Обратите внимание, как стремительно увеличивается разрыв между ставками по ипотеке на новостройки и на вторичку (пометил красным овалом на графике сверху). Как только этот разрыв достигнет 5-6%, то это будет катастрофой для вторичной недвижимости, так как она просто перестанет продаваться! Ведь это будет означать, что вторичка должна будет продаваться на 30% дешевле аналогичной новостройки (чтобы уровнять ежемесячные платежи по ипотеке)! Что просто невозможно, так как продавцы вторички лучше вообще не будут продавать, чем делать такой дисконт!
Похоже это новая реальность, которую создали нам правительство, застройщики и банкиры, субсидируя ипотечную ставку исключительно на новостррйки @dva_procenta

Ну что же друзья, похоже мы всеми парами мчимся к тому, что вторичная недвижимость скоро вообще перестанет продаваться!
Если прогноз по ключевой ставке в 10,5% сбудется, то это приведет к тому, что ставки по ипотеке на вторичку будут в районе 13%. А на новостройки в таком случае льготные ставки будут в районе 5%! Причину, почему с ростом ключевой ставки падает льготная ставка по ипотеке на новостройки я объяснял здесь. В таком случае разрыв между ставками по ипотекам на вторичку и на новостройки увеличится до сумасшедших 8%! Это будет означать, что ежемесячные платежи будут отличаться в 2(!) раза, а значит потенциальные покупатели будут выбирать новостройки. А для того, чтобы сравнять ежемесячные платежи продавцам вторички придется делать скидки в 30-40%, чего они, конечно же, делать не будут, так как «жаба задушит» продавать квартиру с ключами настолько дешевле «виртуальной» новостройки. Именно поэтому продажи вторички скоро могут стать колом! @dva_procenta

Сегодня будет крайне интересная для размышления информация!
Главный ньюсмейкер в недвижимости Марат Хуснуллин недавно сообщил следующее:
«Мы смотрим, как работает ипотека. Мы разогнали эту машину системной работой с губернаторами, ручным управлением строительством. Сейчас ситуация более сложная, но мы должны искать механизмы, как мы будем из этого выходить. Может быть, РАСШИРЯТЬ ЛЬГОТНЫЕ КАТЕГОРИИ ГРАЖДАН».
Ну что-же, похоже наше правительство нашло решение как эти все миллионы квадратных метров новостроек продать.
Они решили переманить в новостройки покупателей из вторички. Всех покупателей переманить! Чтобы любой мало-мальский потенциальный покупатель делал выбор именно в сторону новостройки. И если разрыв между ставками по ипотеке на новостройки и на вторичку продолжит расти такими же темпами как сейчас, то они своего добьются! Подробно об этом я сегодня сделал отдельное видео: https://youtu.be/2N2yVEp87vc
@dva_procenta

Что бы это значило?! Посмотрите какой резкий скачок предложений о продаже квартир на вторичном рынке недвижимости за последний месяц! Предложений стало гораздо больше, чем даже было в допандемийное время.
Не результат ли это того, что владельцы вторички почуяли, что "дело пахнет жаренным"?! @dva_procenta

Средняя ипотечная ставка уже 11,8%! В некоторых банках она уже достигла 15%.
Если учесть, что льготные ставки по ипотеке на новостройки (льготная, семейная, для молодых семей, для семей с 1 ребенком) чуть больше 5%, то разрыв по ставким новостроек со вторичным рынком недвижимости УЖЕ достиг 6%😲! Чем это грозит, я делал пост выше @dva_procenta

Посмотрите, что происходит на вторичном рынке недвижимости Москвы!😳 Мало того, что произошёл гигантский рекордный рост предложений (график от Сбериндекса здесь), так ещё и продавцы стали выставлять свои квартиры в декабре 2021г в среднем на 20 000р дешевле за квадратный метр чем месяцем ранее! То есть сейчас уровень цен квадратного метра в объявлениях на вторичном рынке недвижимости Москвы установился на уровне ноября 2020г! @dva_procenta

Есть мнение, что из-за гигантского разрыва в ипотечных ставках покупатели разделятся: с ипотекой будут покупать квартиры в новостройках, а с наличкой будут покупать вторичную недвижимость.
Но это не так!
Покупателям с наличкой будет гораздо выгоднее купить новостройку, НО в ипотеку под 5%, а оставшиеся деньги положить на вклад в банке под 9-10%! Если рассматривать на примере цены квартиры в 10 млн рублей (на картинке), то тогда ежемесячный платеж по ипотеке составит менее 53 000р, а ежемесячный доход от вклада 61 000р! Такой покупатель в итоге приобретет новостройку не за 10 миллионов, а за 2млн (первоначальный взнос)!
Вывод: люди с наличкой тоже НЕ будут теперь покупать вторичную недвижимость. Подробно об этом я рассказал в видео: https://youtu.be/ofMeiIw9kAs @dva_procenta

Возвращаясь к теме предыдущего поста, что и люди с наличными теперь не будут покупать вторичную недвижимость, так как им выгоднее купить новостройку в ипотеку (хоть у них и есть вся сумма), а оставшиеся деньги положить на депозит под 9-10%.
Так вот, основные претензии к этой схеме, судя по комментариям, две:
1. Я не учёл налог с прибыли по депозитам;
2. Такие стаки по депозитам на год, ну максимум на 2 года, а потом опять ставки станут низкими.
Частично налог можно вернуть, если у Вас белая зарплата, но даже если заплатить 13% налога, то всё равно доход от депозита будет равен ежемесячному платежу.
И, самое главное, если вы хотите зафиксировать эту ставку 9-10% на длительный срок, то для этого есть ОФЗ (см. картинку). Сейчас они есть с погашением в 2036м году по ставке 9,58%
@dva_procenta

Кстати, не только в Москве резко снизились цены в объявлениях на квадратные метры квартир на вторичном рынке недвижимости.
По данным Сбериндекса в Питере тоже! Ещё в ноябре 2021г (см. график) в среднем продавцы просили 177 000р за м2, а в декабре 161 000р!
За один месяц на 16 000р за м2 снизились аппетиты владельцев вторички! Это уровень запрсов продавцов в феврале-марте 2021г, то есть почти годовалой давности
@dva_procenta

Как нам сообщают аналитики "Эквифакс", средняя полная стоимость ипотеки* уже в декабре 2021г повысилась до уровня 2015г. За один только декабрь эта стоимость увеличилась с 8,8% до 13,2%!
Как уже всем известно, спрос на ипотеку НАПРЯМУЮ зависит от ставки.
@dva_procenta

*Полная стоимость кредита — это сумма выплат по основному долгу, сумма процентов по ипотеке, страховые выплаты и другие затраты, предусмотренные соглашением о кредитовании и тарифами банка.

Посмотрите, как стремительно увеличивается доля студий и однокомнатных квартир в новостройках Москвы. Особенно студий! Теперь студий уже более 20%, а вместе с однокомнатными квартирами они уже занимают более половины от всех видов квартир!
Скоро, такими темпами, застройщики Москвы будут строить только малогабаритные квартиры
@dva_procenta

Это просто феерично, господа!
Застройщики из каждого утюга кричат, что цены на стройматериалы и на работу по возведению новостроек улетели в космос и поэтому падения цен можно не ждать. НО! Их официальные отчёты говорят совершенно об обратном (см картинку, источник наш.дом.рф )!
С сентября 2020 года (до скачка цен на стройматериалы) цена себестоимости 1 квадратного метра в Москве увеличилась всего на 7 300 рублей до 77 000 рублей!
Уважаемые застройщики, а не ах…ли ли вы случаем, продавая сейчас в среднем свои новостройки по 407 900 рублей за квадрат? В 5 раз выше себестоимости!
Ну а для всех остальных это прекрасная информация для размышления, есть ли куда падать ценам на квартиры в новостройках Москвы @dva_procenta

Вот Вам полная свежайшая таблица по всем регионам себестоимости строительства 1 квадратного метра в новостройке (см картинку, источник наш.дом.рф ).
Каждый сможет сам посмотреть, адекватные ли цены на квартиры в новостройках конкретно в своём городе.
Ну а то, насколько неадекватные цены в Москве, я высказался в предыдущем посте и в видео, которое сегодня вышло на моём Ютуб-канале @dva_procenta

Как и ожидалось, вслед за Банком Номер Два (ВТБ) ипотечную ставку так же поднял и Банк Номер Один (СБЕР). И поднял он ставку сразу на 1%!
Это очень грустные новости для владельцев вторички, кто планирует продать квартиру. Ведь чем выше ставка по ипотеке, тем меньше желающих ею воспользоваться.
Но так как остаются люди, которым Сбербанк одобрил ипотеку до этого повышения (это предварительное одобрение длится до трёх месяцев), то иссякать поток покупателей на вторичном рынке недвижимости будет плавно
@dva_procenta

Дефицитом квартир в новостройках Москвы в ближайшие несколько лет даже и не пахнет! Мало того, что сейчас непроданных квартир у застройщиков 63,4%, так ещё и разрешений на количество новых квадратных метров застройщики в Москве получили в 2021 году в полтора раза больше(!), чем годом ранее.
Возникает вопрос, кто эти все миллионы квадратных метров в новостройках Москвы будет покупать?
@dva_procenta

А вот и выяснялась основная причина, почему Сбербанк решил нарушить обещание не поднимать ипотечную ставку до следующего заседания ЦБ! И поднял её, ипотечную ставку, сразу на 1%, теперь она от 10,3%. А всё дело в том, что они вдруг поменяли мнение, что ключевая ставка больше расти не будет. Теперь, по их мнению, она будет подниматься, да ещё как! В СБЕРе теперь считают, что ключевая ставка поднимется на ближайшем заседании сразу на 1%, до 9,5%!
Похоже, всё идёт к тому, что мы действительно скоро увидим двухзначную ключевую ставку, а ипотечную и вовсе в районе 13-15%
@dva_procenta

Минфин прогнозирует 20-25% падение количество ипотек в этом году!
Но, так как сейчас разрыв между средними ипотечными ставками на вторичку и на новостройки увеличился до невероятных размеров, то всё это падение придётся на вторичную недвижимость.
Ведь как мы видим из статистики, если средняя ставка по ипотеке на новостройки стремиться к 5%, то есть падает, за счёт субсидирования от нашего государства и застройщиков, а на вторичку, наоборот, ставка полетела в космос, к 13% и даже 15%!
А как мы все знаем, чем ниже ставка по ипотеке, тем больше желающих будет её взять. И, наоборот.
Скорее всего согласно этому правилу по мнению Минфина в этом году покупателей на вторичке поубавится, а в новостройках должно прибавиться либо останется на том же уровне.
Поэтому, так как Минфин прогнозирует падение общего количества ипотек на 25%, то это значит, что всё это гигантское падение придётся на вторичку. А 25% от общего – это около 50% от вторички!
Вот почему сейчас инвесторы побежали из бетона @dva_procenta

Как сообщили в «ИНКОМ-Недвижимость», в самом начале 2022 года ситуация на вторичном рынке жилья в Москве развернулась в пользу покупателей — выяснилось, что число предложений на рынке резко увеличилось, а спрос, напротив, начал сокращаться. Рост предложения объясняется тем, что продавцы пытаются успеть реализовать квартиру по нынешним ценам, предполагая снижение спроса на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования и, как следствие, уменьшения стоимости жилья на вторичном рынке.
Да, похоже наступает медвежья фаза на вторичном рынке недвижимости в Москве. Она наступает даже несмотря на ужасную нестабильность сейчас из-за геополитики!
Подробнее об этом в моём новом видео
@dva_procenta

Вот и по инвестиционным квартирам в новостройках появилась наконец-то информация. На целые 25% год к году увеличилось количество переуступок в новостройках! И в среднем эти инвесторы вынуждены делать дисконт в 15% по сравнению с ценами у застройщиков! И это ведь только начало @dva_procenta

Для инвесторов в недвижимость поступает всё больше и больше тревожных новостей. Налоговики начали действовать через управляющие компании, чтобы выяснить какие из квартир в ЖК сдаются. После чего налоговики выясняют, платят ли эти владельцы налоги от прибыли с аренды.
В принципе, этого стоило ожидать, ведь Мишустин даже подсчитал, что бюджет страны недополучает 162млрд(!) рублей из-за черной аренды @dva_procenta