Как нам сообщают аналитики "Эквифакс", средняя полная стоимость ипотеки* уже в декабре 2021г повысилась до уровня 2015г. За один только декабрь эта стоимость увеличилась с 8,8% до 13,2%!
Как уже всем известно, спрос на ипотеку НАПРЯМУЮ зависит от ставки.
@dva_procenta

*Полная стоимость кредита — это сумма выплат по основному долгу, сумма процентов по ипотеке, страховые выплаты и другие затраты, предусмотренные соглашением о кредитовании и тарифами банка.

Посмотрите, как стремительно увеличивается доля студий и однокомнатных квартир в новостройках Москвы. Особенно студий! Теперь студий уже более 20%, а вместе с однокомнатными квартирами они уже занимают более половины от всех видов квартир!
Скоро, такими темпами, застройщики Москвы будут строить только малогабаритные квартиры
@dva_procenta

Это просто феерично, господа!
Застройщики из каждого утюга кричат, что цены на стройматериалы и на работу по возведению новостроек улетели в космос и поэтому падения цен можно не ждать. НО! Их официальные отчёты говорят совершенно об обратном (см картинку, источник наш.дом.рф )!
С сентября 2020 года (до скачка цен на стройматериалы) цена себестоимости 1 квадратного метра в Москве увеличилась всего на 7 300 рублей до 77 000 рублей!
Уважаемые застройщики, а не ах…ли ли вы случаем, продавая сейчас в среднем свои новостройки по 407 900 рублей за квадрат? В 5 раз выше себестоимости!
Ну а для всех остальных это прекрасная информация для размышления, есть ли куда падать ценам на квартиры в новостройках Москвы @dva_procenta

Вот Вам полная свежайшая таблица по всем регионам себестоимости строительства 1 квадратного метра в новостройке (см картинку, источник наш.дом.рф ).
Каждый сможет сам посмотреть, адекватные ли цены на квартиры в новостройках конкретно в своём городе.
Ну а то, насколько неадекватные цены в Москве, я высказался в предыдущем посте и в видео, которое сегодня вышло на моём Ютуб-канале @dva_procenta

Как и ожидалось, вслед за Банком Номер Два (ВТБ) ипотечную ставку так же поднял и Банк Номер Один (СБЕР). И поднял он ставку сразу на 1%!
Это очень грустные новости для владельцев вторички, кто планирует продать квартиру. Ведь чем выше ставка по ипотеке, тем меньше желающих ею воспользоваться.
Но так как остаются люди, которым Сбербанк одобрил ипотеку до этого повышения (это предварительное одобрение длится до трёх месяцев), то иссякать поток покупателей на вторичном рынке недвижимости будет плавно
@dva_procenta

Дефицитом квартир в новостройках Москвы в ближайшие несколько лет даже и не пахнет! Мало того, что сейчас непроданных квартир у застройщиков 63,4%, так ещё и разрешений на количество новых квадратных метров застройщики в Москве получили в 2021 году в полтора раза больше(!), чем годом ранее.
Возникает вопрос, кто эти все миллионы квадратных метров в новостройках Москвы будет покупать?
@dva_procenta

А вот и выяснялась основная причина, почему Сбербанк решил нарушить обещание не поднимать ипотечную ставку до следующего заседания ЦБ! И поднял её, ипотечную ставку, сразу на 1%, теперь она от 10,3%. А всё дело в том, что они вдруг поменяли мнение, что ключевая ставка больше расти не будет. Теперь, по их мнению, она будет подниматься, да ещё как! В СБЕРе теперь считают, что ключевая ставка поднимется на ближайшем заседании сразу на 1%, до 9,5%!
Похоже, всё идёт к тому, что мы действительно скоро увидим двухзначную ключевую ставку, а ипотечную и вовсе в районе 13-15%
@dva_procenta

Минфин прогнозирует 20-25% падение количество ипотек в этом году!
Но, так как сейчас разрыв между средними ипотечными ставками на вторичку и на новостройки увеличился до невероятных размеров, то всё это падение придётся на вторичную недвижимость.
Ведь как мы видим из статистики, если средняя ставка по ипотеке на новостройки стремиться к 5%, то есть падает, за счёт субсидирования от нашего государства и застройщиков, а на вторичку, наоборот, ставка полетела в космос, к 13% и даже 15%!
А как мы все знаем, чем ниже ставка по ипотеке, тем больше желающих будет её взять. И, наоборот.
Скорее всего согласно этому правилу по мнению Минфина в этом году покупателей на вторичке поубавится, а в новостройках должно прибавиться либо останется на том же уровне.
Поэтому, так как Минфин прогнозирует падение общего количества ипотек на 25%, то это значит, что всё это гигантское падение придётся на вторичку. А 25% от общего – это около 50% от вторички!
Вот почему сейчас инвесторы побежали из бетона @dva_procenta

Как сообщили в «ИНКОМ-Недвижимость», в самом начале 2022 года ситуация на вторичном рынке жилья в Москве развернулась в пользу покупателей — выяснилось, что число предложений на рынке резко увеличилось, а спрос, напротив, начал сокращаться. Рост предложения объясняется тем, что продавцы пытаются успеть реализовать квартиру по нынешним ценам, предполагая снижение спроса на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования и, как следствие, уменьшения стоимости жилья на вторичном рынке.
Да, похоже наступает медвежья фаза на вторичном рынке недвижимости в Москве. Она наступает даже несмотря на ужасную нестабильность сейчас из-за геополитики!
Подробнее об этом в моём новом видео
@dva_procenta

Вот и по инвестиционным квартирам в новостройках появилась наконец-то информация. На целые 25% год к году увеличилось количество переуступок в новостройках! И в среднем эти инвесторы вынуждены делать дисконт в 15% по сравнению с ценами у застройщиков! И это ведь только начало @dva_procenta

Для инвесторов в недвижимость поступает всё больше и больше тревожных новостей. Налоговики начали действовать через управляющие компании, чтобы выяснить какие из квартир в ЖК сдаются. После чего налоговики выясняют, платят ли эти владельцы налоги от прибыли с аренды.
В принципе, этого стоило ожидать, ведь Мишустин даже подсчитал, что бюджет страны недополучает 162млрд(!) рублей из-за черной аренды @dva_procenta

Ну что же, ключевая ставка почти достигла двузначного значения и теперь равна 9,5%. Это означает, что рыночные ипотечные ставки вскоре станут более 12%, а льготные, наоборот, могут еще снизиться. Это ещё больше склонит чашу весов в пользу новостроек, а продажи на вторичке могут встать колом! Почему при росте ключевой, падают льготные ставки по ипотеке я объяснял в отдельном видео у себя в Ютуб-канале @dva_procenta

Как мы выяснили ранее, инвесторы в новостройки начали активно сливаться из бетона. Но так ли легко им найти покупателя на свою переуступку права на долевое участие (ДДУ)?
Оказывается, нет! Ведь для потенциального покупателя такая сделка несёт риски и издержки как покупки новостроек, так и покупки вторички! Да-да, дорогие инвесторы в новостройки, Ваша квартира ещё не построена, но для банка она уже является вторичкой!
Поэтому для покупателей переуступок будут действовать:
- рыночные ставки по ипотеке;
- риск недостройки или долгостроя;
- все риски покупки на вторичке (скрытое банкротство продавца-частника, судебные запреты и т.д.).
Вот скажите, оно, это всё, надо потенциальному покупателю?
Подробнее об этом я рассказал в видео, которое вышло сегодня на моём Ютуб-канале @dva_procenta

Вот и перевалили средние ставки по ипотеке за 11%! Согласно изменению ипотечного индекса Русипотеки* за прошедшую неделю с 4 по 11 февраля 2022 года:
- Вторичный рынок: 11,03;
- Первичный рынок: 11,06.
Но это ещё далеко не всё! Банки готовятся к следующему росту ипотечных ставок, согласно опросу от РБК (см. картинку).
@dva_procenta

* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения ведущих кредиторов. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.

Вот и очередные доказательства, что такими темпами скоро людям будет не до покупки квартир. Россияне влезают в долги со скоростью 14 млрд рублей В ДЕНЬ! При нашей-то экономике! И, что самое главное, почти половина из этих новых долгов идёт на погашение старых!
Складывается такое ощущение, что люди стали жить одним днём, а завтра "будь что будет" @dva_procenta

То, что застройщики плотно подсели на ипотечную иглу уже давно всем известно. Я ещё год назад говорил, что льготная ипотека с нами надолго и она не отменится как 1 июля 2021г, так и, я уверен, не отменится и 1 июля 2022г. Хуснуллин недавно даже намекнул, что она, наоборот, расширится! Похоже правительство и дальше продолжит однобоко поддерживать "бедных" застройщиков, создавая при этом самый настоящий коллапс (огромным разрывом ставок по ипотеке с новостройками) на вторичном рынке недвижимости @dva_procenta

Вот ещё одно подтверждение, что инвесторы массово побежали из новостроек! На 60% увеличилось год к году предложение квартир в новостройках!
Как сказал в этом же отчёте вице-президент Сбербанка Николай Васев:
"Россияне активно продают квартиры в новостройках, и динамика пока положительная. Меньше чем за три недели февраля уже размещено почти 356,9 тысячи объявлений"
Но не поздно ли инвесторы спохватились? Вот ещё одна очень негативная новость для этих инвесторов: сегодня Сбербанк в очередной раз поднял минимальную ипотечную ставку до 11,3% @dva_procenta

Цены на квадратные метры в Москве падают уже второй месяц подряд! Согласно отчёту от bnmap.pro, в январе 2022 года средняя цена кв.м. в новостройках Москвы в сделках была на уровне 323 200р. НО! В декабре 2021г, месяцем ранее, цена кв.м. была 330 200р или на 7 000 рублей выше. А в ноябре 2021г, двумя месяцами ранее, цена кв.м. в новостройках Москвы была ещё выше - 332 400р!
Так растут цены на новостройки или падают? Реальные сделки нам показывают, что падают, причём с ускорением! В январе 2022г средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы в сделках упала до уровня июля 2021г. Неудивительно, что инвесторы массово побежали из бетона @dva_procenta

Да, геополитика сейчас сводит людей с ума и те, у кого ещё остались деньги, побежали их спасать в бетоне. Но, как мы выяснили ранее, этот всплеск спроса не увеличил цены на квартиры, а, наоборот, цены на квартиры в новостройках Москвы даже упали!
То, как будет развиваться ситуация дальше, я высказал своё мнение в новом видео @dva_procenta

Ещё один неприятный нюанс для инвесторов в новостройки и застройщиков Москвы, на который я указал в недавнем видео.
Согласно отчёту по Москве от bnmap.pro, разрыв между средней ценой квадратного метра в РЕАЛЬНЫХ сделках (верхний график) и средней ценой квадратного метра в отделах продаж застройщиков (нижний) увеличился до невероятных размеров! Средняя цена кв.м в январе была 323 200р, а в официальных прайсах застройщиков 435 100 рублей за м2. То есть разрыв между хотелками застройщиков и реальными ценами в сделках ДДУ в январе составлял рекордные 111 900р за квадрат или 25%! @dva_procenta