Седьмая ловушка: Смотреть только на цену новостройки, по принципу, брать то, на что хватает денег.
Стоп! Здесь может таиться очень коварная ловушка!
Даже если у дешевой новостройки с юридической частью будет всё в порядке, есть огромная вероятность купить себе квартиру в потенциальном гетто!
Я даже делал уже видео по этому поводу, посмотрите обязательно! https://youtu.be/l_5piiBlLaI
Или вот ещё неприятный нюанс, я делал этот пост ранее.
Очень отрезвляющие ролики! @dva_procenta

Мои зрители в Ютубе знают, что в апреле прошлого года я приобрел чудо-комнату, в которой сейчас делаю ремонт. Я по этому поводу даже делал видео. Если Вы его не смотрели, то посмотрите обязательно.
Так вот, мы нашли в этой комнате КЛАД!!
Он был реально замурован в стене и кто-то действительно его прятал. И, честно говоря, я в первый момент подумал, что там не было ничего ценного, но благодаря местным жителям я поменял мнение!
Вот слова жительницы Галины:
"Сколько интересного находят некоторые (счастливые) жители нашего дома при ремонтах.
Это - целая коллекция предметов ушедшего времени, обнаруженная во время ремонта знаменитой мастерской на последнем этаже дворового флигеля.
Тут и билет на поезд, и спичечный коробок Criterion, письмо со штампом 08.06.1945 - первый месяц после войны, адресат - новое имя жителя дома, Николай Евгеньевич Муратов (1908—1992) — советский художник-график, оказывается, жил у нас в 1945.
Забавный рисунок зайца - вдруг самого Пархоменко? Не все же писать Ленина" @dva_procenta

Очень грустные новости для продавцов как вторички так и новостроек. Банк Номер Два сделал ставку по ипотеке двухзначной! Ждём соответствующего повышения и от Сбербанка.
Как уже всем известно, спрос на квартиры напрямую зависит от размера ипотечной ставки. Ставка по ипотеке 10,3% - это примерно уровень 2018г. @dva_procenta

Абсолютно согласен с мнением Ильи Володько (см. вложение). Размер будущего падения цен на квартиры будет зависеть от того, насколько был сильным предыдущий рост. Особенно это касается вторичной недвижимости, так как в новостройках застройщики продолжают всеми силами удерживать низкой ипотечную ставку. Правда удерживают ставку от роста застройщики за свой счёт, а это ни что иное, как скрытая скидка @dva_procenta

Может на первый взгляд показаться, что 2021ый год оказался рекордным по количеству выданых ипотек в новостройках.
Но это не так!
Вот Вам официальная информация от Банка России:
"По данным Банка России за январь-ноябрь 2021 года количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства накопленным итогом в России составило 421 309 ед., что на 2,9% меньше аналогичного показателя 2020 года (433 682 ед.)."
Казалось бы, 2,9% - это совсем небольшое падение год к году. Но посмотрите на неравномерность! Во второй половине года (сразу после фактической отмены льготной ипотеки для Москвы, Питера и др. мегаполисов) виден ОГРОМНЫЙ провал в количестве выданных ипотек @dva_procenta

Обратите внимание, как стремительно увеличивается разрыв между ставками по ипотеке на новостройки и на вторичку (пометил красным овалом на графике сверху). Как только этот разрыв достигнет 5-6%, то это будет катастрофой для вторичной недвижимости, так как она просто перестанет продаваться! Ведь это будет означать, что вторичка должна будет продаваться на 30% дешевле аналогичной новостройки (чтобы уровнять ежемесячные платежи по ипотеке)! Что просто невозможно, так как продавцы вторички лучше вообще не будут продавать, чем делать такой дисконт!
Похоже это новая реальность, которую создали нам правительство, застройщики и банкиры, субсидируя ипотечную ставку исключительно на новостррйки @dva_procenta

Ну что же друзья, похоже мы всеми парами мчимся к тому, что вторичная недвижимость скоро вообще перестанет продаваться!
Если прогноз по ключевой ставке в 10,5% сбудется, то это приведет к тому, что ставки по ипотеке на вторичку будут в районе 13%. А на новостройки в таком случае льготные ставки будут в районе 5%! Причину, почему с ростом ключевой ставки падает льготная ставка по ипотеке на новостройки я объяснял здесь. В таком случае разрыв между ставками по ипотекам на вторичку и на новостройки увеличится до сумасшедших 8%! Это будет означать, что ежемесячные платежи будут отличаться в 2(!) раза, а значит потенциальные покупатели будут выбирать новостройки. А для того, чтобы сравнять ежемесячные платежи продавцам вторички придется делать скидки в 30-40%, чего они, конечно же, делать не будут, так как «жаба задушит» продавать квартиру с ключами настолько дешевле «виртуальной» новостройки. Именно поэтому продажи вторички скоро могут стать колом! @dva_procenta

Сегодня будет крайне интересная для размышления информация!
Главный ньюсмейкер в недвижимости Марат Хуснуллин недавно сообщил следующее:
«Мы смотрим, как работает ипотека. Мы разогнали эту машину системной работой с губернаторами, ручным управлением строительством. Сейчас ситуация более сложная, но мы должны искать механизмы, как мы будем из этого выходить. Может быть, РАСШИРЯТЬ ЛЬГОТНЫЕ КАТЕГОРИИ ГРАЖДАН».
Ну что-же, похоже наше правительство нашло решение как эти все миллионы квадратных метров новостроек продать.
Они решили переманить в новостройки покупателей из вторички. Всех покупателей переманить! Чтобы любой мало-мальский потенциальный покупатель делал выбор именно в сторону новостройки. И если разрыв между ставками по ипотеке на новостройки и на вторичку продолжит расти такими же темпами как сейчас, то они своего добьются! Подробно об этом я сегодня сделал отдельное видео: https://youtu.be/2N2yVEp87vc
@dva_procenta

Что бы это значило?! Посмотрите какой резкий скачок предложений о продаже квартир на вторичном рынке недвижимости за последний месяц! Предложений стало гораздо больше, чем даже было в допандемийное время.
Не результат ли это того, что владельцы вторички почуяли, что "дело пахнет жаренным"?! @dva_procenta

Средняя ипотечная ставка уже 11,8%! В некоторых банках она уже достигла 15%.
Если учесть, что льготные ставки по ипотеке на новостройки (льготная, семейная, для молодых семей, для семей с 1 ребенком) чуть больше 5%, то разрыв по ставким новостроек со вторичным рынком недвижимости УЖЕ достиг 6%😲! Чем это грозит, я делал пост выше @dva_procenta

Посмотрите, что происходит на вторичном рынке недвижимости Москвы!😳 Мало того, что произошёл гигантский рекордный рост предложений (график от Сбериндекса здесь), так ещё и продавцы стали выставлять свои квартиры в декабре 2021г в среднем на 20 000р дешевле за квадратный метр чем месяцем ранее! То есть сейчас уровень цен квадратного метра в объявлениях на вторичном рынке недвижимости Москвы установился на уровне ноября 2020г! @dva_procenta

Есть мнение, что из-за гигантского разрыва в ипотечных ставках покупатели разделятся: с ипотекой будут покупать квартиры в новостройках, а с наличкой будут покупать вторичную недвижимость.
Но это не так!
Покупателям с наличкой будет гораздо выгоднее купить новостройку, НО в ипотеку под 5%, а оставшиеся деньги положить на вклад в банке под 9-10%! Если рассматривать на примере цены квартиры в 10 млн рублей (на картинке), то тогда ежемесячный платеж по ипотеке составит менее 53 000р, а ежемесячный доход от вклада 61 000р! Такой покупатель в итоге приобретет новостройку не за 10 миллионов, а за 2млн (первоначальный взнос)!
Вывод: люди с наличкой тоже НЕ будут теперь покупать вторичную недвижимость. Подробно об этом я рассказал в видео: https://youtu.be/ofMeiIw9kAs @dva_procenta

Возвращаясь к теме предыдущего поста, что и люди с наличными теперь не будут покупать вторичную недвижимость, так как им выгоднее купить новостройку в ипотеку (хоть у них и есть вся сумма), а оставшиеся деньги положить на депозит под 9-10%.
Так вот, основные претензии к этой схеме, судя по комментариям, две:
1. Я не учёл налог с прибыли по депозитам;
2. Такие стаки по депозитам на год, ну максимум на 2 года, а потом опять ставки станут низкими.
Частично налог можно вернуть, если у Вас белая зарплата, но даже если заплатить 13% налога, то всё равно доход от депозита будет равен ежемесячному платежу.
И, самое главное, если вы хотите зафиксировать эту ставку 9-10% на длительный срок, то для этого есть ОФЗ (см. картинку). Сейчас они есть с погашением в 2036м году по ставке 9,58%
@dva_procenta

Кстати, не только в Москве резко снизились цены в объявлениях на квадратные метры квартир на вторичном рынке недвижимости.
По данным Сбериндекса в Питере тоже! Ещё в ноябре 2021г (см. график) в среднем продавцы просили 177 000р за м2, а в декабре 161 000р!
За один месяц на 16 000р за м2 снизились аппетиты владельцев вторички! Это уровень запрсов продавцов в феврале-марте 2021г, то есть почти годовалой давности
@dva_procenta

Как нам сообщают аналитики "Эквифакс", средняя полная стоимость ипотеки* уже в декабре 2021г повысилась до уровня 2015г. За один только декабрь эта стоимость увеличилась с 8,8% до 13,2%!
Как уже всем известно, спрос на ипотеку НАПРЯМУЮ зависит от ставки.
@dva_procenta

*Полная стоимость кредита — это сумма выплат по основному долгу, сумма процентов по ипотеке, страховые выплаты и другие затраты, предусмотренные соглашением о кредитовании и тарифами банка.

Посмотрите, как стремительно увеличивается доля студий и однокомнатных квартир в новостройках Москвы. Особенно студий! Теперь студий уже более 20%, а вместе с однокомнатными квартирами они уже занимают более половины от всех видов квартир!
Скоро, такими темпами, застройщики Москвы будут строить только малогабаритные квартиры
@dva_procenta

Это просто феерично, господа!
Застройщики из каждого утюга кричат, что цены на стройматериалы и на работу по возведению новостроек улетели в космос и поэтому падения цен можно не ждать. НО! Их официальные отчёты говорят совершенно об обратном (см картинку, источник наш.дом.рф )!
С сентября 2020 года (до скачка цен на стройматериалы) цена себестоимости 1 квадратного метра в Москве увеличилась всего на 7 300 рублей до 77 000 рублей!
Уважаемые застройщики, а не ах…ли ли вы случаем, продавая сейчас в среднем свои новостройки по 407 900 рублей за квадрат? В 5 раз выше себестоимости!
Ну а для всех остальных это прекрасная информация для размышления, есть ли куда падать ценам на квартиры в новостройках Москвы @dva_procenta

Вот Вам полная свежайшая таблица по всем регионам себестоимости строительства 1 квадратного метра в новостройке (см картинку, источник наш.дом.рф ).
Каждый сможет сам посмотреть, адекватные ли цены на квартиры в новостройках конкретно в своём городе.
Ну а то, насколько неадекватные цены в Москве, я высказался в предыдущем посте и в видео, которое сегодня вышло на моём Ютуб-канале @dva_procenta

Как и ожидалось, вслед за Банком Номер Два (ВТБ) ипотечную ставку так же поднял и Банк Номер Один (СБЕР). И поднял он ставку сразу на 1%!
Это очень грустные новости для владельцев вторички, кто планирует продать квартиру. Ведь чем выше ставка по ипотеке, тем меньше желающих ею воспользоваться.
Но так как остаются люди, которым Сбербанк одобрил ипотеку до этого повышения (это предварительное одобрение длится до трёх месяцев), то иссякать поток покупателей на вторичном рынке недвижимости будет плавно
@dva_procenta