В очередной раз возвращаюсь со строительного форума — на этот раз из Москвы — и снова ловлю себя на одной мысли. В столице на крупных мероприятиях вроде Digital Forum от Домклик, и у нас во Владивостоке, и, уверен, по всей стране — одна и та же картина. Основной шум, панели, пресс-релизы и обсуждения посвящены многоквартирным домам (МКД). А про нас, про малоэтажку и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), если и говорят, то где-то сбоку, в кулуарах или узких экспертных кругах.

Ответом на этот вопрос стала целая статья на много букв, что "редкая птица долетит до середины текста".
Приятного прочтения, дорогие читатели...
👇👇👇

МОЛЧАНИЕ БОЛЬШИНСТВА: ПОЧЕМУ О ГЛАВНОМ ДРАЙВЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ ГОВОРЯТ ВПОЛГОЛОСА?

В очередной раз возвращаюсь со строительного форума — на этот раз из Москвы — и снова ловлю себя на одной мысли. В столице на крупных мероприятиях вроде Digital Forum от Домклик, и у нас во Владивостоке, и, уверен, по всей стране — одна и та же картина. Основной шум, панели, пресс-релизы и обсуждения посвящены многоквартирным домам (МКД). А про нас, про малоэтажку и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), если и говорят, то где-то сбоку, в кулуарах или узких экспертных кругах.

Эти ощущения настолько устойчивы, что я на днях попросил искусственный интеллект проанализировать объём публикаций в СМИ за последние полгода по темам МКД и ИЖС. И он выдал следующую статистику, которая, увы, скорее подтвердила мои субъективные внутренние наблюдения, чем опровергла их.

Медийный дисбаланс: более 2/3 против менее 1/3 внимания

* Доля в общем объёме ввода жилья в РФ за 2024 год: ИЖС — ~69% (около 74 млн кв. м), МКД — ~31% (около 33 млн кв. м) .

* Доля в общем объёме ввода жилья в РФ за январь-июль 2025 года: ИЖС — ~70% (42,1 млн кв. м), МКД — ~30% (17,4 млн кв. м) .

* Доля в информационной повестке СМИ: МКД — ~70% упоминаний и обсуждений, ИЖС — ~30%.

Текущая статистика может быть искажена сезонными факторами или изменениями в регулировании. Однако ретроспектива однозначно показывает: на протяжении последних нескольких лет, включая пиковый 2022 год, когда разрыв был максимальным, индивидуального жилья строится стабильно больше, чем многоквартирного.

Получается, что о секторе, который формирует лишь треть нового жилья, говорят в 2-3 раза чаще и громче, чем о секторе, который является фундаментом всего рынка.

Конечно, обсуждение есть — и специализированные форумы по ИЖС тоже проходят.

Буквально вчера, 4 декабря, в Сочи завершился 8-й Всероссийский форум «СТРОИТЬ» от Федерации ИЖС, собравший более 2000 специалистов отрасли. Регулярно проходят бизнес-мероприятия от экосистемы Open Village, включая крупные деловые встречи и знаковую летнюю выставку реальных домов. Свои отраслевые события, такие как House Business Day, проводит и компания Good Wood. Для глубокой проработки стратегических вопросов собирается и экспертный клуб «Загородный девелопмент» под руководством Валерия Валентиновича Лукинова.

Но, конечно, количество и медийный резонанс мероприятий, посвящённых многоквартирному строительству, остаются несопоставимы с активностью в нашем сегменте. В любом случае, фокус основного внимания, самых горячих дискуссий и лент новостей — не на малоэтажке, а на многоквартирке.

Почему так? Причина не только в системных финансах, но и в устройстве самого рынка. Региональные коммерческие форумы зачастую не состоялись бы без спонсорской помощи. И конечно, первые, кто готов за это платить — крупные застройщики МКД, чьи бюджеты на маркетинг и PR несопоставимы с бюджетами застройщиков и подрядчиков ИЖС. Они формируют повестку, потому что могут себе это позволить.

Кроме того, важно понимать саму структуру нашего рынка. Рынок ИЖС — это на 97% рынок услуг, где идёт прямое взаимодействие между частным заказчиком и подрядной строительной организацией. И всего около 3% — это комплексная застройка коттеджных посёлков. У нас нет тысяч «дольщиков» на один проект, как в МКД, но есть сотни тысяч частных сделок по всей стране, каждая из которых — чья-то личная история и личные инвестиции. Эти истории тихие, они не собирают пресс-конференций, но в сумме они и есть реальный, живой рынок жилья России.

Информационная картина перевёрнута с ног на голову. Мы — не ниша, мы — основа рынка, его тихий, но мощный локомотив, оставшийся в медийной тени.

Почему так происходит на системном уровне? Всё дело в том, чьи деньги и риски находятся в игре.

В МКД работает чёткая и громкая финансовая модель:

Крупные банки → Проектное финансирование → Стройка → Продажи.

Деньги на проектное финансирование — это значительные кредитные ресурсы от крупных финансовых институтов. Поэтому когда в МКД возникают проблемы с продажами — это не просто трудности одного девелопера. Это вопрос рисков для крупного капитала, вложенного в материальные активы — «коробки» и квадратные метры. В такой ситуации немедленно поднимается шум, активизируются дискуссии, ищутся пути решений. Кризис в МКД воспринимается как системный вызов для целого сектора экономики, отсюда и громкость.

В ИЖС всё иначе. Наша модель:

Продажа → Частные инвестиции/ипотека покупателя → Строительство.

Практически вся отрасль исторически финансируется самими будущими жильцами. Нет продаж — стройка не начинается. Конечно, это тоже проблема, бизнес останавливается. Но это не заморозка уже выделенных миллиардов системного капитала. Это приостановка будущих, ещё нереализованных проектов. Проблема распределена между множеством частных лиц и небольших компаний, а не сконцентрирована. Отсюда — наше «молчание» в СМИ. О наших рисках и инвестициях, в отличие от крупных финансовых потоков, не трубят на первых полосах.

Формально инструменты для роста у нас есть. Запущены механизмы проектного финансирования для малоэтажки, есть ипотека. Но, откровенно говоря, эта схема работает пока неидеально, требует серьёзной отладки, а в условиях высокой ключевой ставки и дорогого фондирования для банков она попросту не особо востребована.

Путь к взрывному росту: почему нам нужно объединяться

Сейчас — время перемен, вызовов для всей экономики. Но я уверен, что это прекрасное время для подготовки. Пока рынок перестраивается, у нас есть уникальная возможность не ждать, а действовать: готовить все необходимые инфраструктурные и системные изменения, отлаживать финансовые механизмы, выстраивать понятные правила игры.

И вот здесь мы подходим к главному. Тот факт, что о нас мало говорят, не означает, что у нас нет потенциала. Как раз наоборот. Мы — спящий гигант. Все опросы показывают, что желающих жить в своём доме в разы больше, чем тех, кто мечтает о квартире. Спрос феноменальный.

Однако, чтобы этот потенциал реализовался и рынок ИЖС совершил качественный скачок, недостаточно просто ждать улучшения конъюнктуры. Нам необходимо объединяться. Чтобы в будущем выстрелить и показать устойчивый рост, нам нужно учиться взаимодействовать между собой: застройщикам, власти, финансовым институтам и всем системным участникам рынка. Именно для решения этих задач — для выработки общих стандартов, диалога с регуляторами, создания эффективных финансовых моделей — мы и создали Дальневосточную ассоциацию ИЖС. По всей стране действует уже несколько таких профессиональных объединений. Это наш голос, наша площадка для того, чтобы перестать быть «невидимым» большинством.

Если нам, отраслевикам и финансовым институтам вместе, удастся использовать это время и отладить по-настоящему работающие финансовые инструменты — доступное проектное финансирование для застройщиков, удобные и защищённые схемы для покупателей, — мы получим не просто рост. Мы получим взрывной прорыв в строительстве и качестве жилья для миллионов семей.

Алексей Дормидонтов, руководитель Дальневосточной ассоциации ИЖС
@dormidontov_ru
@dv_igs