Всё больше и больше профессионалов в сфере недвижимости сообщают нам о стагнации на вторичном рынке!
Вот и Сергей Шлома, директор департамента Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, признался, что «Продают квартиры только те, кто готов к дисконту — это 20% от общего числа продавцов. Остальные 80% экспозиции висят мертвым грузом».
А «висят» они потому, что выставлены не по реальным ценам, а по виртуальным! Ориентируются ведь эти продавцы на цены от застройщиков. Да вот только одно они не учитывают: на вторичке ставка по ипотеке 9-10%, а в новостройках доходит практически до 0%! Рано или поздно это дойдёт до продавцов вторички @dva_procenta
Вот и Сергей Шлома, директор департамента Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, признался, что «Продают квартиры только те, кто готов к дисконту — это 20% от общего числа продавцов. Остальные 80% экспозиции висят мертвым грузом».
А «висят» они потому, что выставлены не по реальным ценам, а по виртуальным! Ориентируются ведь эти продавцы на цены от застройщиков. Да вот только одно они не учитывают: на вторичке ставка по ипотеке 9-10%, а в новостройках доходит практически до 0%! Рано или поздно это дойдёт до продавцов вторички @dva_procenta
По поводу «роста» цен на новостройки.
А есть ли он?! Давайте посмотрим на примере статистики по Питеру.
Как мы видим, в октябре (нижний график) средний квадратный метр подорожал на 1,5% относительно сентября (до 202 888 руб./кв. м).
НО! При этом, как сообщает всё тот же bnmap.pro, в октябре при этом уменьшился бюджет среднего лота сразу почти на 200 000 рублей (с 10,1млн рублей в сентябре до 9,83млн в октябре).
Но и это ещё не всё!
Так же уменьшилась средняя площадь квартиры сразу на 3%(!) относительно сентября!
А как мы знаем, чем меньше площадь квартиры, тем дороже в ней квадратный метр!
Из этого следует вывод: НЕТ никакого роста квадратного метра! Есть уменьшение площади квартир!
Но и это ещё не всё!
Эта средняя цена — «хотелки» застройщика!
Посмотрите, на сколько эти "хотелки" отличаются от цен РЕАЛЬНЫХ сделок (верхний график, можно сравнить по месяцам). В сентябре эта разница достигла рекордных 22 000 рублей за м2! @dva_procenta
А есть ли он?! Давайте посмотрим на примере статистики по Питеру.
Как мы видим, в октябре (нижний график) средний квадратный метр подорожал на 1,5% относительно сентября (до 202 888 руб./кв. м).
НО! При этом, как сообщает всё тот же bnmap.pro, в октябре при этом уменьшился бюджет среднего лота сразу почти на 200 000 рублей (с 10,1млн рублей в сентябре до 9,83млн в октябре).
Но и это ещё не всё!
Так же уменьшилась средняя площадь квартиры сразу на 3%(!) относительно сентября!
А как мы знаем, чем меньше площадь квартиры, тем дороже в ней квадратный метр!
Из этого следует вывод: НЕТ никакого роста квадратного метра! Есть уменьшение площади квартир!
Но и это ещё не всё!
Эта средняя цена — «хотелки» застройщика!
Посмотрите, на сколько эти "хотелки" отличаются от цен РЕАЛЬНЫХ сделок (верхний график, можно сравнить по месяцам). В сентябре эта разница достигла рекордных 22 000 рублей за м2! @dva_procenta
Как Вы считаете, ипотека — это добро или зло?
Моё личное мнение, изначально ипотека — это не добро, но и не зло. Это инструмент. Сложный инструмент, которым умеет пользоваться крайне малое количество людей.
Но сейчас сложилась уникальная для России ситуация.
В большинстве своём люди ей пользуются так, как будто это абсолютное добро, поэтому даже зачастую толком не считая. А ведь это многомиллионая сделка с банком на долгие и долгие года!
И знаете в чём парадокс?
В остальных покупках люди почему-то более прагматичные! Многие вытрясут душу из продавца, например, бытовой техники, узнают все отличия и преимущества и при этом не поленятся и найдут магазин с самой дешевой ценой. То есть это говорит о том, что люди считают каждый рубль и стараются его сберечь! Но, оказывается, эта бережливость работает только на мелких покупках. При покупке многомиллионной квартиры (где надо быть по идее во много раз расчётливее, чем при мелких покупках), это бережливость куда-то девается @dva_procenta
Моё личное мнение, изначально ипотека — это не добро, но и не зло. Это инструмент. Сложный инструмент, которым умеет пользоваться крайне малое количество людей.
Но сейчас сложилась уникальная для России ситуация.
В большинстве своём люди ей пользуются так, как будто это абсолютное добро, поэтому даже зачастую толком не считая. А ведь это многомиллионая сделка с банком на долгие и долгие года!
И знаете в чём парадокс?
В остальных покупках люди почему-то более прагматичные! Многие вытрясут душу из продавца, например, бытовой техники, узнают все отличия и преимущества и при этом не поленятся и найдут магазин с самой дешевой ценой. То есть это говорит о том, что люди считают каждый рубль и стараются его сберечь! Но, оказывается, эта бережливость работает только на мелких покупках. При покупке многомиллионной квартиры (где надо быть по идее во много раз расчётливее, чем при мелких покупках), это бережливость куда-то девается @dva_procenta
Как же часто я слышу такое мнение, что:
«Да не будет никакого падения цен на квартиры! Ты посмотри, что творится вокруг? Всё дорожает! Цены на автомобили в космосе! Строительные материалы улетели ещё дальше!
Продукты тоже выросли! С чего это цены на квартиры должны падать в такой ситуации? Конечно же цена квадратного метра тоже будет расти!»
А ведь ситуация на самом деле ОБРАТНАЯ!
Чем выше инфляция, тем ниже цены на квартиры. За последние 20 лет мы переживаем уже четвертый(!) скачок инфляции (первый график внизу поста). Сразу после дефолта 1998г, после 2008г, после 2014г и сейчас. И каждый раз во время этих скачков цена на квадратные метры ПАДАЛА даже в рублях (второй график внизу поста). Так почему в этот раз, при очередном скачке инфляции, должно быть по другому?! @dva_procenta
«Да не будет никакого падения цен на квартиры! Ты посмотри, что творится вокруг? Всё дорожает! Цены на автомобили в космосе! Строительные материалы улетели ещё дальше!
Продукты тоже выросли! С чего это цены на квартиры должны падать в такой ситуации? Конечно же цена квадратного метра тоже будет расти!»
А ведь ситуация на самом деле ОБРАТНАЯ!
Чем выше инфляция, тем ниже цены на квартиры. За последние 20 лет мы переживаем уже четвертый(!) скачок инфляции (первый график внизу поста). Сразу после дефолта 1998г, после 2008г, после 2014г и сейчас. И каждый раз во время этих скачков цена на квадратные метры ПАДАЛА даже в рублях (второй график внизу поста). Так почему в этот раз, при очередном скачке инфляции, должно быть по другому?! @dva_procenta
😳Банкиры уже закладывают в своих расчетах ключевую ставку 9%! Последствия очевидны... @dva_procenta
Продолжаю следить за РЕАЛЬНЫМИ ипотечными ставками, так как это напрямую влияет на спрос на квартиры.
Вот, что показывает нам Ипотечный индекс Русипотеки* за прошедшую неделю:
Вторичный рынок - 9,99%;
Первичный рынок - 9,81%;
Рефинансирование - 9,71%.
То есть реальная ставка по ипотеке уже вплотную приблизилась к 10%!
@dva_procenta
* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения топ-20 ипотечных банков Высшей ипотечной лиги и позволяет оценивать направление и скорость изменения ставок по ипотечным кредитам. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.
Вот, что показывает нам Ипотечный индекс Русипотеки* за прошедшую неделю:
Вторичный рынок - 9,99%;
Первичный рынок - 9,81%;
Рефинансирование - 9,71%.
То есть реальная ставка по ипотеке уже вплотную приблизилась к 10%!
@dva_procenta
* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения топ-20 ипотечных банков Высшей ипотечной лиги и позволяет оценивать направление и скорость изменения ставок по ипотечным кредитам. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.
Курс рубля падает и это оживило разговоры о том, что сейчас снова начнётся ажиотаж в недвижимости, так как люди будут спасать свои накопления в бетоне и что это толкнёт цены на м2 ещё выше (rак это было уже в конце 2014г).
Я с этим абсолютно не согласен по четырём причинам.
1. Люди уже получили «курсовой» иммунитет и перестали нервно реагировать на скачки курса рубля.
2. У людей просто не успели образоваться накопления, так как после последнего кризиса прошло совсем мало времени. Вернее даже, предыдущий кризис ещё не закончился.
3. Для того, чтобы у людей появлялись накопления, нужно чтобы был рост реальных доходов населения, а он падает уже 7 лет подряд. До 2014г он стабильно рос.
4. Самый важный. Люди поняли, что недвижимость — это рублёвое вложение. Поэтому спасать свои рубли в рублёвом бетоне — это менять шило на мыло.
Поэтому я не верю в то, что сейчас может возникнуть ажиотаж на рынке недвижимости из-за падения курса рубля. @dva_procenta
Я с этим абсолютно не согласен по четырём причинам.
1. Люди уже получили «курсовой» иммунитет и перестали нервно реагировать на скачки курса рубля.
2. У людей просто не успели образоваться накопления, так как после последнего кризиса прошло совсем мало времени. Вернее даже, предыдущий кризис ещё не закончился.
3. Для того, чтобы у людей появлялись накопления, нужно чтобы был рост реальных доходов населения, а он падает уже 7 лет подряд. До 2014г он стабильно рос.
4. Самый важный. Люди поняли, что недвижимость — это рублёвое вложение. Поэтому спасать свои рубли в рублёвом бетоне — это менять шило на мыло.
Поэтому я не верю в то, что сейчас может возникнуть ажиотаж на рынке недвижимости из-за падения курса рубля. @dva_procenta
Свежий отчёт от ЦБ.
Треть ипотек, которые были выданы в 3 квартале 2021г, находятся в красной зоне! То есть они были выданы людям, у которых теперь высокая долговая нагрузка.
А 25% ипотек было выдано людям, у которых теперь ОЧЕНЬ высокая долговая нагрузка!
Ужасные цифры…😕 Люди влезают в ипотеку из последних сил. Но хватит ли этих сил на всю дистанцию ипотеки? @dva_procenta
Треть ипотек, которые были выданы в 3 квартале 2021г, находятся в красной зоне! То есть они были выданы людям, у которых теперь высокая долговая нагрузка.
А 25% ипотек было выдано людям, у которых теперь ОЧЕНЬ высокая долговая нагрузка!
Ужасные цифры…😕 Люди влезают в ипотеку из последних сил. Но хватит ли этих сил на всю дистанцию ипотеки? @dva_procenta
Вот и Центробанк уже в открытую учитывает будущий демографический кризис! Я об этом, кстати, уже давно говорил в одном из моих самых первых видео https://youtu.be/UJF4SNmcgBM . В отчёте Банка России «Об оценке потенциального спроса на ипотеку» черным по белому написано, что в 2030м году число 30-35 летних людей (основные ипотечные заемщики) сократится с 15 млн. человек до 8(!) млн. человек!
Именно поэтому в ЦБ сделали вывод (https://rg.ru/2021/11/30/nabiullina-predlozhila-ne-prodlevat-lgotnuiu-ipoteku.html), что скоро будет падение спроса на покупку жилья, а значит и можно сворачивать льготную ипотеку раньше срока, так как нет большой надобности в стимулировании строительной отрасли @dva_procenta
Именно поэтому в ЦБ сделали вывод (https://rg.ru/2021/11/30/nabiullina-predlozhila-ne-prodlevat-lgotnuiu-ipoteku.html), что скоро будет падение спроса на покупку жилья, а значит и можно сворачивать льготную ипотеку раньше срока, так как нет большой надобности в стимулировании строительной отрасли @dva_procenta
В продолжение темы про то, что люди сейчас (отчёт ЦБ за 3ий квартал 2021г) набирают ипотеки с минимальным первоначальным взносом и ежемесячным платежом более 80% от своего дохода (25% от общего количества ипотек". По этому ужасному поводу уже начали высказываться не только в ЦБ.
Михаил Делягин, - зампредседателя комитета Госдумы по экономической политике:
«Россияне начнут массово терять квартиры, которые купили в ипотеку, из-за потери работы. Цены выросли благодаря льготной ипотеке. Льготная ипотека отменена. При этом даже Набиуллина сказала, что все возможности дальнейшего расширения ипотеки исчерпаны. При этом, в силу государственной политики, люди теряют работу достаточно в больших количествах и ипотечники сейчас будут терять свои квартиры. @dva_procenta
Михаил Делягин, - зампредседателя комитета Госдумы по экономической политике:
«Россияне начнут массово терять квартиры, которые купили в ипотеку, из-за потери работы. Цены выросли благодаря льготной ипотеке. Льготная ипотека отменена. При этом даже Набиуллина сказала, что все возможности дальнейшего расширения ипотеки исчерпаны. При этом, в силу государственной политики, люди теряют работу достаточно в больших количествах и ипотечники сейчас будут терять свои квартиры. @dva_procenta
Средняя ипотечная ставка (без учёта льготных и субсидированных программ) перевалила за психологическую отметку 10%! Как на новостройки, так и на вторичную недвижимость. А как мы знаем, ипотечная ставка НАПРЯМУЮ влияет на спрос. Чем выше ставка, тем меньше желающих воспользоваться ипотекой.
Но это ещё не предел! Скорее всего, эта ставка станет ещё выше, так как многие прогнозируют, что в середине декабря ЦБ поднимет ключевую ставку ещё выше, вплоть до 8,5%! @dva_procenta
Но это ещё не предел! Скорее всего, эта ставка станет ещё выше, так как многие прогнозируют, что в середине декабря ЦБ поднимет ключевую ставку ещё выше, вплоть до 8,5%! @dva_procenta
Как такое возможно, что сейчас Сбер решил понизить ставку по льготной ипотеке сразу на 0,4%?!
А всё очень просто и логично!
Дело всё в том, что при росте ключевой ставки (сейчас она 7,5%, а 17 декабря Греф ожидает её рост аж до 8,5%) льготная ипотека для банков становится сверхприбыльной (относительно других ипотечных программ)! Ведь государство компенсирует банкам ставку по льготной ипотеке по следующей формуле: ключевая ставка плюс 3% и минус 7%(базовая льготная ставка). И что же получается на данный момент? А получается, что банки выдав льготную ипотеку под, например, 7%, по факту выдают её со ставкой не 7%, а 10,5%! А если ключевая ставка станет 8,5% в декабре, то и вовсе получится реальная ставка для банков будет 11,5%. Это гораздо больше, чем обычные ставки по ипотеке, а значит, для заманивания клиентов в новостройки, можно ставку по льготной ипотеке и опустить. Что и делают сейчас банки. @dva_procenta
А всё очень просто и логично!
Дело всё в том, что при росте ключевой ставки (сейчас она 7,5%, а 17 декабря Греф ожидает её рост аж до 8,5%) льготная ипотека для банков становится сверхприбыльной (относительно других ипотечных программ)! Ведь государство компенсирует банкам ставку по льготной ипотеке по следующей формуле: ключевая ставка плюс 3% и минус 7%(базовая льготная ставка). И что же получается на данный момент? А получается, что банки выдав льготную ипотеку под, например, 7%, по факту выдают её со ставкой не 7%, а 10,5%! А если ключевая ставка станет 8,5% в декабре, то и вовсе получится реальная ставка для банков будет 11,5%. Это гораздо больше, чем обычные ставки по ипотеке, а значит, для заманивания клиентов в новостройки, можно ставку по льготной ипотеке и опустить. Что и делают сейчас банки. @dva_procenta
Похоже, жилище перестало быть в России неприкосновенным😔
Депутаты Госдумы России одобрили законопроект, который существенно расширяет полномочия сотрудников полиции. @dva_procenta
Депутаты Госдумы России одобрили законопроект, который существенно расширяет полномочия сотрудников полиции. @dva_procenta
В Китае всё неспокойно! Строительная компания Kaisa уже остановила торги своими ценными бумагами. Evergrande, похоже, следующий, так как Fitch понизило рейтинг этого китайского девелопера до "ограниченного дефолта".
Интересно, насколько сильно это отразится на мировом рынке, а особенно у нас, если в Китае посыпятся строительные компании? @dva_procenta
Интересно, насколько сильно это отразится на мировом рынке, а особенно у нас, если в Китае посыпятся строительные компании? @dva_procenta
Ещё один удар по многим инвесторам в недвижимость!
Власти придумали, как пополнить бюджет ещё на 162млрд рублей. Скоро просто так в аренду квартиру сдать будет нельзя и нужно будет регистрировать договоры аренды в специальной системе ГИС. В противном случае будет штраф 5 000р @dva_procenta
Власти придумали, как пополнить бюджет ещё на 162млрд рублей. Скоро просто так в аренду квартиру сдать будет нельзя и нужно будет регистрировать договоры аренды в специальной системе ГИС. В противном случае будет штраф 5 000р @dva_procenta
BNMAP.PRO подготовили очередной отчёт по Питеру. И картина грустная для застройщиков... Продажи квартир продолжают сильно уступать как 2020 году (-19,1%), так и 2019 (-15,1%). А ведь в 2020 были провальные апрель и май, когда был локдаун и тем не менее продажи в 2021 году сильно уступают ему (-19,1%) и эта тенденция увеличивается. @dva_procenta
Очередной антирекорд по кредитным картам за ноябрь! Их было выдано почти 1,8 млн штук! Это почти на 70% больше, чем за ноябрь 2020 года😔.
Я даже делал видео по этому поводу, когда в сентябре было выдано более 1,5млн кредитных карт! Но всё стало ещё гораздо хуже и скорее всего в декабре их будет выдано уже более 2млн штук (!!!), так как в декабре всегда выдается кредитных карт гораздо больше чем в другие месяцы (см. историю по годам на картинке).
Такое количество кредитных карт говорит о том, что у людей сейчас происходит кассовый разрыв между доходами и расходами @dva_procenta
Я даже делал видео по этому поводу, когда в сентябре было выдано более 1,5млн кредитных карт! Но всё стало ещё гораздо хуже и скорее всего в декабре их будет выдано уже более 2млн штук (!!!), так как в декабре всегда выдается кредитных карт гораздо больше чем в другие месяцы (см. историю по годам на картинке).
Такое количество кредитных карт говорит о том, что у людей сейчас происходит кассовый разрыв между доходами и расходами @dva_procenta
А тем временем в Питере темпы проектных остатков (непроданных квартир) у застройщиков УСКОРИЛИСЬ!!! (см. сравнительную таблицу по данным bnmap.pro)
В октябре на остатках у них оставалось уже 59% от общего числа квартир! А ведь ещё 2 месяца назад эта цифра была 55%, а в конце 2020го года было на остатках всего 35%. И это неудивительно, так как в Питере застройщики (как я писал ранее у себя в Телеграм-канале) в 2021м году продали на 19,1% квартир меньше, чем в 2020м году и на 15,1% меньше, чем в 2019 году, а количество новых строек даже увеличилось.
Такими темпами (+4% за 2 месяца) скоро проектные остатки у застройщиков дойдут до 100% @dva_procenta
В октябре на остатках у них оставалось уже 59% от общего числа квартир! А ведь ещё 2 месяца назад эта цифра была 55%, а в конце 2020го года было на остатках всего 35%. И это неудивительно, так как в Питере застройщики (как я писал ранее у себя в Телеграм-канале) в 2021м году продали на 19,1% квартир меньше, чем в 2020м году и на 15,1% меньше, чем в 2019 году, а количество новых строек даже увеличилось.
Такими темпами (+4% за 2 месяца) скоро проектные остатки у застройщиков дойдут до 100% @dva_procenta