В апреле доля ипотек с государственным участием достигла 60% от общего объема выдач! А ведь ещё 2 месяца назад доля субсидированной ипотеки была 20%.
Это означает, что сильно обвалившийся российский рынок недвижимости (как мы выянили ранее) сейчас сидит не просто "на ипотечной игле", а "на субсидированной государством ипотечной игле"!

Такими темпами скоро люди будут покупать квартиры ТОЛЬКО при помощи государства, то есть за счёт налогоплательщиков.
А ведь этого участия государства на рынке недвижимости (невероятного по масштабам) можно было бы избежать, если бы цены на квадратные метры были адекватны доходам россиян, а не оторваны от реальности @dva_procenta

У нас в России то пусто, то густо.
Сейчас началось время «то пусто». Особенно это касается офисов отделов продаж застройщиков.
В 4(!) раза упала выдача ипотеки в апреле (верхняя новость)! А как мы знаем, сейчас квартиры покупаются исключительно при помощи ипотеки.

Но, к сожалению для застройщиков, с каждым днём продолжают приходить плохие новости.
В России стремительными темпами увеличивается количество людей, которые не уверены в завтрашнем дне (нижний график). Сейчас таких людей уже больше половины и стало больше, чем даже в Бразилии и в Южной Африке.
Почему это так страшно для продаж застройщиков? Дело в том, что без уверенности в завтрашнем дне люди не будут влезать в ипотеку, а значит и не будет продаж квартир из-за ипотечной иглы, на которой сейчас прочно сидит рынок недвижимости. И тем более, из-за неуверенности в завтрашнем дне, люди не будут покупать новостройки, так как есть риск недостроя @dva_procenta

Сейчас уже как минимум 4 застройщика субсидируют ипотечную ставку на свои новостройки до 0,1% на весь срок ипотеки. Включая застройщика номер 1, то есть ПИК.

Вы возразите:
"Да это всё разводилово! Застройщик сначала поднимает цену на свои квартиры, а потом даёт ипотечную ставку под 0,1%. Это же известный трюк от строителей!"

Абсолютно НЕ согласен!
Вот Вам расчёт. Допустим у нас есть 4млн на первоначальный взнос. Слева (см. картинку) расчёт сделан для квартиры ценой 10млн по обычной льготной ставке 8,7% и на 30 лет. Платеж тогда будет 46 000р.

Вопрос: насколько должен поднять застройщик цену квартиры, чтобы это было "разводиловом" и ничего ему не стоило, если он будет предлагать эту же квартиру, но в ипотеку по ставке 0,1%?
Ответ: Надо поднять цену до 20,5млн рублей (см. картинку справа)!!! Только тогда платежи сравняются. Но застройщики поднимают цены только на 10-15% (а не на 100%), а остальной платеж по факту субсидируют из своего кармана, что является просто гигантской скрытой скидкой! @dva_procenta

Как я уже писал ранее, в Москве как минимум 4(!) застройщика субсидируют ипотеку до невероятных 0,1%.

НО!
Строительное лобби настолько сильное, что, похоже, эту гигантскую скрытую скидку на новостройки в будущем возьмёт на себя наше государство.
«Это такая политика», - сказал депутат Госдумы Евгений Федоров.
Отличная политика, дорогой Евгений Федоров! Отличная политика колоссально субсидировать застройщиков за счёт налогоплательщиков @dva_procenta

В апреле только каждый восьмой человек воспользовался одобрением по ипотеке (новость слева). Остальные предпочли отказаться от покупки квартиры. И это рекорд, так как такого процента отказов от уже одобренных ипотек ещё не было!

И этих людей понять можно, так как на рынке недвижимости "запахло жареным".
Кстати, не только потенциальные покупатели это почувствовали, но и эксперты рынка тоже! Вот, пожалуйста, в качестве примера, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко (новость справа) ждёт падения цен на новостройки на 15-20%!
Конечно же, при условии, что застройщики не выберут путь "лучше обанкротиться, чем понизить цены" @dva_procenta

Вот и Банк России подтверждает, что на ипотечном рынке сейчас самая настоящая катастрофа.

Но! Самое главное в свежем отчете Банка России другое. Сейчас будет очень печальная информация для тех, кто считает, что льготная ставка по ипотеке в 9% спасёт рынок новостроек.
Дело в том, что в апреле, согласно отчёту Банка России, была просадка не только по льготной ипотеке в 12% и по рыночной ипотеке, НО и по семейной ипотеке под мизерные по нынешним временам 6% тоже!

Поэтому ждать восстановления продаж при льготной ипотеке в 9% - это через чур наивно. Для оживления рынка новостроек нужна ставка гораздо ниже! Скорее даже она должна быть близка к 0%, что уже и предлагают депутаты Госдумы @dva_procenta

НЕДОСТАТОЧНО!
Падения ключевой ставки до 11% недостаточно для оживления рынка недвижимости, так как сейчас можно ожидать реальной ставки по ипотеке в районе 13-14%. Это по-прежнему останется заградительной ставкой.

НО!
Я, как владелец 13 инвестиционных квартир, был очень рад этому решению ЦБ, так как вторичная недвижимость, из-за того что сидит на ипотечной игле, сейчас находится в самой настоящей коме. Но, к сожалению, похоже ниже ставка уже не пойдет, так как по признанию самого Банка России инфляция сейчас находится на уровне 17,5% и вряд ли опустится ниже. Отрицательный разрыв между ключевой ставкой и инфляцией сейчас составляет 6,5%, что является рекордом для нашей экономики.
Это означает, что ключевая ставка дальше будет опускаться с очень сильным скрипом и поэтому ожидать, что рынок недвижимости оживёт до уровня как в пандемию (с ключевой ставкой 4,25%, были же времена!) через чур оптимистично @dva_procenta

Недавно мы, потенциальные покупатели, праздновали первое падение цен на новостройки за всю историю наблюдения. И было это падение цен в Ленинградской области.
Сегодня я к Вам пришел с ещё одной хорошей новостью про падение цен на новостройки, и она… из самой Москвы!
Да-да! В апреле, согласно отчёту от bnmap, в Москве квадратный метр в новостройках В СДЕЛКАХ (а не тех цен, которые мы видим в отделах продаж) подешевел и стал равен 340 000р!

Вы возразите:
«Да это же падение СРЕДНЕЙ цены! Это из-за новых корпусов где-нибудь на новых территориях, которые были присоединены к Москве!»

Ничего подобного! Bnmap в своих отчётах разделяет эти две Москвы (Старая Москва и Новая Москва) и делает по ним отдельную аналитику. Падение средней цены квадратного метра было именно на территории Старой Москвы! @dva_procenta

Как же часто я слышу у себя в комментариях, что:
«Эх, почему же я не купил квартиру ещё тогда, 2 года назад… С тех пор цены на новостройки улетели в космос!»

А что, если я скажу, что если Вы планировали покупать квартиру при помощи ипотеки, то Вы за эти 2 года НИЧЕГО НЕ ПОТЕРЯЛИ!
Вот Вам доказательство:
Цена квадратного метра в Москве в апреле 2020г в новостройках была 222 000р/м2, а сейчас 340 000р/м2.
Если бы Вы тогда (см. левый столбец) купили квартиру, допустим 50м2, по льготной ставке 6,5% на 20 лет с первоначальным взносом 3,5млн, то ежемесячный платеж бы был 56 000 рублей.

А теперь внимание!
Сейчас уже как минимум 4 застройщика предлагают ипотечную ставку 0,1% на весь срок, включая застройщика №1. И даже больше! Сейчас в нашем правительстве хотят сделать в принципе ипотечную ставку 0%!
Так вот, если сейчас (см. правый столбец) купить квартиру 50м2 по ставке 0,1%, что уже доступно у многих застройщиков, то ежемесячный платеж будет таким же, как и 2 года назад, то есть 56 000 рублей
@dva_procenta

В отделах продаж застройщиков стало настолько пусто, что они придумывают уже просто невероятные схемы скрытых скидок, чтобы хоть как-то заманить к себе потенциальных покупателей.

Вот, зацените новый вид скрытой скидки. Один из застройщиков предлагает платить первоначальный взнос по ипотеке не в момент получения ипотеки, а... только когда новостройка достроится! То есть потенциальным покупателям для покупки квартиры у застройщика теперь вообще не нужны будут деньги!

Объясняет застройщик такую щедрость заботой об ипотечниках, ведь 20% из них вынуждены брать кредиты на первоначальный взнос по ипотеке @dva_procenta

Голодные игры у застройщиков набрали нешуточные обороты! Косвенно это доказывает огромное количество рекламных баннеров от строителей с невероятно низкими ставками по ипотеке НА ВЕСЬ СРОК.

НО! Появились и прямые доказательства!

Как сообщил ресурс bnmap, реальный спрос на новостройки в Московском регионе в мае сократится на 71-79%(!!!) по сравнению с мартом!
А ведь май у застройщиков - это жаркая пора в продажах. Боюсь представить, что ждёт их продажи в традиционное летнее затишье на рынке недвижимости... @dva_procenta

Банки сильно рискуют, когда выдают ипотеку на новостройки с крайне низким первоначальным взносом. Это очевидно.

НО!
Ещё больше рискуют сами ипотечники! Представьте ситуацию, если у ипотечника возникли проблемы с платежами через 2-3 года. К этому моменту новостройка достроилась и квартира стала полноценной вторичкой. Банк её будет продавать через аукцион. И что он за неё получит в таком случае? Ведь итак вторичка стоИт колом, а тут ещё аукцион... Нетрудно догадаться, что квартира "уйдёт" по цене на 20-30% дешевле, чем покупалась. Плюс издержки банка на суды и т.д.
Думаете это будут проблемы банка, что цена залога (квартиры) оказалась меньше размера ипотеки?
Ничего подобного! Это будут проблемы бывшего ипотечника. Банк заставит его продать всё, что только возможно (помимо квартиры) и затаскает по судам.

Вывод: новостройки с минимальным первоначальным взносом - это не благо для покупателей, а гигантский риск лишиться всего @dva_procenta

Продолжаю делиться инсайдами от моего знакомого риелтора.

Самое основное это то, что падение ключевой ставки, а следовательно и ставки по ипотеке, НИКАК не повлияло на увеличение количества сделок! Вториный рынок недвижимости по-прежнему продолжает находиться в коме.
Правда звонков стало побольше, особенно в начале июня.

Теперь главное: что происходит с ценами на вторичке.
Практически все продавцы снизили цены, но ненамного, примерно на размер торга, который они закладывали изначально. Реально хорошо снижают цену только те, у кого прямая продажа, без встречки (альтернативы).

А теперь самое важное!
Один из продавцов сделал дисконт 20%(!) на свою двушку в спальном районе. Думаете к нему выстроилась очередь? Ничего подобного! Правда покупатель всё-таки нашёлся, но далеко не сразу и сейчас они выходят на сделку @dva_procenta

ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5%.
Первичному рынку от этого понижения не холодно и не жарко, а вот вторичке станет немного лучше.

НО! Размер ставок по ипотеке - это, конечно, важно для рынка недвижимости, но ещё более важный фактор - это уверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне, а вернее в своих доходах. А как показывает статистика от ФОМ (верхний график, красный), сейчас идёт резкий рост количества людей, которые уже заметили ухудшение своего дохода.
Кстати, такое же ухудшение было и в 2014г, и в 2008г. А как нам доказывает история, падение цен на недвижимость как раз было именно в эти периоды (нижний график).

И, похоже, история будет повторяться! Можно заметить на нижнем графике уже начавшееся снижение цен на квадратные метры в Москве @dva_procenta

Набиуллина расчитывает на постепенное восстановление ипотеки. Очень рассчитывает!
Ещё бы, ведь результаты мая оказались наихудшими за последние 5 лет. А впереди ещё лето, когда традиционно низкая активность на рынке недвижимости.

Тем временем аналитики Индикатора рынка недвижимости прогнозируют сценарий даже хуже, чем был в 2014-2016гг. Тогда рынок вторички "просел"на 10%. Но в этот раз они считают, что будет падение до 30%! @dva_procenta

Вторичка в мае побила антирекорд и упала сразу 2,1%!

Но жесточайший кризис происходит не только на вторичке. Новостройки тоже лихорадит, даже несмотря на колоссальную поддержку от государства и не менее колоссальные скрытые скидки от застройщиков!
Вот, например в Питере за май было продано всего около 2300 квартир в новостройках, что почти в 3 раза ниже, чем в марте @dva_procenta

Похоже, тема недвижимости на ПМЭФ - одна из центральных. Поэтому нас ждёт много интересных новостей!

Вот, Виталий Мутко сообщил, что даже если ипотечная ставка станет 0%, то всё равно 40% нуждающихся в улучшении жилья людей не смогут себе этого позволить.

"Так это же значит, что 60% людей смогут! Это же гигантское количество потенциальных покупателей!", - обрадуются сторонники роста цен на м2.

Во-первых, речь идёт о нулевой ипотеке, то есть о рассрочке. А значит, что даже рассрочка недоступна 40% населения.
Во-вторых, речь идёт не обо всём населении, а только о малой его части, кому необходимо УЛУЧШЕНИЕ жилищных условий.
И, в-третьих, самое главное, улучшение жилищных условий подразумевает, что люди будут покупать новостройку не с нуля, а продав свою старую квартиру! А это значит, что 40% населения не могут себе позволить "нулевую рассрочку" даже на малую часть новой квартиры.
Вот почему эти 40% - крайне большая и негативная цифра для рынка недвижимости @dva_procenta

Цена квадратного метра в РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ в Москве падает уже 2 месяца подряд!

Причем хорошо так падает.
Согласно отчёту за май от bnmap, цена квадрата в среднем была на уровне 318 800 рублей, что почти на 10%(!) ниже, чем двумя месяцами ранее!

Это в принципе просто невероятная скорость падения для рынка недвижимости, а для рынка новостроек так вообще фантастичная! Ведь спрос на новостройки, особенно последние 2 месяца, всеми силами поддерживают не только сами застройщики, но и наше государство совместно с банкирами @dva_procenta

Ну что же, ставка по льготной ипотеке меняется уже в третий раз за последние 2 месяца и опустилась до 7%, то есть до уровня, который был до 24 февраля.

Беспрецедентно, конечно, особенно учитывая уровень инфляции под 20%...
НО!
Всё равно этого недостаточно, чтобы вернуть спрос на новостройки, какой был в пандемийное время.
Почему?
Во-первых, Это нам доказывает семейная ипотека 6%, которая никуда не девалась и по ней сейчас гигантский провал относительно января-февраля, как признался ЦБ.
Во-вторых, сами застройщики уже давно субсидируют ставку по льготной ипотеке, доводя её до 0%, но даже это не создаёт ажиотаж в их отделах продаж.
В-третьих, а теперь самое главное! Многие покупают новостройки, продав свою старую квартиру на вторичке. Но, чем сильнее идёт помощь новостройкам, тем сильнее погружается в кому рынок вторичной недвижимости. Вот и получается, что чем ниже ставка по льготной ипотеке на новостройки, тем меньше поток клиентов из вторички в отделы продаж застройщиков, так как они, владельцы вторички, элементарно не могут продать свои старые квартиры!

Вот по этим трем причинам совершенно не стоит ожидать возврата спроса на новостройки до уровня, который был до 24 февраля @dva_procenta

К вопросу о будущем спросе на недвижимость.
К сожалению, мало того, что Россия находится в глубочайшей демографической яме, пик которой придётся на 2030 год и из-за чего с каждым годом становится всё меньше и меньше людей, кому нужно улучшать жилищные условия. Так ещё из-за последних геополитических событий из страны массово стали мигрировать богатые люди, то есть те, кто создаёт спрос на недвижимость.

Определённо, сейчас сложился просто УЖАСНЫЙ ПАЗЛ для будущего рынка недвижимости в России @dva_procenta

Не только в России сейчас падают цены на жильё.

Но! У нас в стране есть одно отличие от мировых тенденций. В то время как, например, в США средняя ипотечная ставка достигла рекордных 5,78%, то в России, наоборот, средняя ставка падает и скоро достигнет 5%! По крайней мере такую цель поставил себе Марат Хуснуллин.

Дождались, дорогие друзья! Похоже скоро мы сможем хвастаться, что у нас ипотечные ставки ниже, чем там, за бугром! Правда это достижение будет достигнуто за счёт невероятного субсидирования от государства, то есть из кармана налогоплательщиков @dva_procenta