Как же часто я слышу такое мнение, что:
«Да не будет никакого падения цен на квартиры! Ты посмотри, что творится вокруг? Всё дорожает! Цены на автомобили в космосе! Строительные материалы улетели ещё дальше!
Продукты тоже выросли! С чего это цены на квартиры должны падать в такой ситуации? Конечно же цена квадратного метра тоже будет расти!»
А ведь ситуация на самом деле ОБРАТНАЯ!
Чем выше инфляция, тем ниже цены на квартиры. За последние 20 лет мы переживаем уже четвертый(!) скачок инфляции (первый график внизу поста). Сразу после дефолта 1998г, после 2008г, после 2014г и сейчас. И каждый раз во время этих скачков цена на квадратные метры ПАДАЛА даже в рублях (второй график внизу поста). Так почему в этот раз, при очередном скачке инфляции, должно быть по другому?! @dva_procenta

😳Банкиры уже закладывают в своих расчетах ключевую ставку 9%! Последствия очевидны... @dva_procenta

Продолжаю следить за РЕАЛЬНЫМИ ипотечными ставками, так как это напрямую влияет на спрос на квартиры.
Вот, что показывает нам Ипотечный индекс Русипотеки* за прошедшую неделю:
Вторичный рынок - 9,99%;
Первичный рынок - 9,81%;
Рефинансирование - 9,71%.
То есть реальная ставка по ипотеке уже вплотную приблизилась к 10%!
@dva_procenta
* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения топ-20 ипотечных банков Высшей ипотечной лиги и позволяет оценивать направление и скорость изменения ставок по ипотечным кредитам. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.

Курс рубля падает и это оживило разговоры о том, что сейчас снова начнётся ажиотаж в недвижимости, так как люди будут спасать свои накопления в бетоне и что это толкнёт цены на м2 ещё выше (rак это было уже в конце 2014г).
Я с этим абсолютно не согласен по четырём причинам.
1. Люди уже получили «курсовой» иммунитет и перестали нервно реагировать на скачки курса рубля.
2. У людей просто не успели образоваться накопления, так как после последнего кризиса прошло совсем мало времени. Вернее даже, предыдущий кризис ещё не закончился.
3. Для того, чтобы у людей появлялись накопления, нужно чтобы был рост реальных доходов населения, а он падает уже 7 лет подряд. До 2014г он стабильно рос.
4. Самый важный. Люди поняли, что недвижимость — это рублёвое вложение. Поэтому спасать свои рубли в рублёвом бетоне — это менять шило на мыло.
Поэтому я не верю в то, что сейчас может возникнуть ажиотаж на рынке недвижимости из-за падения курса рубля. @dva_procenta

Свежий отчёт от ЦБ.
Треть ипотек, которые были выданы в 3 квартале 2021г, находятся в красной зоне! То есть они были выданы людям, у которых теперь высокая долговая нагрузка.
А 25% ипотек было выдано людям, у которых теперь ОЧЕНЬ высокая долговая нагрузка!
Ужасные цифры…😕 Люди влезают в ипотеку из последних сил. Но хватит ли этих сил на всю дистанцию ипотеки? @dva_procenta

Вот и Центробанк уже в открытую учитывает будущий демографический кризис! Я об этом, кстати, уже давно говорил в одном из моих самых первых видео https://youtu.be/UJF4SNmcgBM . В отчёте Банка России «Об оценке потенциального спроса на ипотеку» черным по белому написано, что в 2030м году число 30-35 летних людей (основные ипотечные заемщики) сократится с 15 млн. человек до 8(!) млн. человек!
Именно поэтому в ЦБ сделали вывод (https://rg.ru/2021/11/30/nabiullina-predlozhila-ne-prodlevat-lgotnuiu-ipoteku.html), что скоро будет падение спроса на покупку жилья, а значит и можно сворачивать льготную ипотеку раньше срока, так как нет большой надобности в стимулировании строительной отрасли @dva_procenta

В продолжение темы про то, что люди сейчас (отчёт ЦБ за 3ий квартал 2021г) набирают ипотеки с минимальным первоначальным взносом и ежемесячным платежом более 80% от своего дохода (25% от общего количества ипотек". По этому ужасному поводу уже начали высказываться не только в ЦБ.

Михаил Делягин, - зампредседателя комитета Госдумы по экономической политике:
«Россияне начнут массово терять квартиры, которые купили в ипотеку, из-за потери работы. Цены выросли благодаря льготной ипотеке. Льготная ипотека отменена. При этом даже Набиуллина сказала, что все возможности дальнейшего расширения ипотеки исчерпаны. При этом, в силу государственной политики, люди теряют работу достаточно в больших количествах и ипотечники сейчас будут терять свои квартиры. @dva_procenta

Средняя ипотечная ставка (без учёта льготных и субсидированных программ) перевалила за психологическую отметку 10%! Как на новостройки, так и на вторичную недвижимость. А как мы знаем, ипотечная ставка НАПРЯМУЮ влияет на спрос. Чем выше ставка, тем меньше желающих воспользоваться ипотекой.
Но это ещё не предел! Скорее всего, эта ставка станет ещё выше, так как многие прогнозируют, что в середине декабря ЦБ поднимет ключевую ставку ещё выше, вплоть до 8,5%! @dva_procenta

Как такое возможно, что сейчас Сбер решил понизить ставку по льготной ипотеке сразу на 0,4%?!
А всё очень просто и логично!
Дело всё в том, что при росте ключевой ставки (сейчас она 7,5%, а 17 декабря Греф ожидает её рост аж до 8,5%) льготная ипотека для банков становится сверхприбыльной (относительно других ипотечных программ)! Ведь государство компенсирует банкам ставку по льготной ипотеке по следующей формуле: ключевая ставка плюс 3% и минус 7%(базовая льготная ставка). И что же получается на данный момент? А получается, что банки выдав льготную ипотеку под, например, 7%, по факту выдают её со ставкой не 7%, а 10,5%! А если ключевая ставка станет 8,5% в декабре, то и вовсе получится реальная ставка для банков будет 11,5%. Это гораздо больше, чем обычные ставки по ипотеке, а значит, для заманивания клиентов в новостройки, можно ставку по льготной ипотеке и опустить. Что и делают сейчас банки. @dva_procenta

Похоже, жилище перестало быть в России неприкосновенным😔
Депутаты Госдумы России одобрили законопроект, который существенно расширяет полномочия сотрудников полиции. @dva_procenta

В Китае всё неспокойно! Строительная компания Kaisa уже остановила торги своими ценными бумагами. Evergrande, похоже, следующий, так как Fitch понизило рейтинг этого китайского девелопера до "ограниченного дефолта".
Интересно, насколько сильно это отразится на мировом рынке, а особенно у нас, если в Китае посыпятся строительные компании? @dva_procenta

Ещё один удар по многим инвесторам в недвижимость!
Власти придумали, как пополнить бюджет ещё на 162млрд рублей. Скоро просто так в аренду квартиру сдать будет нельзя и нужно будет регистрировать договоры аренды в специальной системе ГИС. В противном случае будет штраф 5 000р @dva_procenta

BNMAP.PRO подготовили очередной отчёт по Питеру. И картина грустная для застройщиков... Продажи квартир продолжают сильно уступать как 2020 году (-19,1%), так и 2019 (-15,1%). А ведь в 2020 были провальные апрель и май, когда был локдаун и тем не менее продажи в 2021 году сильно уступают ему (-19,1%) и эта тенденция увеличивается. @dva_procenta

Очередной антирекорд по кредитным картам за ноябрь! Их было выдано почти 1,8 млн штук! Это почти на 70% больше, чем за ноябрь 2020 года😔.
Я даже делал видео по этому поводу, когда в сентябре было выдано более 1,5млн кредитных карт! Но всё стало ещё гораздо хуже и скорее всего в декабре их будет выдано уже более 2млн штук (!!!), так как в декабре всегда выдается кредитных карт гораздо больше чем в другие месяцы (см. историю по годам на картинке).
Такое количество кредитных карт говорит о том, что у людей сейчас происходит кассовый разрыв между доходами и расходами @dva_procenta

А тем временем в Питере темпы проектных остатков (непроданных квартир) у застройщиков УСКОРИЛИСЬ!!! (см. сравнительную таблицу по данным bnmap.pro)
В октябре на остатках у них оставалось уже 59% от общего числа квартир! А ведь ещё 2 месяца назад эта цифра была 55%, а в конце 2020го года было на остатках всего 35%. И это неудивительно, так как в Питере застройщики (как я писал ранее у себя в Телеграм-канале) в 2021м году продали на 19,1% квартир меньше, чем в 2020м году и на 15,1% меньше, чем в 2019 году, а количество новых строек даже увеличилось.
Такими темпами (+4% за 2 месяца) скоро проектные остатки у застройщиков дойдут до 100% @dva_procenta

Ну что же, а теперь самое интересное!
Продолжаю разбирать и дальше статистику по новостройкам Питера от bnmap.pro. Как мы уже выяснили ранее, непроданных квартир у застройщиков сейчас увеличилось до рекордных 59%! Так же мы выяснили, что с января по октябрь 2021 года застройщики продали на 19,1% меньше квартир, чем за этот же период 2020г и на 15,1% меньше, чем в 2019г.
Но это ещё цветочки!
Официальные цены в отделах продаж продолжают расти и достигли уже цены в 214 200р за м2 (на рисунке справа). НО! Реальная цена метра квадратного в сделках (на рисунке слева) оказалась гораздо ниже! Более того, в ноябре относительно октября цена м2 НЕ выросла, а наоборот УПАЛА! По факту реальная цена квадратного метра в сделках в ноябре была 179 800 рублей за м2. То есть на почти 35 000(!!!) рублей ниже (или минус 15%) от официально запрашиваемых цен (214 200р за м2) в отделах продаж застройщиков @dva_procenta

Вот мы и дождались ипотечную ставку почти 0% на весь срок! Вернее 0,1%. Напомню, сейчас реальные ставки по ипотеке на новостройки без субсидий и льгот в районе 10%.
А теперь давайте посчитаем, какая реальная цена новостроек у этого застройщика. Это очень важно для инвесторов, так как после первой продажи новостройка сразу превращается по факту во вторичку и продавать её придётся по рыночной ипотечной ставке! Ведь льготы и субсидии на вторичную недвижимость не распространяются. Так вот, ежемесячный платеж за квартиру в новостройке ценой 10 000 000р с первоначальным взносом 15% и с ипотечной ставкой 0,1% на 10 лет равен 71 191р. Такой же ежемесячный платеж, но при рыночной ставке по ипотеке в 10%, получается за квартиру ценой…. 7 000 000 рублей!
Вот такой нехитрый расчёт на ипотечном калькуляторе отчётливо нам показал реальную стоимость квартир у конкретного застройщика. По факту, квартиры у него стоят дешевле на 30%, чем сейчас он за них просит @dva_procenta

ЦБ поднял ставку сразу на 1% до 8,5%. Это значит, что ставки по обычной ипотеке станут ещё выше, а ставки по льготным ипотекам ещё ниже (за счёт компенсации от государства, так как эта компенсация привязана к ключевой ставке) @dva_procenta

Сбербанк увеличил максимальный возраст для погашения ипотеки до 75 лет (раньше был 65 лет).
Это как?!
У нас люди выходят на пенсию в 65 лет и размера её (пенсии) едва хватает на жизнь, тут не до ипотеки! На что рассчитывает Сбербанк? Что будут помогать платить ежемесячный платеж дети этих пенсионеров? Или они там что-то знают, чего не знаем мы и пенсионный возраст скоро ещё сдвинут?@dva_procenta