Похоже тема мошенничества с эскроу от застройщиков выходит на новый уровень! Уже подключается прокуратура.
Как же это всё по нашему.
Застройщики ведь и так получали сверхприбыли, благодаря льготной ипотеке, щедро субсидируемой государством. Но некоторым этого было недостаточно! Они начали "мутить" с эскроу, продавая квартиры аффилированным лицам по заниженной цене, а те уже продавали конечным покупателям по прайсовой.
"Ну и правильно делали! А как по-другому застройщикам получить "живые" деньги?!", - возразят защитники застройщиков.
Так для "живых" денег же существовало проектное финансирование! И при нормальных темпах продаж процент по проектному финансированию стремился к 0.
Поэтому, кроме как желанием урвать ещё больше на итак сверхприбыльном строительном бизнесе в пандемийное время, это никак не объяснить.
Надеюсь все эти дома с такими "схемами" достроятся, так как у некоторых дольщиков, к большому их удивлению, на эскроу лежит гораздо более скромная сумма, чем они по факту заплатили @dva_procenta

Начинаю разгребать свежую статистику по новостройкам от bnmap.pro.
Пожалуй, этот график самый красноречивый (см. картинку)! На нём показаны ежедневные сделки, а не за месяц целиком.
Он наглядно демонстрирует, как постепенно растворяется ажиотаж после 24 февраля. Как видно на графике, пик ажиотажа пришелся на 28 февраля, а затем началось медленное затухание сделок.
Есть надежда, что ситуацию частично должна поправить "новая" льготная ипотека, лимит по которой увеличен для Москвы и Питера до 12млн. Но похоже она, новая льготная ипотека, не очень зашла потенциальным покупателям новостроек. Ведь как сообщил ВТБ: продажи новой льготной ипотеки сопоставимы с апрелем 2020 года. А все мы помним, что апрель 2020г - это самое начало локдауна, когда продаж практически не было @dva_procenta

Браво, застройщики!
С каждым днём приходит всё больше и больше хороших новостей для потенциальных покупателей недвижимости!
На этот раз нас порадовали сами застройщики, которые запустили в первом квартале 2022г на 30% больше новых проектов, чем за аналогичный период прошлого года.
Приятная логическая цепочка для потенциальных покупателей здесь следующая: чем больше строек, тем больше предложения. Следовательно, чем больше предложения, тем выше конкуренция между застройщиками и, соответственно, тем ниже цена.
А если ещё прибавить к этому то, что с продажами с каждым днём у застройщиков всё хуже и хуже, как это нам показывает свежая статистика от bnmap.pro, то скоро мы увидим самый настоящий ценопад на рынке новостроек!

Предупреждение! В такой ситуации надо быть крайне внимательным при выборе застройщика, так как не все из них "вытянут" свои стройки @dva_procenta

Риелторы бьют тревогу!
По прогнозу агентства недвижимости Этажи, просадка продаж на вторичном рынке в ближайшие полгода будет просто ужасной - 45%!
Просадка на 45% - это ещё оптимистично! Ведь цены на квадратные метры сейчас абсолютно оторваны от реальности и от доходов россиян.
Кстати, оторванные от реальности цены УЖЕ "убили" автомобильный рынок. В марте российский авторынок пережил один из худших месяцев в своей истории - продажи новых машин рухнули на 63%! А ведь март был ажиотажным месяцем, все "спасали" свои накопления. А в начале апреля продажи авто вообще практически встали. И это всё при том, что в автосалонах автомобилей в наличии предостаточно!
@dva_procenta

С каждым днём застройщики Москвы продают всё меньше квартир. Именно поэтому застройщики и наше правительство сейчас стали делать просто невероятные СКРЫТЫЕ СКИДКИ при помощи ипотечной ставки! У некоторых застройщиков она доходит до 1,94%!
При такой крайне низкой ставке, за квартиру ценой 15млн с первоначальным взносом по ипотеке 3млн на 20 лет, покупателю придется платить около 60 000 рублей в месяц (см. левый столбец). В принципе, с трудом, но это подъемный платеж для семей из Москвы.
А теперь внимание!
Если бы ставка по ипотеке была РЫНОЧНОЙ, то ежемесячный платеж за такую квартиру в новостройке уже бы составлял более 200 000 рублей (см. правый столбец)! Это невероятно большой платеж практически для любой московской семьи. То есть, застройщики и правительство готовы субсидировать каждого ипотечника на 140 000 рублей в месяц (это разница между рыночным и субсидированным платежами), лишь бы новостройки хоть как-то продавались, а не встали колом, как это уже сделал автомобильный рынок! @dva_procenta

Как мы выяснили из моего предыдущего поста, застройщики совместно с нашим государством готовы субсидировать 2/3 ежемесячного платежа, лишь бы новостройки продолжали продаваться.
Такие гигантские скрытые скидки на новостройки взяты не с потолка. Сейчас реально средний москвич может потянуть ипотеку с ежемесячным платежом не более 60 000 рублей, поэтому они и «подогнали» суперльготную ипотечную ставку под эту сумму (см. левый столбец)!
А как мы знаем, по закону рынка, квартиры стОят ровно столько, сколько за них готовы платить. Если москвичи готовы платить ежемесячный платеж только 60 000 рублей, то справедливая цена такой квартиры (той, которую сейчас застройщики пытаются продать за 15 млн) при нынешней рыночной ипотечной ставке 20% должна быть равна менее 7млн рублей, что более чем в 2 раза дешевле (см. правый столбец)!
Об этом и не только смотрите в моём новом видео

Собянин прогнозирует, что в Москве потеряют работу до 200 000(!) человек, а HeadHunter УЖЕ отчитался, что число вакансий уменьшилось на 44%, а число резюме, наоборот, увеличилось на 11%!
Вы спросите, при чём здесь недвижимость?
А дело в том, что среди этих несчастных 200 000 человек, которые лишатся работы, полным полно ипотечников и тех, кто арендовал квартиру! И найти им новую работу будет теперь крайне сложно.
Это крайне негативно повлияет на рынок аренды, так как "понаехавшие в нерезиновую" не найдя работу начнут съезжать из квартир и уезжать из Москвы. Так же на рынке недвижимости появится большое количество квартир, которые были куплены в ипотеку "на тонкого". А таких, у которых платеж 80% от дохода, по данным ЦБ аж каждый четвертый. И, конечно же, огромное количество из этих 200 000 человек теперь откажутся от мечты улучшить свои жилищные условия или купить новостройку.
Поэтому эта новость от Собянина имеет прямое и, что самое печальное, крайне негативное отношение к рынку недвижимости
@dva_procenta

Этот пост для тех, кто считает, что:
"Ну вот рубль же вернулся к уровням до 24 февраля, а значит и ключевая ставка тоже скоро вернется к старым значениям! А вслед за ней и упадут ставки по ипотеке, а значит и вернется спрос на недвижимость".
Особенно это мнение стало распространено после падения ключевой ставки с 20% до 17%.
Но эти люди уже, наверное, забыли, что даже ДО 24 февраля, экспертами прогнозировался к лету взлёт ипотечных ставок в район 13-15%. И это БЕЗ УЧЁТА сумасшедших санкций, которые свалились на наши головы после 24 февраля!
Это прекрасно понимает и глава ЦБ Эльвира Набиуллина, которая недавно дала откровенное интервью и сказала, что "экономика временно может существовать на имеющихся запасах, но они закончатся и тогда начнётся структурная трансформация" и она отказалась "бороться с инфляцией любыми методами".
Поэтому ждать в ближайшем будущем ключевую ставку менее 10% - это через чур наивно. А значит рынку недвижимости, к сожалению, придется влачить жалкое существование с заградительными ипотечными ставками как минимум до окончания "структурной трансформации", как выразилась глава ЦБ. Особенно это касается вторичного рынка недвижимости @dva_procenta

Ну что же, можно смело констатировать, что на вторичном рынке недвижимости, НАКОНЕЦ-ТО, спустя более двух лет, возвращается рынок покупателя!
Дисконты на вторичке УЖЕ достигают 15%, а средний размер ипотечного кредита уменьшился на 23,7%.
Ещё бы он не уменьшился! Ведь ежемесячный платеж при ставке 9-10% (как это было до 24 февраля) и 20-25%, как сейчас - это, как говорится, 2 большие разницы! Поэтому банки просто не одабривали большие суммы по ипотеке, так как заёмщикам элементарно не хватало дохода, чтобы тянуть гигантские платежи.
Как же я ждал, когда опять наступит рынок покупателя!
Последний раз я покупал инвестиционную недвижимость более года назад, в марте 2021г. Тогда мне удалось "ухватить" чудо-квартиру на вторичке, которая отвечала требованиям Золотого Правила 2%.
И сейчас всё говорит о том, что в ближайшем будущем опять начнут появляться выгодные варианты для инвестирования! Пока, правда, только на вторичке, так как цены на новостройки по-прежнему остаются оторванными от реальности @dva_procenta

Напомню всем про Золотое Правило 2% для инвесторов в недвижимость. Правило, которое я даже разместил на иконке своего канала!
Оно гласит, что инвестировать нужно только в ту недвижимость, которая приносит прибыль как можно ближе к 2% В МЕСЯЦ от её стоимости.
"Да это нереально!", - скажете Вы.
Если кто-то сомневается, то мой личный пример покупки квартиры, которая прошла это правило можете посмотреть здесь.
2% - это цель. Труднодостижимая и сейчас действительно практически нереальная цель. Даже для опытных инвесторов сейчас достичь даже доходности в 1% - это уже большая удача! Ну а 99% покупателей недвижимости и вовсе довольствуются доходностью 0,3-0,5% в месяц. То есть покупают, например, квартиру за 6млн, доход от которой составляет 20-30 000 рублей в месяц. Виной всему невероятный ценовой пузырь на рынке недвижимости, вызванный льготной ипотекой и рекордно низкой ключевой ставкой, которая была в пандемийное время.
Но времена стремительно меняются! И Золотое Правило 2% опять возрождается!
Напомню, это правило именно для инвесторов и его основная задача - это уберечь инвестора от вложений в НЕЛИКВИДНУЮ недвижимость!

ВАЖНО!
Я очень рекомендую пользоваться этим Золотым Правилом и тем, кто ищет квартиру "для себя". Да, найти сейчас квартиру в спальном районе даже с доходностью 1% нереально. Но надо искать квартиру "для себя" с доходностью хотя бы в районе 0,5-0,7%.
(!)Обязательно перед выбором покупки того или иного варианта "для себя", надо смотреть на цену аренды подобных квартир в этом районе, а лучше даже доме!
Ведь цена аренды - это очень хороший показатель ликвидности. То есть развитой инфраструктуры, транспортной доступности и, что немаловажно, легкой последующей продажи этой квартиры, в случае если нужно будет её продать @dva_procenta

Как заявил Антон Глушков на заседании Минстроя РФ, число ипотечных сделок за последние 2 недели оказалось практически нулевое! А это в свою очередь означает практически нулевые продажи, так как сейчас рынок недвижимости прочно сидит на ипотечной игле.
И, как следствие, застройщики зашевелились. Некоторые из них уже предлагают ипотечную ставку 0,01% на весь срок ипотеки, лишь бы покупатель опять появился у них в отделе продаж!
Какая же сейчас мощная кооперация между правительством, банками и застройщиками!
Судите сами. Правительство готово субсидировать ипотечникам целых 14%(!) под видом семейной ипотеки. Ведь формула субсидии следующая: ключевая ставка (17%) + доход банка (3%) - семейная ипотека (6%). Но этого оказалось недостаточно! Поэтому оставшиеся 6% до ставки 0,01% субсидируют совместно банкиры и застройщики. Итого: для стимулирования продаж новостроек, правительство, банкиры и застройщики готовы субсидировать ипотечнику 2/3(!) ежемесячного платежа от рыночной ипотечной ставки @dva_procenta

А вот и первые "серьезные" ласточки!
В Питере крутится реклама крупного застройщика, который УЖЕ даёт скидки 29%.
Ещё бы! Ведь как мы выяснили ранее, продажи у застройщиков встали и их не спасает даже льготная ипотека с повышенным лимитом до 12млн рублей.
НО! Я лично готов ещё подождать, так как то ли ещё будет! Поэтому "держим руку на пульсе"! @dva_procenta

Лимита по льготной ипотеке в 12млн рублей теперь категорически не хватает в Москве. Поэтому риелторы предлагают этот лимит увеличить до 20млн!
Абсурдность ситуации уже зашкаливает! Застройщики, банкиры и государство из кожи вон готовы вылезти, лишь бы не снижать цены на новостройки до адекватного уровня. Ведь если бы цены сейчас были адекватными, то не понадобилось бы в принципе никаких льготных ипотек.
Но то ли ещё будет!
О гигантских скидках и практически нулевой льготной ипотеке смотрите в моём новом видео

Застройщики один за другим начали ВКЛЮЧАТЬСЯ В ГОНКУ, кто предложит лучше условия для покупателя!
Ещё один застройщик предлагает ставку 0,1% на весь срок ипотеки.
А ведь такие "околонулевые" ставки - это ничто иное, как очень серьезные скрытые скидки!
НО! Дальше, я уверен, будут появляться ещё интереснее предложения!
Ведь с каждым днём в стране кризис, к сожалению, только увеличивает обороты. Всё больше и больше людей лишаются доходов или отправляются в отпуска с минимальными окладами😔 @dva_procenta

P.S. У меня постоянно в комментариях удивленно спрашивают, почему я "замазываю" застройщиков, которые дают такие невероятные скидки?
Так это же будет бесплатная реклама!
Бесплатная реклама для почти 14 000 моих самых лучших в мире подписчиков, которые держат "руку на пульсе" для выгодного вложения в недвижимость!
Поэтому и замазываю. А все рекламные посты (в том числе от застройщиков и банкиров), легко определить, так как я их помечаю хештегом #реклама

Я думаю, никто уже никто не сомневается, что совсем скоро ставка по льготной ипотеке опустится до 9%.
Но спасёт ли это рынок новостроек?
Как мы видим (см. предыдущий пост, левый столбец), даже если брать квартиру в новостройке в Москве в ипотеку на максимальный срок 30 лет, то всё равно ежемесячный платеж за крохотную однушку где-то у МКАД будет в районе 100 000 рублей. Это равно средней зарплате москвичей, а значит ставка остаётся заградительной, особенно с учётом нынешней ситуации на рынке труда Москвы, о которой сообщил Собянин.
В регионах ситуация будет не лучше, так как там (см. предыдущий пост, правый столбец) ежемесячный платеж будет в районе 50 000 рублей, что будет даже больше средней зарплаты.
«Так никто не будет брать максимальную сумму! Люди прежде чем покупать новостройку, будут продавать свои старые квартиры. А значит и ежемесячные платежи не будут такими космическими», - возразите Вы.
Да, но для этого надо сначала найти покупателей на свои старые квартиры. А для этих покупателей нет льготных ипотек, поэтому им придётся пользоваться рыночной заградительной ставкой под 20%!
Поэтому, чтобы поддержать продажи застройщиков, ждём дальнейших шагов от нашего правительства. Ждём ЕЩЁ НИЖЕ льготную ставку по ипотеке, вплоть до 2-3% @dva_procenta

Как мы выяснили ранее, средний размер ипотечного кредита в марте-апреле уменьшился практически на четверть, чем в феврале. Думаете, что люди стали более адекватно оценивать свои силы после 24 февраля и поэтому поумерили аппетиты?
И да, и нет!!
Да, так как действительно люди поумерили свой пыл, и по сравнению с январём снизили аппетиты на целых 3млн рублей.
И нет, так как средняя запрашиваемая сумма в марте оказалась в полтора раза выше той, которую в итоге одабривал банк! Люди были бы и рады купить себе более комфортное жильё, но, к их большому сожалению, для этого им не хватало доходов. Средняя запрашиваемая сумма была 6,2млн рублей, а выданная сумма по факту оказывалась 4млн.
Этот разрыв между желаниями и возможностями наглядно показывает, как сильно сейчас оторваны цены на недвижимость от реальных доходов россиян @dva_procenta

"Да не будет правительство вводить льготную ипотеку на вторичном рынке недвижимости! Это им неинтересно и, что самое главное, невыгодно!", - говорят эксперты.
Во многом согласен, но есть здесь одно "но". Если интерес к новостройкам будет продолжать падать, как это происходило весь апрель, то правительство может пойти не только на понижение льготной ипотеки на новостройки до 2-3%, но и на такой крайне невыгодный шаг для бюджета и ещё большего раздувания ценового пузыря (куда больше-то!), как льготная ипотека для вторички.
НО! Они введут тогда льготную ипотеку не на всю вторичку, а только на ту, которая продаётся с целью покупки новостройки. Тогда и овцы (бюджет) будут целы и волки (застройщики) сыты.
Если правительство пойдёт на такой шаг, то это будет прямым текстом говорить, что рынок новостроек - это не "живой" рынок, а Франкенштейн, которого толкни и он развалится @dva_procenta

ЦБ понизил ключевую ставку до 14%.
Я, как владелец 13 инвестиционных квартир рад этому событию, так как ситуация сейчас на вторичном рынке катастрофичная!
НО!
Эта ставка всё равно остаётся заградительной для вторичного рынка жилья.
Как мы видим, ипотечный платеж за крохотную однушку где-то у МКАД, даже если брать ипотеку на 30(!) лет, будет более 114 000 рублей. Это в 3 раза выше, чем аренда подобной квартиры!
Но это ещё не всё. 114 000 - это больше, чем средняя зарплата москвича. При всём желании потянуть такой ипотечный платеж нереально. Поэтому рынок вторички по прежнему будет находиться в коме до тех пор, либо пока ставки по ипотеке не упадут хотя бы до уровня до 24 февраля (9-10%), либо пока цены не откорректируются до адекватного уровня, то есть минус 30-40% к нынешним ценам @dva_procenta