Цена квадратного метра в Москве в валюте вернулась на допандемийный уровень. Для тех, кто сидел в валюте и ждал адекватных цен, сейчас наступает долгожданное время.
Но!
Лично я готов подождать ЕЩЁ! @dva_procenta

В продолжение новости, что Сбербанк анулировал ипотечные одобрения, которые давал до 24 февраля. Сейчас он предлагает людям переподаться на новую ставку. Если ранее у людей была одобрена ставка под 9,8%, то сейчас им предлагают 19%.
Но знаете, в чем здесь главный нюанс? А в том, что никто из них не сможет получить новое одобрение!
Судите сами. Допустим человек планировал купить однушку в Москве за 10млн, с первоначальным взносом 2млн и под 9,8% годовых на 20 лет. В таком случае у него ежемесячный был бы равен 76 144 рублей. Но если ему пересчитают всё то же самое, но по ставке 19%, то платеж станет равен 129 654 рублей! Более чем на 50 000 станет больше!
Но! Даже если человек согласится на ставку 19%, чтобы закончить сделку, на которую потратил уйму сил и денег, то всё равно скорее всего не получит ипотеку, так как не будет хватать доходов. И новую справку о доходах тоже "не нарисовать", так как он уже их указывал ранее.
Поэтому большинству из них придется отказаться от покупки @dva_procenta

Если посмотреть на каждую новость на этой неделе по отдельности, то кажется, что ничего страшного не происходит. Вот новость, что Сбербанк отказал всем в предодобренной ипотеке; вот новость, где пожаловался Хуснуллин, что банкиры перестали выделять строителям проектное финансирование; вот новость, что Банк России дал плохой прогноз на 2022 год.
Но! Если суммировать все эти новости, то можно уже разглядеть кусочек большой и страшной картины.
Об этом и не только я порассуждал в своём новом видео, которое, к счастью, ещё получилось разместить в Ютубе @dva_procenta

Это уже попахивает беспределом! При банкротстве застройщика суд будет отделять "инвесторов" и тех, кто покупал новостройку "для себя". Инвесторов теперь будут лишать права претендовать на жильё и даже возврата денег!
Но знаете в чём здесь главный нюанс? А в том, что покупателям "для себя" лучше в этой ситуации не расслабляться, так как под определение "инвестор" при желании можно притянуть любого дольщика! А "желания" у судов будет хоть отбавляй в нынешних экономических условиях.
Естественно, эти невероятные новости ещё сильнее уменьшают спрос на недвижимость. Хотя куда ещё ниже... @dva_procenta

Крайне неожиданный результат по Москве! Как сообщил bnmap.pro, в марте цена на квартиры в новостройках НЕ выросла, а, наоборот, упала! Цена квадратного метра в Москве упала с 382 846р до 377 539р.
Почему это удивительно? А потому, что как показывает опыт предыдущих кризисов, люди в первые месяцы бегут "спасать" свои рублёвые накопления и большинство из них покупают недвижимость. И именно поэтому в первые месяцы кризисов цена на недвижимость сильно растёт, а не падает.
Но! Не в этот раз. В этот кризис падение цен в Москве на новостройки началось СРАЗУ С ПЕРВОГО МЕСЯЦА! @dva_procenta

Давайте посчитаем, насколько льготная ипотека 12% по-факту "льготная". В расчете (см. картинку) взята квартира ценой 12млн, т.е. однушка в новостройке где-нибудь ближе к МКАД.
В таком случае ежемесячный платеж будет равен 104 600р! То есть платёж будет примерно равен средней зарплате в Москве, которая сейчас равна 111 000р.
Возникает вопрос: а жить-то на что при такой "льготной" ипотеке?!
А ведь это ещё не все расходы, которые лягут на плечи при покупке новостройки. Это стройка, значит надо где-то ждать окончания строительства (с риском недостроя), то есть арендовать. Следующий расход - это предстоящий ремонт, значит надо на него откладывать. Но и это ещё не всё для "льготника"! Есть ещё страхование квартиры и жизни.
А теперь вишенка на торте! Цена аренды подобной квартиры равна 40 000 рублей. То есть в 2,5 раза ниже, чем ежемесячный платеж по "льготной" ипотеке.
Вопрос: много ли будет желающих на такую ипотеку? @dva_procenta

В продолжение того, что аренда квартир стала в 2,5 раза выгоднее, чем ипотека. Многие выразили уверенность, что скоро аренда подтянется и это только дело времени.
Но как бы не так! Если цены на квартиры сильно зависят от ипотечной ставки, то цены на аренду зависят от уровня доходов.
Поэтому сейчас профессионалы в сфере недвижимости не верят в рост аренды, так как элементарно нет предпосылок для роста доходов населения. Скорее даже, наоборот, доходы будут падать, а значит вслед за доходами будет падать и аренда.
А вот цены квартир сейчас установлены с учётом низкой ипотечной ставки, которая была до 24 февраля. Поэтому всё идёт к тому, что цены на квартиры начнут падать, в соответствии с новыми ипотечными ставками.
Естественно, падение цен на квартиры стоит ожидать только после окончания паники, когда люди "спасают" свои сбережения в бетоне. А как показывает опыт предыдущих лет, ждать спад цен на квартиры придется недолго, так как паника длится от трёх месяцев до полугода @dva_procenta

Сбербанк всё-таки выдаст ипотеку по старым одобрениям, которые он делал до 24 февраля.
А ведь этой ситуации не должно было быть в принципе, если бы наши банки не экономили. И эта ситуация со Сбербанком вскрыла целый пласт проблем в банковской системе!
Я думаю, что не для кого не секрет, что банки при выдачи ипотеки практически ничем не рискуют. Мало того, что у них надежный залог, так ещё деньги ипотечникам они дают не свои, а заемные. То есть они занимают деньги под Х% (депозиты, фондирование, заём по ключевой ставке), а выдают их заемщику под Х+3%. Так вот, когда банк даёт одобрение на ипотеку, он обязан в этот же день фондировать эту сумму! Иначе появляются большие риски, так как за 3 месяца, что длится одобрение, всё может поменяться и банк рискует пролететь.
И, как мы выяснили, Сбербанк этого не делал и пролетел!
Но возникает вопрос: а на чём ещё, кроме ипотеки, экономил Сбербанк?
Как говорил Уоррен Баффет, когда начинается отлив, становится видно, кто купался голым.
А отлив уже начался! @dva_procenta

ЦБ понизил ключевую ставку до 17%.
Хоть какие-то позитивные новости для вторичного рынка недвижимости!
Но, к сожалению, кардинально это ситуацию не меняет, так как всё равно ипотечные ставки останутся заградительными. Ведь сейчас за однушку в Москве около МКАД ценой 10 миллионов придется платить ежемесячный платеж в 117 000 рублей!
Это является просто заградительной суммой, так как она более 100% от средней зарплаты в Москве, которая равна 111 000 рублей @dva_procenta

Прошедшая неделя оказалась очень насыщенной на новости.
Мы выяснили, что новостройки в Москве в отделах продаж за март подешевели! А также мы выяснили, что новая льготная ипотека по факту оказалась неподъемной для москвичей, так как ежемесячный платеж сравнялся с их средним доходом.
Но самое главное, что мы выяснили – это то, что теперь обслуживание ипотеки даже по льготной ставке стало в 2,5 раза дороже, чем аренда подобной квартиры!
Обо всём этом и о перспективах новостроек я более подробно порассуждал в своём новом видео

Похоже тема мошенничества с эскроу от застройщиков выходит на новый уровень! Уже подключается прокуратура.
Как же это всё по нашему.
Застройщики ведь и так получали сверхприбыли, благодаря льготной ипотеке, щедро субсидируемой государством. Но некоторым этого было недостаточно! Они начали "мутить" с эскроу, продавая квартиры аффилированным лицам по заниженной цене, а те уже продавали конечным покупателям по прайсовой.
"Ну и правильно делали! А как по-другому застройщикам получить "живые" деньги?!", - возразят защитники застройщиков.
Так для "живых" денег же существовало проектное финансирование! И при нормальных темпах продаж процент по проектному финансированию стремился к 0.
Поэтому, кроме как желанием урвать ещё больше на итак сверхприбыльном строительном бизнесе в пандемийное время, это никак не объяснить.
Надеюсь все эти дома с такими "схемами" достроятся, так как у некоторых дольщиков, к большому их удивлению, на эскроу лежит гораздо более скромная сумма, чем они по факту заплатили @dva_procenta

Начинаю разгребать свежую статистику по новостройкам от bnmap.pro.
Пожалуй, этот график самый красноречивый (см. картинку)! На нём показаны ежедневные сделки, а не за месяц целиком.
Он наглядно демонстрирует, как постепенно растворяется ажиотаж после 24 февраля. Как видно на графике, пик ажиотажа пришелся на 28 февраля, а затем началось медленное затухание сделок.
Есть надежда, что ситуацию частично должна поправить "новая" льготная ипотека, лимит по которой увеличен для Москвы и Питера до 12млн. Но похоже она, новая льготная ипотека, не очень зашла потенциальным покупателям новостроек. Ведь как сообщил ВТБ: продажи новой льготной ипотеки сопоставимы с апрелем 2020 года. А все мы помним, что апрель 2020г - это самое начало локдауна, когда продаж практически не было @dva_procenta

Браво, застройщики!
С каждым днём приходит всё больше и больше хороших новостей для потенциальных покупателей недвижимости!
На этот раз нас порадовали сами застройщики, которые запустили в первом квартале 2022г на 30% больше новых проектов, чем за аналогичный период прошлого года.
Приятная логическая цепочка для потенциальных покупателей здесь следующая: чем больше строек, тем больше предложения. Следовательно, чем больше предложения, тем выше конкуренция между застройщиками и, соответственно, тем ниже цена.
А если ещё прибавить к этому то, что с продажами с каждым днём у застройщиков всё хуже и хуже, как это нам показывает свежая статистика от bnmap.pro, то скоро мы увидим самый настоящий ценопад на рынке новостроек!

Предупреждение! В такой ситуации надо быть крайне внимательным при выборе застройщика, так как не все из них "вытянут" свои стройки @dva_procenta

Риелторы бьют тревогу!
По прогнозу агентства недвижимости Этажи, просадка продаж на вторичном рынке в ближайшие полгода будет просто ужасной - 45%!
Просадка на 45% - это ещё оптимистично! Ведь цены на квадратные метры сейчас абсолютно оторваны от реальности и от доходов россиян.
Кстати, оторванные от реальности цены УЖЕ "убили" автомобильный рынок. В марте российский авторынок пережил один из худших месяцев в своей истории - продажи новых машин рухнули на 63%! А ведь март был ажиотажным месяцем, все "спасали" свои накопления. А в начале апреля продажи авто вообще практически встали. И это всё при том, что в автосалонах автомобилей в наличии предостаточно!
@dva_procenta

С каждым днём застройщики Москвы продают всё меньше квартир. Именно поэтому застройщики и наше правительство сейчас стали делать просто невероятные СКРЫТЫЕ СКИДКИ при помощи ипотечной ставки! У некоторых застройщиков она доходит до 1,94%!
При такой крайне низкой ставке, за квартиру ценой 15млн с первоначальным взносом по ипотеке 3млн на 20 лет, покупателю придется платить около 60 000 рублей в месяц (см. левый столбец). В принципе, с трудом, но это подъемный платеж для семей из Москвы.
А теперь внимание!
Если бы ставка по ипотеке была РЫНОЧНОЙ, то ежемесячный платеж за такую квартиру в новостройке уже бы составлял более 200 000 рублей (см. правый столбец)! Это невероятно большой платеж практически для любой московской семьи. То есть, застройщики и правительство готовы субсидировать каждого ипотечника на 140 000 рублей в месяц (это разница между рыночным и субсидированным платежами), лишь бы новостройки хоть как-то продавались, а не встали колом, как это уже сделал автомобильный рынок! @dva_procenta

Как мы выяснили из моего предыдущего поста, застройщики совместно с нашим государством готовы субсидировать 2/3 ежемесячного платежа, лишь бы новостройки продолжали продаваться.
Такие гигантские скрытые скидки на новостройки взяты не с потолка. Сейчас реально средний москвич может потянуть ипотеку с ежемесячным платежом не более 60 000 рублей, поэтому они и «подогнали» суперльготную ипотечную ставку под эту сумму (см. левый столбец)!
А как мы знаем, по закону рынка, квартиры стОят ровно столько, сколько за них готовы платить. Если москвичи готовы платить ежемесячный платеж только 60 000 рублей, то справедливая цена такой квартиры (той, которую сейчас застройщики пытаются продать за 15 млн) при нынешней рыночной ипотечной ставке 20% должна быть равна менее 7млн рублей, что более чем в 2 раза дешевле (см. правый столбец)!
Об этом и не только смотрите в моём новом видео

Собянин прогнозирует, что в Москве потеряют работу до 200 000(!) человек, а HeadHunter УЖЕ отчитался, что число вакансий уменьшилось на 44%, а число резюме, наоборот, увеличилось на 11%!
Вы спросите, при чём здесь недвижимость?
А дело в том, что среди этих несчастных 200 000 человек, которые лишатся работы, полным полно ипотечников и тех, кто арендовал квартиру! И найти им новую работу будет теперь крайне сложно.
Это крайне негативно повлияет на рынок аренды, так как "понаехавшие в нерезиновую" не найдя работу начнут съезжать из квартир и уезжать из Москвы. Так же на рынке недвижимости появится большое количество квартир, которые были куплены в ипотеку "на тонкого". А таких, у которых платеж 80% от дохода, по данным ЦБ аж каждый четвертый. И, конечно же, огромное количество из этих 200 000 человек теперь откажутся от мечты улучшить свои жилищные условия или купить новостройку.
Поэтому эта новость от Собянина имеет прямое и, что самое печальное, крайне негативное отношение к рынку недвижимости
@dva_procenta

Этот пост для тех, кто считает, что:
"Ну вот рубль же вернулся к уровням до 24 февраля, а значит и ключевая ставка тоже скоро вернется к старым значениям! А вслед за ней и упадут ставки по ипотеке, а значит и вернется спрос на недвижимость".
Особенно это мнение стало распространено после падения ключевой ставки с 20% до 17%.
Но эти люди уже, наверное, забыли, что даже ДО 24 февраля, экспертами прогнозировался к лету взлёт ипотечных ставок в район 13-15%. И это БЕЗ УЧЁТА сумасшедших санкций, которые свалились на наши головы после 24 февраля!
Это прекрасно понимает и глава ЦБ Эльвира Набиуллина, которая недавно дала откровенное интервью и сказала, что "экономика временно может существовать на имеющихся запасах, но они закончатся и тогда начнётся структурная трансформация" и она отказалась "бороться с инфляцией любыми методами".
Поэтому ждать в ближайшем будущем ключевую ставку менее 10% - это через чур наивно. А значит рынку недвижимости, к сожалению, придется влачить жалкое существование с заградительными ипотечными ставками как минимум до окончания "структурной трансформации", как выразилась глава ЦБ. Особенно это касается вторичного рынка недвижимости @dva_procenta

Ну что же, можно смело констатировать, что на вторичном рынке недвижимости, НАКОНЕЦ-ТО, спустя более двух лет, возвращается рынок покупателя!
Дисконты на вторичке УЖЕ достигают 15%, а средний размер ипотечного кредита уменьшился на 23,7%.
Ещё бы он не уменьшился! Ведь ежемесячный платеж при ставке 9-10% (как это было до 24 февраля) и 20-25%, как сейчас - это, как говорится, 2 большие разницы! Поэтому банки просто не одабривали большие суммы по ипотеке, так как заёмщикам элементарно не хватало дохода, чтобы тянуть гигантские платежи.
Как же я ждал, когда опять наступит рынок покупателя!
Последний раз я покупал инвестиционную недвижимость более года назад, в марте 2021г. Тогда мне удалось "ухватить" чудо-квартиру на вторичке, которая отвечала требованиям Золотого Правила 2%.
И сейчас всё говорит о том, что в ближайшем будущем опять начнут появляться выгодные варианты для инвестирования! Пока, правда, только на вторичке, так как цены на новостройки по-прежнему остаются оторванными от реальности @dva_procenta