Ну что же, а теперь самое интересное!
Продолжаю разбирать и дальше статистику по новостройкам Питера от bnmap.pro. Как мы уже выяснили ранее, непроданных квартир у застройщиков сейчас увеличилось до рекордных 59%! Так же мы выяснили, что с января по октябрь 2021 года застройщики продали на 19,1% меньше квартир, чем за этот же период 2020г и на 15,1% меньше, чем в 2019г.
Но это ещё цветочки!
Официальные цены в отделах продаж продолжают расти и достигли уже цены в 214 200р за м2 (на рисунке справа). НО! Реальная цена метра квадратного в сделках (на рисунке слева) оказалась гораздо ниже! Более того, в ноябре относительно октября цена м2 НЕ выросла, а наоборот УПАЛА! По факту реальная цена квадратного метра в сделках в ноябре была 179 800 рублей за м2. То есть на почти 35 000(!!!) рублей ниже (или минус 15%) от официально запрашиваемых цен (214 200р за м2) в отделах продаж застройщиков @dva_procenta
Продолжаю разбирать и дальше статистику по новостройкам Питера от bnmap.pro. Как мы уже выяснили ранее, непроданных квартир у застройщиков сейчас увеличилось до рекордных 59%! Так же мы выяснили, что с января по октябрь 2021 года застройщики продали на 19,1% меньше квартир, чем за этот же период 2020г и на 15,1% меньше, чем в 2019г.
Но это ещё цветочки!
Официальные цены в отделах продаж продолжают расти и достигли уже цены в 214 200р за м2 (на рисунке справа). НО! Реальная цена метра квадратного в сделках (на рисунке слева) оказалась гораздо ниже! Более того, в ноябре относительно октября цена м2 НЕ выросла, а наоборот УПАЛА! По факту реальная цена квадратного метра в сделках в ноябре была 179 800 рублей за м2. То есть на почти 35 000(!!!) рублей ниже (или минус 15%) от официально запрашиваемых цен (214 200р за м2) в отделах продаж застройщиков @dva_procenta
Вот мы и дождались ипотечную ставку почти 0% на весь срок! Вернее 0,1%. Напомню, сейчас реальные ставки по ипотеке на новостройки без субсидий и льгот в районе 10%.
А теперь давайте посчитаем, какая реальная цена новостроек у этого застройщика. Это очень важно для инвесторов, так как после первой продажи новостройка сразу превращается по факту во вторичку и продавать её придётся по рыночной ипотечной ставке! Ведь льготы и субсидии на вторичную недвижимость не распространяются. Так вот, ежемесячный платеж за квартиру в новостройке ценой 10 000 000р с первоначальным взносом 15% и с ипотечной ставкой 0,1% на 10 лет равен 71 191р. Такой же ежемесячный платеж, но при рыночной ставке по ипотеке в 10%, получается за квартиру ценой…. 7 000 000 рублей!
Вот такой нехитрый расчёт на ипотечном калькуляторе отчётливо нам показал реальную стоимость квартир у конкретного застройщика. По факту, квартиры у него стоят дешевле на 30%, чем сейчас он за них просит @dva_procenta
А теперь давайте посчитаем, какая реальная цена новостроек у этого застройщика. Это очень важно для инвесторов, так как после первой продажи новостройка сразу превращается по факту во вторичку и продавать её придётся по рыночной ипотечной ставке! Ведь льготы и субсидии на вторичную недвижимость не распространяются. Так вот, ежемесячный платеж за квартиру в новостройке ценой 10 000 000р с первоначальным взносом 15% и с ипотечной ставкой 0,1% на 10 лет равен 71 191р. Такой же ежемесячный платеж, но при рыночной ставке по ипотеке в 10%, получается за квартиру ценой…. 7 000 000 рублей!
Вот такой нехитрый расчёт на ипотечном калькуляторе отчётливо нам показал реальную стоимость квартир у конкретного застройщика. По факту, квартиры у него стоят дешевле на 30%, чем сейчас он за них просит @dva_procenta
ЦБ поднял ставку сразу на 1% до 8,5%. Это значит, что ставки по обычной ипотеке станут ещё выше, а ставки по льготным ипотекам ещё ниже (за счёт компенсации от государства, так как эта компенсация привязана к ключевой ставке) @dva_procenta
Сбербанк увеличил максимальный возраст для погашения ипотеки до 75 лет (раньше был 65 лет).
Это как?!
У нас люди выходят на пенсию в 65 лет и размера её (пенсии) едва хватает на жизнь, тут не до ипотеки! На что рассчитывает Сбербанк? Что будут помогать платить ежемесячный платеж дети этих пенсионеров? Или они там что-то знают, чего не знаем мы и пенсионный возраст скоро ещё сдвинут?@dva_procenta
Это как?!
У нас люди выходят на пенсию в 65 лет и размера её (пенсии) едва хватает на жизнь, тут не до ипотеки! На что рассчитывает Сбербанк? Что будут помогать платить ежемесячный платеж дети этих пенсионеров? Или они там что-то знают, чего не знаем мы и пенсионный возраст скоро ещё сдвинут?@dva_procenta
Вслед за Fitch рейтингововое агентство S&P Global так же решило понизить рейтинг Evergrande до "выборочного дефолта". Китайский застройщик не выполнил свои обязательства по облигациям иностранных компаний, что вызовет перекрестные дефолты дальше по цепочке на $19,2млрд!
Вот Вам и цепная реакция в действии! А ведь сейчас речь идёт пока небольших суммах невыплат китайским застройщиком. И то эти мелкие суммы дают мультипликативный эффект на почти $20млрд! Боюсь представить какой эффект произведёт на мировую экономику невыплата полного долга Evergrande в $300млрд
@dva_procenta
Вот Вам и цепная реакция в действии! А ведь сейчас речь идёт пока небольших суммах невыплат китайским застройщиком. И то эти мелкие суммы дают мультипликативный эффект на почти $20млрд! Боюсь представить какой эффект произведёт на мировую экономику невыплата полного долга Evergrande в $300млрд
@dva_procenta
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Коротко о "комфортной" жизни в человейниках😔
@dva_procenta
@dva_procenta
Всё больше и больше людей приходят к выводу, что цены на недвижимость запредельные для нашей экономики. Вот и заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Ефимов считает, что:
«В ближайшее время на рынке недвижимости будет либо фиксация цен, либо даже какая-то корректировка вниз».
Вот мы и услышали фразу «корректировка вниз» уже и от заммэра, что мягко говоря удивительно @dva_procenta
«В ближайшее время на рынке недвижимости будет либо фиксация цен, либо даже какая-то корректировка вниз».
Вот мы и услышали фразу «корректировка вниз» уже и от заммэра, что мягко говоря удивительно @dva_procenta
В Москве ожидаемо застройщики под соусом "новогодних распродаж" продлили ноябрьские скидки размер которых достиг 15%. И это только начало, так как в следующем году эксперты ожидают падение выдачи ипотек на 20%. Это связано с растущей ключевой ставкой, а следовательно и со ставкой по ипотеке
@dva_procenta
@dva_procenta
В Москве новостройки разбираются как горячие пирожки?
НЕТ, НЕТ и ещё раз НЕТ!
Я уже год слежу за динамикой проектных остатков (ещё непроданные квартиры) у застройщиков Старой Москвы. И что мы видим? А то, что количество проектных остатков стремительно растёт и достигло 63,4% от общего объема! Уже дошло до того, что две из трёх квартир в новостройках ещё не нашли для себя покупателя. Это даже хуже ужасной ситуации в Питере!
Но то ли ещё будет! 90 млн. квадратных метров жилья (Рекорд!) было построено в этом году, а в последующих будет ещё больше. Цель ведь 120 млн.кв.м в год! Что тогда будет с проектными остатками у застройщиков? Не напоминает ли Вам это ситуацию в Китае? @dva_procenta
НЕТ, НЕТ и ещё раз НЕТ!
Я уже год слежу за динамикой проектных остатков (ещё непроданные квартиры) у застройщиков Старой Москвы. И что мы видим? А то, что количество проектных остатков стремительно растёт и достигло 63,4% от общего объема! Уже дошло до того, что две из трёх квартир в новостройках ещё не нашли для себя покупателя. Это даже хуже ужасной ситуации в Питере!
Но то ли ещё будет! 90 млн. квадратных метров жилья (Рекорд!) было построено в этом году, а в последующих будет ещё больше. Цель ведь 120 млн.кв.м в год! Что тогда будет с проектными остатками у застройщиков? Не напоминает ли Вам это ситуацию в Китае? @dva_procenta
Продолжаю следить за РЕАЛЬНЫМИ ипотечными ставками.
Я недавно делал пост, где было видно, что реальные ипотечные ставки УЖЕ перевалили за 10%!
Но, похоже, динамика роста только увеличивается.
Вот, что показывает нам Ипотечный индекс Русипотеки* за прошедшую неделю:
Вторичный рынок - 10,34%;
Первичный рынок - 10,30%;
Рефинансирование - 10,11%.
То есть реальная ставка по ипотеке уже во всю стремится к 11%!
@dva_procenta
* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения топ-20 ипотечных банков Высшей ипотечной лиги. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.
Я недавно делал пост, где было видно, что реальные ипотечные ставки УЖЕ перевалили за 10%!
Но, похоже, динамика роста только увеличивается.
Вот, что показывает нам Ипотечный индекс Русипотеки* за прошедшую неделю:
Вторичный рынок - 10,34%;
Первичный рынок - 10,30%;
Рефинансирование - 10,11%.
То есть реальная ставка по ипотеке уже во всю стремится к 11%!
@dva_procenta
* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения топ-20 ипотечных банков Высшей ипотечной лиги. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.
Telegram
2% - Владимир Недыхалов
Средняя ипотечная ставка (без учёта льготных и субсидированных программ) перевалила за психологическую отметку 10%! Как на новостройки, так и на вторичную недвижимость. А как мы знаем, ипотечная ставка НАПРЯМУЮ влияет на спрос. Чем выше ставка, тем меньше…
Уже сейчас РЕАЛЬНАЯ ставка по ипотеке перевалила за 10%.
НО! Уже звучат мнения (см. верхнюю картинку), что к середине следующего года ставка поднимется ещё выше! Вплоть до 14%!
Если эти прогнозы сбудутся, то по количеству выданных ипотек мы откатимся на уровень 2015-16гг, так как есть прямая зависимость между ставкой по ипотеке и количеством желающих её взять (см. нижнюю картинку). А тогда, в 2015-16гг, при ставке по ипотеке 13% выдавалось примерно 700-800 000 ипотек в год, что в более чем 2 раза меньше, чем сейчас.
Но это ещё не всё! Нужно учесть факт, что раньше (в 2015-16гг) люди покупали в ипотеку только каждую вторую квартиру. То есть если выдали 700 000 ипотек, то это значит, что люди суммарно купили 1 400 000 квартир. А сейчас люди покупают только при помощи ипотеки! И это значит, что итоговые продажи в следующем году сулят быть ниже в 2 раза, чем в 2015-16гг! @dva_procenta
НО! Уже звучат мнения (см. верхнюю картинку), что к середине следующего года ставка поднимется ещё выше! Вплоть до 14%!
Если эти прогнозы сбудутся, то по количеству выданных ипотек мы откатимся на уровень 2015-16гг, так как есть прямая зависимость между ставкой по ипотеке и количеством желающих её взять (см. нижнюю картинку). А тогда, в 2015-16гг, при ставке по ипотеке 13% выдавалось примерно 700-800 000 ипотек в год, что в более чем 2 раза меньше, чем сейчас.
Но это ещё не всё! Нужно учесть факт, что раньше (в 2015-16гг) люди покупали в ипотеку только каждую вторую квартиру. То есть если выдали 700 000 ипотек, то это значит, что люди суммарно купили 1 400 000 квартир. А сейчас люди покупают только при помощи ипотеки! И это значит, что итоговые продажи в следующем году сулят быть ниже в 2 раза, чем в 2015-16гг! @dva_procenta
😕Произошёл по какой-то причине сбой у меня в телеграм-канале и, к сожалению, удалилась вся история комментариев. Пришлось подключать их заново. Приношу извинения за неудобство
Первая ловушка: Покупка новостройки за наличные.
Дело в том, что сейчас застройщики полностью поменяли свою стратегию продаж и в ней не осталось места для людей с живыми деньгами! Теперь застройщики ориентируются только на покупателей с ипотечным плечом. Поэтому застройщики начали субсидировать ипотечную ставку, опуская её практически до 0! 0,1% - это уже норма.
Так вот, дорогие покупатели без ипотеки, если Вы купите сейчас квартиру в новостройке за кэш, то Вы переплатите всю ту надбавку, что накинул застройщик к цене квадратного метра, чтобы снизить ипотечную ставку!
Выше я прикрепил расчёт, где видно, что если, например, у застройщика можно купить квартиру по ставке 0,1%, то это значит, что по факту она стОит в полтора раза дешевле!
Если человеку с ипотекой это не важно, так как ежемесячный платеж остался прежним, то покупателю без ипотеки это нужно учитывать при принятии решения, какую квартиру и у кого брать @dva_procenta
Дело в том, что сейчас застройщики полностью поменяли свою стратегию продаж и в ней не осталось места для людей с живыми деньгами! Теперь застройщики ориентируются только на покупателей с ипотечным плечом. Поэтому застройщики начали субсидировать ипотечную ставку, опуская её практически до 0! 0,1% - это уже норма.
Так вот, дорогие покупатели без ипотеки, если Вы купите сейчас квартиру в новостройке за кэш, то Вы переплатите всю ту надбавку, что накинул застройщик к цене квадратного метра, чтобы снизить ипотечную ставку!
Выше я прикрепил расчёт, где видно, что если, например, у застройщика можно купить квартиру по ставке 0,1%, то это значит, что по факту она стОит в полтора раза дешевле!
Если человеку с ипотекой это не важно, так как ежемесячный платеж остался прежним, то покупателю без ипотеки это нужно учитывать при принятии решения, какую квартиру и у кого брать @dva_procenta
Вторая ловушка: Покупка новостройки по крайне низкой ипотечной ставке.
Застройщик изначально накрутил цену на квартиру, чтобы понизить ипотечную ставку. То есть, другими словами, эта низкая ипотечная ставка уже заложена в цене квартиры.
Но это ещё не всё!
Дело в том, что такие покупатели (с субсидированной ипотечной ставкой) лишают себя в будущем очень важного права, которое есть у каждого ипотечника. Это рефинансировать свою ипотеку, если вдруг, через год-два-три-пять, ипотечные ставки снова пойдут вниз и рыночная ставка будет гораздо ниже, чем нынешние 9-10%. А это архиважно, так как ипотека с нами надолго, и с большой вероятностью за это время мы переживём несколько циклов взлётов и падений средней ипотечной ставки @dva_procenta
Застройщик изначально накрутил цену на квартиру, чтобы понизить ипотечную ставку. То есть, другими словами, эта низкая ипотечная ставка уже заложена в цене квартиры.
Но это ещё не всё!
Дело в том, что такие покупатели (с субсидированной ипотечной ставкой) лишают себя в будущем очень важного права, которое есть у каждого ипотечника. Это рефинансировать свою ипотеку, если вдруг, через год-два-три-пять, ипотечные ставки снова пойдут вниз и рыночная ставка будет гораздо ниже, чем нынешние 9-10%. А это архиважно, так как ипотека с нами надолго, и с большой вероятностью за это время мы переживём несколько циклов взлётов и падений средней ипотечной ставки @dva_procenta
Третья ловушка: Покупка новостройки для последующей перепродажи (надежда на покупателя с ипотекой).
Есть такая жизненная поговорка: что позволено Юпитеру, то не позволено быку. Не получится нам, простым покупателям, продать новостройку по той же цене, что выставляют застройщики! Ведь мы будем вынуждены продавать эту квартиру в новостройке по реальным ценам и по реальным ставкам по ипотеке. В отличие от застройщиков. Застройщики (благодаря крайне низкой ставке по ипотеке) продают сейчас квартиры гораздо дороже реальной их стоимости.
Выше я прикрепил сравнение, которое будет делать потенциальный покупатель. Как мы видим, ежемесячный платеж по квартире перекупа будет в 2(!) раза больше, чем по квартире застройщика! Естественно, что потенциальный покупатель выберет застройщика, а нам повертит пальцем у виска @dva_procenta
Есть такая жизненная поговорка: что позволено Юпитеру, то не позволено быку. Не получится нам, простым покупателям, продать новостройку по той же цене, что выставляют застройщики! Ведь мы будем вынуждены продавать эту квартиру в новостройке по реальным ценам и по реальным ставкам по ипотеке. В отличие от застройщиков. Застройщики (благодаря крайне низкой ставке по ипотеке) продают сейчас квартиры гораздо дороже реальной их стоимости.
Выше я прикрепил сравнение, которое будет делать потенциальный покупатель. Как мы видим, ежемесячный платеж по квартире перекупа будет в 2(!) раза больше, чем по квартире застройщика! Естественно, что потенциальный покупатель выберет застройщика, а нам повертит пальцем у виска @dva_procenta
Четвертая ловушка: Покупка новостройки для последующей перепродажи (надежда на покупателя без ипотеки).
Такие покупатели тоже выберут квартиру у застройщика, а не у перекупа.
Если есть такая возможность, как ипотека под 0,1%, то они лучше купят при помощи ипотеки (хотя могут и без неё), а свои живые деньги положат на депозит под 7-8%. Они тогда даже в наваре будут оставаться! @dva_procenta
Такие покупатели тоже выберут квартиру у застройщика, а не у перекупа.
Если есть такая возможность, как ипотека под 0,1%, то они лучше купят при помощи ипотеки (хотя могут и без неё), а свои живые деньги положат на депозит под 7-8%. Они тогда даже в наваре будут оставаться! @dva_procenta
Пятая ловушка: Нужно успеть купить новостройку, пока процент по ипотеке не поднялся вслед за ключевой ставкой.
Как раз-таки, наоборот!
Со временем ставки по ипотеке на новостройки будут и дальше опускаться. Ведь сейчас сложилась просто уникальная ситуация: ключевая ставка растёт, а льготная ставка по ипотеке на новостройки, наоборот, падает!
Это происходит из-за того, что льготная ипотека (семейная, для семей с одним и с двумя детьми, военная и так далее) субсидируется государством! Размер компенсации высчитывается по формуле (см. картинку).
Из формулы видно, что реально из-за щедрости нашего правительства, банки сейчас выдают льготные ипотеки под 11,5%, так как им государство доплачивает 4,5%! А рыночная-то ставка 9-10%, то есть на 2% ниже. Поэтому банки в погоне за клиентами сами снижают льготную ставку по ипотеке. Сбербанк выдаёт её сейчас не под 7%, как положено, а под 5,85%.
Поэтому вывод следующий: чем выше ключевая ставка, тем будут ниже льготные ипотечные ставки на новостройки @dva_procenta
Как раз-таки, наоборот!
Со временем ставки по ипотеке на новостройки будут и дальше опускаться. Ведь сейчас сложилась просто уникальная ситуация: ключевая ставка растёт, а льготная ставка по ипотеке на новостройки, наоборот, падает!
Это происходит из-за того, что льготная ипотека (семейная, для семей с одним и с двумя детьми, военная и так далее) субсидируется государством! Размер компенсации высчитывается по формуле (см. картинку).
Из формулы видно, что реально из-за щедрости нашего правительства, банки сейчас выдают льготные ипотеки под 11,5%, так как им государство доплачивает 4,5%! А рыночная-то ставка 9-10%, то есть на 2% ниже. Поэтому банки в погоне за клиентами сами снижают льготную ставку по ипотеке. Сбербанк выдаёт её сейчас не под 7%, как положено, а под 5,85%.
Поэтому вывод следующий: чем выше ключевая ставка, тем будут ниже льготные ипотечные ставки на новостройки @dva_procenta
Шестая ловушка: У застройщика квартиры быстро раскупаются, поэтому надо торопиться, пока что-то у него ещё осталось.
Торопиться тут точно не надо! Особенно сейчас!
У застройщиков очень много непроданных квартир (см. картинку), только они их от нас скрывают, чтобы создать искусственный дефицит, а значит и ажиотаж!
В Москве сейчас у застройщиков ещё НЕ продано 63,4% квартир!
В ноябре у них было всего почти 179 200 квартир, из которых продано было всего лишь 65 600. А НЕ продано аж 113 600 квартир! И при этом количество лотов на экспозиции, то есть те, что нам показывают в отделах продаж, 31 300 квартир (из 113 000 возможных). Соответственно застройщики нам показывают только 28% от ещё непроданных квартир! @dva_procenta
Торопиться тут точно не надо! Особенно сейчас!
У застройщиков очень много непроданных квартир (см. картинку), только они их от нас скрывают, чтобы создать искусственный дефицит, а значит и ажиотаж!
В Москве сейчас у застройщиков ещё НЕ продано 63,4% квартир!
В ноябре у них было всего почти 179 200 квартир, из которых продано было всего лишь 65 600. А НЕ продано аж 113 600 квартир! И при этом количество лотов на экспозиции, то есть те, что нам показывают в отделах продаж, 31 300 квартир (из 113 000 возможных). Соответственно застройщики нам показывают только 28% от ещё непроданных квартир! @dva_procenta