Первая ловушка: Покупка новостройки за наличные.
Дело в том, что сейчас застройщики полностью поменяли свою стратегию продаж и в ней не осталось места для людей с живыми деньгами! Теперь застройщики ориентируются только на покупателей с ипотечным плечом. Поэтому застройщики начали субсидировать ипотечную ставку, опуская её практически до 0! 0,1% - это уже норма.
Так вот, дорогие покупатели без ипотеки, если Вы купите сейчас квартиру в новостройке за кэш, то Вы переплатите всю ту надбавку, что накинул застройщик к цене квадратного метра, чтобы снизить ипотечную ставку!
Выше я прикрепил расчёт, где видно, что если, например, у застройщика можно купить квартиру по ставке 0,1%, то это значит, что по факту она стОит в полтора раза дешевле!
Если человеку с ипотекой это не важно, так как ежемесячный платеж остался прежним, то покупателю без ипотеки это нужно учитывать при принятии решения, какую квартиру и у кого брать @dva_procenta
Дело в том, что сейчас застройщики полностью поменяли свою стратегию продаж и в ней не осталось места для людей с живыми деньгами! Теперь застройщики ориентируются только на покупателей с ипотечным плечом. Поэтому застройщики начали субсидировать ипотечную ставку, опуская её практически до 0! 0,1% - это уже норма.
Так вот, дорогие покупатели без ипотеки, если Вы купите сейчас квартиру в новостройке за кэш, то Вы переплатите всю ту надбавку, что накинул застройщик к цене квадратного метра, чтобы снизить ипотечную ставку!
Выше я прикрепил расчёт, где видно, что если, например, у застройщика можно купить квартиру по ставке 0,1%, то это значит, что по факту она стОит в полтора раза дешевле!
Если человеку с ипотекой это не важно, так как ежемесячный платеж остался прежним, то покупателю без ипотеки это нужно учитывать при принятии решения, какую квартиру и у кого брать @dva_procenta
Вторая ловушка: Покупка новостройки по крайне низкой ипотечной ставке.
Застройщик изначально накрутил цену на квартиру, чтобы понизить ипотечную ставку. То есть, другими словами, эта низкая ипотечная ставка уже заложена в цене квартиры.
Но это ещё не всё!
Дело в том, что такие покупатели (с субсидированной ипотечной ставкой) лишают себя в будущем очень важного права, которое есть у каждого ипотечника. Это рефинансировать свою ипотеку, если вдруг, через год-два-три-пять, ипотечные ставки снова пойдут вниз и рыночная ставка будет гораздо ниже, чем нынешние 9-10%. А это архиважно, так как ипотека с нами надолго, и с большой вероятностью за это время мы переживём несколько циклов взлётов и падений средней ипотечной ставки @dva_procenta
Застройщик изначально накрутил цену на квартиру, чтобы понизить ипотечную ставку. То есть, другими словами, эта низкая ипотечная ставка уже заложена в цене квартиры.
Но это ещё не всё!
Дело в том, что такие покупатели (с субсидированной ипотечной ставкой) лишают себя в будущем очень важного права, которое есть у каждого ипотечника. Это рефинансировать свою ипотеку, если вдруг, через год-два-три-пять, ипотечные ставки снова пойдут вниз и рыночная ставка будет гораздо ниже, чем нынешние 9-10%. А это архиважно, так как ипотека с нами надолго, и с большой вероятностью за это время мы переживём несколько циклов взлётов и падений средней ипотечной ставки @dva_procenta
Третья ловушка: Покупка новостройки для последующей перепродажи (надежда на покупателя с ипотекой).
Есть такая жизненная поговорка: что позволено Юпитеру, то не позволено быку. Не получится нам, простым покупателям, продать новостройку по той же цене, что выставляют застройщики! Ведь мы будем вынуждены продавать эту квартиру в новостройке по реальным ценам и по реальным ставкам по ипотеке. В отличие от застройщиков. Застройщики (благодаря крайне низкой ставке по ипотеке) продают сейчас квартиры гораздо дороже реальной их стоимости.
Выше я прикрепил сравнение, которое будет делать потенциальный покупатель. Как мы видим, ежемесячный платеж по квартире перекупа будет в 2(!) раза больше, чем по квартире застройщика! Естественно, что потенциальный покупатель выберет застройщика, а нам повертит пальцем у виска @dva_procenta
Есть такая жизненная поговорка: что позволено Юпитеру, то не позволено быку. Не получится нам, простым покупателям, продать новостройку по той же цене, что выставляют застройщики! Ведь мы будем вынуждены продавать эту квартиру в новостройке по реальным ценам и по реальным ставкам по ипотеке. В отличие от застройщиков. Застройщики (благодаря крайне низкой ставке по ипотеке) продают сейчас квартиры гораздо дороже реальной их стоимости.
Выше я прикрепил сравнение, которое будет делать потенциальный покупатель. Как мы видим, ежемесячный платеж по квартире перекупа будет в 2(!) раза больше, чем по квартире застройщика! Естественно, что потенциальный покупатель выберет застройщика, а нам повертит пальцем у виска @dva_procenta
Четвертая ловушка: Покупка новостройки для последующей перепродажи (надежда на покупателя без ипотеки).
Такие покупатели тоже выберут квартиру у застройщика, а не у перекупа.
Если есть такая возможность, как ипотека под 0,1%, то они лучше купят при помощи ипотеки (хотя могут и без неё), а свои живые деньги положат на депозит под 7-8%. Они тогда даже в наваре будут оставаться! @dva_procenta
Такие покупатели тоже выберут квартиру у застройщика, а не у перекупа.
Если есть такая возможность, как ипотека под 0,1%, то они лучше купят при помощи ипотеки (хотя могут и без неё), а свои живые деньги положат на депозит под 7-8%. Они тогда даже в наваре будут оставаться! @dva_procenta
Пятая ловушка: Нужно успеть купить новостройку, пока процент по ипотеке не поднялся вслед за ключевой ставкой.
Как раз-таки, наоборот!
Со временем ставки по ипотеке на новостройки будут и дальше опускаться. Ведь сейчас сложилась просто уникальная ситуация: ключевая ставка растёт, а льготная ставка по ипотеке на новостройки, наоборот, падает!
Это происходит из-за того, что льготная ипотека (семейная, для семей с одним и с двумя детьми, военная и так далее) субсидируется государством! Размер компенсации высчитывается по формуле (см. картинку).
Из формулы видно, что реально из-за щедрости нашего правительства, банки сейчас выдают льготные ипотеки под 11,5%, так как им государство доплачивает 4,5%! А рыночная-то ставка 9-10%, то есть на 2% ниже. Поэтому банки в погоне за клиентами сами снижают льготную ставку по ипотеке. Сбербанк выдаёт её сейчас не под 7%, как положено, а под 5,85%.
Поэтому вывод следующий: чем выше ключевая ставка, тем будут ниже льготные ипотечные ставки на новостройки @dva_procenta
Как раз-таки, наоборот!
Со временем ставки по ипотеке на новостройки будут и дальше опускаться. Ведь сейчас сложилась просто уникальная ситуация: ключевая ставка растёт, а льготная ставка по ипотеке на новостройки, наоборот, падает!
Это происходит из-за того, что льготная ипотека (семейная, для семей с одним и с двумя детьми, военная и так далее) субсидируется государством! Размер компенсации высчитывается по формуле (см. картинку).
Из формулы видно, что реально из-за щедрости нашего правительства, банки сейчас выдают льготные ипотеки под 11,5%, так как им государство доплачивает 4,5%! А рыночная-то ставка 9-10%, то есть на 2% ниже. Поэтому банки в погоне за клиентами сами снижают льготную ставку по ипотеке. Сбербанк выдаёт её сейчас не под 7%, как положено, а под 5,85%.
Поэтому вывод следующий: чем выше ключевая ставка, тем будут ниже льготные ипотечные ставки на новостройки @dva_procenta
Шестая ловушка: У застройщика квартиры быстро раскупаются, поэтому надо торопиться, пока что-то у него ещё осталось.
Торопиться тут точно не надо! Особенно сейчас!
У застройщиков очень много непроданных квартир (см. картинку), только они их от нас скрывают, чтобы создать искусственный дефицит, а значит и ажиотаж!
В Москве сейчас у застройщиков ещё НЕ продано 63,4% квартир!
В ноябре у них было всего почти 179 200 квартир, из которых продано было всего лишь 65 600. А НЕ продано аж 113 600 квартир! И при этом количество лотов на экспозиции, то есть те, что нам показывают в отделах продаж, 31 300 квартир (из 113 000 возможных). Соответственно застройщики нам показывают только 28% от ещё непроданных квартир! @dva_procenta
Торопиться тут точно не надо! Особенно сейчас!
У застройщиков очень много непроданных квартир (см. картинку), только они их от нас скрывают, чтобы создать искусственный дефицит, а значит и ажиотаж!
В Москве сейчас у застройщиков ещё НЕ продано 63,4% квартир!
В ноябре у них было всего почти 179 200 квартир, из которых продано было всего лишь 65 600. А НЕ продано аж 113 600 квартир! И при этом количество лотов на экспозиции, то есть те, что нам показывают в отделах продаж, 31 300 квартир (из 113 000 возможных). Соответственно застройщики нам показывают только 28% от ещё непроданных квартир! @dva_procenta
Седьмая ловушка: Смотреть только на цену новостройки, по принципу, брать то, на что хватает денег.
Стоп! Здесь может таиться очень коварная ловушка!
Даже если у дешевой новостройки с юридической частью будет всё в порядке, есть огромная вероятность купить себе квартиру в потенциальном гетто!
Я даже делал уже видео по этому поводу, посмотрите обязательно! https://youtu.be/l_5piiBlLaI
Или вот ещё неприятный нюанс, я делал этот пост ранее.
Очень отрезвляющие ролики! @dva_procenta
Стоп! Здесь может таиться очень коварная ловушка!
Даже если у дешевой новостройки с юридической частью будет всё в порядке, есть огромная вероятность купить себе квартиру в потенциальном гетто!
Я даже делал уже видео по этому поводу, посмотрите обязательно! https://youtu.be/l_5piiBlLaI
Или вот ещё неприятный нюанс, я делал этот пост ранее.
Очень отрезвляющие ролики! @dva_procenta
YouTube
Первое гетто в России?! Новая Москва "ОТЛИЧИЛАСЬ"! Квартиры в Новостройках [2022]
В поселении Сосенское (Новая Москва, Коммунарка) 45% от всего населения - МИГРАНТЫ! Этого и стоило ожидать, так как этому способствует такая недвижимость как "Человейники", то есть огромные комплексы новостроек на тысячи и тысячи квартир
По вопросам рекламы:…
По вопросам рекламы:…
Восьмая ловушка: Это покупать квартиру в новостройках, как способ СОХРАНИТЬ сбережения, без цели заработать или приумножить.
Если у Вас причина покупки только эта, то я призываю сто раз подумать! Не забывайте, квартира — это рублёвое вложение., а хранить свои сбережения в рублях, ну это так себе решение.
Да, если посмотреть на график цен квадратного метра в Москве В РУБЛЯХ (см. верхний график), то можно подумать, что покупка недвижимости — это спасение от инфляции и прекрасное сохранение денег, ведь в длительной перспективе у цены квадратного метра постоянный рост.
Но!
Давайте посмотрим на график цен квадратного метра в Москве В ДОЛЛАРАХ (см. нижний график). Колоссальная разница с рублёвым графиком, согласитесь.
Дорогие друзья, а вот если ориентироваться на график в долларах, то кажется ли теперь недвижимость хорошим сохранением сбережений??? @dva_procenta
Если у Вас причина покупки только эта, то я призываю сто раз подумать! Не забывайте, квартира — это рублёвое вложение., а хранить свои сбережения в рублях, ну это так себе решение.
Да, если посмотреть на график цен квадратного метра в Москве В РУБЛЯХ (см. верхний график), то можно подумать, что покупка недвижимости — это спасение от инфляции и прекрасное сохранение денег, ведь в длительной перспективе у цены квадратного метра постоянный рост.
Но!
Давайте посмотрим на график цен квадратного метра в Москве В ДОЛЛАРАХ (см. нижний график). Колоссальная разница с рублёвым графиком, согласитесь.
Дорогие друзья, а вот если ориентироваться на график в долларах, то кажется ли теперь недвижимость хорошим сохранением сбережений??? @dva_procenta
Мои зрители в Ютубе знают, что в апреле прошлого года я приобрел чудо-комнату, в которой сейчас делаю ремонт. Я по этому поводу даже делал видео. Если Вы его не смотрели, то посмотрите обязательно.
Так вот, мы нашли в этой комнате КЛАД!!
Он был реально замурован в стене и кто-то действительно его прятал. И, честно говоря, я в первый момент подумал, что там не было ничего ценного, но благодаря местным жителям я поменял мнение!
Вот слова жительницы Галины:
"Сколько интересного находят некоторые (счастливые) жители нашего дома при ремонтах.
Это - целая коллекция предметов ушедшего времени, обнаруженная во время ремонта знаменитой мастерской на последнем этаже дворового флигеля.
Тут и билет на поезд, и спичечный коробок Criterion, письмо со штампом 08.06.1945 - первый месяц после войны, адресат - новое имя жителя дома, Николай Евгеньевич Муратов (1908—1992) — советский художник-график, оказывается, жил у нас в 1945.
Забавный рисунок зайца - вдруг самого Пархоменко? Не все же писать Ленина" @dva_procenta
Так вот, мы нашли в этой комнате КЛАД!!
Он был реально замурован в стене и кто-то действительно его прятал. И, честно говоря, я в первый момент подумал, что там не было ничего ценного, но благодаря местным жителям я поменял мнение!
Вот слова жительницы Галины:
"Сколько интересного находят некоторые (счастливые) жители нашего дома при ремонтах.
Это - целая коллекция предметов ушедшего времени, обнаруженная во время ремонта знаменитой мастерской на последнем этаже дворового флигеля.
Тут и билет на поезд, и спичечный коробок Criterion, письмо со штампом 08.06.1945 - первый месяц после войны, адресат - новое имя жителя дома, Николай Евгеньевич Муратов (1908—1992) — советский художник-график, оказывается, жил у нас в 1945.
Забавный рисунок зайца - вдруг самого Пархоменко? Не все же писать Ленина" @dva_procenta
Очень грустные новости для продавцов как вторички так и новостроек. Банк Номер Два сделал ставку по ипотеке двухзначной! Ждём соответствующего повышения и от Сбербанка.
Как уже всем известно, спрос на квартиры напрямую зависит от размера ипотечной ставки. Ставка по ипотеке 10,3% - это примерно уровень 2018г. @dva_procenta
Как уже всем известно, спрос на квартиры напрямую зависит от размера ипотечной ставки. Ставка по ипотеке 10,3% - это примерно уровень 2018г. @dva_procenta
Абсолютно согласен с мнением Ильи Володько (см. вложение). Размер будущего падения цен на квартиры будет зависеть от того, насколько был сильным предыдущий рост. Особенно это касается вторичной недвижимости, так как в новостройках застройщики продолжают всеми силами удерживать низкой ипотечную ставку. Правда удерживают ставку от роста застройщики за свой счёт, а это ни что иное, как скрытая скидка @dva_procenta
Может на первый взгляд показаться, что 2021ый год оказался рекордным по количеству выданых ипотек в новостройках.
Но это не так!
Вот Вам официальная информация от Банка России:
"По данным Банка России за январь-ноябрь 2021 года количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства накопленным итогом в России составило 421 309 ед., что на 2,9% меньше аналогичного показателя 2020 года (433 682 ед.)."
Казалось бы, 2,9% - это совсем небольшое падение год к году. Но посмотрите на неравномерность! Во второй половине года (сразу после фактической отмены льготной ипотеки для Москвы, Питера и др. мегаполисов) виден ОГРОМНЫЙ провал в количестве выданных ипотек @dva_procenta
Но это не так!
Вот Вам официальная информация от Банка России:
"По данным Банка России за январь-ноябрь 2021 года количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства накопленным итогом в России составило 421 309 ед., что на 2,9% меньше аналогичного показателя 2020 года (433 682 ед.)."
Казалось бы, 2,9% - это совсем небольшое падение год к году. Но посмотрите на неравномерность! Во второй половине года (сразу после фактической отмены льготной ипотеки для Москвы, Питера и др. мегаполисов) виден ОГРОМНЫЙ провал в количестве выданных ипотек @dva_procenta
Обратите внимание, как стремительно увеличивается разрыв между ставками по ипотеке на новостройки и на вторичку (пометил красным овалом на графике сверху). Как только этот разрыв достигнет 5-6%, то это будет катастрофой для вторичной недвижимости, так как она просто перестанет продаваться! Ведь это будет означать, что вторичка должна будет продаваться на 30% дешевле аналогичной новостройки (чтобы уровнять ежемесячные платежи по ипотеке)! Что просто невозможно, так как продавцы вторички лучше вообще не будут продавать, чем делать такой дисконт!
Похоже это новая реальность, которую создали нам правительство, застройщики и банкиры, субсидируя ипотечную ставку исключительно на новостррйки @dva_procenta
Похоже это новая реальность, которую создали нам правительство, застройщики и банкиры, субсидируя ипотечную ставку исключительно на новостррйки @dva_procenta
Ну что же друзья, похоже мы всеми парами мчимся к тому, что вторичная недвижимость скоро вообще перестанет продаваться!
Если прогноз по ключевой ставке в 10,5% сбудется, то это приведет к тому, что ставки по ипотеке на вторичку будут в районе 13%. А на новостройки в таком случае льготные ставки будут в районе 5%! Причину, почему с ростом ключевой ставки падает льготная ставка по ипотеке на новостройки я объяснял здесь. В таком случае разрыв между ставками по ипотекам на вторичку и на новостройки увеличится до сумасшедших 8%! Это будет означать, что ежемесячные платежи будут отличаться в 2(!) раза, а значит потенциальные покупатели будут выбирать новостройки. А для того, чтобы сравнять ежемесячные платежи продавцам вторички придется делать скидки в 30-40%, чего они, конечно же, делать не будут, так как «жаба задушит» продавать квартиру с ключами настолько дешевле «виртуальной» новостройки. Именно поэтому продажи вторички скоро могут стать колом! @dva_procenta
Если прогноз по ключевой ставке в 10,5% сбудется, то это приведет к тому, что ставки по ипотеке на вторичку будут в районе 13%. А на новостройки в таком случае льготные ставки будут в районе 5%! Причину, почему с ростом ключевой ставки падает льготная ставка по ипотеке на новостройки я объяснял здесь. В таком случае разрыв между ставками по ипотекам на вторичку и на новостройки увеличится до сумасшедших 8%! Это будет означать, что ежемесячные платежи будут отличаться в 2(!) раза, а значит потенциальные покупатели будут выбирать новостройки. А для того, чтобы сравнять ежемесячные платежи продавцам вторички придется делать скидки в 30-40%, чего они, конечно же, делать не будут, так как «жаба задушит» продавать квартиру с ключами настолько дешевле «виртуальной» новостройки. Именно поэтому продажи вторички скоро могут стать колом! @dva_procenta
Сегодня будет крайне интересная для размышления информация!
Главный ньюсмейкер в недвижимости Марат Хуснуллин недавно сообщил следующее:
«Мы смотрим, как работает ипотека. Мы разогнали эту машину системной работой с губернаторами, ручным управлением строительством. Сейчас ситуация более сложная, но мы должны искать механизмы, как мы будем из этого выходить. Может быть, РАСШИРЯТЬ ЛЬГОТНЫЕ КАТЕГОРИИ ГРАЖДАН».
Ну что-же, похоже наше правительство нашло решение как эти все миллионы квадратных метров новостроек продать.
Они решили переманить в новостройки покупателей из вторички. Всех покупателей переманить! Чтобы любой мало-мальский потенциальный покупатель делал выбор именно в сторону новостройки. И если разрыв между ставками по ипотеке на новостройки и на вторичку продолжит расти такими же темпами как сейчас, то они своего добьются! Подробно об этом я сегодня сделал отдельное видео: https://youtu.be/2N2yVEp87vc
@dva_procenta
Главный ньюсмейкер в недвижимости Марат Хуснуллин недавно сообщил следующее:
«Мы смотрим, как работает ипотека. Мы разогнали эту машину системной работой с губернаторами, ручным управлением строительством. Сейчас ситуация более сложная, но мы должны искать механизмы, как мы будем из этого выходить. Может быть, РАСШИРЯТЬ ЛЬГОТНЫЕ КАТЕГОРИИ ГРАЖДАН».
Ну что-же, похоже наше правительство нашло решение как эти все миллионы квадратных метров новостроек продать.
Они решили переманить в новостройки покупателей из вторички. Всех покупателей переманить! Чтобы любой мало-мальский потенциальный покупатель делал выбор именно в сторону новостройки. И если разрыв между ставками по ипотеке на новостройки и на вторичку продолжит расти такими же темпами как сейчас, то они своего добьются! Подробно об этом я сегодня сделал отдельное видео: https://youtu.be/2N2yVEp87vc
@dva_procenta
Что бы это значило?! Посмотрите какой резкий скачок предложений о продаже квартир на вторичном рынке недвижимости за последний месяц! Предложений стало гораздо больше, чем даже было в допандемийное время.
Не результат ли это того, что владельцы вторички почуяли, что "дело пахнет жаренным"?! @dva_procenta
Не результат ли это того, что владельцы вторички почуяли, что "дело пахнет жаренным"?! @dva_procenta
Средняя ипотечная ставка уже 11,8%! В некоторых банках она уже достигла 15%.
Если учесть, что льготные ставки по ипотеке на новостройки (льготная, семейная, для молодых семей, для семей с 1 ребенком) чуть больше 5%, то разрыв по ставким новостроек со вторичным рынком недвижимости УЖЕ достиг 6%😲! Чем это грозит, я делал пост выше @dva_procenta
Если учесть, что льготные ставки по ипотеке на новостройки (льготная, семейная, для молодых семей, для семей с 1 ребенком) чуть больше 5%, то разрыв по ставким новостроек со вторичным рынком недвижимости УЖЕ достиг 6%😲! Чем это грозит, я делал пост выше @dva_procenta
Посмотрите, что происходит на вторичном рынке недвижимости Москвы!😳 Мало того, что произошёл гигантский рекордный рост предложений (график от Сбериндекса здесь), так ещё и продавцы стали выставлять свои квартиры в декабре 2021г в среднем на 20 000р дешевле за квадратный метр чем месяцем ранее! То есть сейчас уровень цен квадратного метра в объявлениях на вторичном рынке недвижимости Москвы установился на уровне ноября 2020г! @dva_procenta
Есть мнение, что из-за гигантского разрыва в ипотечных ставках покупатели разделятся: с ипотекой будут покупать квартиры в новостройках, а с наличкой будут покупать вторичную недвижимость.
Но это не так!
Покупателям с наличкой будет гораздо выгоднее купить новостройку, НО в ипотеку под 5%, а оставшиеся деньги положить на вклад в банке под 9-10%! Если рассматривать на примере цены квартиры в 10 млн рублей (на картинке), то тогда ежемесячный платеж по ипотеке составит менее 53 000р, а ежемесячный доход от вклада 61 000р! Такой покупатель в итоге приобретет новостройку не за 10 миллионов, а за 2млн (первоначальный взнос)!
Вывод: люди с наличкой тоже НЕ будут теперь покупать вторичную недвижимость. Подробно об этом я рассказал в видео: https://youtu.be/ofMeiIw9kAs @dva_procenta
Но это не так!
Покупателям с наличкой будет гораздо выгоднее купить новостройку, НО в ипотеку под 5%, а оставшиеся деньги положить на вклад в банке под 9-10%! Если рассматривать на примере цены квартиры в 10 млн рублей (на картинке), то тогда ежемесячный платеж по ипотеке составит менее 53 000р, а ежемесячный доход от вклада 61 000р! Такой покупатель в итоге приобретет новостройку не за 10 миллионов, а за 2млн (первоначальный взнос)!
Вывод: люди с наличкой тоже НЕ будут теперь покупать вторичную недвижимость. Подробно об этом я рассказал в видео: https://youtu.be/ofMeiIw9kAs @dva_procenta