Всё больше и больше людей приходят к выводу, что цены на недвижимость запредельные для нашей экономики. Вот и заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Ефимов считает, что:
«В ближайшее время на рынке недвижимости будет либо фиксация цен, либо даже какая-то корректировка вниз».
Вот мы и услышали фразу «корректировка вниз» уже и от заммэра, что мягко говоря удивительно @dva_procenta
«В ближайшее время на рынке недвижимости будет либо фиксация цен, либо даже какая-то корректировка вниз».
Вот мы и услышали фразу «корректировка вниз» уже и от заммэра, что мягко говоря удивительно @dva_procenta
В Москве ожидаемо застройщики под соусом "новогодних распродаж" продлили ноябрьские скидки размер которых достиг 15%. И это только начало, так как в следующем году эксперты ожидают падение выдачи ипотек на 20%. Это связано с растущей ключевой ставкой, а следовательно и со ставкой по ипотеке
@dva_procenta
@dva_procenta
В Москве новостройки разбираются как горячие пирожки?
НЕТ, НЕТ и ещё раз НЕТ!
Я уже год слежу за динамикой проектных остатков (ещё непроданные квартиры) у застройщиков Старой Москвы. И что мы видим? А то, что количество проектных остатков стремительно растёт и достигло 63,4% от общего объема! Уже дошло до того, что две из трёх квартир в новостройках ещё не нашли для себя покупателя. Это даже хуже ужасной ситуации в Питере!
Но то ли ещё будет! 90 млн. квадратных метров жилья (Рекорд!) было построено в этом году, а в последующих будет ещё больше. Цель ведь 120 млн.кв.м в год! Что тогда будет с проектными остатками у застройщиков? Не напоминает ли Вам это ситуацию в Китае? @dva_procenta
НЕТ, НЕТ и ещё раз НЕТ!
Я уже год слежу за динамикой проектных остатков (ещё непроданные квартиры) у застройщиков Старой Москвы. И что мы видим? А то, что количество проектных остатков стремительно растёт и достигло 63,4% от общего объема! Уже дошло до того, что две из трёх квартир в новостройках ещё не нашли для себя покупателя. Это даже хуже ужасной ситуации в Питере!
Но то ли ещё будет! 90 млн. квадратных метров жилья (Рекорд!) было построено в этом году, а в последующих будет ещё больше. Цель ведь 120 млн.кв.м в год! Что тогда будет с проектными остатками у застройщиков? Не напоминает ли Вам это ситуацию в Китае? @dva_procenta
Продолжаю следить за РЕАЛЬНЫМИ ипотечными ставками.
Я недавно делал пост, где было видно, что реальные ипотечные ставки УЖЕ перевалили за 10%!
Но, похоже, динамика роста только увеличивается.
Вот, что показывает нам Ипотечный индекс Русипотеки* за прошедшую неделю:
Вторичный рынок - 10,34%;
Первичный рынок - 10,30%;
Рефинансирование - 10,11%.
То есть реальная ставка по ипотеке уже во всю стремится к 11%!
@dva_procenta
* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения топ-20 ипотечных банков Высшей ипотечной лиги. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.
Я недавно делал пост, где было видно, что реальные ипотечные ставки УЖЕ перевалили за 10%!
Но, похоже, динамика роста только увеличивается.
Вот, что показывает нам Ипотечный индекс Русипотеки* за прошедшую неделю:
Вторичный рынок - 10,34%;
Первичный рынок - 10,30%;
Рефинансирование - 10,11%.
То есть реальная ставка по ипотеке уже во всю стремится к 11%!
@dva_procenta
* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения топ-20 ипотечных банков Высшей ипотечной лиги. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.
Telegram
2% - Владимир Недыхалов
Средняя ипотечная ставка (без учёта льготных и субсидированных программ) перевалила за психологическую отметку 10%! Как на новостройки, так и на вторичную недвижимость. А как мы знаем, ипотечная ставка НАПРЯМУЮ влияет на спрос. Чем выше ставка, тем меньше…
Уже сейчас РЕАЛЬНАЯ ставка по ипотеке перевалила за 10%.
НО! Уже звучат мнения (см. верхнюю картинку), что к середине следующего года ставка поднимется ещё выше! Вплоть до 14%!
Если эти прогнозы сбудутся, то по количеству выданных ипотек мы откатимся на уровень 2015-16гг, так как есть прямая зависимость между ставкой по ипотеке и количеством желающих её взять (см. нижнюю картинку). А тогда, в 2015-16гг, при ставке по ипотеке 13% выдавалось примерно 700-800 000 ипотек в год, что в более чем 2 раза меньше, чем сейчас.
Но это ещё не всё! Нужно учесть факт, что раньше (в 2015-16гг) люди покупали в ипотеку только каждую вторую квартиру. То есть если выдали 700 000 ипотек, то это значит, что люди суммарно купили 1 400 000 квартир. А сейчас люди покупают только при помощи ипотеки! И это значит, что итоговые продажи в следующем году сулят быть ниже в 2 раза, чем в 2015-16гг! @dva_procenta
НО! Уже звучат мнения (см. верхнюю картинку), что к середине следующего года ставка поднимется ещё выше! Вплоть до 14%!
Если эти прогнозы сбудутся, то по количеству выданных ипотек мы откатимся на уровень 2015-16гг, так как есть прямая зависимость между ставкой по ипотеке и количеством желающих её взять (см. нижнюю картинку). А тогда, в 2015-16гг, при ставке по ипотеке 13% выдавалось примерно 700-800 000 ипотек в год, что в более чем 2 раза меньше, чем сейчас.
Но это ещё не всё! Нужно учесть факт, что раньше (в 2015-16гг) люди покупали в ипотеку только каждую вторую квартиру. То есть если выдали 700 000 ипотек, то это значит, что люди суммарно купили 1 400 000 квартир. А сейчас люди покупают только при помощи ипотеки! И это значит, что итоговые продажи в следующем году сулят быть ниже в 2 раза, чем в 2015-16гг! @dva_procenta
😕Произошёл по какой-то причине сбой у меня в телеграм-канале и, к сожалению, удалилась вся история комментариев. Пришлось подключать их заново. Приношу извинения за неудобство
Первая ловушка: Покупка новостройки за наличные.
Дело в том, что сейчас застройщики полностью поменяли свою стратегию продаж и в ней не осталось места для людей с живыми деньгами! Теперь застройщики ориентируются только на покупателей с ипотечным плечом. Поэтому застройщики начали субсидировать ипотечную ставку, опуская её практически до 0! 0,1% - это уже норма.
Так вот, дорогие покупатели без ипотеки, если Вы купите сейчас квартиру в новостройке за кэш, то Вы переплатите всю ту надбавку, что накинул застройщик к цене квадратного метра, чтобы снизить ипотечную ставку!
Выше я прикрепил расчёт, где видно, что если, например, у застройщика можно купить квартиру по ставке 0,1%, то это значит, что по факту она стОит в полтора раза дешевле!
Если человеку с ипотекой это не важно, так как ежемесячный платеж остался прежним, то покупателю без ипотеки это нужно учитывать при принятии решения, какую квартиру и у кого брать @dva_procenta
Дело в том, что сейчас застройщики полностью поменяли свою стратегию продаж и в ней не осталось места для людей с живыми деньгами! Теперь застройщики ориентируются только на покупателей с ипотечным плечом. Поэтому застройщики начали субсидировать ипотечную ставку, опуская её практически до 0! 0,1% - это уже норма.
Так вот, дорогие покупатели без ипотеки, если Вы купите сейчас квартиру в новостройке за кэш, то Вы переплатите всю ту надбавку, что накинул застройщик к цене квадратного метра, чтобы снизить ипотечную ставку!
Выше я прикрепил расчёт, где видно, что если, например, у застройщика можно купить квартиру по ставке 0,1%, то это значит, что по факту она стОит в полтора раза дешевле!
Если человеку с ипотекой это не важно, так как ежемесячный платеж остался прежним, то покупателю без ипотеки это нужно учитывать при принятии решения, какую квартиру и у кого брать @dva_procenta
Вторая ловушка: Покупка новостройки по крайне низкой ипотечной ставке.
Застройщик изначально накрутил цену на квартиру, чтобы понизить ипотечную ставку. То есть, другими словами, эта низкая ипотечная ставка уже заложена в цене квартиры.
Но это ещё не всё!
Дело в том, что такие покупатели (с субсидированной ипотечной ставкой) лишают себя в будущем очень важного права, которое есть у каждого ипотечника. Это рефинансировать свою ипотеку, если вдруг, через год-два-три-пять, ипотечные ставки снова пойдут вниз и рыночная ставка будет гораздо ниже, чем нынешние 9-10%. А это архиважно, так как ипотека с нами надолго, и с большой вероятностью за это время мы переживём несколько циклов взлётов и падений средней ипотечной ставки @dva_procenta
Застройщик изначально накрутил цену на квартиру, чтобы понизить ипотечную ставку. То есть, другими словами, эта низкая ипотечная ставка уже заложена в цене квартиры.
Но это ещё не всё!
Дело в том, что такие покупатели (с субсидированной ипотечной ставкой) лишают себя в будущем очень важного права, которое есть у каждого ипотечника. Это рефинансировать свою ипотеку, если вдруг, через год-два-три-пять, ипотечные ставки снова пойдут вниз и рыночная ставка будет гораздо ниже, чем нынешние 9-10%. А это архиважно, так как ипотека с нами надолго, и с большой вероятностью за это время мы переживём несколько циклов взлётов и падений средней ипотечной ставки @dva_procenta
Третья ловушка: Покупка новостройки для последующей перепродажи (надежда на покупателя с ипотекой).
Есть такая жизненная поговорка: что позволено Юпитеру, то не позволено быку. Не получится нам, простым покупателям, продать новостройку по той же цене, что выставляют застройщики! Ведь мы будем вынуждены продавать эту квартиру в новостройке по реальным ценам и по реальным ставкам по ипотеке. В отличие от застройщиков. Застройщики (благодаря крайне низкой ставке по ипотеке) продают сейчас квартиры гораздо дороже реальной их стоимости.
Выше я прикрепил сравнение, которое будет делать потенциальный покупатель. Как мы видим, ежемесячный платеж по квартире перекупа будет в 2(!) раза больше, чем по квартире застройщика! Естественно, что потенциальный покупатель выберет застройщика, а нам повертит пальцем у виска @dva_procenta
Есть такая жизненная поговорка: что позволено Юпитеру, то не позволено быку. Не получится нам, простым покупателям, продать новостройку по той же цене, что выставляют застройщики! Ведь мы будем вынуждены продавать эту квартиру в новостройке по реальным ценам и по реальным ставкам по ипотеке. В отличие от застройщиков. Застройщики (благодаря крайне низкой ставке по ипотеке) продают сейчас квартиры гораздо дороже реальной их стоимости.
Выше я прикрепил сравнение, которое будет делать потенциальный покупатель. Как мы видим, ежемесячный платеж по квартире перекупа будет в 2(!) раза больше, чем по квартире застройщика! Естественно, что потенциальный покупатель выберет застройщика, а нам повертит пальцем у виска @dva_procenta
Четвертая ловушка: Покупка новостройки для последующей перепродажи (надежда на покупателя без ипотеки).
Такие покупатели тоже выберут квартиру у застройщика, а не у перекупа.
Если есть такая возможность, как ипотека под 0,1%, то они лучше купят при помощи ипотеки (хотя могут и без неё), а свои живые деньги положат на депозит под 7-8%. Они тогда даже в наваре будут оставаться! @dva_procenta
Такие покупатели тоже выберут квартиру у застройщика, а не у перекупа.
Если есть такая возможность, как ипотека под 0,1%, то они лучше купят при помощи ипотеки (хотя могут и без неё), а свои живые деньги положат на депозит под 7-8%. Они тогда даже в наваре будут оставаться! @dva_procenta
Пятая ловушка: Нужно успеть купить новостройку, пока процент по ипотеке не поднялся вслед за ключевой ставкой.
Как раз-таки, наоборот!
Со временем ставки по ипотеке на новостройки будут и дальше опускаться. Ведь сейчас сложилась просто уникальная ситуация: ключевая ставка растёт, а льготная ставка по ипотеке на новостройки, наоборот, падает!
Это происходит из-за того, что льготная ипотека (семейная, для семей с одним и с двумя детьми, военная и так далее) субсидируется государством! Размер компенсации высчитывается по формуле (см. картинку).
Из формулы видно, что реально из-за щедрости нашего правительства, банки сейчас выдают льготные ипотеки под 11,5%, так как им государство доплачивает 4,5%! А рыночная-то ставка 9-10%, то есть на 2% ниже. Поэтому банки в погоне за клиентами сами снижают льготную ставку по ипотеке. Сбербанк выдаёт её сейчас не под 7%, как положено, а под 5,85%.
Поэтому вывод следующий: чем выше ключевая ставка, тем будут ниже льготные ипотечные ставки на новостройки @dva_procenta
Как раз-таки, наоборот!
Со временем ставки по ипотеке на новостройки будут и дальше опускаться. Ведь сейчас сложилась просто уникальная ситуация: ключевая ставка растёт, а льготная ставка по ипотеке на новостройки, наоборот, падает!
Это происходит из-за того, что льготная ипотека (семейная, для семей с одним и с двумя детьми, военная и так далее) субсидируется государством! Размер компенсации высчитывается по формуле (см. картинку).
Из формулы видно, что реально из-за щедрости нашего правительства, банки сейчас выдают льготные ипотеки под 11,5%, так как им государство доплачивает 4,5%! А рыночная-то ставка 9-10%, то есть на 2% ниже. Поэтому банки в погоне за клиентами сами снижают льготную ставку по ипотеке. Сбербанк выдаёт её сейчас не под 7%, как положено, а под 5,85%.
Поэтому вывод следующий: чем выше ключевая ставка, тем будут ниже льготные ипотечные ставки на новостройки @dva_procenta
Шестая ловушка: У застройщика квартиры быстро раскупаются, поэтому надо торопиться, пока что-то у него ещё осталось.
Торопиться тут точно не надо! Особенно сейчас!
У застройщиков очень много непроданных квартир (см. картинку), только они их от нас скрывают, чтобы создать искусственный дефицит, а значит и ажиотаж!
В Москве сейчас у застройщиков ещё НЕ продано 63,4% квартир!
В ноябре у них было всего почти 179 200 квартир, из которых продано было всего лишь 65 600. А НЕ продано аж 113 600 квартир! И при этом количество лотов на экспозиции, то есть те, что нам показывают в отделах продаж, 31 300 квартир (из 113 000 возможных). Соответственно застройщики нам показывают только 28% от ещё непроданных квартир! @dva_procenta
Торопиться тут точно не надо! Особенно сейчас!
У застройщиков очень много непроданных квартир (см. картинку), только они их от нас скрывают, чтобы создать искусственный дефицит, а значит и ажиотаж!
В Москве сейчас у застройщиков ещё НЕ продано 63,4% квартир!
В ноябре у них было всего почти 179 200 квартир, из которых продано было всего лишь 65 600. А НЕ продано аж 113 600 квартир! И при этом количество лотов на экспозиции, то есть те, что нам показывают в отделах продаж, 31 300 квартир (из 113 000 возможных). Соответственно застройщики нам показывают только 28% от ещё непроданных квартир! @dva_procenta
Седьмая ловушка: Смотреть только на цену новостройки, по принципу, брать то, на что хватает денег.
Стоп! Здесь может таиться очень коварная ловушка!
Даже если у дешевой новостройки с юридической частью будет всё в порядке, есть огромная вероятность купить себе квартиру в потенциальном гетто!
Я даже делал уже видео по этому поводу, посмотрите обязательно! https://youtu.be/l_5piiBlLaI
Или вот ещё неприятный нюанс, я делал этот пост ранее.
Очень отрезвляющие ролики! @dva_procenta
Стоп! Здесь может таиться очень коварная ловушка!
Даже если у дешевой новостройки с юридической частью будет всё в порядке, есть огромная вероятность купить себе квартиру в потенциальном гетто!
Я даже делал уже видео по этому поводу, посмотрите обязательно! https://youtu.be/l_5piiBlLaI
Или вот ещё неприятный нюанс, я делал этот пост ранее.
Очень отрезвляющие ролики! @dva_procenta
YouTube
Первое гетто в России?! Новая Москва "ОТЛИЧИЛАСЬ"! Квартиры в Новостройках [2022]
В поселении Сосенское (Новая Москва, Коммунарка) 45% от всего населения - МИГРАНТЫ! Этого и стоило ожидать, так как этому способствует такая недвижимость как "Человейники", то есть огромные комплексы новостроек на тысячи и тысячи квартир
По вопросам рекламы:…
По вопросам рекламы:…
Восьмая ловушка: Это покупать квартиру в новостройках, как способ СОХРАНИТЬ сбережения, без цели заработать или приумножить.
Если у Вас причина покупки только эта, то я призываю сто раз подумать! Не забывайте, квартира — это рублёвое вложение., а хранить свои сбережения в рублях, ну это так себе решение.
Да, если посмотреть на график цен квадратного метра в Москве В РУБЛЯХ (см. верхний график), то можно подумать, что покупка недвижимости — это спасение от инфляции и прекрасное сохранение денег, ведь в длительной перспективе у цены квадратного метра постоянный рост.
Но!
Давайте посмотрим на график цен квадратного метра в Москве В ДОЛЛАРАХ (см. нижний график). Колоссальная разница с рублёвым графиком, согласитесь.
Дорогие друзья, а вот если ориентироваться на график в долларах, то кажется ли теперь недвижимость хорошим сохранением сбережений??? @dva_procenta
Если у Вас причина покупки только эта, то я призываю сто раз подумать! Не забывайте, квартира — это рублёвое вложение., а хранить свои сбережения в рублях, ну это так себе решение.
Да, если посмотреть на график цен квадратного метра в Москве В РУБЛЯХ (см. верхний график), то можно подумать, что покупка недвижимости — это спасение от инфляции и прекрасное сохранение денег, ведь в длительной перспективе у цены квадратного метра постоянный рост.
Но!
Давайте посмотрим на график цен квадратного метра в Москве В ДОЛЛАРАХ (см. нижний график). Колоссальная разница с рублёвым графиком, согласитесь.
Дорогие друзья, а вот если ориентироваться на график в долларах, то кажется ли теперь недвижимость хорошим сохранением сбережений??? @dva_procenta
Мои зрители в Ютубе знают, что в апреле прошлого года я приобрел чудо-комнату, в которой сейчас делаю ремонт. Я по этому поводу даже делал видео. Если Вы его не смотрели, то посмотрите обязательно.
Так вот, мы нашли в этой комнате КЛАД!!
Он был реально замурован в стене и кто-то действительно его прятал. И, честно говоря, я в первый момент подумал, что там не было ничего ценного, но благодаря местным жителям я поменял мнение!
Вот слова жительницы Галины:
"Сколько интересного находят некоторые (счастливые) жители нашего дома при ремонтах.
Это - целая коллекция предметов ушедшего времени, обнаруженная во время ремонта знаменитой мастерской на последнем этаже дворового флигеля.
Тут и билет на поезд, и спичечный коробок Criterion, письмо со штампом 08.06.1945 - первый месяц после войны, адресат - новое имя жителя дома, Николай Евгеньевич Муратов (1908—1992) — советский художник-график, оказывается, жил у нас в 1945.
Забавный рисунок зайца - вдруг самого Пархоменко? Не все же писать Ленина" @dva_procenta
Так вот, мы нашли в этой комнате КЛАД!!
Он был реально замурован в стене и кто-то действительно его прятал. И, честно говоря, я в первый момент подумал, что там не было ничего ценного, но благодаря местным жителям я поменял мнение!
Вот слова жительницы Галины:
"Сколько интересного находят некоторые (счастливые) жители нашего дома при ремонтах.
Это - целая коллекция предметов ушедшего времени, обнаруженная во время ремонта знаменитой мастерской на последнем этаже дворового флигеля.
Тут и билет на поезд, и спичечный коробок Criterion, письмо со штампом 08.06.1945 - первый месяц после войны, адресат - новое имя жителя дома, Николай Евгеньевич Муратов (1908—1992) — советский художник-график, оказывается, жил у нас в 1945.
Забавный рисунок зайца - вдруг самого Пархоменко? Не все же писать Ленина" @dva_procenta
Очень грустные новости для продавцов как вторички так и новостроек. Банк Номер Два сделал ставку по ипотеке двухзначной! Ждём соответствующего повышения и от Сбербанка.
Как уже всем известно, спрос на квартиры напрямую зависит от размера ипотечной ставки. Ставка по ипотеке 10,3% - это примерно уровень 2018г. @dva_procenta
Как уже всем известно, спрос на квартиры напрямую зависит от размера ипотечной ставки. Ставка по ипотеке 10,3% - это примерно уровень 2018г. @dva_procenta
Абсолютно согласен с мнением Ильи Володько (см. вложение). Размер будущего падения цен на квартиры будет зависеть от того, насколько был сильным предыдущий рост. Особенно это касается вторичной недвижимости, так как в новостройках застройщики продолжают всеми силами удерживать низкой ипотечную ставку. Правда удерживают ставку от роста застройщики за свой счёт, а это ни что иное, как скрытая скидка @dva_procenta