Санкции вынудили 40% застройщиков ОСТАНОВИТЬ строительство отдельных строек, особенно тех, которые находятся в начальной стадии.
Чуете, чем пахнет?! Чем-чем… Конечно же, недостроем!
Если Вы сейчас подумали, что: «Ну и ничего страшного, сейчас все деньги лежат на эскроу-счетах, так что всё нормально, не будет обманутых дольщиков», то это не совсем так.
Правительство ввело запрет на включение новостроек в список проблемных, а это значит, что дольщикам не получится забрать свои кровные деньги с эскроу-счёта, так как нет для этого основания! Это получится сделать только через несколько лет. Но рубль сейчас и рубль через несколько лет – это, как говорится, две большие разницы.
Об этом и не только смотрите в моём новом видео https://youtu.be/8fmtt1jfo-k , которое уже на моём Ютуб-канале @dva_procenta

Как заметили профессионалы рынка недвижимости, сейчас сложилась перевернутая картина. Если раньше, до 24 февраля, пропорция сделок вторички и новостройки была 70% к 30% в пользу вторички, то сейчас с точностью до наоборот! Теперь новостройки занимают 70% рынка.
И эта ситуация очень даже логична, так как ставки по ипотеке на вторичке стали заградительными, в отличие от новостроек, где полно льготных программ. И дальше ситуация будет становиться только хуже, так как сейчас вторичка "живёт" за счёт ставок по ипотеке, которые были одобрены ещё до 24 февраля.
Это ещё раз подтверждает, что рынок вторичной недвижимости потихоньку умирает и, если ничего кардинально в ближайшее время не изменится, то через месяц-два вторичка умрёт окончательно @dva_procenta

В продолжение предыдущего поста, про дисбаланс рынка недвижимости в сторону новостроек.
Так вот, по прогнозу ВТБ 80% выданных ипотек будут льготными! А это значит, что скоро замрут продажи не только вторички, но и новостроек, которые не укладываются в лимиты льготной ипотеки! То есть квартиры в новостройках, которые дороже 12млн в Москве и Питере, и дороже 6млн в остальных регионах. Другими словами, у застройщиков Москвы встанут продажи квартир, которые площадью более 40м2! Остальные квартиры станут неликвидом @dva_procenta

Всё, Сбербанк тоже не выдержал! Он с 30 марта отменил все одобрения, которые были даны до 24 февраля, то есть по "старым" ставкам 9-10%.
Теперь вторичный рынок недвижимости остался один на один с заградительными ставками по ипотеке и с апреля мы увидим реальный масштаб бедствия.
Всё указывает на то, что вторичный рынок встанет от слова совсем. Это гарантированно произойдет, если владельцы вторички не снизят цены на квартиры с уровня, который задала ещё "старая" ипотека, до уровня "новой" ипотеки под 22-25%. То есть на вторичке будут продаваться только те квартиры, которые дешевле нынешних уровней на 30-40% @dva_procenta

Откровенное интервью Хуснуллина немного обескураживает. Хуснуллин возмущается, что ряд банков остановил проектное финансирование застройщиков. Марат Шакирзянович, а что здесь возмутительного? Банки деньги считать умеют и раз они не готовы финансировать стройку, не значит ли это, что они не верят в ликвидность новостроек и не верят в возврат кредитов, поэтому и не кредитуют? @dva_procenta

Как-то удивительно тихо прошла новость, что по итогам 2022 года по оценке Банка России банковский сектор понесёт убыток от 3,5 до 5,3 трлн рублей (верхняя новость). Но давайте копнём глубже.
А много это или мало?
За предыдущий 2021 год банки отчитались о рекордной прибыли в 2,368 трлн рублей (нижняя новость). Оно и понятно, так как банки были главными бенефициарами льготных програм и низкой ключевой ставки. Но теперь их ждёт рекордный убыток, который в 2 раз превышает самую большую прибыль, которая когда-либо у банков была за всю историю!
А теперь самое главное. С учётом того, что доля ипотеки и проектного финансирования в банковском портфеле огромная, то это означает, что рынок недвижимости ждут очень тяжелые времена, так как банки здесь играют ключевую роль @dva_procenta

Цена квадратного метра в Москве в валюте вернулась на допандемийный уровень. Для тех, кто сидел в валюте и ждал адекватных цен, сейчас наступает долгожданное время.
Но!
Лично я готов подождать ЕЩЁ! @dva_procenta

В продолжение новости, что Сбербанк анулировал ипотечные одобрения, которые давал до 24 февраля. Сейчас он предлагает людям переподаться на новую ставку. Если ранее у людей была одобрена ставка под 9,8%, то сейчас им предлагают 19%.
Но знаете, в чем здесь главный нюанс? А в том, что никто из них не сможет получить новое одобрение!
Судите сами. Допустим человек планировал купить однушку в Москве за 10млн, с первоначальным взносом 2млн и под 9,8% годовых на 20 лет. В таком случае у него ежемесячный был бы равен 76 144 рублей. Но если ему пересчитают всё то же самое, но по ставке 19%, то платеж станет равен 129 654 рублей! Более чем на 50 000 станет больше!
Но! Даже если человек согласится на ставку 19%, чтобы закончить сделку, на которую потратил уйму сил и денег, то всё равно скорее всего не получит ипотеку, так как не будет хватать доходов. И новую справку о доходах тоже "не нарисовать", так как он уже их указывал ранее.
Поэтому большинству из них придется отказаться от покупки @dva_procenta

Если посмотреть на каждую новость на этой неделе по отдельности, то кажется, что ничего страшного не происходит. Вот новость, что Сбербанк отказал всем в предодобренной ипотеке; вот новость, где пожаловался Хуснуллин, что банкиры перестали выделять строителям проектное финансирование; вот новость, что Банк России дал плохой прогноз на 2022 год.
Но! Если суммировать все эти новости, то можно уже разглядеть кусочек большой и страшной картины.
Об этом и не только я порассуждал в своём новом видео, которое, к счастью, ещё получилось разместить в Ютубе @dva_procenta

Это уже попахивает беспределом! При банкротстве застройщика суд будет отделять "инвесторов" и тех, кто покупал новостройку "для себя". Инвесторов теперь будут лишать права претендовать на жильё и даже возврата денег!
Но знаете в чём здесь главный нюанс? А в том, что покупателям "для себя" лучше в этой ситуации не расслабляться, так как под определение "инвестор" при желании можно притянуть любого дольщика! А "желания" у судов будет хоть отбавляй в нынешних экономических условиях.
Естественно, эти невероятные новости ещё сильнее уменьшают спрос на недвижимость. Хотя куда ещё ниже... @dva_procenta

Крайне неожиданный результат по Москве! Как сообщил bnmap.pro, в марте цена на квартиры в новостройках НЕ выросла, а, наоборот, упала! Цена квадратного метра в Москве упала с 382 846р до 377 539р.
Почему это удивительно? А потому, что как показывает опыт предыдущих кризисов, люди в первые месяцы бегут "спасать" свои рублёвые накопления и большинство из них покупают недвижимость. И именно поэтому в первые месяцы кризисов цена на недвижимость сильно растёт, а не падает.
Но! Не в этот раз. В этот кризис падение цен в Москве на новостройки началось СРАЗУ С ПЕРВОГО МЕСЯЦА! @dva_procenta

Давайте посчитаем, насколько льготная ипотека 12% по-факту "льготная". В расчете (см. картинку) взята квартира ценой 12млн, т.е. однушка в новостройке где-нибудь ближе к МКАД.
В таком случае ежемесячный платеж будет равен 104 600р! То есть платёж будет примерно равен средней зарплате в Москве, которая сейчас равна 111 000р.
Возникает вопрос: а жить-то на что при такой "льготной" ипотеке?!
А ведь это ещё не все расходы, которые лягут на плечи при покупке новостройки. Это стройка, значит надо где-то ждать окончания строительства (с риском недостроя), то есть арендовать. Следующий расход - это предстоящий ремонт, значит надо на него откладывать. Но и это ещё не всё для "льготника"! Есть ещё страхование квартиры и жизни.
А теперь вишенка на торте! Цена аренды подобной квартиры равна 40 000 рублей. То есть в 2,5 раза ниже, чем ежемесячный платеж по "льготной" ипотеке.
Вопрос: много ли будет желающих на такую ипотеку? @dva_procenta

В продолжение того, что аренда квартир стала в 2,5 раза выгоднее, чем ипотека. Многие выразили уверенность, что скоро аренда подтянется и это только дело времени.
Но как бы не так! Если цены на квартиры сильно зависят от ипотечной ставки, то цены на аренду зависят от уровня доходов.
Поэтому сейчас профессионалы в сфере недвижимости не верят в рост аренды, так как элементарно нет предпосылок для роста доходов населения. Скорее даже, наоборот, доходы будут падать, а значит вслед за доходами будет падать и аренда.
А вот цены квартир сейчас установлены с учётом низкой ипотечной ставки, которая была до 24 февраля. Поэтому всё идёт к тому, что цены на квартиры начнут падать, в соответствии с новыми ипотечными ставками.
Естественно, падение цен на квартиры стоит ожидать только после окончания паники, когда люди "спасают" свои сбережения в бетоне. А как показывает опыт предыдущих лет, ждать спад цен на квартиры придется недолго, так как паника длится от трёх месяцев до полугода @dva_procenta

Сбербанк всё-таки выдаст ипотеку по старым одобрениям, которые он делал до 24 февраля.
А ведь этой ситуации не должно было быть в принципе, если бы наши банки не экономили. И эта ситуация со Сбербанком вскрыла целый пласт проблем в банковской системе!
Я думаю, что не для кого не секрет, что банки при выдачи ипотеки практически ничем не рискуют. Мало того, что у них надежный залог, так ещё деньги ипотечникам они дают не свои, а заемные. То есть они занимают деньги под Х% (депозиты, фондирование, заём по ключевой ставке), а выдают их заемщику под Х+3%. Так вот, когда банк даёт одобрение на ипотеку, он обязан в этот же день фондировать эту сумму! Иначе появляются большие риски, так как за 3 месяца, что длится одобрение, всё может поменяться и банк рискует пролететь.
И, как мы выяснили, Сбербанк этого не делал и пролетел!
Но возникает вопрос: а на чём ещё, кроме ипотеки, экономил Сбербанк?
Как говорил Уоррен Баффет, когда начинается отлив, становится видно, кто купался голым.
А отлив уже начался! @dva_procenta

ЦБ понизил ключевую ставку до 17%.
Хоть какие-то позитивные новости для вторичного рынка недвижимости!
Но, к сожалению, кардинально это ситуацию не меняет, так как всё равно ипотечные ставки останутся заградительными. Ведь сейчас за однушку в Москве около МКАД ценой 10 миллионов придется платить ежемесячный платеж в 117 000 рублей!
Это является просто заградительной суммой, так как она более 100% от средней зарплаты в Москве, которая равна 111 000 рублей @dva_procenta

Прошедшая неделя оказалась очень насыщенной на новости.
Мы выяснили, что новостройки в Москве в отделах продаж за март подешевели! А также мы выяснили, что новая льготная ипотека по факту оказалась неподъемной для москвичей, так как ежемесячный платеж сравнялся с их средним доходом.
Но самое главное, что мы выяснили – это то, что теперь обслуживание ипотеки даже по льготной ставке стало в 2,5 раза дороже, чем аренда подобной квартиры!
Обо всём этом и о перспективах новостроек я более подробно порассуждал в своём новом видео

Похоже тема мошенничества с эскроу от застройщиков выходит на новый уровень! Уже подключается прокуратура.
Как же это всё по нашему.
Застройщики ведь и так получали сверхприбыли, благодаря льготной ипотеке, щедро субсидируемой государством. Но некоторым этого было недостаточно! Они начали "мутить" с эскроу, продавая квартиры аффилированным лицам по заниженной цене, а те уже продавали конечным покупателям по прайсовой.
"Ну и правильно делали! А как по-другому застройщикам получить "живые" деньги?!", - возразят защитники застройщиков.
Так для "живых" денег же существовало проектное финансирование! И при нормальных темпах продаж процент по проектному финансированию стремился к 0.
Поэтому, кроме как желанием урвать ещё больше на итак сверхприбыльном строительном бизнесе в пандемийное время, это никак не объяснить.
Надеюсь все эти дома с такими "схемами" достроятся, так как у некоторых дольщиков, к большому их удивлению, на эскроу лежит гораздо более скромная сумма, чем они по факту заплатили @dva_procenta

Начинаю разгребать свежую статистику по новостройкам от bnmap.pro.
Пожалуй, этот график самый красноречивый (см. картинку)! На нём показаны ежедневные сделки, а не за месяц целиком.
Он наглядно демонстрирует, как постепенно растворяется ажиотаж после 24 февраля. Как видно на графике, пик ажиотажа пришелся на 28 февраля, а затем началось медленное затухание сделок.
Есть надежда, что ситуацию частично должна поправить "новая" льготная ипотека, лимит по которой увеличен для Москвы и Питера до 12млн. Но похоже она, новая льготная ипотека, не очень зашла потенциальным покупателям новостроек. Ведь как сообщил ВТБ: продажи новой льготной ипотеки сопоставимы с апрелем 2020 года. А все мы помним, что апрель 2020г - это самое начало локдауна, когда продаж практически не было @dva_procenta

Браво, застройщики!
С каждым днём приходит всё больше и больше хороших новостей для потенциальных покупателей недвижимости!
На этот раз нас порадовали сами застройщики, которые запустили в первом квартале 2022г на 30% больше новых проектов, чем за аналогичный период прошлого года.
Приятная логическая цепочка для потенциальных покупателей здесь следующая: чем больше строек, тем больше предложения. Следовательно, чем больше предложения, тем выше конкуренция между застройщиками и, соответственно, тем ниже цена.
А если ещё прибавить к этому то, что с продажами с каждым днём у застройщиков всё хуже и хуже, как это нам показывает свежая статистика от bnmap.pro, то скоро мы увидим самый настоящий ценопад на рынке новостроек!

Предупреждение! В такой ситуации надо быть крайне внимательным при выборе застройщика, так как не все из них "вытянут" свои стройки @dva_procenta

Риелторы бьют тревогу!
По прогнозу агентства недвижимости Этажи, просадка продаж на вторичном рынке в ближайшие полгода будет просто ужасной - 45%!
Просадка на 45% - это ещё оптимистично! Ведь цены на квадратные метры сейчас абсолютно оторваны от реальности и от доходов россиян.
Кстати, оторванные от реальности цены УЖЕ "убили" автомобильный рынок. В марте российский авторынок пережил один из худших месяцев в своей истории - продажи новых машин рухнули на 63%! А ведь март был ажиотажным месяцем, все "спасали" свои накопления. А в начале апреля продажи авто вообще практически встали. И это всё при том, что в автосалонах автомобилей в наличии предостаточно!
@dva_procenta

С каждым днём застройщики Москвы продают всё меньше квартир. Именно поэтому застройщики и наше правительство сейчас стали делать просто невероятные СКРЫТЫЕ СКИДКИ при помощи ипотечной ставки! У некоторых застройщиков она доходит до 1,94%!
При такой крайне низкой ставке, за квартиру ценой 15млн с первоначальным взносом по ипотеке 3млн на 20 лет, покупателю придется платить около 60 000 рублей в месяц (см. левый столбец). В принципе, с трудом, но это подъемный платеж для семей из Москвы.
А теперь внимание!
Если бы ставка по ипотеке была РЫНОЧНОЙ, то ежемесячный платеж за такую квартиру в новостройке уже бы составлял более 200 000 рублей (см. правый столбец)! Это невероятно большой платеж практически для любой московской семьи. То есть, застройщики и правительство готовы субсидировать каждого ипотечника на 140 000 рублей в месяц (это разница между рыночным и субсидированным платежами), лишь бы новостройки хоть как-то продавались, а не встали колом, как это уже сделал автомобильный рынок! @dva_procenta