То, что застройщики плотно подсели на ипотечную иглу уже давно всем известно. Я ещё год назад говорил, что льготная ипотека с нами надолго и она не отменится как 1 июля 2021г, так и, я уверен, не отменится и 1 июля 2022г. Хуснуллин недавно даже намекнул, что она, наоборот, расширится! Похоже правительство и дальше продолжит однобоко поддерживать "бедных" застройщиков, создавая при этом самый настоящий коллапс (огромным разрывом ставок по ипотеке с новостройками) на вторичном рынке недвижимости @dva_procenta

Вот ещё одно подтверждение, что инвесторы массово побежали из новостроек! На 60% увеличилось год к году предложение квартир в новостройках!
Как сказал в этом же отчёте вице-президент Сбербанка Николай Васев:
"Россияне активно продают квартиры в новостройках, и динамика пока положительная. Меньше чем за три недели февраля уже размещено почти 356,9 тысячи объявлений"
Но не поздно ли инвесторы спохватились? Вот ещё одна очень негативная новость для этих инвесторов: сегодня Сбербанк в очередной раз поднял минимальную ипотечную ставку до 11,3% @dva_procenta

Цены на квадратные метры в Москве падают уже второй месяц подряд! Согласно отчёту от bnmap.pro, в январе 2022 года средняя цена кв.м. в новостройках Москвы в сделках была на уровне 323 200р. НО! В декабре 2021г, месяцем ранее, цена кв.м. была 330 200р или на 7 000 рублей выше. А в ноябре 2021г, двумя месяцами ранее, цена кв.м. в новостройках Москвы была ещё выше - 332 400р!
Так растут цены на новостройки или падают? Реальные сделки нам показывают, что падают, причём с ускорением! В январе 2022г средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы в сделках упала до уровня июля 2021г. Неудивительно, что инвесторы массово побежали из бетона @dva_procenta

Да, геополитика сейчас сводит людей с ума и те, у кого ещё остались деньги, побежали их спасать в бетоне. Но, как мы выяснили ранее, этот всплеск спроса не увеличил цены на квартиры, а, наоборот, цены на квартиры в новостройках Москвы даже упали!
То, как будет развиваться ситуация дальше, я высказал своё мнение в новом видео @dva_procenta

Ещё один неприятный нюанс для инвесторов в новостройки и застройщиков Москвы, на который я указал в недавнем видео.
Согласно отчёту по Москве от bnmap.pro, разрыв между средней ценой квадратного метра в РЕАЛЬНЫХ сделках (верхний график) и средней ценой квадратного метра в отделах продаж застройщиков (нижний) увеличился до невероятных размеров! Средняя цена кв.м в январе была 323 200р, а в официальных прайсах застройщиков 435 100 рублей за м2. То есть разрыв между хотелками застройщиков и реальными ценами в сделках ДДУ в январе составлял рекордные 111 900р за квадрат или 25%! @dva_procenta

Посмотрите, как разошлись два графика (индекс РТС и фьючерс нефти, верхний график)! Даже несмотря на такую высокую цену нефти индекс РТС рухнул до уровня 2015 и 2009 годов (нижний график). Но в те года и цена на нефть падала тоже.
И это, похоже, только цветочки! Боюсь представить, что было бы сейчас, если бы не было цены на нефть в почти 100 долларов.
Думаете, в нынешней ситуации невозможно представить падение нефти? Я бы не был так уверен, так как есть Иран и Венесуэла, которым Штаты не дают сейчас нормально торговать нефтью.
Но причём здесь недвижимость, скажете вы? А при том, что такое огромное падение акций российских компаний сделало беднее многих россиян на ТРИЛЛИОНЫ рублей! Эти триллионы не перетекли из одних рук россиян к другим, НЕТ! Этих триллионов просто в одночасье не стало на российском рынке, а значит и стало меньше денег у россиян на покупку недвижимости @dva_procenta

Важное напоминание! Хочу предостеречь всех, кто сейчас в шаге от того, чтобы «спасти» свои накопления в недвижимости. История нам доказывает, что это не самое лучшее решение!
Что в 2008, что в 2014гг, люди в панике делали одну и ту же ошибку, они покупали квартиры, считая, что это будет защитный актив для их сбережений.
НО! Они не учитывали один важный нюанс: недвижимость в России – это рублёвое вложение. А СПАСАТЬ РУБЛИ В РУБЛЯХ, согласитесь, НЕЛОГИЧНО.
И это нам показывает история. В итоге в 2008 и в 2014гг цены на квартиры в Москве падали не только в валюте (верхний график), но и в рублях тоже (нижний график)! На данный момент после падения в 2014м году, цены на кв.м в валюте НЕ восстановились до сих пор, а в рублях восстанавливались аж 4 года, до 2018 года! Это большая боль тех людей, кто тогда, в 2014м году, «спасал» свои сбережения в рублёвой недвижимости @dva_procenta

Надеюсь все мои подписчики сейчас сидят в валюте (что я тысячу раз советовал делать)! Доллар под 90, евро под 100 и биржа закрылась!
Добро пожаловать в новую, теперь уже настоящую военную, реальность 😔
@dva_procenta

Вот что бы я сейчас точно НЕ делал, так это "спасал" свои накопления в новостройках, которые ещё не достроены. Риски очень высоки! Я бы даже сказал, что крайне высоки! В кризисное время, как нам доказывает история, лучше всего сидеть в валюте.
Но, к сожалению, как нам так же доказывает история, люди всё равно побегут покупать квартиры, в том числе и в новостройках. А некоторые даже при помощи ипотеки под конский процент. Застройщики конечно же этим воспользуются @dva_procenta

Удар в спину?! Как сообщил Bloomberg, два крупнейших госбанка Китая прекратили обслуживание сделок по покупке в РФ сырьевых товаров, опасаясь попасть под вторичные меры американского Минфина. @dva_procenta

Встречайте новую реальность: ипотека фактически мертва! Сбербанк, ВТБ и Альфабанк фактически перестали выдавать ипотеку с 24 февраля.
Но это ещё не все плохие новости для рынка недвижимости!
Более подробнее о всех последствиях военной операции и новых санкциях смотрите в моём новом видео. Особенно его важно посмотреть тем, кто находится в шаге от того, чтобы "спасти" сейчас свои накопления в недвижимости @dva_procenta

Ключевая ставка 20%...
Это похоронный марш для рынка недвижимости @dva_procenta

Обвал рынка жилья...
К сожалению, мы сейчас слышим такие слова даже от очень заинтересованных в обратном людей. Страшный сон наяву @dva_procenta

Как я писал ранее, рынку недвижимости, как это не грустно осознавать, сыгран похоронный марш. И это прекрасно понимают, к счастью, и наверху тоже! Сейчас там идёт массированная подготовка, чтобы смягчить удар по недвижимости.
Например, идут разговоры о том, чтобы вернуть льготную ипотеку в полном объёме. Правда уже не под 7%, а под 11%. Хотя при уровне ключевой ставки в 20%, 11% уже кажутся действительно льготными.
Так же, внесен законопроект о запрете выселения из ипотечной квартиры граждан, у которых эта квартира является единственным жильем (см. вложение). Как это отразится на состоянии банков, отдельный разговор, но понятно одно, что трясти рынок недвижимости теперь будет очень сильно @dva_procenta

После того, как я выразил своё мнение, что рынку недвижимости сыгран похоронный марш, мне в комментариях посыпалась масса комментариев, что:
"Ничего подобного! Сейчас, наоборот, гигантский ажиотаж и цены растут! Открой глаза!"
Сейчас да, ажиотаж. Но это паника, которая была предсказуема и я о ней писал в предыдущих постах. Действительно, временно будет рост цен, как и в 2014г, когда случился "Крым наш" (график во вложении). Но потом был резкий спад, как только у людей очень быстро закончились сбережения.
Сейчас, к огромному сожалению, будет ещё хуже! Почему "к сожалению", ведь я всегда говорил о пузыре на рынке недвижимости? А потому что я являюсь обладателем инвестиционных квартир и огромное падение, а не сдувание пузыря, для меня катастрофично @dva_procenta

Как сказал Дерипаска, нас ждёт кризис 98го помноженный на 3. Но есть один нюанс: это верно только в моменте. То есть на месяц-два-три.
А теперь самое главное. Отличие кризиса сейчас от кризиса 98го в том, что тогда не было санкций! А значит и выкарабкиваться тогда из экономической ямы было гораздо легче. Ведь санкции - это как огромный рюкзак с камнями для идущего в гору @dva_procenta

А знаете ли вы, что цены на квартиры на вторичке в Москве УЖЕ ОПУСТИЛИСЬ ДО УРОВНЯ 2004Г?!
Да-да, это не ошибка! Если смотреть на цену квартир не в рублях, а в долларах (по реальному курсу), то цена квадратного метра в Москве сейчас равна менее 1900 долларов за квадрат! А это уровень цен 2004 года! Подробно об этом с графиками в моём новом видео.
Но что-то мне подсказывает, что то ли ещё будет, к сожалению. К сожалению для всех владельцев недвижимости (для меня в том числе) и к счастью для обладателей вечно зеленных долларов @dva_procenta

Самый популярный комментарий от моих критиков на мой пост, что цены УЖЕ в валюте опустились до уровня 2004г, был:
"Да при чём здесь доллар?! Мы живём в рублях и значит надо всё считать в рублях!".
Вот скажите, вы серьезно?! Какой смысл опираться на слабый рубль, если он скачет туда-сюда от любой новости и ценники на товары в магазинах переписываются сейчас чуть ли не каждый день. Прямо как в лихие девяностые! Да даже наш ЦБ держит свои накопления не в родных рублях, а в валюте! Вернее, держал...
На картинке показано, что если пересчитать сейчас цены в Москве на недвижимость в долларах по реальному курсу 130 рублей, то цены сейчас на м2 упали до уровня 2004г @dva_procenta

В продолжение предыдущего поста. Сегодня курс рубля к доллару пробивал 160 рублей! Но в итоге скорректировался до 150. Если курс доллара приблизится к 200 рублям, то тогда цена м2 в Москве опустится до уровня 1995г (см график в предыдущем посте) @dva_procenta

Застройщики сейчас с особенным рвением лоббируют поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
И их понять можно! Ведь с каждым днём деньги на эскроу-счете ИСПАРЯЮТСЯ, если судить по последним тенденциям курса рубля.
Может получиться так, что к моменту раскрытия эскроу через год-два-три, это уже будут ФАНТИКИ, а не триллионы сверхприбыли, которые застройщики получили благодаря льготной ипотеке и их хитрого хода с искусственным дефицитом квартир в новостройках @dva_procenta

Что будет с курсом рубля и инфляцией после этих всех санкций, трудно предугадать. Но может быть нам в этом поможет история Ирана, который попал примерно под такие же санкции 10 лет назад. Тем более, что Иран тоже сырьевая страна и тогда тоже были высокие цены на нефть.
И как мы видим, буквально за год инфляция тогда в Иране скаканула с менее, чем 10% до почти 50% (верхний график). И при этом курс иранского риала (нижний график) в июле 2013го года не выдержал и моментально обвалился в 2 раза.
У нас уже курс обвалился в 1,5 раза, буквально за 2 недели. Не значит ли это, что мы идём по иранскому сценарию и нас ждёт инфляция на уровне 50% в год? @dva_procenta