в 120млн.кв.м жилья в год никто не отменял. Даже больше, ведь совсем недавно Хуснуллин поделился задачами, которые ему были поставлены:
«В сфере жилищного строительства стоит задача обеспечить доступность жилья для 2/3 российских граждан. И для этого построить 1 млрд кв. м жилья к 2030 году».
Но если сейчас "зарежут" льготную ипотеку, которая даёт добрую половину итак слабеньких продаж у застройщиков, то рынок новостроек просто встанет!
Поэтому не будет никакой отмены льготной ипотеки 31 декабря.

А теперь самое интересное.
Если судить от кого это прозвучало (от замминистра), где (в кулуарах Госдумы) и когда (под конец года, когда очень хочется хороших продаж новостроек), то запросто можно увидеть на заднем фоне этой новости торчащие уши... маркетологов застройщиков😉 @dva_procenta