Судя по результатам опроса, 60%(!) моих подписчиков считают правильным оценивать недвижимость В РУБЛЯХ, а не в валюте.
Ну что же, давайте тогда считать в рублях. Но с одним условием! Так как рубль СИЛЬНО подвержен инфляции (валюта тоже, но гораздо меньше, поэтому и используется многими для удобства оценки недвижимости), то для адекватной оценки недвижимости придётся очистить рубль от этой инфляционной составляющей.
Я не поленился и сделал такой график цен в рублях очищенный от инфляции, опираясь на индекс цен от irn.ru и официальную инфляцию. За основу была взята покупательная способность рубля в 2000 году.
Из этого графика каждый может сделать собственные выводы. Ну а очевидный вывод: в 2021 году цены только-только перешагнули рубеж, который был достигнут в 2014м и 2008м годах. @dva_procenta

А вот и жесткая реальность! Этот ужасный рост цен на товары первой необходимости, как раз прекрасная илюстрация того, что большая инфляция - это враг для ипотечников. А как мы выяснили ранее, люди сейчас (отчёт ЦБ за 3ий квартал 2021г) набирают ипотеки с минимальным первоначальным взносом и ежемесячным платежом более 80%(!) от своего дохода (25% от общего количества ипотек). Вот как таким ипотечникам теперь тянуть ежемесячные платежи, если товары первой необходимости, на которые у них выделено только 20% от дохода, подорожали в среднем в полтора раза?! @dva_procenta

Пообщался со знакомым риелтором. Хороший такой риелтор, у которого всегда было много работы. И вот какие выводы я могу сделать из нашего разговора.
Сделки с недвижимостью есть, работы у него ещё хватает.
НО! Есть два важных нюанса.
Первый нюанс: практически исчезли длинные цепочки сделок. Клиентам (как покупателям, так и продавцам) теперь нужны только быстрые и прямые купли-продажи. То есть практически замерли сделки с улучшением жилищных условий или, наоборот, разъездом.
Второй нюанс: покупатели с ипотекой только со ставками, которая им была одобрена ещё до 24 февраля. То есть с низкими ставками по ипотеке. С новыми ставками (20-25%) нет клиентов от слова совсем!
Мой знакомый риелтор со страхом смотрит на май, так как если ситуация кардинально не изменится, то через пару месяцев будет сосать лапу, так как закончатся как клиенты с предодобренной ипотекой под низкий процент, так и те, у кого останутся непристроенные живые деньги, которые надо спасать @dva_procenta

К сожалению, рынка недвижимости теперь по факту НЕТ!
Да-да, именно так! Ведь сейчас разрушена основа российского рынка недвижимости – цепочки сделок! Ни для кого не секрет, что на вторичке львиная доля сделок – это мена квартир, то есть люди улучшают свои жилищные условия или, наоборот, разъезжаются. И никто не хочет продавать свою квартиру, пока не найдёт ей альтернативу. Такие цепочки могут становится очень длинными, пока не найдутся:
А) Первое звено цепи, которое входит в цепочку с наличными (или ипотекой), без продажи своего жилья;
Б) Конечное звено цепи, которое выходит из цепи с наличными, без покупки другого жилья.
Так вот, сейчас ВСЕ звенья цепи распались. ВСЕ ДО ЕДИНОГО!
Подробно об этом я рассказал в своём новом видео @dva_procenta

Всё идёт к тому, что правительство пойдет на невероятную поддержку строительного сектора и оставит льготную ипотеку на уровне 7%.
А невероятной я эту поддержку называю вот почему. Государство компенсирует банкам льготнаюую ипотеку по следующей формуле: ключевая ставка плюс 3% и минус льготная ставка. То есть при нынешней ключевой ставке 20% государство будет компенсировать банкам 16%!
16%, Карл!
Я думаю, что эти дополнительные 200 млрд рублей, которые запросил дополнительно Хуснуллин для поддержки бедных строителей - это только начало. Дело уже пахнет триллионами! Триллионами рублей налогоплательщиков @dva_procenta

Вот и определились, наконец! Льготная ипотека теперь будет по ставке 12%. Надо же, ещё год назад ставка 12% казалась нереально большой, а теперь кажется прям реально низкой. Но в этой новости самое главное другое - это то, что лимит повышен с 3млн до 12млн. Это именно то, о чём сильно мечтали застройщики!
Но, прежде чем бежать и "спасать" свои накопления в новостройке, я в очередной раз напоминаю вам, что у застройщиков из-за такой невероятной поддержки от государства сейчас цены на квартиры виртуальные! То есть не имеющие никакого отношения к реальным ценам на рынке недвижимости @dva_procenta

В Питере у застройщиков складывается совсем печальная картина. Я уже давно слежу за непроданными остатками в новостройках. Ранее в октябре 2021 года застройщики Питера продали только 41% квартир, а 59% оставались еще на остатках.
Но сейчас остатков увеличилось уже до 62%! И это даже несмотря на ажиотаж, который был в анваре-феврале.
И, похоже, это ещё не самое дно для застройщиков Питера, так как перспектива падения доходов россиян сейчас колоссальная @dva_procenta

В среднем доходы россиян, по мнению ВЭБа, упадут на 12%, но и эти урезанные доходы ещё дополнительно съест инфляция аж на 20%!
Это просто кошмарные новости для рынка недвижимости! Судите сами, ведь за последние 2 года было куплено колоссальное количество квартир при помощи ипотеки. И даже больше! Как признался ранее Банк России, каждая четвертая ипотека находится в красной зоне, то есть люди её еле тянут, так как она съедает 80% их дохода. И если прогноз ВЭБа сбудится, то у этих 25% ипотечников в принципе дохода не будет хватать на ежемесячный платеж. А ведь им ещё надо что-то есть, одеваться и платить коммунальные платежи @dva_procenta

Санкции вынудили 40% застройщиков ОСТАНОВИТЬ строительство отдельных строек, особенно тех, которые находятся в начальной стадии.
Чуете, чем пахнет?! Чем-чем… Конечно же, недостроем!
Если Вы сейчас подумали, что: «Ну и ничего страшного, сейчас все деньги лежат на эскроу-счетах, так что всё нормально, не будет обманутых дольщиков», то это не совсем так.
Правительство ввело запрет на включение новостроек в список проблемных, а это значит, что дольщикам не получится забрать свои кровные деньги с эскроу-счёта, так как нет для этого основания! Это получится сделать только через несколько лет. Но рубль сейчас и рубль через несколько лет – это, как говорится, две большие разницы.
Об этом и не только смотрите в моём новом видео https://youtu.be/8fmtt1jfo-k , которое уже на моём Ютуб-канале @dva_procenta

Как заметили профессионалы рынка недвижимости, сейчас сложилась перевернутая картина. Если раньше, до 24 февраля, пропорция сделок вторички и новостройки была 70% к 30% в пользу вторички, то сейчас с точностью до наоборот! Теперь новостройки занимают 70% рынка.
И эта ситуация очень даже логична, так как ставки по ипотеке на вторичке стали заградительными, в отличие от новостроек, где полно льготных программ. И дальше ситуация будет становиться только хуже, так как сейчас вторичка "живёт" за счёт ставок по ипотеке, которые были одобрены ещё до 24 февраля.
Это ещё раз подтверждает, что рынок вторичной недвижимости потихоньку умирает и, если ничего кардинально в ближайшее время не изменится, то через месяц-два вторичка умрёт окончательно @dva_procenta

В продолжение предыдущего поста, про дисбаланс рынка недвижимости в сторону новостроек.
Так вот, по прогнозу ВТБ 80% выданных ипотек будут льготными! А это значит, что скоро замрут продажи не только вторички, но и новостроек, которые не укладываются в лимиты льготной ипотеки! То есть квартиры в новостройках, которые дороже 12млн в Москве и Питере, и дороже 6млн в остальных регионах. Другими словами, у застройщиков Москвы встанут продажи квартир, которые площадью более 40м2! Остальные квартиры станут неликвидом @dva_procenta

Всё, Сбербанк тоже не выдержал! Он с 30 марта отменил все одобрения, которые были даны до 24 февраля, то есть по "старым" ставкам 9-10%.
Теперь вторичный рынок недвижимости остался один на один с заградительными ставками по ипотеке и с апреля мы увидим реальный масштаб бедствия.
Всё указывает на то, что вторичный рынок встанет от слова совсем. Это гарантированно произойдет, если владельцы вторички не снизят цены на квартиры с уровня, который задала ещё "старая" ипотека, до уровня "новой" ипотеки под 22-25%. То есть на вторичке будут продаваться только те квартиры, которые дешевле нынешних уровней на 30-40% @dva_procenta

Откровенное интервью Хуснуллина немного обескураживает. Хуснуллин возмущается, что ряд банков остановил проектное финансирование застройщиков. Марат Шакирзянович, а что здесь возмутительного? Банки деньги считать умеют и раз они не готовы финансировать стройку, не значит ли это, что они не верят в ликвидность новостроек и не верят в возврат кредитов, поэтому и не кредитуют? @dva_procenta

Как-то удивительно тихо прошла новость, что по итогам 2022 года по оценке Банка России банковский сектор понесёт убыток от 3,5 до 5,3 трлн рублей (верхняя новость). Но давайте копнём глубже.
А много это или мало?
За предыдущий 2021 год банки отчитались о рекордной прибыли в 2,368 трлн рублей (нижняя новость). Оно и понятно, так как банки были главными бенефициарами льготных програм и низкой ключевой ставки. Но теперь их ждёт рекордный убыток, который в 2 раз превышает самую большую прибыль, которая когда-либо у банков была за всю историю!
А теперь самое главное. С учётом того, что доля ипотеки и проектного финансирования в банковском портфеле огромная, то это означает, что рынок недвижимости ждут очень тяжелые времена, так как банки здесь играют ключевую роль @dva_procenta

Цена квадратного метра в Москве в валюте вернулась на допандемийный уровень. Для тех, кто сидел в валюте и ждал адекватных цен, сейчас наступает долгожданное время.
Но!
Лично я готов подождать ЕЩЁ! @dva_procenta

В продолжение новости, что Сбербанк анулировал ипотечные одобрения, которые давал до 24 февраля. Сейчас он предлагает людям переподаться на новую ставку. Если ранее у людей была одобрена ставка под 9,8%, то сейчас им предлагают 19%.
Но знаете, в чем здесь главный нюанс? А в том, что никто из них не сможет получить новое одобрение!
Судите сами. Допустим человек планировал купить однушку в Москве за 10млн, с первоначальным взносом 2млн и под 9,8% годовых на 20 лет. В таком случае у него ежемесячный был бы равен 76 144 рублей. Но если ему пересчитают всё то же самое, но по ставке 19%, то платеж станет равен 129 654 рублей! Более чем на 50 000 станет больше!
Но! Даже если человек согласится на ставку 19%, чтобы закончить сделку, на которую потратил уйму сил и денег, то всё равно скорее всего не получит ипотеку, так как не будет хватать доходов. И новую справку о доходах тоже "не нарисовать", так как он уже их указывал ранее.
Поэтому большинству из них придется отказаться от покупки @dva_procenta

Если посмотреть на каждую новость на этой неделе по отдельности, то кажется, что ничего страшного не происходит. Вот новость, что Сбербанк отказал всем в предодобренной ипотеке; вот новость, где пожаловался Хуснуллин, что банкиры перестали выделять строителям проектное финансирование; вот новость, что Банк России дал плохой прогноз на 2022 год.
Но! Если суммировать все эти новости, то можно уже разглядеть кусочек большой и страшной картины.
Об этом и не только я порассуждал в своём новом видео, которое, к счастью, ещё получилось разместить в Ютубе @dva_procenta

Это уже попахивает беспределом! При банкротстве застройщика суд будет отделять "инвесторов" и тех, кто покупал новостройку "для себя". Инвесторов теперь будут лишать права претендовать на жильё и даже возврата денег!
Но знаете в чём здесь главный нюанс? А в том, что покупателям "для себя" лучше в этой ситуации не расслабляться, так как под определение "инвестор" при желании можно притянуть любого дольщика! А "желания" у судов будет хоть отбавляй в нынешних экономических условиях.
Естественно, эти невероятные новости ещё сильнее уменьшают спрос на недвижимость. Хотя куда ещё ниже... @dva_procenta

Крайне неожиданный результат по Москве! Как сообщил bnmap.pro, в марте цена на квартиры в новостройках НЕ выросла, а, наоборот, упала! Цена квадратного метра в Москве упала с 382 846р до 377 539р.
Почему это удивительно? А потому, что как показывает опыт предыдущих кризисов, люди в первые месяцы бегут "спасать" свои рублёвые накопления и большинство из них покупают недвижимость. И именно поэтому в первые месяцы кризисов цена на недвижимость сильно растёт, а не падает.
Но! Не в этот раз. В этот кризис падение цен в Москве на новостройки началось СРАЗУ С ПЕРВОГО МЕСЯЦА! @dva_procenta

Давайте посчитаем, насколько льготная ипотека 12% по-факту "льготная". В расчете (см. картинку) взята квартира ценой 12млн, т.е. однушка в новостройке где-нибудь ближе к МКАД.
В таком случае ежемесячный платеж будет равен 104 600р! То есть платёж будет примерно равен средней зарплате в Москве, которая сейчас равна 111 000р.
Возникает вопрос: а жить-то на что при такой "льготной" ипотеке?!
А ведь это ещё не все расходы, которые лягут на плечи при покупке новостройки. Это стройка, значит надо где-то ждать окончания строительства (с риском недостроя), то есть арендовать. Следующий расход - это предстоящий ремонт, значит надо на него откладывать. Но и это ещё не всё для "льготника"! Есть ещё страхование квартиры и жизни.
А теперь вишенка на торте! Цена аренды подобной квартиры равна 40 000 рублей. То есть в 2,5 раза ниже, чем ежемесячный платеж по "льготной" ипотеке.
Вопрос: много ли будет желающих на такую ипотеку? @dva_procenta

В продолжение того, что аренда квартир стала в 2,5 раза выгоднее, чем ипотека. Многие выразили уверенность, что скоро аренда подтянется и это только дело времени.
Но как бы не так! Если цены на квартиры сильно зависят от ипотечной ставки, то цены на аренду зависят от уровня доходов.
Поэтому сейчас профессионалы в сфере недвижимости не верят в рост аренды, так как элементарно нет предпосылок для роста доходов населения. Скорее даже, наоборот, доходы будут падать, а значит вслед за доходами будет падать и аренда.
А вот цены квартир сейчас установлены с учётом низкой ипотечной ставки, которая была до 24 февраля. Поэтому всё идёт к тому, что цены на квартиры начнут падать, в соответствии с новыми ипотечными ставками.
Естественно, падение цен на квартиры стоит ожидать только после окончания паники, когда люди "спасают" свои сбережения в бетоне. А как показывает опыт предыдущих лет, ждать спад цен на квартиры придется недолго, так как паника длится от трёх месяцев до полугода @dva_procenta