Этот пост для тех, кто считает, что:
"Ну вот рубль же вернулся к уровням до 24 февраля, а значит и ключевая ставка тоже скоро вернется к старым значениям! А вслед за ней и упадут ставки по ипотеке, а значит и вернется спрос на недвижимость".
Особенно это мнение стало распространено после падения ключевой ставки с 20% до 17%.
Но эти люди уже, наверное, забыли, что даже ДО 24 февраля, экспертами прогнозировался к лету взлёт ипотечных ставок в район 13-15%. И это БЕЗ УЧЁТА сумасшедших санкций, которые свалились на наши головы после 24 февраля!
Это прекрасно понимает и глава ЦБ Эльвира Набиуллина, которая недавно дала откровенное интервью и сказала, что "экономика временно может существовать на имеющихся запасах, но они закончатся и тогда начнётся структурная трансформация" и она отказалась "бороться с инфляцией любыми методами".
Поэтому ждать в ближайшем будущем ключевую ставку менее 10% - это через чур наивно. А значит рынку недвижимости, к сожалению, придется влачить жалкое существование с заградительными ипотечными ставками как минимум до окончания "структурной трансформации", как выразилась глава ЦБ. Особенно это касается вторичного рынка недвижимости @dva_procenta

Ну что же, можно смело констатировать, что на вторичном рынке недвижимости, НАКОНЕЦ-ТО, спустя более двух лет, возвращается рынок покупателя!
Дисконты на вторичке УЖЕ достигают 15%, а средний размер ипотечного кредита уменьшился на 23,7%.
Ещё бы он не уменьшился! Ведь ежемесячный платеж при ставке 9-10% (как это было до 24 февраля) и 20-25%, как сейчас - это, как говорится, 2 большие разницы! Поэтому банки просто не одабривали большие суммы по ипотеке, так как заёмщикам элементарно не хватало дохода, чтобы тянуть гигантские платежи.
Как же я ждал, когда опять наступит рынок покупателя!
Последний раз я покупал инвестиционную недвижимость более года назад, в марте 2021г. Тогда мне удалось "ухватить" чудо-квартиру на вторичке, которая отвечала требованиям Золотого Правила 2%.
И сейчас всё говорит о том, что в ближайшем будущем опять начнут появляться выгодные варианты для инвестирования! Пока, правда, только на вторичке, так как цены на новостройки по-прежнему остаются оторванными от реальности @dva_procenta

Напомню всем про Золотое Правило 2% для инвесторов в недвижимость. Правило, которое я даже разместил на иконке своего канала!
Оно гласит, что инвестировать нужно только в ту недвижимость, которая приносит прибыль как можно ближе к 2% В МЕСЯЦ от её стоимости.
"Да это нереально!", - скажете Вы.
Если кто-то сомневается, то мой личный пример покупки квартиры, которая прошла это правило можете посмотреть здесь.
2% - это цель. Труднодостижимая и сейчас действительно практически нереальная цель. Даже для опытных инвесторов сейчас достичь даже доходности в 1% - это уже большая удача! Ну а 99% покупателей недвижимости и вовсе довольствуются доходностью 0,3-0,5% в месяц. То есть покупают, например, квартиру за 6млн, доход от которой составляет 20-30 000 рублей в месяц. Виной всему невероятный ценовой пузырь на рынке недвижимости, вызванный льготной ипотекой и рекордно низкой ключевой ставкой, которая была в пандемийное время.
Но времена стремительно меняются! И Золотое Правило 2% опять возрождается!
Напомню, это правило именно для инвесторов и его основная задача - это уберечь инвестора от вложений в НЕЛИКВИДНУЮ недвижимость!

ВАЖНО!
Я очень рекомендую пользоваться этим Золотым Правилом и тем, кто ищет квартиру "для себя". Да, найти сейчас квартиру в спальном районе даже с доходностью 1% нереально. Но надо искать квартиру "для себя" с доходностью хотя бы в районе 0,5-0,7%.
(!)Обязательно перед выбором покупки того или иного варианта "для себя", надо смотреть на цену аренды подобных квартир в этом районе, а лучше даже доме!
Ведь цена аренды - это очень хороший показатель ликвидности. То есть развитой инфраструктуры, транспортной доступности и, что немаловажно, легкой последующей продажи этой квартиры, в случае если нужно будет её продать @dva_procenta

Как заявил Антон Глушков на заседании Минстроя РФ, число ипотечных сделок за последние 2 недели оказалось практически нулевое! А это в свою очередь означает практически нулевые продажи, так как сейчас рынок недвижимости прочно сидит на ипотечной игле.
И, как следствие, застройщики зашевелились. Некоторые из них уже предлагают ипотечную ставку 0,01% на весь срок ипотеки, лишь бы покупатель опять появился у них в отделе продаж!
Какая же сейчас мощная кооперация между правительством, банками и застройщиками!
Судите сами. Правительство готово субсидировать ипотечникам целых 14%(!) под видом семейной ипотеки. Ведь формула субсидии следующая: ключевая ставка (17%) + доход банка (3%) - семейная ипотека (6%). Но этого оказалось недостаточно! Поэтому оставшиеся 6% до ставки 0,01% субсидируют совместно банкиры и застройщики. Итого: для стимулирования продаж новостроек, правительство, банкиры и застройщики готовы субсидировать ипотечнику 2/3(!) ежемесячного платежа от рыночной ипотечной ставки @dva_procenta

А вот и первые "серьезные" ласточки!
В Питере крутится реклама крупного застройщика, который УЖЕ даёт скидки 29%.
Ещё бы! Ведь как мы выяснили ранее, продажи у застройщиков встали и их не спасает даже льготная ипотека с повышенным лимитом до 12млн рублей.
НО! Я лично готов ещё подождать, так как то ли ещё будет! Поэтому "держим руку на пульсе"! @dva_procenta

Лимита по льготной ипотеке в 12млн рублей теперь категорически не хватает в Москве. Поэтому риелторы предлагают этот лимит увеличить до 20млн!
Абсурдность ситуации уже зашкаливает! Застройщики, банкиры и государство из кожи вон готовы вылезти, лишь бы не снижать цены на новостройки до адекватного уровня. Ведь если бы цены сейчас были адекватными, то не понадобилось бы в принципе никаких льготных ипотек.
Но то ли ещё будет!
О гигантских скидках и практически нулевой льготной ипотеке смотрите в моём новом видео

Застройщики один за другим начали ВКЛЮЧАТЬСЯ В ГОНКУ, кто предложит лучше условия для покупателя!
Ещё один застройщик предлагает ставку 0,1% на весь срок ипотеки.
А ведь такие "околонулевые" ставки - это ничто иное, как очень серьезные скрытые скидки!
НО! Дальше, я уверен, будут появляться ещё интереснее предложения!
Ведь с каждым днём в стране кризис, к сожалению, только увеличивает обороты. Всё больше и больше людей лишаются доходов или отправляются в отпуска с минимальными окладами😔 @dva_procenta

P.S. У меня постоянно в комментариях удивленно спрашивают, почему я "замазываю" застройщиков, которые дают такие невероятные скидки?
Так это же будет бесплатная реклама!
Бесплатная реклама для почти 14 000 моих самых лучших в мире подписчиков, которые держат "руку на пульсе" для выгодного вложения в недвижимость!
Поэтому и замазываю. А все рекламные посты (в том числе от застройщиков и банкиров), легко определить, так как я их помечаю хештегом #реклама

Я думаю, никто уже никто не сомневается, что совсем скоро ставка по льготной ипотеке опустится до 9%.
Но спасёт ли это рынок новостроек?
Как мы видим (см. предыдущий пост, левый столбец), даже если брать квартиру в новостройке в Москве в ипотеку на максимальный срок 30 лет, то всё равно ежемесячный платеж за крохотную однушку где-то у МКАД будет в районе 100 000 рублей. Это равно средней зарплате москвичей, а значит ставка остаётся заградительной, особенно с учётом нынешней ситуации на рынке труда Москвы, о которой сообщил Собянин.
В регионах ситуация будет не лучше, так как там (см. предыдущий пост, правый столбец) ежемесячный платеж будет в районе 50 000 рублей, что будет даже больше средней зарплаты.
«Так никто не будет брать максимальную сумму! Люди прежде чем покупать новостройку, будут продавать свои старые квартиры. А значит и ежемесячные платежи не будут такими космическими», - возразите Вы.
Да, но для этого надо сначала найти покупателей на свои старые квартиры. А для этих покупателей нет льготных ипотек, поэтому им придётся пользоваться рыночной заградительной ставкой под 20%!
Поэтому, чтобы поддержать продажи застройщиков, ждём дальнейших шагов от нашего правительства. Ждём ЕЩЁ НИЖЕ льготную ставку по ипотеке, вплоть до 2-3% @dva_procenta

Как мы выяснили ранее, средний размер ипотечного кредита в марте-апреле уменьшился практически на четверть, чем в феврале. Думаете, что люди стали более адекватно оценивать свои силы после 24 февраля и поэтому поумерили аппетиты?
И да, и нет!!
Да, так как действительно люди поумерили свой пыл, и по сравнению с январём снизили аппетиты на целых 3млн рублей.
И нет, так как средняя запрашиваемая сумма в марте оказалась в полтора раза выше той, которую в итоге одабривал банк! Люди были бы и рады купить себе более комфортное жильё, но, к их большому сожалению, для этого им не хватало доходов. Средняя запрашиваемая сумма была 6,2млн рублей, а выданная сумма по факту оказывалась 4млн.
Этот разрыв между желаниями и возможностями наглядно показывает, как сильно сейчас оторваны цены на недвижимость от реальных доходов россиян @dva_procenta

"Да не будет правительство вводить льготную ипотеку на вторичном рынке недвижимости! Это им неинтересно и, что самое главное, невыгодно!", - говорят эксперты.
Во многом согласен, но есть здесь одно "но". Если интерес к новостройкам будет продолжать падать, как это происходило весь апрель, то правительство может пойти не только на понижение льготной ипотеки на новостройки до 2-3%, но и на такой крайне невыгодный шаг для бюджета и ещё большего раздувания ценового пузыря (куда больше-то!), как льготная ипотека для вторички.
НО! Они введут тогда льготную ипотеку не на всю вторичку, а только на ту, которая продаётся с целью покупки новостройки. Тогда и овцы (бюджет) будут целы и волки (застройщики) сыты.
Если правительство пойдёт на такой шаг, то это будет прямым текстом говорить, что рынок новостроек - это не "живой" рынок, а Франкенштейн, которого толкни и он развалится @dva_procenta

ЦБ понизил ключевую ставку до 14%.
Я, как владелец 13 инвестиционных квартир рад этому событию, так как ситуация сейчас на вторичном рынке катастрофичная!
НО!
Эта ставка всё равно остаётся заградительной для вторичного рынка жилья.
Как мы видим, ипотечный платеж за крохотную однушку где-то у МКАД, даже если брать ипотеку на 30(!) лет, будет более 114 000 рублей. Это в 3 раза выше, чем аренда подобной квартиры!
Но это ещё не всё. 114 000 - это больше, чем средняя зарплата москвича. При всём желании потянуть такой ипотечный платеж нереально. Поэтому рынок вторички по прежнему будет находиться в коме до тех пор, либо пока ставки по ипотеке не упадут хотя бы до уровня до 24 февраля (9-10%), либо пока цены не откорректируются до адекватного уровня, то есть минус 30-40% к нынешним ценам @dva_procenta

Невероятно, но это факт!
Видать у застройщиков Москвы всё настолько плохо с продажами, что они продавили правительство на этот невероятный шаг! Теперь по факту НЕТ ЛИМИТОВ на стоимость квартир в новостройках при использовании льготной ипотеки. Раньше, напомню, лимит был 12млн, то есть можно было купить при помощи льготной ставки только однушку где-нибудь у МКАД.

Дорогое правительство, а не проще вам было "надавить" на застройщиков, чтобы они снизили цены на свои новостройки? Так же, как вы на металлургов недавно надавили.
Ведь если бы цены у застройщиков были адекватными, то тогда бы не понадобилось спонсировать из карманов бедных налогоплательщиков тех богатых покупателей, которые могут себе позволить купить квартиры за 20-30млн, хоть и в ипотеку @dva_procenta

Сегодня будет очередной инсайд от моего знакомого риелтора, какая сейчас РЕАЛЬНАЯ ситуация на рынке недвижимости.
Предыдущий инсайд от него был ещё 20 марта и он на 100% оказался правильным! Вопреки тому, что нам тогда говорили из СМИ, что все спасают деньги в бетоне и квартиры продаются как горячие пирожки.

Так вот, чего я больше всего и боялся, сделки в апреле на вторичном рынке недвижимости РУХНУЛИ НА 90%! Вторичка теперь никому не нужна.
На рынке новостроек ситуация получше, там падение примерно на 50%. Что и логично, ведь у застройщиков сейчас колоссальная поддержка от государства. А если судить по вчерашней новости, то правительство и дальше будет вытягивать застройщиков не жалея сил и, конечно же, бюджета @dva_procenta

Продолжаю делиться инсайдами от моего знакомого риелтора.
Продавцы вторички (под откровенным нажатием со стороны риелторов) потихоньку начинают снижать цены. Скидки сейчас доходят до 10%.
НО! Дело в том, что эта скидка в 10% никак не помогает найти покупателя, ведь квартиры так и не продаются. Поэтому риелторы сейчас уже начинают "обрабатывать" продавцов на бОльшие скидки, вплоть до 20%.

Скептики падения цен до допандемийного уровня 2020 года скажут:
"Да толку от скидки в 10%! Да даже в 20%! Всё равно мы уже никогда не увидим допандемийных цен. Ведь цены на вторичке за последние 2 года выросли на 50% минимум! А на такие скидки продавцы никогда не пойдут, они просто откажутся от продажи!"

А скидки в 50% и не нужно! Кто считает, что чтобы достичь допандемийного уровня цен нужна скидка в 50%, то тот плохо в школе учил математику.
Давайте на примере. Допустим однушка на вторичке в 2020м году стоила 6млн рублей. Но сейчас она стала стоить дороже на 50%, то есть её цена стала 9млн.
Вопрос: на сколько процентов должна упасть теперь цена, чтобы она опять стала стоить как в 2020м году, то есть 6млн?
На те же 50%? Конечно нет!
Эта квартира должна упасть всего на 33%.

Поэтому если мы скоро увидим скидки в 30%, то это означает, что цены вернулись на допандемийный уровень @dva_procenta

Сочетать рыночную ставку по ипотеке оказывается теперь можно не только с льготной ипотекой, но и со всеми остальными тоже. С семейной ипотекой в том числе!

Это очень плохая новость для вторичного рынка.
Судите сами. Как мы выяснили ранее, сейчас застройщики из собственного кармана субсидируют семейную ипотеку и довели ставку по ней до практически 0%. Но раньше они были ограничены лимитом в 12млн рублей, а для Москвы это критично! Ведь за 12млн можно было взять в новостройках только скромную однушку где-нибудь у МКАД. А скромные однушки уж никак не подходили семьям, согласитесь.
Но сейчас совершенно другое дело! Теперь у застройщиков лимит стал до 30млн, а под эту цену подходят практически все квартиры от застройщиков.

А теперь главное.
Правительство решением возможностью сочетать ипотеки, фактически окончательно похоронило вторичный рынок, так как отобрала у него единственное оставшееся преимущество (из-за разрыва в ставках по ипотеке) перед новостройками - это большие семейные квартиры @dva_procenta

Сейчас официальный курс доллара 66р, а реальный (АлиЭкспресс, например) более 100р.
НО!
Это касается теперь не только валютного рынка. Сейчас аналогичная ситуация и на рынке недвижимости тоже!
Из-за сумасшедшей поддержки государством застройщиков при помощи льготной ипотеки, цены на новостройки становятся такими же виртуальными, как и официальный курс рубля!
Да-да, именно так! Ставки по ипотеке у застройщиков на новостройки доходят до 0,1%, а на вторичке они в среднем 17%.
Если взять для примера квартиру ценой 10млн рублей, то при таком огромном разрыве в ипотечных ставках ежемесячный платеж за новостройку будет (левый столбец) 34 000р, а за вторичку (правый столбец) 117 000р!
Естественно, застройщики используют этот перекос в ипотечных ставках (из-за невероятной помощи от государства) и задирают "виртуальные" цены на новостройки на 30-40%, а то и на все 70% выше рынка!

Это на заметку всем обладателям новой вторички, которые ориентируются на цены застройщиков, когда оценивают свои квартиры😉 @dva_procenta

В продолжение предыдущего поста про то, что огромный разрыв в ипотечных ставках между новостройками и вторичкой, привёл к тому, что цены на новостройки стали на 30-40% выше вторичного рынка.
Этот факт - самая настоящая мина замедленного действия для... банковского сектора! Ведь сейчас банки зачастую выдают ипотеки на новостройки с первоначальным взносом 15-20%. Доходит даже до 10%!
Это означает, что в реальности цена залога на 20-30% меньше, чем сумма долга ипотечника.
О чём думают банкиры, когда выдают ипотеки на новостройки с таким низким первоначальным взносом?!
Самый очевидный ответ - это то, что они, банкиры, надеются на государство, которое в случае чего за счёт налогоплательщиков покроет их гигантские убытки @dva_procenta

Дорогие друзья, поздравляю всех со светлым праздником Днём Победы! Всем без исключения мирного неба над головой! Хочу пожелать каждому из Вас лично, чтобы в Вашей жизни было как можно больше побед и как можно меньше поражений.

Кстати, про личные победы. Пользуясь случаем, хочу порекомендовать Вам свой второй канал, где я делюсь своим опытом, как смог ПОБЕДИТЬ собственную финансовую безграмотность и добиться финансовой независимости уже в 37 лет. А борьба с самим собой у меня была совсем нешуточная! Ведь я был самой настоящей жертвой маркетологов и общественного мнения. В итоге, даже получая хорошую зарплату на должности главного механика, я начинал свой путь к финансовой независимости даже не с ноля, а с минус 3млн рублей, так как был в уже далёком 2008м году "счастливым" обладателем 6(!) кредитных карт и потребительского кредита.
Но кризис 2008го года дал мне мощнейший пинок, чтобы я в корне пересмотрел свою финансовую дисциплину. И, как итог, сейчас у меня нет ни одной кредитной карты, а даже, наоборот, есть стабильный доход от аренды 12 квартир.

Присоединяйтесь!

Ссылка на мой канал: @FIRE_aim или https://t.me/fire_aim