Как мы выяснили ранее, инвесторы в новостройки начали активно сливаться из бетона. Но так ли легко им найти покупателя на свою переуступку права на долевое участие (ДДУ)?
Оказывается, нет! Ведь для потенциального покупателя такая сделка несёт риски и издержки как покупки новостроек, так и покупки вторички! Да-да, дорогие инвесторы в новостройки, Ваша квартира ещё не построена, но для банка она уже является вторичкой!
Поэтому для покупателей переуступок будут действовать:
- рыночные ставки по ипотеке;
- риск недостройки или долгостроя;
- все риски покупки на вторичке (скрытое банкротство продавца-частника, судебные запреты и т.д.).
Вот скажите, оно, это всё, надо потенциальному покупателю?
Подробнее об этом я рассказал в видео, которое вышло сегодня на моём Ютуб-канале @dva_procenta

Вот и перевалили средние ставки по ипотеке за 11%! Согласно изменению ипотечного индекса Русипотеки* за прошедшую неделю с 4 по 11 февраля 2022 года:
- Вторичный рынок: 11,03;
- Первичный рынок: 11,06.
Но это ещё далеко не всё! Банки готовятся к следующему росту ипотечных ставок, согласно опросу от РБК (см. картинку).
@dva_procenta

* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения ведущих кредиторов. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.

Вот и очередные доказательства, что такими темпами скоро людям будет не до покупки квартир. Россияне влезают в долги со скоростью 14 млрд рублей В ДЕНЬ! При нашей-то экономике! И, что самое главное, почти половина из этих новых долгов идёт на погашение старых!
Складывается такое ощущение, что люди стали жить одним днём, а завтра "будь что будет" @dva_procenta

То, что застройщики плотно подсели на ипотечную иглу уже давно всем известно. Я ещё год назад говорил, что льготная ипотека с нами надолго и она не отменится как 1 июля 2021г, так и, я уверен, не отменится и 1 июля 2022г. Хуснуллин недавно даже намекнул, что она, наоборот, расширится! Похоже правительство и дальше продолжит однобоко поддерживать "бедных" застройщиков, создавая при этом самый настоящий коллапс (огромным разрывом ставок по ипотеке с новостройками) на вторичном рынке недвижимости @dva_procenta

Вот ещё одно подтверждение, что инвесторы массово побежали из новостроек! На 60% увеличилось год к году предложение квартир в новостройках!
Как сказал в этом же отчёте вице-президент Сбербанка Николай Васев:
"Россияне активно продают квартиры в новостройках, и динамика пока положительная. Меньше чем за три недели февраля уже размещено почти 356,9 тысячи объявлений"
Но не поздно ли инвесторы спохватились? Вот ещё одна очень негативная новость для этих инвесторов: сегодня Сбербанк в очередной раз поднял минимальную ипотечную ставку до 11,3% @dva_procenta

Цены на квадратные метры в Москве падают уже второй месяц подряд! Согласно отчёту от bnmap.pro, в январе 2022 года средняя цена кв.м. в новостройках Москвы в сделках была на уровне 323 200р. НО! В декабре 2021г, месяцем ранее, цена кв.м. была 330 200р или на 7 000 рублей выше. А в ноябре 2021г, двумя месяцами ранее, цена кв.м. в новостройках Москвы была ещё выше - 332 400р!
Так растут цены на новостройки или падают? Реальные сделки нам показывают, что падают, причём с ускорением! В январе 2022г средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы в сделках упала до уровня июля 2021г. Неудивительно, что инвесторы массово побежали из бетона @dva_procenta

Да, геополитика сейчас сводит людей с ума и те, у кого ещё остались деньги, побежали их спасать в бетоне. Но, как мы выяснили ранее, этот всплеск спроса не увеличил цены на квартиры, а, наоборот, цены на квартиры в новостройках Москвы даже упали!
То, как будет развиваться ситуация дальше, я высказал своё мнение в новом видео @dva_procenta

Ещё один неприятный нюанс для инвесторов в новостройки и застройщиков Москвы, на который я указал в недавнем видео.
Согласно отчёту по Москве от bnmap.pro, разрыв между средней ценой квадратного метра в РЕАЛЬНЫХ сделках (верхний график) и средней ценой квадратного метра в отделах продаж застройщиков (нижний) увеличился до невероятных размеров! Средняя цена кв.м в январе была 323 200р, а в официальных прайсах застройщиков 435 100 рублей за м2. То есть разрыв между хотелками застройщиков и реальными ценами в сделках ДДУ в январе составлял рекордные 111 900р за квадрат или 25%! @dva_procenta

Посмотрите, как разошлись два графика (индекс РТС и фьючерс нефти, верхний график)! Даже несмотря на такую высокую цену нефти индекс РТС рухнул до уровня 2015 и 2009 годов (нижний график). Но в те года и цена на нефть падала тоже.
И это, похоже, только цветочки! Боюсь представить, что было бы сейчас, если бы не было цены на нефть в почти 100 долларов.
Думаете, в нынешней ситуации невозможно представить падение нефти? Я бы не был так уверен, так как есть Иран и Венесуэла, которым Штаты не дают сейчас нормально торговать нефтью.
Но причём здесь недвижимость, скажете вы? А при том, что такое огромное падение акций российских компаний сделало беднее многих россиян на ТРИЛЛИОНЫ рублей! Эти триллионы не перетекли из одних рук россиян к другим, НЕТ! Этих триллионов просто в одночасье не стало на российском рынке, а значит и стало меньше денег у россиян на покупку недвижимости @dva_procenta

Важное напоминание! Хочу предостеречь всех, кто сейчас в шаге от того, чтобы «спасти» свои накопления в недвижимости. История нам доказывает, что это не самое лучшее решение!
Что в 2008, что в 2014гг, люди в панике делали одну и ту же ошибку, они покупали квартиры, считая, что это будет защитный актив для их сбережений.
НО! Они не учитывали один важный нюанс: недвижимость в России – это рублёвое вложение. А СПАСАТЬ РУБЛИ В РУБЛЯХ, согласитесь, НЕЛОГИЧНО.
И это нам показывает история. В итоге в 2008 и в 2014гг цены на квартиры в Москве падали не только в валюте (верхний график), но и в рублях тоже (нижний график)! На данный момент после падения в 2014м году, цены на кв.м в валюте НЕ восстановились до сих пор, а в рублях восстанавливались аж 4 года, до 2018 года! Это большая боль тех людей, кто тогда, в 2014м году, «спасал» свои сбережения в рублёвой недвижимости @dva_procenta

Надеюсь все мои подписчики сейчас сидят в валюте (что я тысячу раз советовал делать)! Доллар под 90, евро под 100 и биржа закрылась!
Добро пожаловать в новую, теперь уже настоящую военную, реальность 😔
@dva_procenta

Вот что бы я сейчас точно НЕ делал, так это "спасал" свои накопления в новостройках, которые ещё не достроены. Риски очень высоки! Я бы даже сказал, что крайне высоки! В кризисное время, как нам доказывает история, лучше всего сидеть в валюте.
Но, к сожалению, как нам так же доказывает история, люди всё равно побегут покупать квартиры, в том числе и в новостройках. А некоторые даже при помощи ипотеки под конский процент. Застройщики конечно же этим воспользуются @dva_procenta

Удар в спину?! Как сообщил Bloomberg, два крупнейших госбанка Китая прекратили обслуживание сделок по покупке в РФ сырьевых товаров, опасаясь попасть под вторичные меры американского Минфина. @dva_procenta

Встречайте новую реальность: ипотека фактически мертва! Сбербанк, ВТБ и Альфабанк фактически перестали выдавать ипотеку с 24 февраля.
Но это ещё не все плохие новости для рынка недвижимости!
Более подробнее о всех последствиях военной операции и новых санкциях смотрите в моём новом видео. Особенно его важно посмотреть тем, кто находится в шаге от того, чтобы "спасти" сейчас свои накопления в недвижимости @dva_procenta

Ключевая ставка 20%...
Это похоронный марш для рынка недвижимости @dva_procenta

Обвал рынка жилья...
К сожалению, мы сейчас слышим такие слова даже от очень заинтересованных в обратном людей. Страшный сон наяву @dva_procenta

Как я писал ранее, рынку недвижимости, как это не грустно осознавать, сыгран похоронный марш. И это прекрасно понимают, к счастью, и наверху тоже! Сейчас там идёт массированная подготовка, чтобы смягчить удар по недвижимости.
Например, идут разговоры о том, чтобы вернуть льготную ипотеку в полном объёме. Правда уже не под 7%, а под 11%. Хотя при уровне ключевой ставки в 20%, 11% уже кажутся действительно льготными.
Так же, внесен законопроект о запрете выселения из ипотечной квартиры граждан, у которых эта квартира является единственным жильем (см. вложение). Как это отразится на состоянии банков, отдельный разговор, но понятно одно, что трясти рынок недвижимости теперь будет очень сильно @dva_procenta

После того, как я выразил своё мнение, что рынку недвижимости сыгран похоронный марш, мне в комментариях посыпалась масса комментариев, что:
"Ничего подобного! Сейчас, наоборот, гигантский ажиотаж и цены растут! Открой глаза!"
Сейчас да, ажиотаж. Но это паника, которая была предсказуема и я о ней писал в предыдущих постах. Действительно, временно будет рост цен, как и в 2014г, когда случился "Крым наш" (график во вложении). Но потом был резкий спад, как только у людей очень быстро закончились сбережения.
Сейчас, к огромному сожалению, будет ещё хуже! Почему "к сожалению", ведь я всегда говорил о пузыре на рынке недвижимости? А потому что я являюсь обладателем инвестиционных квартир и огромное падение, а не сдувание пузыря, для меня катастрофично @dva_procenta

Как сказал Дерипаска, нас ждёт кризис 98го помноженный на 3. Но есть один нюанс: это верно только в моменте. То есть на месяц-два-три.
А теперь самое главное. Отличие кризиса сейчас от кризиса 98го в том, что тогда не было санкций! А значит и выкарабкиваться тогда из экономической ямы было гораздо легче. Ведь санкции - это как огромный рюкзак с камнями для идущего в гору @dva_procenta

А знаете ли вы, что цены на квартиры на вторичке в Москве УЖЕ ОПУСТИЛИСЬ ДО УРОВНЯ 2004Г?!
Да-да, это не ошибка! Если смотреть на цену квартир не в рублях, а в долларах (по реальному курсу), то цена квадратного метра в Москве сейчас равна менее 1900 долларов за квадрат! А это уровень цен 2004 года! Подробно об этом с графиками в моём новом видео.
Но что-то мне подсказывает, что то ли ещё будет, к сожалению. К сожалению для всех владельцев недвижимости (для меня в том числе) и к счастью для обладателей вечно зеленных долларов @dva_procenta

Самый популярный комментарий от моих критиков на мой пост, что цены УЖЕ в валюте опустились до уровня 2004г, был:
"Да при чём здесь доллар?! Мы живём в рублях и значит надо всё считать в рублях!".
Вот скажите, вы серьезно?! Какой смысл опираться на слабый рубль, если он скачет туда-сюда от любой новости и ценники на товары в магазинах переписываются сейчас чуть ли не каждый день. Прямо как в лихие девяностые! Да даже наш ЦБ держит свои накопления не в родных рублях, а в валюте! Вернее, держал...
На картинке показано, что если пересчитать сейчас цены в Москве на недвижимость в долларах по реальному курсу 130 рублей, то цены сейчас на м2 упали до уровня 2004г @dva_procenta